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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/08/2017 21h51 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Je vous présente mon premier investissement locatif pour lequel j’ai émis une offre.

C’est un T2 de 63m2, dans une résidence de service senior (il n’y a pas d’exploitant, que ce soit clair)
Le bien est affiché au prix de 55.000€
Cet appartement est occupé par une dame depuis 1 an, et a encore 2 ans de bail
Le loyer est de 610€ + 890€ de charge mensuel = 1500€/mois CC

La rentabilité brut est donc exceptionnel ! : 1500*12/55000 = 32.7% !!!!!

La taxe foncière est de 1000€/an soit 84€/mois
Mon prêt est de 302€ mensuel, assurance comprise, sur 20 ans et sans apport

Si je récapitule: 302€ + 84€ = 386€ , et donc 610€ de loyer, moins 386€ de mensualité + TF = 226€ de cash flow mensuel !

Le hic évidemment, ce sont les charges pour ma pomme s’il y a vacation …. mais après tout, avec 226€ de cash flow mensuel, ça laisse voir venir non ??

Que pensez-vous de ce premier achat ?

Mots-clés : achat, appartement, immobilier

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#2 26/08/2017 22h16 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Perso je n’y mets pas les pieds.

Déjà vous oubliez les frais de mutation (notaire) + frais de garantie et de dossier (sauf si vous payez comptant), ce qui va vite porter le montant à 61000€. Ca laisse une rentabilité brute à 12% qui n’est en soi pas dégueulasse (et oui on n’inclue pas les charges dans une rentabilité brute).

Ensuite, avec le nombre de résidences séniors qui poussent un peu partout, il est fort probable que certaines résidences + anciennes risquent d’avoir un peu de vacance locative. A vous de voir si vous êtes capable d’assumer 890€ de charges + 302 + 84 tous les mois si le bien n’est pas loué…

Sous réserve que toutes les charges soient répercutées sur le locataire (ce qui à mon avis n’est pas le cas), sans compter les travaux d’entretien de la résidence qu’il va falloir assumer.

Pour un premier achat, vous pouvez trouver un rendement moindre de l’ordre de 8-9% qui est très correct pour un investisseur débutant, sans les risques d’avoir à payer des charges exorbitantes en cas de vacance ou d’impayé. Ou alors il faut viser une rentabilité + importante au vu du risque et obtenir le bien à 40-45k€.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 26/08/2017 22h25 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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J’ai oublié de préciser que dans les mensualités de 302€, les frais de dossiers et de notaires étaient incluent, mais oui il y en a pour 61k en tout

(J’ai fais une offre à 50k, donc si ca passe les mensualités seront inferieures à 302€)

Avec un cash flow ca ne vaut quand meme pas le coup alors ?

(Sachant que le bien est deja loué et pas de travaux a y faire dedans)

Dernière modification par Bigem64 (26/08/2017 22h29)

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#4 27/08/2017 01h19 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Bonsoir Bigem,

Vous avez oublié de compter l’impact de l’IR+PS sur votre opération. Même avec un TMI à 14% (et les PS), le CF va dangereusement diminuer !

Ensuite, comme l’a fait remarquer Stinky, il y a plus de 1200€ de charges par mois et votre locataire n’est peut être plus dans la force de l’âge ; combien de temps pourrez vous encaisser la vacance locative au départ de votre locataire ?

Avez-vous inclus la PNO ou les charges de copro non récupérables dans votre bilan de charges ?

Dernière modification par Caceray (27/08/2017 01h24)

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#5 27/08/2017 03h53 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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C’est quoi l’IR (impôt sur les revenus? Environ 30€ mensuel?) et PS ?

Je peux aussi faire un credit sur 25 ans, dans ce cas (si achat au prix de vente: 55k), cela ferait des mensualités de 270€, assurances, frais de notaires et de dossier incluent.

Concernant le temps pour encaisser la vacance, je peux m’appuyer du cash flow accumulé sur 5 mois pour couvrir un éventuel mois sans locataire …

Et pour finir, la PNO et charges de copro, non je ne m’y suis pas penché, mais j’attends que mon offre soit acceptée pour cela

Dernière modification par Bigem64 (27/08/2017 04h12)

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#6 27/08/2017 09h14 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Bonjour Bigem64

Dans les charges a 890e ça comprend quoi exactement?
Les charges baissent si le bien n’est pas occupé?
Que ce passe t-il si votre locataire ne paye plus, il sera impossible dexpulser votre locataire vu l’âge?
Pourquoi la personne vend si la renta est si bonne et que le bien est loué?

La rentabilité est bonne mais vous avez un bien plutôt atypique donc ça me semble justifié d’avoir un rendement important.

Pour ma part un bien avec trop de charges je vais même pas le visiter.


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#7 27/08/2017 10h09 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Bonjour,

Il y a plusieurs informations pour ce type de bien et que vous ne mentionnez pas :
- quel est le niveau de remplissage de la résidence? S’il est bas, c’est le bouillon pour vous.
- quel est le positionnement de l’appartement par rapport aux concurrents? Trop cher ou bonne affaire?
- qu’elle est la vétusté de la résidence? Des travaux seront-ils à prévoir?
- comment se passe la gestion? Syndic?

Pour l’instant, vous vous focalisez sur un rendement hypothétique. N’oubliez pas qu’un rendement élevé et le reflet d’un risque plus élevé que la moyenne.

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#8 27/08/2017 10h24 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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@JR:
Les charges comprennent, à prioris, tout ce qui est restauration, services, entretien des locaux etc…
Le fils de la locataire gère cette location, et je ne pense pas qu’il y aura des impayés, elle y est depuis un an et a encore deux ans de bail.
La personne vend car c’est un héritage (la maman est décedée et donc le bien revient à ses 6 enfants mais ils n’en veulent pas)

@FastHand:
Niveau remplissage de la résidence, je ne sais mais je compte me renseigner cette semaine.
Le prix de vente semble être une bonne affaire (873€/m2) à ce que je vois sur les sites de vente, il est situé plein centre ville et date de 1990, la résidence semble en très bon état (je l’ai visité), ainsi que l’appartement.
La gestion est faite par Sogeprim mais il n’y a pas d’exploitant, cela fonctionne comme une résidence classique

De plus, il y a la possibilité de se mettre au réel, du coup ca réduira les impôts et les éventuels travaux, non ?

Dernière modification par Bigem64 (27/08/2017 10h27)

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#9 27/08/2017 10h46 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Au réel oui c’est très probable mais j’ai l’impression que l’on va un peu trop vite.

Pouvez-vous nous communiquer votre tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi que les conditions de votre offre de prêt (taux, durée, différé de remboursement éventuel, assurance, etc…)

Aussi je connais mal ce type de résidence ; êtes vous certains de devoir payer l’intégralité des charges en cas de vacance locative ? Ne peut on pas prévenir ce fameux Sogeprim de faire un couvert de moins et de ne pas nettoyer la chambre par exemple ?

Dernière remarque, vous comparez le prix au m2 avec le reste du marché ; attention cela peut avoir plus ou moins de sens dans la mesure où il s’agit d’un investissement de rendement.

Dernière modification par Caceray (27/08/2017 10h49)

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#10 27/08/2017 11h44 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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@bigem64:

Notre but n’est bien sûr pas de décourager les fiturs acheteurs mais dans ce cas précis je vous invite à bien vous renseigner sur les taux de remplissage et durée de vacance locative.

Vous dites que 5 mois de CF compensent 1 mois de vacance locative, la dessus je vous reponds que votre CF sera déjà utilisé pour vos charges (taxe foncière, charges etc), sur ce type de bien la durée pour trouver un locataire est plus longue, que diriez-vous de payer votre crédit et 6 mois de charges avant de trouver un locataire?

Vous dites que vos impots ne seront que de 30€, avez-vous pris en compte ces nouveaux revenus? Cela me semble très optimiste.

Il n’y a pas d’investissement miracle quoi qu’on en dise, si les rentabilités sont énormes c’est que le risque l’est aussi et ne le sous estimez pas, alléché par la renta.

Enfin si demain vous voulez vendre pensez-vous pouvoir liquider rapidement?

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#11 27/08/2017 13h39 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Ok, donc comme évoque Caceray je me demandais aussi si il n’était pas possible de réduire les charges en cas de vacances locative
il n’y a pas de raison de payer un repas si il n’y a pas de locataire. ( A creuser il doit y avoir un montant de charge incompressible).

J’ai la grand mère de ma copine qui occupait un logement dans une résidence pour personne âgé. A son décès il a fallut libérer la chambre sous 2 jours car d’après la directrice il y avait déjà un nouveau pensionnaire.
J’ai appris par la suite que la résidence a une liste d’attente de personne qui souhaite une chambre.
Dans mon cas de figure il s’agit d’une maison de retraite mais je pense qu’il doit y avoir des similitudes avec votre appartement.
Notamment un manque de chambres en structure adapté, et sans doute une augmentation du nombre de seniors en France.


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#12 27/08/2017 17h06 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Bonjour,
Pour moi, vous devriez renoncer.
1/ Vous commettez une énorme faute dans le calcul de la rentabilité, soi-disant de 32 % (?!! Cri-cri va en faire une attaque…), car vous y intégrez les charges, supérieures au loyer. Cette erreur montre clairement que vous n’êtes pas prêt à investir et qu’il faut encore vous former sur ce blog (voir DDTee, ZX-6R, Philippe30, Cri-cri etc.).

2/ Vous n’avez toujours pas distingué les charges qui incombent aux locataires de celles qui reviennent aux propriétaires; or, cette division est essentielle dans le cadre de charges aussi élevées.

3/ Sachez qu’une locataire très âgée est invirable, qu’elle paie ou non, aucun juge ne vous donnera un arrêté d’expulsion avant de très, très longues procédures. Donc il s’agit d’un investissement dangereux et inadapté pour un débutant…
Je suis un peu direct, mais il vaut mieux savoir marcher avant de courir…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#13 27/08/2017 21h27 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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@ Caceray :

-Ma TMI a été citée dans ma présentation, elle est de 30%
-La durée de mon emprunt est de 25 ans à un taux de 1.81%
Assurance: Décès 100%, PTIA 100%, Perte d’emploi: Non
Mensualités du prêt: 287.41€ (dont 10.67€ d’assurance)
Divers options sont comprises aussi (flexibilité, etc …)
-Je dois contacter Sogeprim cette semaine pour en effet voir s’il y a possibilité de faire une "suspension" de charges si la location est vacante

@ Nush :

-Je dois en effet me renseigner sur le taux de remplissage auprès de l’établissement
-Quand je parle de CF, bien-sur que je déduis tous les frais de TF, charges etc … (bien lire mon premier post)
-Concernant les impôts, évidemment qu’ils ne sont pas de 30€ mensuel en cumulant salaire + revenus locatifs, ils concernent seulement le locatif ces 30€ (logique …), mais cela reste une hypothèse, et de plus au réel ils peuvent être déductibles
-Pour la revente, ce bien était à 84.000€ il y a un mois, et depuis peu à 55.000€ donc, mon offre est à 50.000€
Ce genre de bien neuf, dans ma ville, se situe aux alentours de 150.000€ voir plus (il s’agit tout de même d’un T2 de 63m2)
Je pense que son prix de vente actuel n’est pas "déconnant" au vu des autres prix de vente sur ce type de bien (le bon coin, bien’ici, seloger …)

@ JR :

-Je pense qu’il est possible de ne pas payer autant de charges si le bien est vacant (du moins je l’espère!)
-La locataire actuelle avec qui j’ai discuté, m’a dit qu’elle a du attendre 2 mois avant de loger dans ce T2 tellement il y a une forte demande
(A confirmer auprès du syndic le taux de remplissage, je me méfie de ce que la locataire avance tout de même)

@ Rastignac

-Cette rentabilité de 32% dont j’ai parlé, c’est du brut, je l’ai précisé
-Je me penche cette semaine sur la question de qui paye quoi (locataire et proprio)
-Concernant l’expulsion, je n’ai pas réfléchi à cette éventualité, c’est vrai

Je vous remercie d’avance pour vos conseils, ils sont tous bons à prendre, mais je suis un peu dubitatif (et perdu, du coup…)
J’ai l’impression que vous êtes dans l’extrême sur certains propos, vous voyez le mal partout … Certes il faut prendre tout en compte avant d’investir c’est clair et net, mais n’importe quel bien a son lot de risque et de surprise, je pourrais tout aussi bien me retrouver dans la mouise avec un petit studio étudiant …
Avec tous les risques que vous m’avez décrits, personne ne se lancerait dans l’immobilier dans ce cas smile

Dernière modification par Bigem64 (27/08/2017 22h07)

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#14 27/08/2017 22h48 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Dans chaque affaire immobilière, il existe une part de risque. Je pense qu’il est plus risqué de ne rien faire que d’entreprendre, vu les retraites minables qui nous attendent… Maintenant il faut vérifier certaines choses : certains locataires sont en pratique invirables, comme les mères de familles avec de petits enfants et les personnes très âgées. Ensuite, avant d’entreprendre il faut s’instruire au maximum sur ce blog, en relisant par exemple les centaines de messages de DDtee, qui constituent un vrai petit manuel de l’investisseur.
Il est bon d’acquérir des connaissances de base  sur les locataires. Par exemple, dans un studio pour étudiant, votre clientèle tourne souvent avec des cautions parentales intéressantes. Peut-être pouvez-vous faire de même avec vos personnes âgées, il faut vous renseigner. Pour les charges, il ne faut jamais, au grand jamais, les compter dans la rentabilité brute ou nette. Les charges ne vont pas dans votre poche : soit elles sont une dépense directe pour vous, soit le locataire les paie. Comptabiliser les charges dans la rentabilité, c’est un truc de vendeur de Pinel, d’où mon pessimisme…
Le prix du bien me semble correct si les charges reviennent, à 90%, au locataire. La décôte (de 80 000 à 55 000) est énorme et me semble suspecte: renseignez-vous bien sur ce type d’affaires que je connais mal (qualité de l’environnement, de la nourriture etc.).

Rastignac


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#15 27/08/2017 22h53 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Donc pour que ce soit plus clair, quel calcul faite-vous pour calculer la rentabilité net ? Et la brute ?

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#16 27/08/2017 23h12 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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La marge brute varie suivant les auteurs et compte assez peu, seule la nette est sérieuse pour un investisseur.
Dans mon cas, en LMNP, la brute est :
le loyer hors charges /( le prix du bien + frais de notaire+frais d’agence+meubles achetés +travaux)
Cela sert juste pour savoir si je laisse tomber le dossier après une visite du bien.

La nette, qui détermine tout, est plus précise, elle intègre toutes les charges. J’utilise un petit calcul pour déterminer les coûts et les bénéfices du bien pour chaque mois de loyer :

le loyer hors charges /[ le prix du bien (échéance du prêt, j’aime le 110%) + frais de notaire +frais d’agence + meubles achetés + travaux+ PNO +TF+ CFE (meublés)+ frais de compta + tous autres frais prévisibles, comme les charges non récupérables ]
Je ne compte pas l’avance (fond de roulement) que l’on doit fournir à la copro quand on y rentre, et que la copro rend quand on la quitte, 5 ans ou 30 ans plus tard…
En général, ces frais vous prennent environ 100 à 120 euros par mois en plus de l’échéance de prêt. Et il faut savoir qu’un jour ou l’autre vous aurez des réparations à payer…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (28/08/2017 13h12)


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#17 27/08/2017 23h12 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Je crois que vous incluez les charges dans votre rendement alors que ces charges sont réglées, soit directement à la structure qui propose repas, ménage et veilleurs de nuit par la résidente,  soit c’est vous qui allez devoir les  honorer.
En aucun cas vous n’allez pouvoir toucher ces charges.

À votre avis comment se rémunère la structure et comment cette meme structure finance Les services cités plus haut?

Je suis infirmier libéral et j’ai eu l’occasion de traiter des patients dans ce genre de structure à service.

Les services se paient. Soit c’est vous, soit c’est votre locataire, mais en aucun vous Les aurez dans votre poche!

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#18 27/08/2017 23h39 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Calcul de rentabilité :
(2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Sur les résidences senior avec services :
Résidence Hespérides : vos avis sur les résidences Hespérides ?

La rentabilité et le taux de remplissage sont des choses qu’on regarde AVANT de faire une offre, de préférence.

Comme je l’explique dans le second fil, l’emplacement et la concurrence locale (actuelle et à venir) sont des critères importants pour ce type de résidence.

Etudiez bien votre projet avant de signer.

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#19 28/08/2017 10h12 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Il peut être utile de vous renseigner sur le montant des ressources de la personne hébergée.

En effet, ayant plus de 65 ans si ses ressources sont inférieures à 23146€ en IDF et 20 123€ dans les autres régions, vous ne pouvez simplement pas entamer de procédure d’’expulsion si elle ne paye plus son loyer. Dit autrement, vous l’hébergez gratuitement à vie…(sauf en la relogeant dans un autre bien équivalent sans doute tout aussi gratuitement roll ) Comment donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans

Dernière modification par DDtee (28/08/2017 10h13)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#20 28/08/2017 10h19 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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@ frame

Ces services sont comprient dans les charges justement

@DDtee

Comment peut-on se renseigner sur les revenus de la locataire en place ? Quelle est la démarche ?

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#21 28/08/2017 10h21 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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En lui demandant tout simplement son avis d’imposition.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#22 28/08/2017 10h45 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Ok mais cela ne se demande pas avant d’avoir eu le bien non ?

De plus, qu’entendez vous par échéance du prêt, pour le calcul de rentabilité ?*

Dernier point, vous estimez qu’il faut quelle pourcentage de rentabilité brut, pour commencer à examiner de plus près un projet immobilier ?

Dernière modification par Bigem64 (28/08/2017 11h26)

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#23 28/08/2017 11h29 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Bigem64 a écrit :

Ok mais cela ne se demande pas avant d’avoir eu le bien non ?

Je ne suis pas certain d’avoir bien compris votre question peu précise ?

Si c’est le cas, évidemment qu’il faut obtenir avis d’imposition, relevé de comptes de gestion du bien, AG de corpo, relevés de comptes du propriétaire (pour vérifier le vrai versement des loyers) avant de faire la moindre offre… une fois propriétaire il sera trop tard sauf pour pleurer wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#24 28/08/2017 11h54 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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DDtee a écrit :

Il peut être utile de vous renseigner sur le montant des ressources de la personne hébergée.

En effet, ayant plus de 65 ans si ses ressources sont inférieures à 23146€ en IDF et 20 123€ dans les autres régions, vous ne pouvez simplement pas entamer de procédure d’’expulsion si elle ne paye plus son loyer. Dit autrement, vous l’hébergez gratuitement à vie…(sauf en la relogeant dans un autre bien équivalent sans doute tout aussi gratuitement roll )

Pas expulsable certes, mais a priori l’hébergement n’est pas gratuit.

Pourvu qu’elle soit solvable, on finit toujours (normalement) par obtenir le paiement des loyers. Le loyer est une dette qui découle automatiquement du bail. Il s’agit ensuite d’en obtenir le paiement (commandement de payer, puis saisie…).. C’est compliqué et ça coûte mais on finit par les percevoir.

Le tout est dans "Pourvu qu’elle soit solvable". D’où l’intérêt de vérifier son niveau de revenus, comme vous le recommandez. Vérifier aussi si une personne s’est portée caution, et si cette caution est valable (correcte dans sa forme ; durée d’engagement, etc).

Souvent les personnes qui vont dans ce type de résidences sont aisées ; mais si jamais ses revenus sont entièrement bouffés par la somme très élevée loyer + charges, plus peut-être des soins médicaux coûteux et pas totalement remboursés, vous pourriez tomber sur une personne qui ne soit plus solvable.

Effectivement cela pourrait être cavalier si vous demandez en direct des papiers à la locataire. A mon sens, c’est au proprio actuel de vous fournir tous documents attestant de la solvabilité de sa locataire. Idem d’ailleurs pour tous les autres docs listés par DDTee.

C’est au proprio de vous fournir les documents qui vous permettent de vérifier la fiabilité de l’investissement. S’il refuse, dites-lui que vous êtes un investisseur sérieux qui vérifie avant d’investir. Vous n’êtes pas un pigeon qui achète les yeux fermés.

PS : parmi les problèmes posés par la location à une personne âgée seule : en cas de décès, le bail est résilié d’office. Le temps que les héritiers récupèrent les meubles, etc. il se passe couramment 1 mois ou deux, parfois nettement plus. En théorie les héritiers vous doivent une indemnité d’occupation pour le temps où l’appartement reste occupé, mais ils peuvent renâcler à payer et c’est alors la croix et la bannière dans ce cas pour se faire payer ; il n’est pas rare que le propriétaire doive s’asseoir sur plusieurs mois de loyers.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2017 12h09)

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#25 28/08/2017 11h54 → Bigem64 [64] : étude de cas immobilier (achat ou pas achat ?) (achat, appartement, immobilier)

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Une forte décote est habituelle sur ce type de bien dans ma ville (50% environ).

Le fait de compter les charges dans les revenus du bailleur relève d’une comptabilité plutôt exotique. Habituellement, je les mets en dépenses.

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