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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/05/2017 23h26 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble à Toulon) (immeuble de rapport, immobilier, travaux)

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Bonsoir.

Avant de développer, je vous fait par de ma situation personnelle et de notre recherche.

Je suis marié, 3 enfants. Nous avons 38 et 39 ans.
Ma femme ne travaille pas mais je suis en CDI

Propriétaire de deux appartements loués dont 1 payé, l’autre s’auto-finance à peu près avec un crédit qui se terminera dans 22 ans.
Non propriétaire de ma RP par choix (mobilité que je ne maitrise pas).

Epargne : elle existe mais mériterai d’être plus importante en cash, environ 60% bourse (merci IH), 20% AV et 20 % d’épargne de sureté sur livret.

Au niveau fiscal, TMI 14%. 2017 est une année de forte imposition avec la fin des déficits fonciers que nous avions à déduire les années précédentes (reliquat de travaux dans un des appartement).

Nos objectifs : développer un patrimoine pour préparer notre retraite en maitrisant notre imposition. Nous ne pouvons pas nous permettre un flux de trésorerie négatif sur les investissements futurs sous peine de déstabiliser notre budget.

Nous ressentons le besoin d’investir à nouveau pour les raisons suivantes :
- les crédits longs seront de plus en plus dur dans le futur
- les taux sont encore bas
- il serait intéressant de déduire du déficit foncier sur nos impôts futurs
- parce que l’on a pas pu investir ces dernières années pour diverses raisons.

Ayant investi à deux reprises sur des appartements, nous souhaitons passer à la taille au dessus avec l’achat d’un petit immeuble avec une SCI (a priori IR)

Je vous soumet les éléments qui concerne une annonce dans ma ville. Je n’ai pas encore visité le bien donc les critères d’emplacement et mon appréciation ne sons pas encores évalués.
Je souhaite partager avec vous mes considérations me permettant d’estimer la qualité de l’opportunité et faire une check list pour être certain de n’avoir rien négligé, oublié ou sous estimé. Je suis donc intéressé par toutes vos mises en gardes ou conseils.

Outre la valeur des différents paramètres que j’estime dans un premier temps, je cherche surtout la validation de mon raisonnement, pour pourvoir l’appliquer sans crainte avec les vrais chiffres.

Je n’ai jamais monté de projet complexe avec estimation de travaux à l’achat. Quel est le tempo pour le chiffrage? J’imagine qu’il faut faire visiter à un architecte pour estimer l’ampleur des travaux dès la genèse du projet?

Immeuble 200m2 de l’ancien début XXe siècle, jardinet et garage. Deux étages.
255000€, annoncé comme devant être rénové, ce qui est confirmé par les photos.

Notre idée serait de le diviser en plusieurs appartements.

Hypothèses (devant être vérifiées) :
- possibilité de créer 2 T3 et 2 T2, le garage sera loué également.
- travaux, je pense pas moins de 80000€. Je part de cette idée pour les calculs.

Revenus attendus dans la fourchette base du marché : 600€x2 + 400€x2 + 100€ = 2100€ par mois.

Frais de notaire : à emprumpter

Montant de l’investissement :
255000€+80000€+23000€=358000€ ce qui donnerai environ 1600€ de mensualité de prêt à 2,3% sur 25 ans, environ 80% des loyers ce qui n’est pas idéal mais devrait rendre le projet viable. Le reste des chiffres pour le calcul des flux de trésorerie, je ne les ai pas, je poursuivrai le calcul avec des estimations pour l’exemple.

Rendement brut : 2100x12/358000=7%

Taxe foncière : 2900€
Assurance PNO : 600€
Charges diverses : 400€

Calcul du résultat :

Loyers - Taxes - Assurances - charges - interêt d’emprunt - travaux = revenu foncier net

25200 - 2900 - 600 - 400 - 8062 - 80000 = -66762€
Si je ne me trompe pas, je dispose de 10700€ de déficit foncier à déduire pendant 5 ans puis moins la 6eme année. => effort fiscal nul pour ce projet et qui devrait annuler mes revenus fonciers globaux pendant 4 ans et donc pas de CS pendant cette durée.

Calcul du flux de trésorerie :

Loyers - crédit - Taxes - Assurances - charges = effort financier annuel brut

25200 - 19200 - 2900 - 600 - 400 = 2100€ = flux net à mon profit car imposition générée par l’investissement nul.

Sur le papier, le projet semble viable et même favorable.

Que pensez vous de mes calculs.
Ais-je oublié des paramètres?

Merci d’avance.
Colt.

Dernière modification par ploule (07/05/2017 23h31)

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, travaux


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#2 08/05/2017 09h35 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble à Toulon) (immeuble de rapport, immobilier, travaux)

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ploule a écrit :

25200 - 2900 - 600 - 400 - 8062 - 80000 = -66762€
Si je ne me trompe pas, je dispose de 10700€ de déficit foncier à déduire pendant 5 ans puis moins la 6eme année.

Bonjour,

Ouille ouille ouille, vous vous trompez totalement sur le fonctionnement du déficit foncier. Et je parie que cette idée de 10 700 € sur 6 ans vient de cette fiche ooreka Imputer un déficit foncier à ses revenus - Défiscalisation , qui comporte une explication erronée sur ce sujet. J’ai raison ?

Info déjà donnée et erreur déjà corrigée dans ce fil : Déficit foncier : pourquoi faut-il répartir les travaux sur plusieurs années ?

Regardez et comprenez bien le premier tableau du point 250 ici : RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

L’année des travaux, votre revenu foncier négatif vient d’abord annuler les revenus fonciers de l’ensemble de vos biens loués nus. Puis, il vient s’imputer sur votre revenu général pour 10 700 €.

Les années suivantes, votre déficit foncier vient annuler totalement les revenus fonciers, sans s’imputer sur votre revenu général. Le restant se reporte sur les années suivantes.

Exemple de calcul:
immeubles A et B (ceux que vous avez actuellement) : supposons un revenu foncier brut de 20 k€ ; 10 k€ de charges donc un revenu foncier net de 10 k€
Immeuble C (celui que vous envisagez d’acheter) : supposons que l’année 1 ne rentre aucun loyer (car en travaux) ; supposons un loyer brut de 25 k€ à partir de l’année 2 ; et dans tous les cas un total de charges hors travaux de 12 k€/an, soit un revenu foncier net de 13 k€ en année 2 et suivantes.
Année 1 :
revenus fonciers bruts : 20 k€ pour les immeubles A et B ; 0 pour l’immeuble C
Revenus nets : 10 k€ pour les immeubles A et B ; 0 - 80 - 12 = -92 pour l’immeuble C.
Revenu foncier net global : 10 -92 = -82 k€. Soit un déficit foncier de 82 k€.
10 700 € sont imputés sur votre revenu global (c’est à dire que votre revenu global imposable est abaissé de 10 700 € en année 1).
Restera en déficit foncier reportable : 82000-10700 = 71300 €
Economie d’impôt sur année 1 : pour les 10 k€ de revenus fonciers effacés : TMI + PS soit environ 29,5 %. Pour les 10,7 k€ de revenu global effacé : seulement TMI soit 14 %

Année 2 :
revenus fonciers bruts : 20 k€ pour les immeubles A et B ; 25 k€ pour l’immeuble C
Revenus nets : 10 k€ pour les immeubles A et B ; 25 - 12 = +13 pour l’immeuble C.
Revenu foncier net global : 10 +13 = 23 k€.
Reste 71300 € de déficit foncier à imputer, qui viennent annuler la totalité des revenus fonciers.
Déficit foncier imputé en année 2 : -23 k€
Revenu foncier net imposable : 0
Déficit restant à reporter : 71300 - 23000 = 48300 €.

Economie d’impôt sur année 2 : sur les 23 k€ de revenus fonciers effacés : TMI + PS soit environ 29,5 %.

Pour les années suivantes : idem calculs de l’année 2. Si tout reste à l’identique,
année 3 : revenus foncier net imposable = 23 ke - 23 k€ de déficit foncier consommé = 0 ; déficit restant à reporter : 48300 -23000 = 25300
année 4 : revenus foncier net imposable = 23 ke - 23 k€ de déficit foncier consommé = 0 ; déficit restant à reporter : 25300 -23000 = 2300
année 5 : revenus foncier net imposable = 23 ke - 2300 € de déficit foncier restant = 20700 €.

Donc une année 1 de déduction maximale (annule les revenus fonciers et diminue le revenu global de 10700 €), années 2 à 4 où les revenus fonciers sont annulés ; année 5 où il reste un petit peu de déficit à consommer ; et dès l’année 6 vous payez plein pot. A corriger en fonction des chiffres réels bien sûr, j’ai pris les revenus et charges de vos deux premiers appartements au pifomètre !

Explication valable nonobstant les éventuels changements de tranche des impôts. Par exemple, si le revenu foncier "normal" (sans déficit) venait vous faire passer dans la tranche 30 %, le déficit foncier vous fait économiser, pour une partie de ces revenus fonciers évités, une imposition à 30 % TMI + 15,5 % PS : 45,5%. Dans cette configuration, c’est plus intéressant que si vous économisez "seulement" 14 % TMI + 15,5 % PS.

Explication valable nonobstant aussi l’effet de l’année blanche fiscale.

Prenez le temps de mettre cela dans un tableau excel en l’adaptant à votre situation (pour l’effet des changements de tranche, ne pas oublier que le revenu est à diviser par le nombre de parts du foyer), pour bien comprendre l’effet du déficit foncier.

Dernière modification par Bernard2K (08/05/2017 10h18)

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#3 08/05/2017 10h22 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble à Toulon) (immeuble de rapport, immobilier, travaux)

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Bonjour.

Merci pour votre réponse détaillée.

Je n’ai pas connaissance de la fiche erronée dont vous parlez.
Je n’ai pas affirmé que je pouvais déduire de mes revenus globaux 10700€ chaque année mais c’est vrai que ma phrase est peu précise.

Je vais étudier votre exemple de calcul pour recaler mes formules.

Cordialement.


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#4 08/05/2017 10h31 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble à Toulon) (immeuble de rapport, immobilier, travaux)

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ploule a écrit :

Je n’ai pas affirmé que je pouvais déduire de mes revenus globaux 10700€ chaque année

Non, mais vous impliquiez que la déduction sur les revenus fonciers était limitée à 10 700 € par an. Or ce montant de 10700 € ne concerne que l’imputation sur le revenu global en année 1.
De plus, vous raisonniez sur cet immeuble seulement, alors que le déficit est déductible de la totalité des revenus fonciers, donc la vitesse à laquelle votre déficit sera consommé dépend du revenu foncier de vos deux autres appartements.

Concernant l’imputation sur les revenus fonciers, il n’y a pas de limite.

Exemple : un contribuable a 110 k€ de revenus fonciers nets (charges déduites mais hors travaux) et il fait 200 k€ de travaux déductibles sur l’un de ses biens.
Année 1 : 110 -200 = - 90 k€ de revenu foncier. Imputation à 10,7 k€ sur son revenu global, reste 79,3 k€ de déficit à reporter.
Année 2 : 110 - 79,3 k€ = + 30,7 k€ de revenu foncier imposable.

Dès l’année 2, il a un revenu foncier positif et recommence à payer des impôts sur son revenu foncier ; les travaux "énormes" à 200 k€ ont été absorbés en deux ans seulement.

Ce qu’il faut retenir en résumé :
- l’année où le déficit foncier est créé : imputation à 10 700 € sur les revenus globaux (après avoir d’avoir d’abord annulé les revenus fonciers de cette année-là).
- les autres années, le déficit reporté est imputable seulement sur les revenus fonciers (il s’agit des revenus fonciers de l’ensemble des immeubles détenus).
- le déficit reporté sert à annuler les revenus fonciers en totalité, tant qu’il en reste et sans aucune limite de montant si ce n’est le montant des revenus fonciers ; il est donc consommé "au taquet", et non pas réparti équitablement sur 6 ou 10 ans.

Dernière modification par Bernard2K (08/05/2017 10h47)

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#5 08/05/2017 17h07 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble à Toulon) (immeuble de rapport, immobilier, travaux)

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M pour vos précisions, je n’avais compris le mécanisme comme cela.


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#6 09/05/2017 07h43 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble à Toulon) (immeuble de rapport, immobilier, travaux)

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Au-delà des calculs sur le déficit foncier, mon avis sur votre projet :

- difficile d’évaluer le projet sans aucun élément de localisation. Ville de 4000 habitants ou 1 million ? Centre-ville ou banlieue ?

- Néanmoins je trouve que la rentabilité n’y est pas. Immeuble ancien avec beaucoup de travaux : c’est une opération complexe, qui comporte des risques. La rentabilité brute devrait être >10 ou 12 % pour ce genre d’opération. A vous de négocier fortement le prix ou de passer au suivant.

- Gérer l’achat puis les travaux d’un immeuble ancien à rénover : il y a beaucoup de choses à vérifier, impossible de vous briefer sur toutes les choses à savoir. Lisez des études de cas et des fils de discussion à ce sujet, et prenez des notes. Pour le chiffrage des travaux, il est indispensable de le faire avec une personne qui connait très bien : architecte habitué à la rénovation de l’ancien, maître d’œuvre indépendant, ou entreprise tous corps d’état (dite aussi entreprise générale de bâtiment). Ou bien chiffre aux différents artisans séparément, si le projet n’est pas trop complexe et qu’il n’y a pas trop de corps de métier concernés.
Plus c’est ancien et en mauvais état, plus c’est complexe. Attention à ne pas vous engager dans une opération que vous ne maîtriseriez pas.

- le statut LMNP (au réel) est encore plus intéressant que le déficit foncier de l’ancien avec travaux. Au lieu d’avoir un avantage fiscal seulement sur les travaux, vous amortissez l’ensemble (achat + travaux, ou plus probablement, valeur vénale du bien après rénovation). Regardez les conditions de ce statut fiscal.

Par contre, SCI IR et location meublée ne sont pas compatibles. SCI IS possible, mais moins intéressante que le statut LMNP. En SCI IS, l’amortissement pratiqué vient diminuer la valeur d’achat donc augmenter la plus-value sur laquelle vous serez imposée lors de la revente de l’immeuble ; tandis qu’en LMNP, le régime de plus-value est celui des particuliers : les amortissement ne viennent pas augmenter la plus-value et il y a des abattements pour durée de détention.

Je vois sur votre présentation que cela fait quelques années que vous étudiez la question. Vous écriviez en 2015 "Je ne sais plus ou donner de la tête et commence à m’embrouiller". Une seule solution :
- lire le forum et notamment des études de cas qui ressemblent à votre projet,
- lire des sites de référence,
- éventuellement, lire quelques bouquins, même si j’ai du mal à trouver des bouquins récents et bien faits sur l’investissement immobilier dans l’ancien. Il faut dire que c’est très pluri-disciplinaire, donc on trouve des bouquins bons chacun dans leur domaine. Par exemple Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts de Me Le Boulc’h est incoutournable mais ce n’est pas lui qui va vous dire comment conduire une rénovation, où acheter des meubles avec un excellent rapport qualité/prix etc. Il n’y a pas le bouquin idéal type "l’investissement locatif dans l’ancien de A à Z".
- bookmarker les fiches biens faites, en organisant vos bookmarks par thématique. Personnellement, j’utilise beaucoup http://droit-finances.commentcamarche.net/, pap, notaires, leparticulier.fr (les articles en ligne ne sont pas toujours récents donc vérifier que c’est à jour, mais infos de qualité) et bien sûr le bofip.
- à partir de toute cette matière, prendre vos propres notes, faites vos propres synthèses sur les sujets indispensables.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2017 08h14)

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#7 28/05/2017 21h34 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble à Toulon) (immeuble de rapport, immobilier, travaux)

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Bonjour.

Merci pour vos conseils. Je suis finalement passé au suivant (qui reste à trouver). Trop complexe vu la quantité de travail à faire, et la rentabilité un peu juste m’a dissuadé après des simulations moins optimistes.

Je vais continuer à travailler sur les études de cas type et vais me renseigner en ce qui concerne les services des architectes (ne serais-ce que pour évaluer la qualité de construction de l’immeuble).

colt.


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