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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 10/05/2018 11h39

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Après de nombreux mois de lectures, me revoilà pour vous faire part de mon prochain projet.
Je rappelle ma situation:
- 33 ans, CDI, pacsé et un enfant.
- Revenu hors locatif de 40000€ par an
- Deux appartements loués, un en LMNP et en vide.
- Ma concubine est propriétaire de notre RP (sans crédit)

Nous voudrions nous lancer avec mon frère vers l’achat d’un petit immeuble dans le centre de toulon.
Il s’agit d’un R+6, 1 T2 par planche sauf remise en RDC, générant 2380€ de loyer par mois (CC), tout est loué.
Le prix est de 310 000€.
Pas de travaux à prévoir dans l’immédiat, mais il faudra refaire les appartements au fur et à mesure du départ des locataires. La batisse est saine. Les gros travaux je dois avouer nous font un peu peur.

Nous allons faire une SCI à l’IR et louer en vide. Le meublé à toulon ne nous semble pas très porteur et de surcroît nous empêcherait de faire une SCI

La taxe foncière (part propriétaire) et l’assurance PNO représentent 3400€ par an.
Nous partirions sur 30k d’apport (un peu plus que les frais de notaire) et financerions le reste sur 20 ans à 1.7% a peu près.

La rentabilité est à mon avis correct mais je suis loin des valeurs qu’on peut lire ici et là sur ce forum.
On reste sur des prix qui sont tout de même soutenu dans cette région.

Que pensez vous de ce placement? Je pense que ce n’est pas l’affaire du siècle mais elle a le mérite de quasiment s’auto financer

Merci de votre retour

Dernière modification par fabien20320 (10/05/2018 11h40)

Mots-clés : immeuble, immobilier, toulon

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#2 10/05/2018 22h53

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Bonjour,

Quelques remarques :

Avez-vous pu visiter les combles (s’il y en a) pour voir l’état des poutres / de la toiture ?

Avez-vous obtenu des dossiers complets de tous les locataires ?
Je suppose que tous ou presque touchent des APL, mais s’ils ont des revenus aides comprises de 3 fois le loyer, c’est probablement acceptable.

Quelle épargne de sécurité comptez-vous garder en cas de coup dur ? Un petit 20k€ me semble de mise.

Le RDC peut se transformer en appartement pour augmenter la rentabilité à terme ?

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#3 12/05/2018 10h20

Membre
Réputation :   0  

Merci de votre réponse.
Alors je n’ai pas visité les combles, car il n’y en a pas. Il y a un appartement sous toit. Je ne l’ai pas visité, j’aurais du.
Concernant les dossiers des locataires, jen’ai pour le moment vu que le montant des baux et ils sont en effet à la CAF.
Niveau épargne de securité, je comptais 10000€ du fait de la petite surface et que nous faisons beaucoup de travaux nous même (nous faisons tout sauf toiture et facade)
Oui le RDC peut être transformé en appartement ou meme boutique, mais c’est plus de contrainte pour une boutique.

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[+1]    #4 12/05/2018 10h49

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Bonjour,

Au sujet d’éventuels travaux à venir sur l’extérieur, le centre de Toulon est souvent concerné par les périmètres "Bâtiments de France" donc si tel est le cas prévoyez du rab’ wink

Difficile de dire si un bien qui s’auto finance est intéressant ou pas pour vous ; mais vu votre âge, on pourrait dire "non" surtout si le profil des locataires  ne vous rassure pas (?) ; en dehors de ce contexte connaissant vaguement la région, on pourrait dire "oui" en ne considérant que le seul bien (quoique sans l’avoir vu…) ! Les rendements du forum concernent d’autres régions et/ou des surdoués en matière de création de valeur ajouté (et sans doute des gros travailleurs).
Avez vous intégrez cette méga TF (et PNO) à votre calcul de rendement au fait ? Vos autres revenus locatifs sont ils en auto financement ou positifs ?

Si vous ne le prenez pas, il est probable qu’un autre investisseur avec un profil éventuellement différent (cash à placer) fera l’affaire à votre place.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #5 12/05/2018 14h12

Membre
Réputation :   45  

Du coup, je crois que la conclusion est que vous ne devriez pas encore en être à la conclusion.

Finissez votre "due diligence", visitez l’appartement sous les toits, obtenez les diags et les dossiers des locataires.. et à ce moment-là, il faudra décider si vous faîtes une offre et à quel prix.

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#6 14/05/2018 22h57

Membre
Réputation :   0  

Oui en effet, les haut rendements sont souvent dans d’autres régions, nous souffrons dans le sud, le foncier est cher. Même les ruines sont chères. C’est par consequent très difficile d’être en positif.
Je suis sur mes deux autres logements en leger négatif, que je vais corriger par une modulation de crédit cette année. Je devrais donc arriver à zerosur un et encore relicat negatif sur l’autre.
Après je me dis que c’est un petit effort d’epargne que je peux faire au vue de ma situation personelle.

J’ai en effet ajouté la TF et la PNO surmon calcul. J’arrive à un leger negatif sur 20 ans.

Je vais en effet visiter le dernier etage et demander un dossier complet des locataires.  Je vous tiens au courant de mes avancées

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#7 15/05/2018 08h38

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   372  

Bonjour Fabien,

Si tout est OK suite à cette visite, ce n’est peut être pas une mauvaise affaire. En tout cas pour avoir un peu cherché aux alentours il y a quelques années, je ne pense pas que ce genre d’affaire soit monnaie courante, mais je n’ai pas de réseau localement pour avoir justement accès aux bonnes affaires.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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