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#1 21/03/2017 23h03 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (cash flow négatif) (appartement, cash flow, immobilier)

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Bonjour,

A l’avance, merci de vos avis.

Le projet : appartement de 60 m2.

Prix proposé : 54 000 € FAI (négoce de -20 % prix affiché) => Soit un prix du m2 à 915 € , soit -30% par rapport au prix moyen du marché)
Travaux estimés : 5000 € (peinture, cuisine Brico-depot, vasque SDB, éventuellement portes) et j’espère pas de mauvaises surprises…et beaucoup d’huile de coude.

Loyers estimé : 450 € + 10 € de charges /mois (A priori Ok, lorsque je calcule la médiane des annonces du site LBC…même si parfois je trouve des appartements super pas cher… : +/-400 €).
J’espère être bon…

Emprunt :

Taxe foncier : 600 €
Assurance PNO : 100 €
Charge annuelle loc + proprio : 110 €/an
Vacance locative : 1 mois / an
Assurance GLI : 3% des loyers
TMI : 14 %
Apport : 5000 €

Cash Flow : -41 €/mois !

si 0 vacances locative
Cash Flow : -14 €/mois !

Avec ces résultats, je me dit que l’affaire n’est pas si bonne que cela…j’aurais vraiment aimé avoir un cash flow de +/- 30€/mois…ou au moins à 0 !
Pourtant, quelque part, je me dit que si m’a proposition est loin d’être acceptée, et que si c’est la cas, c’est peut être une opportunité…

bref, je ne sais plus trop quoi penser…Need help please…! merci

NB : Pour avoir un auto financement sans apport, il faudrait que j’arrive à avoir l’appartement à 40 000 € ! (Alors je ne parle même pas de cash flow positif…)
Cela parait incroyable que certains l’ai fait !!

Mots-clés : appartement, cash flow, immobilier

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#2 22/03/2017 00h09 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (cash flow négatif) (appartement, cash flow, immobilier)

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Il manque beaucoup d’éléments dans votre étude de cas :
- emprunt : montant, taux, durée.
- charges locataire = 10 €/mois mais total charges loc+bailleur = 110 €/an. Il y a un problème, logiquement il devrait rester des charges au bailleur car tout n’est pas récupérable sur le locataire.
- vous ne prévoyez pas de dépenses d’entretien après les 5000 € de travaux initiaux. Comptez au moins 100 €/an.
- location nue ou meublée ?
- régime fiscal : micro ou réel ?

Au vu de ce que vous avez posté, je peux déjà vous faire les remarques suivantes :
- gérez en direct, demandez une caution solidaire et économisez les 3 % de GLI. Vous êtes sur une petite ville de province, en recourant à la GLI vous restreignez fortement les locataires potentiels (l’assurance demande en gros des locataires avec CDI et revenus supérieurs à 3 x loyer).
- vacance 1 mois/an : ça me paraît beaucoup pour un appart de 60 m². Sur de telles surfaces, les locataires restent souvent pendant longtemps.
- le cashflow négatif n’a rien d’étonnant, comme le montrent les calculs synthétiques réalisés par Adrien et moi-même dans cette page : (2/2) Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? En gros, en dessous de 10 % bruts en LMNP et 12 % bruts en location nue, on est en cashflow négatif (avec un emprunt sur 20 ans). Or, vous êtes à 8,5% bruts.
- un cashflow négatif n’est pas forcément dramatique. Dans votre cas, en location nue, sans compter de vacance locative ni de GLI mais avec 100 € d’entretien par an je trouve une rentabilité nette nette de 4 %. C’est pas dégueu, c’est mieux que beaucoup d’autres placements. A vous de voir si vous vous en contentez ou si vous visez le très haut rendement.

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