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Forums des investisseurs heureux

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#26 31/05/2016 12h47 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

Membre
Réputation :   470 

La rentabilité brute de votre studio, c’est loyer HC/prix d’achat, soit 5,7 % (avec la particularité qu’elle est calculée non pas sur le prix d’achat de l’époque, mais sur le prix de vente potentiel).

5,2 % c’est une rentabilité nette, mais pas complète (vu que vous ne déduisez ni travaux, ni vacance, ni impôts ni rien d’autre). On va dire que c’est une rentabilité "nette, charges récurrentes déduites, mais hors charges non récurrentes et avant impôt".

Pour le studio en saisonnier, je trouve qu’une rentabilité brute à 10% (13000 € CA annuel, 130 000 € prix de vente), ce n’est pas assez, compte tenu des charges inhérentes à une telle activité et de la complexité de gestion.

Le bon plan, pour vous en tant qu’investisseur, c’est de trouver un appartement transformable en location saisonnière, mais actuellement sous-valorisé (par exemple une location nue, actuellement vide, un peu défraîchie mais bien placée). Dans ce cas, le prix de vente peut être relativement modéré. Ensuite, en le transformant en saisonnier (après quelques travaux et après avoir meublé et décoré) vous faites exploser votre rentabilité en louant beaucoup plus cher.

Là, le gars a déjà fait ce travail de valorisation, et il vous le vend donc au prix fort.

Par ailleurs, est-ce que ce bien est parfaitement en règle pour la location saisonnière ? Déclaration en mairie, paiement de la taxe de séjour et que sais-je ? Si la ville fait plus de 200 000 habitants, a-t-il obtenu un changement d’usage avec droit réel (c’est à dire un droit transmissible en cas de vente) ?

Avec l’obligation pour les plateformes internet de déclarer les revenus, on dirait que certains voient arriver les ennuis à l’horizon et préfèrent vendre avant que ces ennuis se précisent…

Quant à la difficulté de gérer un meublé saisonnier à distance (ou non), la question a été abordée de nombreuses fois, et encore récemment, faites une recherche SVP.

Dernière modification par Bernard2K (31/05/2016 13h00)

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#27 27/01/2017 18h18 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

Membre
Réputation :   -1 

Hi all,

Depuis peu de temps je regarde pas mal les annonces immo.

je regarde les locations d’un coté et les ventes de l’autre.

L’idée est d’étudier la faisabilité d’avoir un cash flow positif.

En s’affranchissent dans un premier temps des charges et de l’imposition , l’écart entre prix de vente et loyers est tel que je vois aucune annonce où les mensualités (sur 20ans) du crédit se rapprocheraient du loyer….
Le loyer ne couvre jamais (dans ce que j’ai vu) la mensualité , donc je n’ose pas imaginer le calcul réel avec imposition , charges, ….

Pour que le rapport amène à un cash flow à 0, je doit imaginer un prix de vente tellement bas que même en négociant fortement ca parait irréaliste….

Il y a pourtant tellement de conseil, vide, témoignages qui pretentent que des affaires avec cash-flow positif existent…..

Je me trompe ? ou un truc m’échappe ?

Merci.

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#28 27/01/2017 18h22 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

Membre
Réputation :   44 

Vous devez rénover l’appartement vous même.

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#29 27/01/2017 18h34 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Réputation :   

Bonjour,

Je vous confirme que c’est possible,

il faut viser des biens a retaper entièrement, et ne pas avoir peur de mettre les mains a la pâte pour y effectuer les travaux, tout en négociant fortement le prix.

J’ai des mensualités de 320€ pour un loyer de 600€, cash-flow positif même après imposition et taxe foncière.

Sur 20 ans , j’ai avancé de ma poche les frais de notaire uniquement.

Bonne chance dans vos recherches

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#30 27/01/2017 18h57 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Et il y  aussi surtout la zone géographique. Cela me semble illusoire de trouver du 10% brut en plein centre de Paris ou Lyon…

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#31 27/01/2017 19h36 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

Membre
Réputation :   23 

En effet, c’est possible, mais ça ne tombe pas comme par magie.

Tout dépend effectivement de la région, des travaux à faire (par entrepreneurs ou vous même), du type d’imposition, de la négociation du prix, du taux, etc…

C’est tout un boulot de recherche qui est presque, voire même plus chronophage que la gestion ensuite.

Jetez un coup d’oeil dans la partie immobilier physique du forum et vous y trouverez tout un tas de témoignages de membres et d’astuces pour que ça devienne possible.

Personnellement sans Cash-Flow positif de plusieurs milliers d’année je n’investis pas.

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#32 27/01/2017 20h33 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

Membre
Réputation :   470 

Réalité bien sûr, puisque des gens y arrivent.

Dans votre présentation, dans un message composite kc44/moi-même, on vous liste des pseudos de foreumeurs dont il est très utile de lire les messages.

Au fil des messages, ils expliquent (par petits bouts) comment ils génèrent des rentabilités très élevées avec des cashflows largement positifs.

Si vous faites l’effort de lire et de prendre des notes, vous allez apprendre comment faire.

Par contre, vu qu’on vous a donné cette info le 09/01, et que le 27/01 vous demandez encore "mythe ou réalité ?" et "comment faire ?", cela donne quand même l’impression que vous n’avez pas envie de faire ce travail, et que vous aimeriez bien qu’on vous livre les recettes tout prêtes à appliquer.

Il y a 4 bonnes raisons de ne pas livrer des recettes toutes prêtes :

1) il n’y a pas de recette unique. Donc c’est à vous de trouver et retenir les recettes qui vous conviennent.

2) nous sommes tous potentiellement concurrents. C’est arrivé encore récemment que deux foreumeurs visitent le même bien et soient donc en concurrence pour l’acheter ! Je crois que c’est déjà arrivé aussi que quelqu’un utilise une "étude de cas" postée sur le forum pour repérer un bon plan et le piquer sous le nez du foreumeur qui l’avait exposé. Dans ces conditions, ceux qui livrent leurs recettes par petits bouts sont déjà bien gentils. Prendre sur notre temps libre pour livrer des recettes pré-mâchées à quelqu’un qui ne veut pas faire le boulot de lire, lire et se renseigner, pour qu’il puisse ensuite potentiellement nous souffler les meilleurs coups sous le nez, eh bien non. L’entraide a ses limites.

3) Les "astuces" et recettes sont entremêlées de mises en garde, d’échecs et de déceptions, et c’est très bien ainsi, car prendre conscience des risques et des problèmes fait aussi partie de l’apprentissage nécessaire. Rassembler les "recettes" dans une compilation simpliste, ça serait vous laisser croire que c’est facile et qu’il n’y a pas de risque, et cela serait donc vous rendre un très mauvais service.

4) une partie des connaissances et savoir-faire nécessaires sont spécifiques à votre zone de recherche. Personne ne peut vous dire quel quartier est intéressant, les prix pratiqués, la vitesse où les biens partent, à quel tarif travaillent les artisans locaux, si la ville est plutôt en croissance ou en déprise, personne ne peut nouer à votre place des contacts avec les AI, notaires, artisans, etc. Cette connaissance de "l’écosystème" immobilier local, personne ne peut l’acquérir à votre place. Il vous faut discuter, enquêter, construire progressivement cette connaissance. Par exemple, trouver de l’immobilier à bon rendement à Nanterre ou dans une petite ville du Cantal, ça n’a juste rien à voir.

Bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (27/01/2017 21h17)

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#33 28/01/2017 12h20 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Merci pour tout vos partages de conseil.

Loin de moi l’idee de de ne pas lire et apprendre.

Je suis a la recherche de quelque chose a rénover effectivement, et bien évidement ce n’est pas facile de trouver.
Je vous tiendrais au courant

Pour Paris ,avoir un cash flow positif semble bien compliquè effectivement. Surtout que l’on doit avoir des prix drivés par le mètre carré plus que par l’état du bien.

Merci.

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#34 28/01/2017 18h31 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Réputation :   470 

Je vous ai posé des questions dans votre présentation, qui auraient permis de vous conseiller plus précisément, mais vous avez refusé de répondre. L’une de ces questions était :
- les villes dans lesquelles vous envisagez d’investir.

Paris, entre les prix de vente très élevés et l’encadrement des loyers, c’est râpé.

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#35 28/01/2017 21h41 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

Membre
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Je vais aller répondre a ces questions …

Je n’ai jamais refusé d’y répondre !lol

C’est juste que j’ai très très peu de temps et j’arrive a trouver 5min par ci par la…

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#36 01/03/2017 07h37 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Bonjour,
Pour apporter de l’eau au moulin, je me souviens avoir souvent lu qu’il fallait 10% brut pour dégager un CF positif sans réellement comprendre l’origine de ce que je pensais être un dogme. Après être rentré dans le détail, voici ce qui le justifie selon moi. Je pars en LMNP réel car sinon, avec une fiscalité à 30% cela me parait encore plus difficile.

Voici la mensualité qui sort :
- Amortissement du logement sur 20 ans soit 5%/an
- Intérêts+assurance sur 20 ans : ajouter 1.2%/an pour un emprunt à 2%+0,1% assurance

Voici ce qui rentre :
- Loyer : 10% brut
- Charges non récupérables (5% du loyer) : retrancher 0,5%
- TF (1 mois de loyer) : retrancher 0,83%
- Vacance (1 mois) : retrancher 0,83%
- Comptable/PNO (1 mois pour faible loyer) : 0,83%
==> on arrive à une rentrée nette de l’ordre de 70% du loyer brut sans événements exceptionnels

On peut décaler la fiscalité durant 8-10 ans en LMNP et on peut ainsi arriver un CF>0 en comparant une rentrée nette de 7% et une sortie de 6,2%. Dès lors que la fiscalité, vous allez perdre 45,5% du revenu imposable et repasser en négatif mais en moyenne, sur 20 ans, on reste à l’équilibre.

On visualise donc les leviers en augmenter la rentrée nette (pas de vacance), en augmenter la durée d’amortissement, en étant comptable.

Adrien

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#37 01/03/2017 08h41 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Vous avez un remarquable sens de la synthèse, et votre message va sans doute aider de nombreuses personnes à mieux comprendre comment s’établit la rentabilité d’un bien immobilier.

Vous montrez notamment que le remboursement du capital d’un prêt sur 20 ans correspond déjà à 5 % de la valeur du bien ; avec un emprunt à 2,1 % de taux global, on est déjà à 6,2 %.

Je dois avouer, à ma grande mortification, que je n’avais vu les choses de façon aussi claire et simplifiée. Avec votre façon de raisonner, on voit très clairement qu’il est vain d’espérer un cashflow positif si la rentabilité brute est inférieure à 10 %, puisque 6,2 % partent déjà dans les échéances du prêt !

Après, vu que je suis un affreux pinailleur, je me permets d’apporter les quelques remarques suivantes qui n’enlèvent rien au mérite et à l’intérêt de votre travail :
- vous utilisez le mot "amortissement" au sens de "part de la mensualité de prêt correspondant au remboursement du capital". Pas de souci, mais à ne pas confondre avec l’amortissement comptable du bien en LMNP (qui se fait sur la valeur hors terrain, et avec des durées d’amortissement différentes selon les "composants" du bien).

- loyer : en LMNP, le revenu imposable est les "recettes", c’est à dire loyer + charges récupérables auprès du locataire. En termes de flux financier, les charges locataire ne font qu’entrer et ressortir, mais il serait plus rigoureux d’écrire (par exemple) :
- Recettes (loyer CC) : 11 % brut
- Charges récupérables auprès du locataire (10% du loyer) : retrancher 1 %
- Charges non récupérables (5% du loyer) : retrancher 0,5%
Cela dit, je suis d’accord que dans votre approche simplifiée, ça complique inutilement ; mais ce rappel n’est pas inutile (d’une façon générale) car les gens qui envisagent le LMNP ignorent souvent que leurs "recettes" seront les loyers CC.

- au sens strict, la vacance est une moindre recette et non pas une charge. Même si ça revient à peu près au même de le compter comme une charge.

- il faudrait ajouter des travaux d’entretien et de réparation. Pour un appartement, une partie des travaux d’entretien est dans les charges de copro, ce sont celles celles qui sont mutualisées sur l’immeuble ; pour les travaux d’entretien que fait le bailleur lui-même sur son appartement, un minimum me semble être 0,3 % de la valeur du bien soit 3 % du loyer (si le loyer annuel est de 10 % brut). La réalité, en moyenne long terme, est plutôt à 0,5 % de la valeur voire un peu plus, si on veut vraiment maintenir la qualité et le standing du bien.

- en LMNP au réel il faut ajouter la CFE.

Je complète aussi cette partie de votre message :
On visualise donc les leviers en
- augmentant la rentrée nette : pas de vacance, mais aussi augmenter le loyer du bien par des travaux et de la déco si réalisés à prix bas ; ou encore louer en saisonnier sur tout ou partie de l’année.
- en augmentant la durée de l’emprunt,
- en étant son propre comptable (avec l’inconvénient de ne pas bénéficier des conseils et de la garantie d’un professionnel)
- en évitant les copropriétés avec charges trop élevées (si par exemple les charges de copro étaient de 3 mois de loyer, réparties 50/50 entre bailleur et locataire, on voit que les charges bailleur représenteraient alors 12,5 % du loyer au lieu de 5 % dans votre exemple).
- en faisant les travaux d’entretien à moindre coût, pour espérer être à 0,3 %/an de la valeur du bien (en moyenne sur le long terme), alors que si on envoie un artisan au moindre problème, on risque d’atteindre les 1 %.

Dernière modification par Bernard2K (01/03/2017 20h17)

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#38 01/03/2017 13h52 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Edit : Je laisse mon message pour la comprehension mais ne pas en tenir compte il est faux merci pour la rectification Goodbylenine smile

Bonjour,

Adrien a écrit :

Dès lors que la fiscalité, vous allez perdre 45,5% du revenu imposable et repasser en négatif mais en moyenne, sur 20 ans, on reste à l’équilibre.

Je me permets une petite remarque, les bénéfices issues du LMNP rentrent dans la catégories des BIC et sont ajoutés aux autres revenus du contribuable pour former le revenu global, donc ils sont imposés à la hauteur du TMI (soit 30% pour vous).

Je pense que vous avez confondus avec les revenus fonciers qui sont imposés au TMI + PS (soit effectivement 45.5% pour vous).

Bonne journée,

Lili

Dernière modification par Lili (01/03/2017 14h43)


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#39 01/03/2017 14h37 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Il y aura aussi des PS (15.5%) à payer sur le BIC…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#40 01/03/2017 14h54 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Et pour être tout à fait précis : vu qu’il y a une déduction partielle de la CSG sur le revenu imposable de l’année suivante, le coût réel des PS descend à 13,97 % pour un TMI de 30 %.
(on récupère 5,1 % x 30 % = 1,53 %).

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#41 01/03/2017 18h44 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Bernard2K a écrit :

Vous avez un remarquable sens de la synthèse, et votre message va sans doute aider de nombreuses personnes à mieux comprendre comment s’établit la rentabilité d’un bien immobilier.

Merci.

Bernard2K a écrit :

Après, vu que je suis un affreux pinailleur, je me permets d’apporter les quelques remarques suivantes qui n’enlèvent rien au mérite et à l’intérêt de votre travail :
- vous utilisez le mot "amortissement" au sens de "part de la mensualité de prêt correspondant au remboursement du capital". Pas de souci, mais à ne pas confondre avec l’amortissement comptable du bien en LMNP (qui se fait sur la valeur hors terrain, et avec des durées d’amortissement différentes selon les "composants" du bien).

Vous avez tout à fait raison. J’aurais pu préciser.

Bernard2K a écrit :

- loyer : en LMNP, le revenu imposable est les "recettes", c’est à dire loyer + charges récupérables auprès du locataire. En termes de flux financier, les charges locataire ne font qu’entrer et ressortir, mais il serait plus rigoureux d’écrire (par exemple) :
- Recettes (loyer CC) : 11 % brut
- Charges récupérables auprès du locataire (10% du loyer) : retrancher 1 %
- Charges non récupérables (5% du loyer) : retrancher 0,5%
Cela dit, je suis d’accord que dans votre approche simplifiée, ça complique inutilement ; mais ce rappel n’est pas inutile (d’une façon générale) car les gens qui envisagent le LMNP ignorent souvent que leurs "recettes" seront les loyers CC.

En effet, cela me semblait plus compliqué à présenter mais il est utile de rappeler que les charges doivent être déportées au maximum sur le locataire.

Bernard2K a écrit :

- au sens strict, la vacance est une moindre recette et non pas une charge. Même si ça revient à peu près au même de le compter comme une charge.

Complètement d’accord. C’est une grossière erreur de raisonnement.

Bernard2K a écrit :

- il faudrait ajouter des travaux d’entretien et de réparation. Pour un appartement, une partie des travaux d’entretien est dans les charges de copro, ce sont celles celles qui sont mutualisées sur l’immeuble ; pour les travaux d’entretien que fait le bailleur lui-même sur son appartement, un minimum me semble être 0,3 % de la valeur du bien soit 3 % du loyer (si le loyer annuel est de 10 % brut). La réalité, en moyenne long terme, est plutôt à 0,5 % de la valeur voire un peu plus, si on veut vraiment maintenir la qualité et le standing du bien.

J’y ai pensé après. J’ai évoqué les frais exceptionnels mais pas l’entretien, cela grève encore la rentabilité nette. Et j’ai également oublié la CFE…

Installé sur Lyon, je désespère atteindre un CF>0. Par contre, ces lignes directrices permettent de pouvoir atteindre des TRI élevés.

Adrien

Dernière modification par Adrien (01/03/2017 18h56)

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#42 01/03/2017 19h59 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Adrien, j’essaie de faire le même exercice que vous, pour les revenus fonciers imposés au réel (sans agence ni GLI), sans travaux créant du déficit foncier, et avec un TMI 30 % :

Voici la mensualité qui sort :
- Amortissement (=remboursement du capital) du logement sur 20 ans soit 5%/an
- intérêts + assurance du prêt : ci-dessous dans les charges

Voici ce qui rentre :
- Loyer : 10% brut
loyer brut réel diminué de la vacance locative (0,5 mois par an) : 9,58 % brut

Voici ce qui sort en charges
Intérêts+assurance sur 20 ans : retrancher 1,22%/an pour un emprunt à 1,65%+0,35% assurance (source meilleurstaux ; en moyenne annuelle sur 20 ans)
- Charges non récupérables (5% du loyer) : retrancher 0,5%
- TF (1 mois de loyer) : retrancher 0,83%
- PNO : retrancher 0,1 %
- entretien et réparations : retrancher 0,3 %
Total charges : 2,96 % de la valeur du bien soit 30,85 % du revenu brut réel

Revenu net imposable (brut réel - charges) : 6,63 % de la valeur du bien soit 69,15 % du revenu brut réel

Imposition (IR 30 % + PS 15,5 % - 1,53 % CSG récupérable) : 2,91 % de la valeur du bien soit 30,41 % du revenu brut réel

revenu net de charges et d’impôts : 3,71 % de la valeur du bien soit 38,75 % du revenu brut réel

Cashflow (= revenu net de charges et d’impôts - remboursement du capital) : -1,29 % de la valeur du bien.

Pour les gens qui sont déconcertés par tous ces pourcentages et préfèrent voir des euros, voici le même calcul pour un investissement de 100 000 €, avec emprunt à 100 % :
Investissement    100000
   
annuité de l’emprunt   
Remboursement du capital    5000
intérêts + assurance du prêt : ci-dessous dans les charges
   
loyer (revenu brut)    10000
Vacance (0,5 mois/an)    417
loyer (revenu brut) corrigé de la vacance    9583

Charges   
intérêts +assurance    1223
charges non récupérables    500
TF    833
PNO    100
entretien et réparations    300   
total charges    2956

revenu net imposable    6627
impôts (IR 30 % + PS- PS récupérable)    2914
revenu net de charges et d’impôts    3713
cashflow    -1287

Conclusions :
- Même à 10 % brut de loyer, en revenus fonciers imposés au réel sans travaux créant du déficit foncier, on est en cashflow négatif, en moyenne annuelle, durant le remboursement de l’emprunt.
- Néanmoins, le rendement net net de l’investissement n’est pas dégueulasse à 3,71 %.
- même avec un cashflow négatif de 1287 € par an, chaque année on désendette son bien, et donc au bout de 20 ans on est pleinement propriétaire d’un bien d’une valeur de 100 k€ (à marché parfaitement constant et en négligeant les frais d’achat/revente). On a donc sorti 1287*20 = 25740 € pour augmenter son capital net de 100 k€.
- si on avait payé le bien 50 k€ + 50 k€ de travaux (au lieu de 100 k€ sans travaux), le calcul serait bien différent. Peut-être dans un prochain post. wink

Dernière modification par Bernard2K (01/03/2017 20h30)

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#43 02/03/2017 07h10 → Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? (cash-flow, cashflow, locatif, location, positif, rendemment, seban)

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Bonne idée. Il faut donc s’approcher des 12% en nue pour atteindre l’objectif.
Après, en considérant votre exemple sans aucun apport (i.e. frais de notaire/agence inclus dans les 100k€), on atteint un joli rendement annuel de 11,5% pour 107€/mois épargnés sur 240 mois. C’était le sens de mon mot de la fin. En pratique, même un peu plus car on économise les impôts sur ces frais de notaire/agence.
Adrien

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