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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 26/10/2017 22h34

Membre
Réputation :   2  

- Salarié, 35 ans , Pacsé ,  2 enfants,  TMI 14 % , revenus : entre 30 K€ (seul) ;  revenus Foyer  : 51 k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Connaissances de base
- Fiscales :  Connaissances de base
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Ok si non spécialisée (ex. : pose de cuisine ok, peinture ok, raccordement prise sur tableau, etc…)
- Sociales : de plus en plus !
- Temps disponible : limité (soir ou week end…)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel :  Appartement dans immeuble de 10 lots
- Année de construction : 1950
- Étage : 2/4 , luminosité : Bonne l’appartement est sur les 3 façades de l’immeuble , surface : 65 m2, ascenseur : non
- Déjà occupé : non, vide
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel ? gaz (chaudière de 2009)
- Volets isolants ou persiennes ? persienne
- Espaces verts dans la copropriété ?
- Compteurs d’eau et d’électricité :  individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ?  = enquête de voisinage a faire
- Concierge   : Non
- Décoration :  vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Drôme, en ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Moyen
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire (+travaux) = 48 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 450 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 2 mois
- Frais de gestion locative envisagé si délégation :  Non

- Travaux immédiats : entre 15k € et 20k€ (suivant si je vais tout faire ou si  j’en fait moi même)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien sur les 3 dernier AG
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) :RAS sur les 3 dernier comptes rendus d’AG Comment avoir cette info ?
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : RAS sur les 3 dernier comptes rendus d’AG Comment avoir cette info ?

- Taxe foncière hors TEOM : 550 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non , cautionnaire pour réduire les coûts de la GLI

- Rentabilité brute : (450 x 11 mois = 4950 €) / (achat + notaire + travaux = 48 000€) = 10.3%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

= (4950 x 92) - 0 - 100 - 0 / 48 000 €
= 9.48%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.9%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : RAS
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : oui OK, 6 mois de coté

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Cash flow positif les 4 premières années , grâce au travaux puis negatif par la suite (-100 €/an) 

Voir image ci-dessous

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_cash_flow.jpg

Un cash flow positif  , en foncier réél, est-ce vraiment  possible ? !

Mots-clés : cash flow, immobilier, réél

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#2 26/10/2017 22h47

Membre
Réputation :   9  

Vous ne tenez pas compte des travaux à réaliser  dans votre calcul de rentabilité ?
quel est le prix d’achat ? 48k?  et le prix estimé des travaux 15-20k ?

Par ailleurs, même en dehors de la remise en état initiale, il faut prévoir des frais d’entretien chaque année + des frais de copropriété.

Pour estimation des frais de copropriété, de quand date le dernier ravalement ? de quand date la toiture ? Y a-t-il des travaux repoussés en ag (ils finiront par devoir être faits)?

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#3 27/10/2017 06h39

Membre
Réputation :   2  

Bonjour
Si, je tiens bien compte des travaux.
Dans les 48 keuros , les travaux sont inclut.. et pourtant je n’ arrive même pas à un cash flow positif ! (Sauf les premieres années : voir graphique )

Les frais de copro sont de 142 euros par trimestre soit 568 euros par an.
(Je suis en possession des 3 derniers).

La partie des frais de copro pour le locataire serait de 312 euros par an soit 26 euros / mois.

Aucun travaux dans les 3 derniers compte rendu d’ag. (Sauf mise en place d’ arceaux sur les places de parking : 1500 euros en tout). Tout à été voté absentation.

Toiture et ravalement : aucune traces dans les comptes rendu…
Comment avoir ces infos ?

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#4 27/10/2017 07h03

Membre
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Réputation :   999  

Vous pouvez demander au syndic ou au propriétaire quand ces travaux ont été fait. Qu’ils l’aient été il y a 5, 10 ou 15 ans ne change pas grand chose, c’est à vous d’évaluer dans combien de temps cela devra être fait. Pour la façade c’est vite vu, pour la toiture sauf à aller l’inspecter avec un entrepreneur, ça sera difficile à évaluer. Les gros travaux arrivent souvent par surprise lors d’un problème quelconque suite à une infiltration ou autre.
Soignez l’orthographe/rédaction svp: "Tout à été voté absentation" => pas compris…

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#5 27/10/2017 08h26

Membre
Réputation :   9  

D’accord, je m’étonnais simplement du fait que vous donnez un prix exact tout compris et une fourchette pour la réalisation de vos travaux.

Dans les frais de ces derniers, il faut prendre en compte le temps où vous ne pourrez pas louer. Cela peut vite venir manger votre épargne de précaution. Surtout si vous faites vous même avec un temps disponible limité…

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[+1]    #6 27/10/2017 09h06

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Bonjour,

cashflow négatif : pas vraiment étonnant. D’après les calculs d’Adrien et moi-même dans ce fil : (2/3) Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? , dans le cas standard (emprunt sur 20 ans, charges dans la moyenne etc.) il faut du 10 % bruts en LMNP et 12 % en location nue pour avoir un cashflow positif.

Si vous voulez en avoir le coeur net, la seule solution est de refaire les calculs par vous-même dans un tableur excel en détaillant année par année. C’est formateur à défaut d’être facile !

Qui a fait la simulation que vous mettez en image ? C’est la première fois que je vois une telle simulation et elle semble d’excellente qualité.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#7 27/10/2017 12h10

Membre
Réputation :   1  

@Bernard : c’est le site Rendement-locatif. 
Cdt

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#8 27/10/2017 17h35

Membre
Réputation :   2  

Merci de vos réponse.
Oui, il s’agit du site rendementlocatif.com

J’ai déjà un fichier Excel maison mais je suis obligé de copier coller les interets d’emprunt à partir du site meilleur taux, c’est contraignant même si ça fonctionne quand même… et que ça m’a permis de bien comprendre comment les choses se calcule.

Le lien transmis est très intéressant.
Je referais les calculs avec un durée de credit plus longue (25 ans) un apport de 10 000 euros et 5000 euros de travaux en moins.

Également, je mettrais au préalable le même graphique dans le cas d’un LMNP, car de mémoire,  j’ai fait le calcul hier et le cash flow n’était pas meilleur…j’ ai pas compris…

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#9 29/10/2017 21h14

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Je suis allé faire une enquête de voisinage dans l’immeuble en question.

Globalement les gens (propriétaire résident) sont satisfaits sauf de certains locataires un peu bruyants…

Les + :
une place de parking
pas de travaux prevus
Hall et couloirs propre

Les moins :
- Q’une seul place de parking par appartement…(pour garer une deuxième voiture, il faut le faire à quelques centaines de mètres)
- Les murs en périphérie de l’appartement sont en béton (pas d’isolation) immeuble de 1950
- Mauvaise isolation phonique entre les appartements…

Ce qui me gêne le plus , c’est la mauvaise isolation phonique entre les appartements…En même temps, c’est logique étant donné le date de construction de l’immeuble, mais existe t’il des solutions à cela ?

En travaux, j’aurais :
les sols à refaire (parquet)
La peinture à refaire (les mur sont en crépi ! )
La cuisine mettre en place
La SDB est à refaire
Changer les prises et interrupteurs par des prise neuves et interrupteurs neufs
Poncer les portes et les repeindres  changer les poignées par des neuves
La porte d’entrée est en un seul point : rajouter deux autres verrrous
Améliorer l’isolation du plafond et du sol ?

Techniquement, je pourrais tout refaire, mais mon problème c’est le temps…et c’est bien cela qui me gêne dans le travaux.

Je pense qu’en matériaux seul, je ne m’en sortirai pas trop mal…mais avec a main d’oeuvre , ça peut vite chiffrer.

Apres, il y’a toujours quelques interrogation du genre :

-  vaut t’il mieux casser les carreaux ou coller par dessus ?
- Supprimer le crépi du mur par un enduit ou laisser tel quel ?
- Améliorer l’isolation phonique du plafond et du sol ?
- …

En bref, ou commencer dans les travaux e ou s’arrêter ? Qu’est ce qui est indispensable et qu’est ce qui ne l’ai pas ?

je vais chercher sur le forum mais connaissez vous deja des posts deja ouvert qui pourraient , à leur lecture, m’aider sur le sujet ?

Merci

Dernière modification par Mani (30/10/2017 14h50)

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#10 30/10/2017 13h01

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Bonjour,

Voici une autre simulation si :
40 000 € d’achat FAI
4000 € d’apport
15 000 € de travaux
Mais Crédit durée 25 ans !

Ce serait un bon compromis d’un point de vue cash flow…mais crédit de 25 ans !

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_sans_titre.jpg

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#11 30/10/2017 13h58

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On ne distingue pas bien, ça donne quoi en CF ?

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#12 30/10/2017 14h36

Membre
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Voici le cash flow sous forme de tableau

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_cash_flow_tableau.jpg

Surin a écrit :

Soignez l’orthographe/rédaction svp: "Tout à été voté absentation" => pas compris…

Dans le compte rendu d’AG, les propriétaires n’ont pas voté "OUI" ou  "NON", il se sont abstenus

Kiem a écrit :

il faut prendre en compte le temps où vous ne pourrez pas louer. Cela peut vite venir manger votre épargne de précaution. Surtout si vous faites vous même avec un temps disponible limité…

dans ce cas, je demanderai de décaler le crédit (4 à 6 mois ?) pour ne payer que des frais bancaire (a priori environ 140 €/mois)

Ce qui reste le plus problématique, c’est de trouver des bons artisans…mais pas trop cher…Je pourrais techniquement tout faire mais le temps va me manquer.
De toute façon, si j’emprunte le montant des travaux, il faut bien que j’ai des devis d’artisans…

Dernière modification par Mani (30/10/2017 14h48)

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#13 02/11/2017 17h42

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

S’il s’agit de son premier investissement, de location nue et qu’il est en dessous du seuil pour le micro-foncier, qu’est-ce qui l’empêche de faire jouer son déficit foncier sur les premières années (au moins trois ans) puis de basculer en micro-foncier pour faire remonter son cash-flow ?

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#14 03/11/2017 12h29

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@Malloc.

je n’ ai pas compris. Pouvez vous s’il vous plait m’en dire plus ?

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#15 03/11/2017 13h08

Membre
Réputation :   2  

La simulation que vous nous donnez correspond bien à 20+ années de location nue déclarée au réel (déficit foncier) ?

Si oui, le régime micro-foncier devient rapidement plus intéressant car vous manquez de travaux majeurs à déduire. Du coup, ma logique me pousse à penser qu’il serait judicieux de se déclarer au réel pendant trois ans (durée minimale du régime fiscal de déficit foncier) afin de profiter de la déduction des travaux puis de basculer en micro-foncier.
Si cette stratégie s’avère possible, elle sera conditionnée au fait que vos revenus foncier restent sous la barre des 15 k€/an. Donc cela tombe à l’eau si vous faites un second investissement en location nue.

Est-ce que quelqu’un de plus expérimenté que nous peut nous confirmer que ce que j’avance est vrai si on se limite à un seul investissement en location nue qui génère moins de 15 k€/an ?

Merci d’avance,

Malloc.

Dernière modification par Malloc (03/11/2017 13h08)

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#16 14/11/2017 14h44

Membre
Réputation :   2  

N’ayant pas obtenu de réponse, je me permet de remonter le message.

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