Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (cash flow négatif)

Il manque beaucoup d’éléments dans votre étude de cas :
- emprunt : montant, taux, durée.
- charges locataire = 10 €/mois mais total charges loc+bailleur = 110 €/an. Il y a un problème, logiquement il devrait rester des charges au bailleur car tout n’est pas récupérable sur le locataire.
- vous ne prévoyez pas de dépenses d’entretien après les 5000 € de travaux initiaux. Comptez au moins 100 €/an.
- location nue ou meublée ?
- régime fiscal : micro ou réel ?

Au vu de ce que vous avez posté, je peux déjà vous faire les remarques suivantes :
- gérez en direct, demandez une caution solidaire et économisez les 3 % de GLI. Vous êtes sur une petite ville de province, en recourant à la GLI vous restreignez fortement les locataires potentiels (l’assurance demande en gros des locataires avec CDI et revenus supérieurs à 3 x loyer).
- vacance 1 mois/an : ça me paraît beaucoup pour un appart de 60 m². Sur de telles surfaces, les locataires restent souvent pendant longtemps.
- le cashflow négatif n’a rien d’étonnant, comme le montrent les calculs synthétiques réalisés par Adrien et moi-même dans cette page : (2/2) Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? En gros, en dessous de 10 % bruts en LMNP et 12 % bruts en location nue, on est en cashflow négatif (avec un emprunt sur 20 ans). Or, vous êtes à 8,5% bruts.
- un cashflow négatif n’est pas forcément dramatique. Dans votre cas, en location nue, sans compter de vacance locative ni de GLI mais avec 100 € d’entretien par an je trouve une rentabilité nette nette de 4 %. C’est pas dégueu, c’est mieux que beaucoup d’autres placements. A vous de voir si vous vous en contentez ou si vous visez le très haut rendement.