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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/03/2019 13h35

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Bonjour à tous
Je cherche à investir dans l’immobilier ancien locatif proche banlieue IDF SUD (j’habite à Thiais 94320).
On cible un 2 pièces.
J’ai visité 10 appartements pendant le mois de Février, principalement sur Choisy le roi (principalement via des agences, 1 seul particulier)
On a vu diverses choses : petits ensembles de 10 lots sans ascenseur, grande résidence année 1970 de plus de 100 lots avec gardien, avec ou sans travaux, résidence 2010, résidence 2016.
J’ai un problème sur mon cash flow.
Je fais des calculs rigoureux suite à ma 1ere expérience Girardin en 2006.
Les prix oscillent entre 140000 et 180000 eur  (3000 – 4500 eur du m2) et les surfaces entre 38 et 49 m2.
Les loyers sont entre 800 et 900 eur (vu dans les agences et j’ai des alertes sur seloger.com)
Je pars sur un emprunt de 20 ans à 1,5% et 0,6% d’assurance. J’ai 45 ans.
Je prends en compte les charges avec répartition propriétaire/locataire 30/70 ou 50/50 en fonction des cas.
Je prends en compte vacance locative (1 mois par an), assurance PNO (0,5% du capital), assurance LI (2,2% du loyer).
Je prévois entre 200 et 300 eur d’entretien par an.
Résultat j’ai toujours un cash-flow négatif entre -250 et -350 eur mensuel pendant les 1ere années.
C’est normal pour les 2p en proche banlieue SUD d’IDF ? On ne peut pas avoir un cash flow positif ?
Même en jouant sur les paramètres j’atteins difficilement les -100 eur.
Je me dis qu’il faut quand même maintenir un cash flow négatif pour générer du déficit foncier mais -300 c’est un peu beaucoup. J’ai lu et relu le livre de Charles Morgan et la première chose qu’il répète est bien : cash flow positif !

Soit les agences ne me montrent que les produits chers (j’ai été très transparent avec eux), soit mon calcul est faux, soit je ne sais pas.
Merci pour votre aide.

Je peux raccrocher mon fichier de calcul si quelqu’un veut regarder.

Cdlt

Mots-clés : cash-flow, immobilier, locatif

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#2 17/03/2019 14h39

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Bonjour

un cash flow négatif ne FAIT pas un déficit foncier … c’est bien la tout le probleme au bout de quelques années ..
maintenant d’un point de vue assurance vous etes tres couvert  donc c’est normal que le cash flow positif soit difficile a atteindre
2 points cela dit :
- l’assurance du pret est Tres elevé ( 0,01 me parait plus normal sans situation particuliere)
- l’asurance PNO n’est pas fonction du capital , mettez 90 euros / An pour un T2 .

vous restez sur des tarifs " catalogues " ou vous négociez pour vos calculs ?  ( en gros si vous avez une annonce a 10% et CF positif visible par tout le monde … n’y allez pas :) il y a un probleme .. dans les regions tendues

cdt

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#3 17/03/2019 14h41

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Je suis aussi en IDF, un peu plus loin de Paris que vous. Je suis tombée sur les mêmes conclusions que vous. J’ai visité 5 biens récemment dans ma ville. 4 avaient des cash flow négatifs de 200 à 400 euros. Un avait un cash flow négatif de 100 euros. Ça m’a fait une drôle d’impression : je me suis demandée où était l’entour loupe ! Et pourtant, meme à 100eutos de cash-flow négatif, je ne signe pas.

Je préfère investir en bourse pour le moment.

🌼🌱🌱🌼

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#4 17/03/2019 14h55

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mahemaurier a écrit :

Soit les agences ne me montrent que les produits chers (j’ai été très transparent avec eux), soit mon calcul est faux, soit je ne sais pas.

Vous ne trouverez JAMAIS un bien à CF positif en vous contentant du prix d’affichage et de "simples" visites tout simplement parce que cela n’existe pas (sauf biens à gros problèmes plus ou moins cachés où le CF sera pire à terme).

Il se crée par ces différentes interventions, le plus souvent additionnées :
- Grosse négociation
- Bien avec défauts corrigeables (vétusté, problème technique etc)
- Amélioration qualitative du bien
- Niche de marché plus rentable que la moyenne
- Optimisation fiscale

Des éléments comme les charges de copro sont des boulets sur lesquels vous ne pouvez pas intervenir. Le bien n’a aucune possibilité d’être rentable si celles-ci sont élevée, gagnez du temps en ne visitant d’emblée pas les grosses copro, celles avec ascenseurs, gardiens, parc etc
Encore mieux, évitez les syndic pro pour ne choisir que des syndics bénévoles (correctement gérés, le marché devient étroit)

Pour trouver un bien plus rentable que la moyenne il faut sortir de la masse et transformer un bien qui peine à se vendre sur le marché en un bien très recherché à la location. Evitez donc aussi les biens d’emblée attractifs, ils partiront rapidement à bon prix sans négociation ou trop faible.

Un bien présentant mal peut avoir une différence de 50% de prix sur le marché avec un bien attractif (vécu achat/revente plus ample encore) avec entre les deux des coûts de travaux de 10% seulement du prix du bien.

Avec tous ces éléments additionnés et de l’engagement pour trouver le bien vous pouvez prétendre à bien mieux que l’équilibre du CF.

Bonne recherche !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#5 17/03/2019 22h44

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Bonsoir,

Comment avez vous fait votre calcul de cash flow? Il convient d’aller un peu plus que ce qu’un logiciel peut vous calculer automatiquement…

D’après votre hypothèse moyenne (prix du bien 160 000 € / loyer 850€), vous partez sur un rendement brut de 6,38%.

Par ailleurs, le simple remboursement du capital emprunté sur 20 ans représente 5% par an… Il est impossible de financer avec les 1.38% restants les  intérêts, la taxe foncière, les charges non locatives, les diagostics, les réparations, la vacance locative, l’assurance PNO…

Si on va un peu plus loin, le remboursement mensuel d’un emprunt de 160 000 euros sur 20 ans est de 817,01€…

Très clairement, il faut une rentabilité brute de l’ordre de 10% pour espérer un CF positif…

A partir de la, comme très souvent rentabilité forte rime avec un prix au m2 modéré, deux philosophies :
- privilégier les situations avec forte rentabilité donc autofinancement mais avec perspectives limitées de plus values…
- privilégier les situations avec plus faible rentabilité et donc effort d’épargne et avec perspectives plus importantes de plus values…

En bref, choisir entre St Etienne et Paris…

Pour moi, la stagnation (voir la baisse dans certains cas) des prix de l’immobilier dans de nombreuses zones complique singulièrement la donne…

Cette stagnation explique aussi les pb des investissements défiscalisants pour lesquels la faible rentabilité s’associe  à une moins value sue le prix d’achat…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (17/03/2019 22h56)

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#6 17/03/2019 23h15

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Qulle fiscalité ? Location nue ou meublée ? Micro ou réel ? Votre TMI ?

Comment pouvez-vous publier une étude de cas sans aborder ces points ? Un peu de sérieux !


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#7 17/03/2019 23h40

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Bernard2K a écrit :

Qulle fiscalité ? Location nue ou meublée ? Micro ou réel ? Votre TMI ?

Comment pouvez-vous publier une étude de cas sans aborder ces points ? Un peu de sérieux !

merci pour vos encouragements .

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#8 18/03/2019 09h09

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Oui, je vous encourage. Je vous encourage à être sérieux dans vos études de cas. Le cashflow est le flux de trésorerie résultant, NET DE TOUT. Donc APRES impôt et prélèvements sociaux. Or, vous ne dites pas un mot de la fiscalité envisagée, donc :
- soit votre cashflow est calculé "avant impôts", ce qui n’est pas un cashflow ; si vous appelez cashflow un truc qui n’en est pas un, vous vous illusionnez vous-même
- soit votre cashflow est bien "après impôts", mais vous ne nous dites pas un mot de l’imposition que vous avez prise en compte, ce qui ne nous permet évidemment pas de donner les conseils les mieux adaptés.

Dans les deux cas, ce n’est pas sérieux, alors que vous prétendiez faire des calculs "rigoureux".

Et il faut que j’aille dans votre présentation pour apprendre que vous envisagez une SCI pour la transmission… SCI inadaptée à la location meublée qui permet pourtant d’accéder au seul régime fiscal encore favorable…

Alors, je vous encourage à :
- étudier le régime LMNP au réel, qui est le seul régime fiscal encore vraiment favorable aux bailleurs. Ce qui veut dire location meublée, ce qui vous dirigerait plutôt vers studio ou T1 (ou à l’inverse T4 ou T5 à louer en colocation, mais c’est lourd à gérer, ou à scinder en plusieurs logements, mais c’est lourd en travaux et en formalité vis à vis de la copro, ou à la rigueur maison de ville à scinder en plusieurs logements).
- comprendre vraiment comment fonctionnent la rentabilité et le cashflow. Lire ce fil à partir du message #36 d’Adrien : (2/3) Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ? Je ne comprends pas que son message ne soit pas mieux récompensé, car c’est à mon avis l’un des plus utiles du forum ! Quand on comprend vraiment les calculs qu’il fait (et que je fais à sa suite), ces histoires de rentabilité et de cashflow deviennent limpides ! Nota : mon message #32 un peu au-dessus de celui d’Adrien mérite aussi d’être lu me semble-t-il. La solution à vos questions est vraiment contenue dans ces messages. Si vous aviez lu et compris ces messages, vous n’auriez jamais posté le présent fil car la réponse vous serait apparue limpide.

Juste un rappel : ce sont VOS SOUS. Si vous pensez que vous étudiez très sérieusement des cas, alors que vous n’abordez pas la fiscalité, ça ne ME pose aucun problème. C’est à VOUS que ça va en poser, assez rapidement.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2019 10h15)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 18/03/2019 10h29

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Canyonneur75 a écrit :

Très clairement, il faut une rentabilité brute de l’ordre de 10% pour espérer un CF positif…

Exactement et inutile de perdre votre temps à aller visiter des bien à 5% de rentabilité si vous n’estimer pas pouvoir en changer les fondamentaux

Canyonneur75 a écrit :

A partir de la, comme très souvent rentabilité forte rime avec un prix au m2 modéré, deux philosophies :
- privilégier les situations avec forte rentabilité donc autofinancement mais avec perspectives limitées de plus values…
- privilégier les situations avec plus faible rentabilité et donc effort d’épargne et avec perspectives plus importantes de plus values…

Vous parlez d’un bien immobilier comme d’un actif géré passivement, comme un avoir financier par exemple. Or, ce n’est pas forcément le cas de l’immobilier, c’est d’ailleurs avec l’effet de levier son principal avantage. On peut être actif et modifier la valeur des fondamentaux (de certains d’entre eux en tous cas).

Si vous achetez un bien vétuste et souffrant par cet état d’un prix modéré sur le marché vous pourrez générez une plus valu à la revente si le prix d’achat est bien négocié puis de l’avantage fiscal des travaux déductibles du résultat et enfin de la rentabilité du bien refait répondant à la demande du marché. Il faut pour cela évidemment réaliser une addition de bon choix, type de bien, emplacement, niche de marché etc.

La logique d’arbitrage entre rentabilité et valeur (de revente) qui vaut dans la plupart des actifs peut avec un tout petit peu d’astuce et pas mal d’engagement devenir addition en rentabilité ET valeur dans l’immobilier physique. En gestion passive effectivement, il faut choisir entre les deux.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#10 18/03/2019 21h56

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Bonsoir à tous
D’abord merci pour vos réponses, je me sens un peu moins seul.
Voici quelque précisions :
- l’objectif est d’acquérir un patrimoine immobilier pour mes 2 enfants qui auront ainsi un revenu complémentaire tôt dans leur vie active. Je me suis fixé l’objectif ambitieux de 10 appartements en 5 ans. Le but n’est pas de faire de la plus value à court terme. Je cherche un marché qui ne perdra pas en valeur et qui sera toujours attractif au locatif (normalement la proche banlieue parisienne répond à ces critères)
- l’achat neuf en PINEL = NON.
- je veux passer par des SCI pour que mes enfants ne paient pas de droits de succession
- je ne me suis pas renseigné sur la LMNP mais un agent immobilier m’en a parlé.
- mon taux d’imposition est de 30%
- j’ai fait un raccourci entre cash-flow négatif et déficit foncier vous avez raison (il faut que je revois ma formule)
- je ne consacre pas encore beaucoup de temps à ce projet, j’ai visité 3 appartements chaque samedi pendant un mois, j’ai le livre de charles morgan et j’ai le livre sur les SCI et j’essaie de passer un peu de temps sur internet le soir.
- dans mes calculs je rajoute des travaux de rénovation initiaix quand c’est nécessaire et je simule avec 10 à 15% de réduction sur le prix de vente affiché mais malgré cela le cash flow reste négatif.

La question initiale était : est il possible actuellement de faire l’immobilier locatif dans l’ancien avec du cash flow positif en IDF SUD sur du 2 pièce ?
Il ne faut peut-être pas poser la question dans ce sens mais au bout du 10ème appartement j’arrive toujours à la même conclusion donc je voulais juste avoir un feed back sur ce constat.

A Bernard2K, je suis convaincu que vous voulez aider et que vous avez une connaissance aigue du sujet. C’est juste que le ton initial peut prêter à confusion. Donc je vous remercie pour vos conseils et suis prêt à en lire d’autre. En attendant je vais aller consulter le fil que vous avez indiqué.

Cordialement.

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#11 18/03/2019 23h01

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Question simple, reponse simple : Oui

En revanche comme dit plus haut, cela ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval.

J’ai par exemple mis un an avant de trouver un bien répondant aux critères de renta a Bagneux (pour un resultat qui n’est correct que par l’effet du LMNP, autrement dit, une fois le plus gros des amortissements passés je passerai probablement en negatif).

Si vous cherchez une rentabilité satisfaisante il faudra sortir des sentiers battus, impossible à trouver tel que sur seloger vous attendant patiemment depuis 2 semaines.

Cela passera par travailler votre réseau, peut être vous présentera t-on les biens avant leur mise sur le marché, faire de bonnes négociations, les faire finement.

Quand on dit "sortir des sentiers battus" cela peut vouloir dire "colocation" ou bien avec de forts travaux ou accepter d’acheter dans un quartier un peu moins bourgeois ou nous même n’irions pas vivre.

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#12 18/03/2019 23h26

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Je recherche pas mal dans des zones à 10 km de Paris , je pense que le cash flow positif est possible avec tout types de biens.
Il faut regarder les biens délabrés avec énormément de travaux dans des petites copro.
Il faut prospecter pendant les vacances d’été.
Rechercher les propriétaires des biens qui sont laissés à l’abandon (il y en a beaucoup en idf).

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[+1]    #13 27/03/2019 17h27

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Bonjour à tous,

MAHEMAURIER, oui c’est trouvable avec de la patience et beaucoup de visites.

Pour information j’ai acheté un immeuble de rapport à la limite de CHOISY LE ROI 94 et de VILLENEUVE ST GEORGES. C’est un coin que vous devez bien connaître.

J’ai fais à mon sens l’affaire du siècle car j’ai acquis ce bien pour 290 000 euros + Frais de notaire. il comporte 4 appartements, 1 F 3, deux F2 et un studio. Lors de l’achat j’ai refait des baux avec les locataires, j’ai passé le tout en meublé, et bien sûr j’ai meublé en changeant ce qu’ils ne voulaient plus chez eux, changé l’électroménager, ect… Le but étant que ce soit du vrai meublé et pas des faux baux meublés…  3 appartements étaient loués à l’achat, un F2 vide.

Il y avait des travaux à faire dans les 2 F 2 et le studio. Bien sûr cela justifiait aussi le prix. Total des travaux pour refaire à neuf les 3 lots ( environ 40 000 euros ). Ça m’arrange bien sur car ça passe en amortissement et/ou en charges.

Aujourd’hui je dégage 2700 euros de loyer CC, sans les charges 2570 par mois. J’ai un crédit de 1350 euros par mois. Soit 1220 euros mensuel en positif. La TF environ 1700 euros, assurance PNO 300 euros, ect…

Je vous laisse calculer la RENTA…. Tout ça au sud de PARIS, immeuble à 100 mètres du RER, de grands changements devant intervenir en rénovation dans le quartier au niveau des transports. Bref ça va prendre de la valeur.

Donc soit patient, en cherchant on trouve

Florent

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#14 01/04/2019 19h30

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Merci pour vos nouvelles réponses

Attn Bernard2K : effectivement la démonstration que vous évoquez est imparable. j’aurai le réflexe de multiplier le loyer hors charge locataire par 120 pour estimer le prix que je dois viser pour espérer un peu de renta.

J’ai donc bien compris qu’il faut être PATIENT et ACTIF (merci Nush et OsSh).

Attn Florent91 : merci pour votre partage, oui je connais la zone (près du LIDL ?). j’ai visité 2 apparts à 175 000 (loyer à 900 hors charge loc) et à 170 000 (850 hors charge loc), donc pas rentable (même avec une négociation de 20 000).
Et je crains la montée des eaux de la seine. les appartements ne risquent rien (étage) mais l’accès pendant période d’inondation et le travail du sol avec le temps.

Je vais donc diversifier mes recherches.
Je vous tiens au courant (un 2p de 38m2 pas cher du tout vient de tomber)

Cdlt

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#15 27/08/2019 18h11

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Bonjour Mahé Maurier,
Ou en êtes vous de vos recherches ? Qu’a donné le dernier bien dont vous parliez ?

🌻🌻🌾🌾

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