Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 25/03/2018 21h26

Membre
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

De fil en aiguille, je suis actuellement en contact avec un propriétaire qui souhaite vendre son appartement pour récupérer son apport (il m’a dit avoir besoin de récupérer son apport mais je ne sais pas pourquoi exactement) mais il souhaite ensuite louer l’ appartement vendu pour y rester dedans.

En fait, il s’agit d’une famille de 2 adultes et 2 enfants (9 ans et un ados).
Les deux parents sont actuellement sans emploi mais le père en recherche d’emploi.

Dans l’absolu, je ne suis pas contre mais j’ai expliqué au père, que j’étais ennuyé de fait qu’il était sans emploi…
Il m’a proposé , si je souhaité acheter l’appartement, lui faire un bail meublé donc valable 1 an.

Qu’en pensez vous ? Quels sont les risques ? S’ils ne payent pas mais qu’en effet le bail n’est que d’un an, pourrais je bien changer de locataire ?

Merci de vos avis

Dernière modification par Mani (25/03/2018 21h29)

Mots-clés : achat, immobilier, location

Hors ligne Hors ligne

 

#2 26/03/2018 07h31

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1759  

Mani a écrit :

S’ils ne payent pas mais qu’en effet le bail n’est que d’un an, pourrais je bien changer de locataire ?

Depuis la loi ALUR, lorsque la location meublée est la résidence principale du locataire, elle est très largement alignée sur la location nue. Et notamment, le bail est renouvelé automatiquement, donc le bail de 1 an est un leurre. Les cas où l’on peut donner congé sont quasiment aussi draconiens qu’en location nue : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Faire valoir la clause résolutoire pour non paiement de loyers nécessitera d’aller au tribunal.

En gros, l’expulsion d’un locataire qui ne paie pas est aussi longue et difficile qu’en location nue.

Lisez les articles 25-3 et suivants de la loi de 1989 : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance et faites une recherche google sur "expulsion impayés meublé" en faisant attention à ne sélectionner que des résultats écrits post-2014.

Pour vous protéger des impayés dans un tel cas, demandez impérativement un garant, une personne qui se porte caution solidaire, et qui soit solvable (CDI et revenus supérieurs à 3 fois le loyer).

Par ailleurs, pour que ça soit une location meublée, il faut qu’ils vous vendent leurs meubles. Or, dans leur esprit les meubles sont à eux, et ça risque de poser un gros problème à leur départ. Demandez à ce que figure dans l’acte notarié un inventaire précis des meubles qu’ils vous vendent, aligné sur la liste des meubles obligatoires en meublé (et attention, ça va jusqu’à la vaisselle et à la couette). Reprenez cette même liste en annexe de l’état des lieux de la location. Ca limitera les contestations s’ils doivent s’en aller.

Dernière modification par Bernard2K (26/03/2018 07h41)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 26/03/2018 09h18

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   131  

Obligatoirement deux personnes garants, avec attestation de revenu, et ayant si possible un lien avec le propriétaire actuel.

Quels sont leurs projets après 1 an ? Veulent ils rester dans la ville ?
La rentabilité sera-t-elle au rendez vous ?

Hors ligne Hors ligne

 

#4 26/03/2018 09h25

Membre
Réputation :   10  

Les raisons qui peuvent pousser quelqu’un a vouloir récupérer son apport peuvent être nombreuses, mais par contre je pense votre opération risquée. Commencer avec une famille dont les deux parents ne travaillent pas…
Savez vous dans quel domaine il travaille? Ne pouvez vous pas attendre qu’il retrouve un travail pour la vente? Une fois que vous avez fait un bail même pour un ans, il est difficile de le faire partir en utilisant des moyens légaux ! Du coup c’est également à vous de voir a quel point vous lui faite confiance et a quel point vous pensez qu’il est de bonne foi.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 26/03/2018 12h54

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1759  

Deux garants, ça alourdit les procédures. AMHA, un garant suffit pourvu qu’il soit suffisamment solvable.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 26/03/2018 14h07

Membre
Réputation :   13  

Une solution que j’ai déjà pratiquée est de consigner une partie du produit de la vente chez le notaire comme garantie du paiement des loyers et/ou de l’état des lieux.
C’est une forme de prépaiement du loyer.

Votre notaire devrait pouvoir structurer une solution de ce type.

Tetrapil

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 26/03/2018 20h37

Membre
Réputation :   10  

Dans ce type d’arrangement,il me semble que vous prenez un certain nombre de risques.

Plusieurs questions viennent à l’esprit:

- pourquoi veut-il récupérer son apport,est-ce parce qu’il ne peut plus payer son crédit pour sa résidence ,étant sans emploi ?

- pourquoi souhaite t-il rester locataire de ce bien ,est-ce parce qu’il s’y plait beaucoup ou parce qu’avec son profil ,il aura du mal à trouver une location équivalente (loyer envisagé/revenu actuel)?

-est-ce que vous choisiriez son dossier si vous deviez mettre en location cet appartement  ?

- pensez-vous qu’il sera facile de mettre fin au bail s’il ne peut plus vous payer son loyer (une famille avec enfants serait difficilement expulsable et la procédure peut mettre longtemps…) ?

Il ne s’agit pas de mettre en doute sa bonne foi ,mais de penser à toutes les possibilités qui peuvent se produire.Même si ce monsieur est honnête,il est certain qu’il n’aura pas beaucoup de facilités à trouver un appartement en location sans travail,donc il n’aura pas la possibilité de déménager.

Un autre point à évoquer est le prix de vente.Si le vendeur se trouve contraint de vendre,il va accepter un prix peut-être inférieur au prix du marché.C’est le type de cas où l’acheteur fait une bonne affaire,condition souhaitable pour un investisseur.
Mais cela peut également susciter un ressentiment de la part du vendeur,qui deviendra votre locataire.Est-ce une bonne base pour des relations entre propriétaire et locataire?

En évaluant toutes ces questions,à voir si vous voulez envisager cette solution avec un garant ou une consignation d’une somme.

Bonne réflexion.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 27/03/2018 06h50

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1759  

Tetrapil a écrit :

Une solution que j’ai déjà pratiquée est de consigner une partie du produit de la vente chez le notaire comme garantie du paiement des loyers et/ou de l’état des lieux.
C’est une forme de prépaiement du loyer.

Votre notaire devrait pouvoir structurer une solution de ce type.

C’est intéressant, mais ça ne me semble pas compatible avec la loi du 6 juillet 1989 qui limite le dépôt de garantie à une certaine somme (1 mois de loyer en nu, 2 en meublé).


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 27/03/2018 08h49

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   127  

@Bernard2K : Il s’agit en fait d’une caution bancaire, en lieu et place d’une caution avec un garant physique si le locataire n’est pas en mesure (ou ne souhaite pas) d’en fournir une.

Cela ne tient donc pas lieu ni de prépaiement du loyer, ni de dépôt de garantie, et est donc parfaitement légal.

En ligne En ligne

 

#10 27/03/2018 12h34

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1759  

Caution bancaire je connais le principe, mais Tracoh parle de consigner la somme auprès du notaire (et non de la banque), ça je ne connaissais pas.

Par ailleurs, ça s’oppose directement au besoin du vendeur de récupérer son apport. Un garant personne physique correspond mieux à son besoin.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 27/03/2018 13h58

Membre
Réputation :   10  

En tout cas c’est une possibilité intéressante dont je parlerais a mon notaire quand j’en aurais l’occasion, je viendrais vous en parler si j’y pense…
Si c’est possible, c’est intéressant, même si ce cas doit être bien rare… !

Hors ligne Hors ligne

 

Discussions similaires à "mani [rhône-alpes] : étude de cas immobilier (acheter la rp du propriétaire puis lui louer ?)"

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur