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#1 21/01/2018 21h19 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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VOTRE PROFIL

- Salarié privé, 36, 14%, +/-35 K€/an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notion
- Fiscales : notion
- Artisanales : "bricoleur"
- Sociales : oui
- Temps disponible : quelques soirs en semaine ou week end.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement dans immeuble de 16 lots
- Année de construction : 1965
- Étage : 2eme etage sans ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? Libre (auparavant loué en nu à 400€/mois dixit le proprietaire)
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Syndic Pro
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Individuel Gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Persienne
- Espaces verts dans la copropriété ? Tout petit "espace vert"
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Individuel et manuel
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires
- Concierge  ? Non
- Décoration : Viellote

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville de +/- 35000 habitant
- Ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Moyenne
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?  Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 400 € deja pratiqué mais je pense qu’il est possible de faire un peu plus en meublé et avec de belles prestations
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4% (j’espère…)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non. geré en direct

- Travaux immédiats :
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Pas de travaux votés MAiS Travaux d’isolation et ravalement de façade "retoqué" deux années de suite :+/- : 125 000 € pour l’immeuble complet soit environ  6000 € pour cet appartement si voté OK un jour.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM : 500 € ? (608 € avec TOM)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120 € ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non garant
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire :
=(450 € x 12mois) / (45 000€+4500€)
= 5400 / 49 500 €
= 10.9 %

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
= (450 x 11.5 mois) - 120 - 50 / 49 500 + 6000 €

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2.06 %
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 6 mois

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée :

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Positif au début puis négatif ensuite (voir graphe et tableau ci-après)

Au niveau des travaux, il y’a :
un tableau elec. neuf à mettre en place : 500 €
Des prises de terre à tirer + changement des prises par  mes soins : 500 €
Changement cuisine : 1000 € ? (main d’oeuvre par mes soins)
- Peinture : 500 € mains d’oeuvre pat mes soins
- Fenêtre et porte fenêtre double virage a mettre en place (2 porte fenêtre et 1 fenêtre) : 2500€ (?!  confirmer via devis)

Le cash flow n’est pas bon sur la durée (voir tableau)…Avez vous des conseils à me donner ? Merci

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_lutec1.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_lutec2.png

Dernière modification par Mani (21/01/2018 21h25)

Mots-clés : cash flow, immobilier, t2, travaux

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#2 22/01/2018 07h39 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Vous ne précisez pas de combien sont les charges copropriété restant à charge du bailleur.

Dans le graphique les charges mensuelles sont quasiment à 200 €/mois : pouvez-vous donner le détail du calcul de ces charges ?

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#3 22/01/2018 21h04 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Bonjour Bernard,

Tout d’abord, Me.ci beaucoup de votre intervention.

Les charges non récupérables sont :

Foncière : 500 €/an
Charge de copro : 235 €/an
Charge travaux non prévus : 50 €/an
Assurance PNO : 120 €/an
CFE : 250€/an
Centre de Gestion Agrée : 150 €/an
Comptable : 500 €/an
Assurance emprunteur : 200 €

Total : 2005 €/an, soit 167 €/mois

1/ Voyez vous quelque chose à optimiser ? et/ou à faire de manière à ce le CF soit encore positif après 10 ans ?

Sinon, j’ai également une "bonne nouvelle", enfin, il me semble…
J’ai passé une fausse annonce sur le bon coin pour un appartement meublé T2 de 45m2 à 540 €/mois avec les charges.(soit 510 €/sans charges)
Il s’agit d’un "super bien" (ou plus précisément, les photos que j’ai utilisé mettent en avant un très bel appartement)
Cela fait 11 jours que l’appartement est en ligne et j’ai eu plusieurs demandes dont au moins 3 de "très" sérieuses.
Par contre, à ce prix là, je suis bien au dessus du prix du marché…

2/Est-ce risqué de faire des calculs à long terme sur cette base."au dessus du marché"

Mais Arggh ! Malgré cela , le CF reste négatif après 10 ans (voir ci-dessous)…Que fais je "mal" ?!

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_lutec_loye_a_510.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_lutec_loye_a_510-2.png

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#4 22/01/2018 21h22 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Un conseil : négociez le prix d’achat. De +, vous oubliez les frais de dossier et de garantie (je viens de financer un dossier similaire : emprunt de 45300€, 300€ de frais de dossier, qui auraient pu être négociés mais j’ai préféré négocié le taux : 1.35% sur 20 ans hors assurance, et 700€ de frais de garantie, non négociables).

Vous oubliez également le prix des meubles + le minimum pour justifier d’un logement meublé (avec un bon réseau et en tirant sur les prix, je suis à 500€ par appart pour des meubles neufs : lit  140*190 avec sommier et matelas neuf, commode, table de chevet, bureau, un peu de déco et nécessaire de cuisine).

Ça vous donne un projet global proche des 56k€, pour 450€ de loyer (hors charges?), la rentabilité reste correcte (proche des 10% brute) mais vu que vous risquez fortement de vous taper un ravalement de façade à 6k€ prochainement, je négocierai là-dessus pour faire passer une offre + basse (honnêtement à 43k€ ça peut commencer à devenir intéressant).

Si vous êtes sur d’avoir votre financement (pas très compliqué généralement sur de si petits montants), faites une offre sans clause suspensive d’obtention de prêt.

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#5 22/01/2018 21h24 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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A savoir que les charges peuvent être entierement imputées au locataire, pas d’obligation que le propriétaire bailleur en prennent pour lui

Dernière modification par Bigem64 (22/01/2018 21h24)

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#6 22/01/2018 22h20 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Rien à redire sur le calcul de charges si ce n’est : vous comptez l’assurance emprunteur. N’est-elle pas déjà inclue dans la mensualité de crédit ? Attention à ne pas la compter 2 fois.

Bigem64 : les charges récupérables sont énumérées limitativement par le décret de 1987, en location nue comme en meublé, dès lors que c’est la résidence principale du locataire.

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#7 22/01/2018 22h47 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Stinky a écrit :

Un conseil : négociez le prix d’achat. De +, vous oubliez les frais de dossier et de garantie (je viens de financer un dossier similaire : emprunt de 45300€, 300€ de frais de dossier, qui auraient pu être négociés mais j’ai préféré négocié le taux : 1.35% sur 20 ans hors assurance, et 700€ de frais de garantie, non négociables).

Vous oubliez également le prix des meubles + le minimum pour justifier d’un logement meublé (avec un bon réseau et en tirant sur les prix, je suis à 500€ par appart pour des meubles neufs : lit  140*190 avec sommier et matelas neuf, commode, table de chevet, bureau, un peu de déco et nécessaire de cuisine).

Ça vous donne un projet global proche des 56k€, pour 450€ de loyer (hors charges?), la rentabilité reste correcte (proche des 10% brute) mais vu que vous risquez fortement de vous taper un ravalement de façade à 6k€ prochainement, je négocierai là-dessus pour faire passer une offre + basse (honnêtement à 43k€ ça peut commencer à devenir intéressant).

Si vous êtes sur d’avoir votre financement (pas très compliqué généralement sur de si petits montants), faites une offre sans clause suspensive d’obtention de prêt.

Dans mon calcul initial, j’ai compté 450 € de frais de dossier + 839 € de Garantie crédit logement.
et également un taux sur 20 ans de 1.70% sur 20 ans + 0.36 % d’assurance.
Clairement, je compte bien tout négocier…mais je préfère les compter en l’état dans mon calcul. ("Qui peut le plus, peut le moins")

Concernant les meubles, vous avez raison.
En fait, j’ estime ceux-ci à 5000 € . (Vous en avez eu seulement pour 300 € !)

Mon retour d’expérience sur ma fausse annonce, me donne bien envie de monter le prix de la loc de mon calcul…je vais encore attendre une quinzaine de jours pour avoir confirmation qu’il y’a bien de la demande à ce prix 510 € HC ou 540€ avec les charges.

j’ai refait le calcul en prenant en compte vos informations.
Prix négocier à 43000 €
Meuble à 300 €  (même si je ne sais vraiment comment vous faites) *
Loyer à 450 €
tx credit sur 20 ans : 1.36 + Assurance 0.30 %
Frais de dossier : 300 €
Garantie  : 700 €

* : A savoir que je me demande, si au lieu de ne mettre que 300 € de meuble, il ne vaut pas mettre plus dans le mobilier pour ainsi louer plus cher (?!). Qu’en pensez vous ?

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_lutec3.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_lutec3-1.png

Le cash flow est donc positif durant 9 ans mais négatif après…! Pourquoi cela et comment faites vous de votre coté ?

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#8 23/01/2018 03h50 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Bernard2K a écrit :

Bigem64 : les charges récupérables sont énumérées limitativement par le décret de 1987, en location nue comme en meublé, dès lors que c’est la résidence principale du locataire.

Ce n’est pas une limite en valeur dont vous parlez ?
Ici les charges sont de 600€ annuel pour le locataire, et environ 200€ pour Mani
Pourquoi ne pas passer ces 200€ restant, soit 17€ par mois, sur le locataire ?

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#9 23/01/2018 07h18 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Si je comprends bien, vous proposez de mettre les charges au forfait, à 67 € par mois au lieu de 50 € ?

A mon avis, ce n’est pas une bonne idée :
- les charges au réel (justifiées par les appels de charges de la copro), c’est quand même plus clair pour tout le monde ; le seul inconvénient étant de devoir faire des calculs une fois par an.
- les locataires ont tendance à raisonner sur un loyer CC maxi. Si le prix de marché de cet appartement est 500 €, ça ne fera guère de différence de l’affiche 500 € dont 50 € de charges, ou 500 CC dont 67 € de charges.
- d’une manière générale, je pense que "tout se paie". Faites une entourloupe sur les charges, et vous serez moins dans une relation de confiance avec le locataire. A mon humble avis, vous augmentez le risque de dégradations ou d’impayés. Plus c’est carré, mieux tout le monde se porte.

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#10 23/01/2018 07h36 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Mani a écrit :

Sinon, j’ai également une "bonne nouvelle", enfin, il me semble…
J’ai passé une fausse annonce sur le bon coin pour un appartement meublé T2 de 45m2 à 540 €/mois avec les charges.(soit 510 €/sans charges)
Il s’agit d’un "super bien" (ou plus précisément, les photos que j’ai utilisé mettent en avant un très bel appartement)
Cela fait 11 jours que l’appartement est en ligne et j’ai eu plusieurs demandes dont au moins 3 de "très" sérieuses.

Bonjour

35 000hab et pas tres dynamique, si c’est romans sans etre expert du marché là bas je me méfierai des gens super intéressés, j’aurai un peu peur d’avoir peu de gens sérieux (règlement des loyers j’entends par là)

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#11 23/01/2018 08h37 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Je rejoins le précédent avis.
Des gens "super intéressés" avec un "super bon dossier", pour un retour sur leboncoin. Méfiance.
Souvent ils visitent une dizaine de biens, font un comparatif après les visites et choisissent le plus conforme à leurs critères.
Vous êtes en concurrence avec l’ensemble des biens en location de votre ville.

Il peut y avoir des visites sur votre bien, avec des personnes cherchant réellement un logement, mais votre logement peut ne pas être choisi en faveur d’un autre.

Il faut une cohérence entre le loyer / secteur / surface.

Etes vous locataire ? Avez vous fait dernièrement des visites ? Tous les potentiels locataires se donnent " une semaine /deux semaines / un mois" pour trouver un appartement, et déposent leurs dossiers sur les biens qui les intéressent.

Personnellement, nous avons loué un appartement, pendant 6 mois, et sommes partis dès que nous en avons trouvé un autre, plus conforme à nos critères.
Pourtant nous avons un dossier solide, nous cherchons réellement un logement. Mais celui ci ne correspondait pas.

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#12 23/01/2018 08h44 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Mani a écrit :

Mon retour d’expérience sur ma fausse annonce, me donne bien envie de monter le prix de la loc de mon calcul…je vais encore attendre une quinzaine de jours pour avoir confirmation qu’il y’a bien de la demande à ce prix 510 € HC ou 540€ avec les charges.

Bonjour,
Faîtes plutôt tous vos calculs sur des hypothèses basses ou à la moyenne du marché, ce sera beaucoup plus confortable en attendant la confrontation au réel où vous aurez peut-être des bonus.

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[+1]    #13 23/01/2018 11h57 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Mani a écrit :

Concernant les meubles, vous avez raison.
En fait, j’ estime ceux-ci à 5000 € . (Vous en avez eu seulement pour 300 € !)

5000€ c’est vraiment beaucoup, et je n’ai pas dit 300€ mais 500€. Je vais d’ailleurs revoir ce budget un poil à la hausse car j’oublie systématiquement le frigo qui m’a toujours été fourni pour la vente donc comptez 700€ pour les meubles dont 200€ frigo, 300€ lit 140*190 matelas sommier commode table de chevet, 50€ bureau, 60€ micro-onde et 90€ pour couette, draps, vaisselle et un poil de déco (chez un grand fournisseur suédois).

A ceux qui me disent que c’est impossible de sortir ces prix-là, il suffit d’avoir son réseau (pour ma part un entrepreneur qui bosse dans une fabrique de meubles et qui me sort les prix au tarif usine en se prenant une petite com, c’est sur que c’est pas les prix de Confo, But, Fly ou autre).

Mani a écrit :

Mon retour d’expérience sur ma fausse annonce, me donne bien envie de monter le prix de la loc de mon calcul…je vais encore attendre une quinzaine de jours pour avoir confirmation qu’il y’a bien de la demande à ce prix 510 € HC ou 540€ avec les charges.

Ne soyez pas trop gourmand, comme dit précédemment, il vaut mieux rester sur des loyers corrects, voir un poil supérieur avec un locataire qui paye et qui va rester plutôt que de prendre un loyer élevé avec des locataires qui tournent tous les ans (et votre majoration de loyer se perd finalement dans la vacance locative).

De +, hormis le cas de la colocation, restez sur des charges au réel plutôt qu’au forfait car sinon les gens ont tendance à trop en abuser.

Mani a écrit :

Le cash flow est donc positif durant 9 ans mais négatif après…! Pourquoi cela et comment faites vous de votre coté ?

Tout simplement car vous arriverez au bout de certains amortissements, les intérêts d’emprunts se réduisent et donc vous payerez des impôts sur les revenus. D’où l’idée de réduire le prix d’achat pour augmenter le cash-flow. Mais globalement votre tableau me semble faux car j’ai l’impression que vous ne comptez pas correctement les amortissements puisque vous partez sur de la location meublée.

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#14 23/01/2018 13h53 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Vous avez raison…Mieux veut être au peu pessimiste que trop optimiste….
Il faut donc mieux que je parte sur une estimation de loyer pas trop élevé. Disons sur le prix Moyen.
D’ailleurs comment de votre coté, déterminez vous ce prix moyen  ? Existe t’il d’autre astuce que la fausse annonce et/ou la consultation u marché sur un site comme LBC ?

@Stinky : Me.ci pour vos infos. C’est vrai que je ne m’attendais pas au aussi bas… Apres, j’ai oublié de le préciser mais il y’aurait un cuisine à refaire. Donc peut être qu’il faudrait compter 2500 € (?) ou  3000 € avec la peinture… à confirmer en passant chez quelques grosses enseignes.

Mani a écrit :

Le cash flow est donc positif durant 9 ans mais négatif après…! Pourquoi cela et comment faites vous de votre coté ?

Tout simplement car vous arriverez au bout de certains amortissements, les intérêts d’emprunts se réduisent et donc vous payerez des impôts sur les revenus. D’où l’idée de réduire le prix d’achat pour augmenter le cash-flow. Mais globalement votre tableau me semble faux car j’ai l’impression que vous ne comptez pas correctement les amortissements puisque vous partez sur de la location meublée.

Je referai les calculs de baisse de prix ce soir en rentrant chez moi, en vue d’ avoir un cash flow à 0 après les 9 ans, mais à mon avis j’arriverai sur un prix utopique à proposer…
Je suis déjà (bien) en dessous du prix du marché…avec une offre à 45000 €

Plus concrètement, pourquoi pensez vous que le tableau est faux ? Avez  un simulateur permettant de vérifier mes infos ?

Je ne dois pas être le seul dans le cas  d’un cash flow négatif après amortissement ?
Comment faites vous  ? et/ ou font les personnes dans mon cas ?
Revente ? Relancer des travaux ?

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#15 23/01/2018 14h57 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Mani a écrit :

Vous avez raison…Mieux veut être au peu pessimiste que trop optimiste….
Il faut donc mieux que je parte sur une estimation de loyer pas trop élevé. Disons sur le prix Moyen.
D’ailleurs comment de votre coté, déterminez vous ce prix moyen  ? Existe t’il d’autre astuce que la fausse annonce et/ou la consultation u marché sur un site comme LBC ?

Mettez vous dans la peau de votre coeur de cible :
étudiant ? jeune salarié ? couple ? famille ?
Et raisonnez comme eux. Que cherchent ils ? Quelles commodités ? A quel prix ?
Et voyez les annonces de biens qui leur correspondent.
Ils essayeront de visiter ces biens, et déposeront un dossier dans ceux qui leur conviennent.

Ou cherchent ils ? Sur internet : site de particulier à particulier, sur les agences immobilières du coin.
Quel est le prix ? Faites une revue détaillée des biens similaires
Quelles commodités ont les autres biens ? Refait à neuf ? Electro ménager fourni ? Place de parking comprise ?

Vous aurez votre réponse.

La fausse annonce ne renseigne en rien du prix moyen. Vous aurez toujours des personnes qui vont répondre " au cas où " ils ne trouvent rien d’autres. Et qui vont rester dans le logement le temps de trouver un autre logement.

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#16 23/01/2018 17h27 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Mani a écrit :

Vous avez raison…Mieux veut être au peu pessimiste que trop optimiste….
Il faut donc mieux que je parte sur une estimation de loyer pas trop élevé. Disons sur le prix Moyen.
D’ailleurs comment de votre coté, déterminez vous ce prix moyen  ? Existe t’il d’autre astuce que la fausse annonce et/ou la consultation u marché sur un site comme LBC ?

L’annonce sur LBC, cela permet d’avoir une idée. Néanmoins vous avez indiqué que le propriétaire le louait 400 euros par mois. Peux-il vous fournir des justificatifs (relevé bancaire idéalement car n’importe qui peut falsifier un bail ou une attestation de loyer).

Dernière modification par Stochastic (23/01/2018 17h28)

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#17 29/01/2018 12h28 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Bonjour,

j’ai eu les derniers diagnostics.

- Pas d’isolation des murs en périphéries (= bêton) (+ simple vitrage + pas de VMC mécanique :  ça je le savais déjà)

- Quelques traces d’amiante des les ventilation SDB et cuisine (Amiante-ciment); (déclaré comme n’étant pas dégradé et ayant "un risque de dégradation faible à terme" .

- Quelques anomalies électriques :
- Pas de terre
- il est recommander de faire installer un DDS (= Dispositif  Différentiel à haute Sensibilité ? 30mA)
- Présence de fusible à broches

Je prends ces éléments "du bon coté", c’est à dire comme des points permettant d’argumenter une baisse de prix.

j’ai donc refait mes calculs avec :
un prix d’acta de 43000€
6000 € de travaux
3500 € de meubles
Un loyer de 450 € (en LMNP)
Des charges de 560 €/an dont  30 €/mois pour le locataire
Une taxe d’habitation de 500 €/an
Una assurance PNO de 120 €/an
1 mois de vacances locative touts les 2 ans
Un emprunt sur 20 ans à 1.7 % + 0.36% assurance
Des frais de dossier + garantie crédit logement de 430 € +919 €

et j’obtiens :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_cash_flow29012018.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12066_cash_flow_annees_par_annees_29012018.png

Qu’en pensez vous ?  Avez vous des conseils à me donner notamment pour que le cash flow ne soit pas aussi négatif après 9 ans…

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#18 29/01/2018 13h24 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Avez vous des conseils à me donner notamment pour que le cash flow ne soit pas aussi négatif après 9 ans…

Recommencer ? Racheter un nouveau bien immobilier avec travaux ?

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#19 29/01/2018 13h45 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Lykkelig a écrit :

Avez vous des conseils à me donner notamment pour que le cash flow ne soit pas aussi négatif après 9 ans…

Recommencer ? Racheter un nouveau bien immobilier avec travaux ?

Cela permettrai de faire passer le cash flow au dessus de 0 ou à 0 ? 

y’a t’il des investisseurs dans ce cas sur le forum qui peuvent se prononcer svp ?

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#20 29/01/2018 13h58 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Mani a écrit :

Qu’en pensez vous ?  Avez vous des conseils à me donner notamment pour que le cash flow ne soit pas aussi négatif après 9 ans…

Même si la 9ème année est celle où en théorie la trésorerie bascule, c’est la rentabilité générale dès le départ qui me semble faible… pas d’autre solution qu’acheter un bien plus rentable ou négocier plus fortement le prix d’achat de celui-ci.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#21 29/01/2018 17h00 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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DDtee a écrit :

Mani a écrit :

Qu’en pensez vous ?  Avez vous des conseils à me donner notamment pour que le cash flow ne soit pas aussi négatif après 9 ans…

Même si la 9ème année est celle où en théorie la trésorerie bascule, c’est la rentabilité générale dès le départ qui me semble faible… pas d’autre solution qu’acheter un bien plus rentable ou négocier plus fortement le prix d’achat de celui-ci.

Me.rci beaucoup DDtee pour votre avis.

Avec les chiffres que j’ai précédemment donnés et selon votre expérience et vos précédents investissements, à partir de quel montant le bien serait "intéressant" selon vous ?

Votre avis m’intéresse fortement.

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#22 29/01/2018 17h17 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Mani a écrit :

Avec les chiffres que j’ai précédemment donnés et selon votre expérience et vos précédents investissements, à partir de quel montant le bien serait "intéressant" selon vous ?

La notion "d’intéressant" est très subjective, si vous lisez ma présentation vous aurez tous les détails de mon point de vue. Par exemple, mes mensualités d’emprunts (pourtant à 100 ou 110% et parfois sur des courtes durées) n’atteignent pas la moitié du loyer, mes charges d’exploitations sont plus faibles que celles de votre exemple etc
Le prix d’achat est certes une donnée essentielle mais pas la seule…

Quel est votre taux de rendement net ?

Dernière modification par DDtee (29/01/2018 17h18)


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[+1]    #23 29/01/2018 20h48 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Franchement, les derniers éléments que vous donnez ne sont pas bons :
- aucune isolation (ni les murs, ni les vitrages)
- installation électrique sans terre et fusibles à bornes.

Pour moi, ça veut dire un appartement où rien n’a été fait depuis 30 ans au moins, sauf peut-être un peu de cosmétique (revêtements) ; et encore, vous parlez de décoration vieillotte.

Au niveau électrique, il faut sans doute tout changer, et en profiter pour augmenter le nombre de prises. Au niveau du gaz, vous n’en parlez pas. Tout est aux normes ? De quand date la chaudière ?

L’ancienneté du bâtiment pose un certain nombre de questions :
- y a-t-il une terre disponible, et où ? Suivant l’endroit où elle se trouve, ça peut compliquer et/ou renchérir.
- les travaux d’isolation et de ravalement, repoussés, laissent penser que le logement sera bientôt isolé par l’extérieur. Ce qui pose deux autres problèmes : 1) on ne sait pas quand est-ce que ça sera enfin validé et donc quand est-ce que l’appartement sera enfin isolé au niveau des murs. 2) puisque l’isolation par l’extérieur est prévue, pas besoin d’isoler par l’intérieur ; mais cette isolation par l’intérieur aurait été bien pratique, car c’est l’occasion de faire passer les nouvelles gaines électriques. Refaire une installation électrique sans doubler les murs intérieurs risque d’être compliqué.

Au total, les travaux pour remettre cet appartement au goût du jour risquent d’être importants. A mon avis, il ne faut pas vous engager (même pas faire une offre) sans avoir fait chiffrer précisément les travaux par des devis. Ou bien carrément jeter l’éponge.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2018 20h52)

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#24 30/01/2018 08h05 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Bernard2K a écrit :

Franchement, les derniers éléments que vous donnez ne sont pas bons :
- aucune isolation (ni les murs, ni les vitrages)
- installation électrique sans terre et fusibles à bornes.

Pour moi, ça veut dire un appartement où rien n’a été fait depuis 30 ans au moins, sauf peut-être un peu de cosmétique (revêtements) ; et encore, vous parlez de décoration vieillotte.

Au niveau électrique, il faut sans doute tout changer, et en profiter pour augmenter le nombre de prises. Au niveau du gaz, vous n’en parlez pas. Tout est aux normes ? De quand date la chaudière ?

L’ancienneté du bâtiment pose un certain nombre de questions :
- y a-t-il une terre disponible, et où ? Suivant l’endroit où elle se trouve, ça peut compliquer et/ou renchérir.
- les travaux d’isolation et de ravalement, repoussés, laissent penser que le logement sera bientôt isolé par l’extérieur. Ce qui pose deux autres problèmes : 1) on ne sait pas quand est-ce que ça sera enfin validé et donc quand est-ce que l’appartement sera enfin isolé au niveau des murs. 2) puisque l’isolation par l’extérieur est prévue, pas besoin d’isoler par l’intérieur ; mais cette isolation par l’intérieur aurait été bien pratique, car c’est l’occasion de faire passer les nouvelles gaines électriques. Refaire une installation électrique sans doubler les murs intérieurs risque d’être compliqué.

Au total, les travaux pour remettre cet appartement au goût du jour risquent d’être importants. A mon avis, il ne faut pas vous engager (même pas faire une offre) sans avoir fait chiffrer précisément les travaux par des devis. Ou bien carrément jeter l’éponge.

Oui Bernard vous avez tout a fait raison mais d’un autre coté, si l’appartement était "nickel" , sans aucun "défaut"  il n’y aurait aucune marge (ou très peu) de négociation possible, non ?     

J’ai souvent étendu (je ne sais pas si cela peut être confirmé ou pas) qu’il est important de trouver un bien AVEC des défauts MAIS dont la structure est saine.

Je pense que l’isolation par l’extérieur peut être voté un jour. Plusieurs devis ont été proposés et certains propriétaire étaient pour. (mais minoritaire dans le vote) :si cela passe un jour avec le devis existant, il y’en aurait pour 6000 € .

Pour les fenêtres, j’ai contacté deux entreprises mais l’une tarde à me rappeler pour venir sur place et l’autre m’affirme pouvoir me donner un devis relativement précis (+/-200 €) si je lui communique  les dimensions des éléments à changer + photos. (ou que je lui communique l’adresse pour qu’ils puissent aller voir par eux même mais sans moi…chose que je n’ai pas trop envie de faire…)

Pour l’électricité, j’espère qu’il est possible de tirer la terre dans les prise existantes (à voir si les gaines ne sont pas en acier…. : car il parait que c’est impossible ou très compliqué de tirer des câbles dans des gaine acier )  + tableau à changer
j’ai une connaissance qui est électricien qui doit passer.

Bonne remarque sur : "y a-t-il une terre disponible, et où ?"
Cela me met le doute, mais la cuisine est à la terre de mémoire, donc il y’a bien la terre dans l’appartement :  a vérifier

Concernant la chaudière, elle date de 2005 (je n’ai pas le dernière entretient : le propriétaire me dit que c’est la locataire qui à gardé le document) .
Concernant le reste de l’installation gaz, existe t’il un diagnostique sur le sujet ?  la cas échéant, comment vérifier si tout est aux normes ?

En tout cas, Mer.ci pour vos remarques

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#25 30/01/2018 11h04 → Mani [Rhône-Alpes] : étude de cas immobilier (appartement T2) (cash flow, immobilier, t2, travaux)

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Mani a écrit :

J’ai souvent étendu (je ne sais pas si cela peut être confirmé ou pas) qu’il est important de trouver un bien AVEC des défauts MAIS dont la structure est saine.

Oui, mais à la condition que le prix soit proportionné à l’état du bien (+ une décote pour la peine, le risque à tout refaire).

Toujours pas de taux de rentabilité à exprimer ?


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