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#1 02/11/2016 23h27 → Keltirad : étude de cas immobilier (locatif via une réhabilitation Pinel) (immobilier, keltirad, pinel, réhabilitation, t1bis, t2)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Comme vous l’avez lu sur le sujet, et c’est ca qui vous a attiré (j’ai vu a quel point le mot PINEL attire les critiques) je souhaite obtenir votre avis et que vous corrigiez mes calculs à propos d’un investissement dans un appartement qui rentre dans le cadre de la loi pinel proposé par un CGP.

Voici la situation (Fortement inspirée de la fiche récapitulative de la partie « Modèle de demande d’avis d’un achat locatif ») :

Mon profil :
-    Salarié, 27ans, RFR de 30k€, TMI de 30%

Mes aptitudes / disciplines
-    Comptables et fiscales en hausse via ce forum mais encore faibles
-    Temps disponible : pour l’instant correct mais va se réduire de plus en plus avec l’évolution de ma carrière en tant que cadre

Caractéristiques du bien :
-    Appartement réhabilité (donc refait à neuf) en plein centre ville de Limoges (Eligible pinel, donc BBC etc…)
-    Situé au 2ème étage, sans ascenseur, vue dégagée sur une grande place mais pas de vis-à-vis. Surface de 38,8m2
-    Actuellement inoccupé puisque en rénovation, mais le CGP me garantit de trouver rapidement et durablement des locataires (on en reparle plus loin)
-    Chauffage individuel (Mais je ne connais actuellement pas le type de chauffage, j’éditerai mon post ultérieurement avec cette donnée)
-    Pas d’espaces verts dans la propriété ni de place de parking/garage
-    Compteurs d’eau et d’elec commun ou individuels : Je ne sais pas, idem que le chauffage
-    Sans concierge
-    Décoration moderne (C’est du non meublé, donc je parle seulement du cadre)

Localisation du bien :
-    Limoges, Haute-Vienne.
-    Appartement en plein centre-ville (proche notamment d’établissements scolaires supérieurs)
-    Emplacement apparemment en plein essor économique (selon le CGP)

Rentabilité du bien :
-    Coût du bien avec frais de notaire : 112k€ (dont 8300 de frais de notaire). A rajouter les frais d’agence : 1300€
-    Loyer envisagé par le CGP : 460€+30€ charges
-    Loyer pratiqué dans le coin : pour ce que j’ai vu, c’est plutôt dans les 400/420€ au max. Je suis d’ailleurs preneur si vous connaissez les tarifs réels dans cette zone.
-    Taux de vacance envisagé : Entre 1 mois tous les 2 ans et 1 mois tous les ans.
-    Frais de gestion locative envisagé : 7%
-    Travaux immédiats : non
-    Travaux à venir : 30€/mois de provisions sur charge versés à la copro (Selon CDG). Pour ma part j’applique dans mes calculs 1,5*surface = 1,5*38.8=58€/mois
-    Taxe foncière : je compte dans les 600€
-    Assurance PNO : 6€/mois selon CGP. Je compte 130€/an (Par défaut dans ma feuille de calcul)
-    Taux assurance GLI/GRL : 2.90% (C’est ce que j’ai de base sur la feuille de calcul qu’un ami m’a recommandé)
-    Rentabilité brute selon CGP (Hors pinel) : 460*12/113K€ = 4,8%
-    Rendement opérationnel brut selon CGP (Hors pinel) : 3,7%

Financement du bien :
-    Crédit amortissable à 1,2% sur 20ans (supposons du 20ans, on verra après pour réduire ca, la priorité de calcul n’est pas la)
-     Avantage fiscal : Pinel (Piège à pigeon ? C’est justement ce que je veux définir)

Régime d’exploitation :
-    Location nue (Foncier réel normalement)

CASH FLOW :
-    Avec un TMI de 30% (mais je devrai pouvoir le passer à 14% dans l’année prochaine en me pacsant. Cela dit, il remontera à terme au delà des 30% avec les évolutions de carrière donc j’ai simulé avec les 2)

Mes calculs


Afin de réaliser mes simulations, j’utilise un outil sous EXCEL que m’a conseillé un ami : Simu_Immo_v1.9 (ATTENTION : Dans le cas de l’investisseur 2, il y a un bug qui fait que la taxe foncière n’est pas prise en compte en cas de logement neuf)

Avec celui-ci, j’ai fait plusieurs simulations dont voici les résultats en termes de rendement net net SANS/AVEC pinel:
-    Avec les données du CGP : 2,86/4,86 %
-    Avec un TMI 14% : 3,01/5,01 %

Avec maintenant mes calculs (Location 11mois sur 12 / Loyer de 390€ + 30€ de charges / 58€/mois mis dans les travaux à venir) :
-    TMI à 30% : 2,21/4,21 %
-    TMI à 14% : 2,18/4,18%

Pour faire des calculs réels, il faudrait envisager un passage en LMNP au bout de 9ans en rehaussant le loyer, mais supposons sans dans un premier temps afin de voir ce que donne l’investissement.

Conclusion

J’ai donc 3 questions à vous poser :
-    Pensez-vous que mes hypothèses ou celles du CGP sont vraisemblables ?
-    Obtenez-vous les mêmes résultats que moi en termes de rendement ?
-    Une fois les hypothèses clarifiées et ajustées, pensez-vous que la rentabilité de cet investissement soit correct ?

Merci beaucoup pour avoir lu ce post, j’attends impatiemment vos commentaires/analyses.

Message édité par l’équipe de modération (04/11/2016 15h17) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, keltirad, pinel, réhabilitation, t1bis, t2

Hors ligne

 

#2 03/11/2016 00h38 → Keltirad : étude de cas immobilier (locatif via une réhabilitation Pinel) (immobilier, keltirad, pinel, réhabilitation, t1bis, t2)

Membre
Réputation :   722 

Bonjour,

J’ai bien peur que vos calculs soient erronés.

- une agence immobilière qui travaille pour 1 % du bien, je n’en ai jamais entendu parler. C’est quoi ces 1300 € ? C’est trop ou trop peu !

Vous oubliez des charges :
- crédit 1,2 % sur 20 ans (sans assurance ?), c’est trop bas. Meilleurtaux.com donne 1,52 % + 0,36 % assurance.
- Cela donne le coût de l’argent : intérêts +assurance. A 1320 €/an en année moyenne, c’est un tiers de vos charges.
- travaux dans l’appartement. Il a beau être refait à neuf, il y aura quelques travaux durant votre durée de détention. 300 €/an en moyenne annuelle est une approximation pas trop mauvaise.

Au total, avec imposition au réel à 30 % de TMI, je trouve 1 % de rentabilité nette nette (hors avantage Pinel) :
(je fais un copier-coller depuis un tableur Excel fait en 2 minutes) :

Investissement       
113300       
    mensuel    annuel
Loyers    460    5520
rentabilité brute        0,048720212
Charges       
agence    32,2    386,4
charges copro    30    360
TF    50    600
PNO    11    132
GLI    13,34    160,08
travaux    23,60416667    283,25
intérêts +assurance    110    1320
total charges    270,1441667    3241,73
loyer net de charges        2278,27
impot (IR+PS)    45,50%    1036,61285
loyer net de charges et d’impôt        1241,65715
rentabilité nette        0,010959022

Notez que je n’ai pris de vacance locative du tout. Par contre avec 1 mois/an je pense que vous êtes trop élevé.
Notez aussi qu’une recherche de locataire par agence, ça coûte 1 mois de loyer environ, réparti à 50/50 entre propriétaire et locataire entrant. Je ne l’ai pas pris en compte.

Apprenez à faire vos calculs, faites votre propre tableur excel, vous êtes ingénieur alors ça ne devrait pas être compliqué pour vous ! Cf. (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Au total :
- Vous êtes à Brives, pourquoi investir à Limoges ?
- Meilleurs agents donne 1100 €/m² en moyenne, 1700 € en limite haute. Qu’est-ce qui justifie de payer 70 % plus cher que la limite haute ?
- ne pourriez vous pas trouver une meilleure rentabilité en oubliant le Pinel ? Juste de l’ancien à rénover un peu, meubler et louer LMNP au réel ?
- vous pourriez gérer en direct et économiser  les 10 % de l’agence + GLI. Mais une heure de voiture ça fait loin (ce qui rejoint ma première question).

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2016 01h12)

En ligne

 

#3 03/11/2016 01h16 → Keltirad : étude de cas immobilier (locatif via une réhabilitation Pinel) (immobilier, keltirad, pinel, réhabilitation, t1bis, t2)

Membre
Réputation :   249 

Keltirad a écrit :

Surface de 38,8m2
Coût du bien avec frais de notaire : 112k€ (dont 8300 de frais de notaire)

Donc prix d’achat 103 700 € ; prix au m2 : 2 673.

Limoges est une des villes les moins chères de France.
Selon meilleursagents.com
Prix immobilier Limoges (87000)
Prix m2 appartement
bas      moyen    haut
865 €   1 154 €   1 731 €

Beaucoup trop cher !

Message préparé avant "Dernière modification par Bernard2K (Aujourd’hui 00h12)"
Désolé pour la redondance.

En plus :
Loyer mensuel / m2
6,1 €   8,1 €   9,7 €

Dernière modification par ArnvaldIngofson (03/11/2016 01h19)


Dif tor heh smusma

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#4 03/11/2016 09h07 → Keltirad : étude de cas immobilier (locatif via une réhabilitation Pinel) (immobilier, keltirad, pinel, réhabilitation, t1bis, t2)

Membre
Réputation :   

Bernard2K a écrit :

- une agence immobilière qui travaille pour 1 % du bien, je n’en ai jamais entendu parler. C’est quoi ces 1300 € ? C’est trop ou trop peu !

Je me suis trompé, en effet, puisqu’il s’agit de la garantie. Cela ne devrait pas beaucoup changer les calculs de toute façon.

Bernard2K a écrit :

Vous oubliez des charges :
- crédit 1,2 % sur 20 ans (sans assurance ?), c’est trop bas. Meilleurtaux.com donne 1,52 % + 0,36 % assurance.
- Cela donne le coût de l’argent : intérêts +assurance. A 1320 €/an en année moyenne, c’est un tiers de vos charges.
- travaux dans l’appartement. Il a beau être refait à neuf, il y aura quelques travaux durant votre durée de détention. 300 €/an en moyenne annuelle est une approximation pas trop mauvaise.

- Pour le crédit, c’est ce que me donne le CGP. En effet, il manque la garantie, que j’ai prise à 0.15% dans ma feuille de simulation.
- Je pensais prendre en compte (au moins partiellement) certains frais de travaux via les 30€/mois que je donne à la copropriété. Si maintenant vous parlez de frais dans l’appartement, je pense que 300€ est un peu haut compte tenu que tout est refait à neuf.

Bernard2K a écrit :

Au total, avec imposition au réel à 30 % de TMI, je trouve 1 % de rentabilité nette nette (hors avantage Pinel) :

Je pensais bien que j’avais quelques écarts, je vais reprendre mes calculs comme vous le conseillez et faire mon propre tableur.

Bernard2K a écrit :

Au total :
- Vous êtes à Brives, pourquoi investir à Limoges ?
- Meilleurs agents donne 1100 €/m² en moyenne, 1700 € en limite haute. Qu’est-ce qui justifie de payer 70 % plus cher que la limite haute ?
- ne pourriez vous pas trouver une meilleure rentabilité en oubliant le Pinel ? Juste de l’ancien à rénover un peu, meubler et louer LMNP au réel ?
- vous pourriez gérer en direct et économiser  les 10 % de l’agence + GLI. Mais une heure de voiture ça fait loin (ce qui rejoint ma première question).

- La seule chose qui justifie que j’investisse à Limoges est le fait qu’un CGP me l’ai proposé. Comme je suis plutôt mobile (Je changerai plusieurs fois de zone géographique dans ma carrière), je ne pourrai jamais avoir une location proche de chez moi tout le temps. A la base mon idée était de monter une affaire avec des membres de ma famille qui, eux, sont fixes mais ce n’est pas le sujet ici.
- Pour le prix au m², c’est en effet une question que j’ai soulevé et sa réponse est le fait que l’appartement soit fait à neuf aux dernière normes, avec une garantie de parfait achèvement, que les prix cités étaient de l’ancien (pour la plupart), la qualité des finitions, l’emplacement génial du bien etc… Ça ne m’a pas forcément convaincu non plus et c’est aussi pour ça que je suis ici
- Bien sûr que je peux trouver mieux en oubliant le Pinel. A la base, je ne souhaite pas absolument faire du pinel, je souhaite investir de façon rentable et sûre. La seule chose qui motive mon étude est que l’on m’a fournis ce projet "clés en main" et que je souhaite décortiquer ce qu’il y a derrière afin de voir si cela me correspond.

ArnvaldIngofson a écrit :

En plus :
Loyer mensuel / m2
6,1 €   8,1 €   9,7 €

C’est aussi une question que j’ai posé au CGP. Selon lui, il connait la zone et les loyers qu’il me propose sont corrects car très bon emplacement, BBC, bonne finitions, etc…
Bref, la même chose que le prix au m², je n’étais pas convaincu.

En tout cas merci pour vos réponses, je vais faire mes calculs de mon coté et je reviendrai vos exposer mes résultats. Cela dit, dans l’état actuel des choses, avec une telle différence entre ce que le CGP me propose, mes calculs et les votres, il y a de très faibles chances que j’investisse.

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#5 04/11/2016 00h44 → Keltirad : étude de cas immobilier (locatif via une réhabilitation Pinel) (immobilier, keltirad, pinel, réhabilitation, t1bis, t2)

Membre
Réputation :   722 

Keltirad a écrit :

A la base, je ne souhaite pas absolument faire du pinel, je souhaite investir de façon rentable et sûre.

L’immobilier locatif n’est jamais sûr. Les risques sont nombreux : malfaçons sur les travaux, retard de livraison, vacance locative, locataire indélicat qui dégrade le logement ou ne paie pas les loyers (et c’est l’occasion de vérifier si vous êtes dans l’un des cas où la GLI ne fonctionne pas à cause d’un petit alinéa du contrat que vous n’aviez pas lu avant…), gros travaux sur la copro…

Je ne cherche pas à vous dissuader puisque je suis moi aussi motivé par l’immobilier locatif, mais ôtez-vous de la tête que c’est un investissement sûr.

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