Papalove : étude de cas immobilier (RP et locatif via son entreprise ?)

Si je comprends bien le montage proposé vous allez vous retrouver avec trois sociétés au lieu d’une, cela va créer une importante charge de travail administrative en plus et des coûts supplémentaires, vous pourriez simplement utiliser votre SAS actuel.

Comptez-vous confier la gestion de ces sociétés à votre CGP ?

Il faut faire attention à l’alignement des intérêts avec ces gens…

Les gites seraient loués meublés (mais pas la partie qui sera votre RP), ce qui implique qu’une la SCI n’est peut-être pas le meilleur choix pour détenir l’immobilier associé (elle ne pourra pas être transparente à l’IR), à moins de vouloir payer de l’IS (et ne pas vouloir être LMP/LMNP).

Idéalement, comme votre SAS n’a pas vraiment de lien avec cette acquisition (d’ailleurs, avec le montage que vous imaginez, votre frère resterait associé dans cet investissement), mieux vaudrait acquérir les biens en nom propre  (sans créer toutes ces sociétés, qui ne servent pas forcément à grand chose… D’ailleurs, pouvez-vous expliquer les avantages qu’elles apportent ?  Je suppose, cf les chiffres que vous donnez, que les recettes des gites devraient auto-financer l’acquisition, donc pas vraiment besoin de cash venant de la SAS…) et être LMNP/LMP pour les gites (en plus Mme pourrait cotiser pour la retraite).

Mais si vous comptez sur la solvabilité de la SAS pour obtenir un financement  (je doute, que ce soit un bon choix, car quand les 2 associés seront rémunérés, la SAS ne fera plus tellement de bénéfice), ça ne marche pas. La banque vous suivrait-elle si les biens sont détenus en direct par vous (M., associé de la SAS jeune mais prometteuse, et Mme, sans emploi), avec un business plan montrant que ça s’auto-finance ?  Ca dépend sans doute de l’ensemble de votre patrimoine financier, que vous avez omis de décrire dans votre présentation… 
Autre point : qui est le vendeur de ce bien, et un "crédit-vendeur" ne serait-il pas imaginable ?

Récemment dans une situation assez proche (entreprise très récente, passée de AE à SAS quelques mois avant l’achat), la seule option que nous avions envisagée avec mon épouse (c’est son entreprise, et le passage à une SAS avait pour objectif de m’embaucher) nous avions uniquement considéré l’achat en nom propre.

Je pensais que ça allait être la croix et la bannière pour obtenir un prêt (j’étais démissionnaire de mon CDI actuel, ma femme était depuis 3 ans en AE + on créait la SAS qui n’avait donc même pas un bilan), mais en jouant sur notre épargne en tant que particuliers (notamment les bénéfices de l’AE), nous avons eu au final plusieurs propositions de prêts, en direct et via courtier.

Donc je ne saurai pas vous conseiller sur l’achat via votre société, mais d’expérience l’achat en perso dans une situation assez similaire a bien fonctionné (réalisé 1ère moitié 2021).

Sur SCI vs investissement en LMNP/LMP : avec cinq enfants, l’option SCI ne me semble pas déconnante (transmission, éviter les affres d’une indivision…).

Sinon, je reviens sur la forme du montage. Votre formulation n’est pas claire :

papalove, le 13/08/2022 a écrit :

Voici le montage qu’un CGP m’a proposé :

Créer une holding et une SCI en plus de ma SAS
La SCI serait détenue par la holding, ma femme et moi

La holding détiendrait-elle :

Option 1 : uniquement la SCI? Dans ce cas, j’abonde avec ce qui a été écrit ci-dessus : quel est l’intérêt de la holding?

Option 2 : la SCI + vos parts de SAS. Dans ce cas, ça me semble être plus pertinent. Schéma classique : apport de vos parts à une holding à l’IS, que vous contrôlez (PV mise en report d’imposition 150-0 B ter), remontées de dividendes de la SAS (régime mère-fille) et injection de cash dans la SCI (en compte courant d’associé), par ex. pour un apport.

La SCI pourrait être détenue à 99% par la holding et 1% par vous en nom propre.

Bon évidemment tout est à l’IS (par nature) donc les PV futures seront payées plein pot. Et puis les remontées de dividendes dépendraient aussi de la volonté de votre frère (paramètre que je n’ai pas intégré, ne maitrisant pas bien cet aspect).

A noter : j’ai un biais pour l’option 2 (l’ayant fait pour ma pomme) + ne suis pas CGPI donc n’interpréter ce que j’écris qu’avec du recul et une vision critique.

Dernière modification par carignan99 (14/08/2022 11h54)

papalove a écrit :

Effectivement l’idée du montage est de profiter de la solvabilité de l’entreprise car je pense qu’aucune banque ne me suivra (surtout en ce moment) en perso (jeune chef d’entreprise, femme sans emploi, 5 enfants…).

Mais la solvabilité de l’entreprise et la votre vont ensemble. Si la banque pense que l’entreprise est solvable, c’est que la banque pense que l’entreprise va gagner beaucoup d’argent, donc elle pense aussi que vous allez gagner beaucoup d’argent puisque vous êtes associé (50 % j’imagine ?).

Etes-vous solvable ? Vous le dites vous-même : "mon dossier personnel est catastrophique". Qu’est-ce que vous fait croire que l’entreprise est davantage solvable ?  Vous allez me répondre :
- Elle a de magnifiques revenus futurs.
Je vais vous répondre :
- Mais toutes les entreprises ont de magnifiques revenus futurs, sur le papier !

D’ailleurs, si les banques pensaient que les entreprises étaient solvables, pourquoi prendraient-elles si souvent des garanties sur le patrimoine perso du dirigeant quand elles attribuent un prêt à une entreprise ?

@Bernard2k : « Reformulé encore autrement : un chef d’entreprise et sa femme sans emploi veulent acheter une très grande et très chère résidence principale et y créer des gîtes. »

Alors oui cela résume bien la situation !

C’est donc un investissement immobilier comme un autre. A partir de là, il peut se présenter de façon standard et s’analyser de façon standard. Vous aviez à votre disposition un modèle de présentation d’un cas immobilier, et cela aurait facilité le travail de tout le monde si vous l’aviez utilisé.

Alors, si vous commenciez par nous parler clairement de ce projet immobilier :
- combien coûte la maison ? Vous indiquez un prix "environ", c’est un peu étonnant : est-ce vous qui arrondissez, ou bien le projet est-il si peu défini que le prix n’est pas fixé ?
- combien coûtent les travaux ? Vous les avez budgétés comment : vous avez des devis, ou bien au doigt mouillé ? Vous avez inclus la création des gîtes ? Dans des gîtes, tout doit être impeccable y compris le mobilier, mais aussi les extérieurs (pelouse, fleurs…), ça coûte cher. Pour sa propre RP, on accepte d’habiter une maison encore "en chantier", pour des gîtes, l’exigence est bien supérieure, donc il faut le budget et le temps de travail qui vont avec.
Parce que moi, si je dois budgéter au doigt mouillé, je fais 750 m² x 1000 = budget rénovation de 750 k€, plus prix d’achat de 850 k€, c’est un projet à 1,6 M€ !
- avez-vous travaillé le projet "gîtes" ? quelle est l’attractivité de la région ? Quelle clientèle visez-vous ? Combien de gîtes ? Quelle surface chacun ? Pourquoi des gîtes et pas des chambres d’hôte ? Quand je lis "16 semaines", je n’ai pas l’impression d’un projet travaillé. Vous prévoyez un taux d’occupation de 16/52 = 30 % ? La location uniquement à la semaine, et uniquement en haute saison, c’est la location saisonnière du XXe siècle. Si vous voulez convaincre vos interlocuteurs, il faut un projet un peu plus travaillé.

Vous noterez que, à ce stade, je ne parle même pas du montage juridique. On n’envisage le montage juridique que quand on a un projet bien défini.

Si j’étais un peu caricatural, je dirais : d’abord, un projet bien défini. Ensuite, une banque pour le financer. Ensuite seulement, la structuration juridique qui convient, y compris en cela qu’elle plaît au banquier.

Lorsqu’on met la structuration en premier, ça empêche de réfléchir. Ce n’est pas parce que votre projet comporte plein de mots qui font bien comme "holding", "SCI", "apport de parts", "CCA", etc. que ça en fait un bon projet.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2022 16h39)