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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 13/05/2017 13h03

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Bonjour à tous,

Sortant tout juste de chez mon banquier pour discuter d’un crédit de 45 K€ sur 20 ans avec un taux à 1.55% + 0.22% d’assurance (x2 avec me femme), j’aurais voulu avoir votre avis sur le choix des SCPI.

Mes frais de garantie et de dossier s’élèvent à 720 € mais vont peut-être sauter (si prêt collaborateur accepté)

Pour info Actuellement je dispose de :

- CTO Binck foncières cotées  10 K€
- AV Linxea Spirit SCPI (Pimovie, actipierre, Ficommerce, EuropImmo, PFO2) 10 K€
- PEL à 2.5% 40 K€
- Livret A 5 K€
- PEA Bourse Direct (ETFs) 3 K€
- SCPI Rivoli Avenir Patrimoine 5 K€
- PEE Monétaire 3 K€
- Résidence principale ~175 K€ avec un crédit restant d’~ 149 K€ sur encore 24 ans (donc ~26 K€ d’actif Net)

1 - Corum
2 - Pierval Santé, via Moniwan
3 - J’hésite entre Epargne foncière et LF Opportunité Immo, via Moniwan

Ces SCPI sont assez jeunes mais la diversification me paraît honnête et le risque assez faible vu les montants engagés.

J’aime beaucoup le rendement de Corum et la possibilité de réinvestir les loyers n’ayant pas besoin actuellement des revenus générés.

J’apprécie aussi beaucoup la plateforme MONIWAN qui  permet de gérer facilement les SCPI et de ne pas avoir de délai de jouissance.

Merci d’avance pour vos avis et critiques

Cdt,

Manu

Mots-clés : crédit amortissable, immobilier locatif, scpi (société civile de placement immobilier)


Conseiller en gestion de Patrimoine - N° ORIAS : 18005317

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#2 13/05/2017 17h43

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Il n’est sans doute pas utile de s’assurer (je suppose juste décès et perte totale et irréversible d’autonomie) sur 2 têtes, lorsque l’emprunt finance un investissement. Vous pourriez donc n’assurer qu’une seule tête, ou 50% des 2 têtes, ce qui diviserait par 2 le coût d’assurance.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 13/05/2017 18h07

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bonjour GBL et merci pour vos conseils.

Mon assurance couvre effectivement les 2 têtes à 100%  (Décès, Incapacité, ITT, Perte totale et irrév. autonomie) pour un coût de 14,66 € par mois en plus de l’échéance de 193.94 (Total 208.60€)

Réduire la couverture par deux (50/50) me ferait donc une économie de 7.33 €.

Pensez-vous vraiment que cela vaille le coup ?

Cdt,

Manu


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#4 13/05/2017 19h30

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Donc 7.33 * 12 *20 = 1759 euros soit près 4% de la somme demandée à votre banque.

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#5 13/05/2017 20h08

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Si la banque vous prêtait 45k€ sans intérêt, l’échéance serait de 45 000 / 20 / 12 = 187.50€

Donc, si les chiffres que vous indiquez étaient exacts, les 1.55% d’intérêt vous couteraient 6.44€ (193.94 - 187.50), et vous pourriez en déduire que l’assurance, par tête, coute un peu plus que les intérêts.

En fait, il semble y avoir une sérieuse erreur dans le calcul de votre banquier (ou dans la compréhension que vous nous en avez retransmise), car pour moi, un emprunt de 45 0000€ à 1.55% se rembourse avec 240 mensualités de 217.96€ chacune (et à 1.77% c’est 222.48€) (et pour 193.94€ c’est 0.34%) (et pour 208.60€ c’est 1.09%).
Si votre emprunt était de 40 k€ seulement, les montants des échéances serait bien plus cohérents avec les taux annoncés….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 13/05/2017 20h50

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Au temps pour moi … c’est moi qui ai fait une erreur  :s

La simulation du banquier était pour 40 K€ effectivement et non 45 K€
C’est moi qui ai décidé par la suite de monter à 45 K€

Mille excuses

Cependant le raisonnement reste le même et je prends donc note de votre conseil de ne prendre qu’une assurance 50/50

sur 45 K€ l’assurance serait de 16.5€ pour 100/100


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