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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 25/10/2016 22h22 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonjour,

Je souhaiterais débattre avec vous de l’objectif que nous voudrions atteindre avec ma compagne, à savoir demi rentier sous 5 ans soit environ 2022.

1- Les données

Ages 48 ans (moi) et 35 ans
5 enfants dont 2 en études supérieures soit 1000 euros mensuel de charge ; en 2022 la situation sera identique probablement
Aucun risque sur l’emploi et le niveau de revenus
1RP, 1RS improductive (bien familial) sous 5 ans minimum : JOKER à 5 ans
200 KE de liquidité disponibles
100 KE en attente (succession difficile, conflictuelle, peut se débloquer très vite ou jamais) : JOKER…
1500 euros d’économies mensuelles possible sur l’année
Aucun crédit

2- L’objectif détaillé

--> Avoir 1000 euros/mois à partir de 2022 sur 15 ans en plus de nos salaires de demi rentiers pour maintenir le niveau de vie actuel ; dans 15 ans d’autres revenus surviendront.

3- les moyens de la vie de demi rentier

* Racheter une autre RP pour 150 KE "tout compris" à un endroit correspondant à nos aspirations de vie
* Mettre en location l’ancienne RP soit 500 euros/mois net d’impôts d’après mes calculs (intégrant l’imposition, la vacance, l’entretien)
* En considérant le sur du 1) nous avons :
- 200 KE de liquidité moins 150 KE de la nouvelle RP : reste 50 KE +  les économies mensuelles  sur 5 ans (1500x12x5)= 90 000 KE soit 140 000 euros, ramenés sur 15 ans : 770 euros/mois

Soit un total de (500+770)=1270 euros/mois

Tout d’abord, est ce que je fais une énorme erreur de calcul ?

Ensuite rien n’est optimisé ; que conseillerez vous en placements/investissements pour amplifier les économies mensuelles et rentabiliser les capitaux ?

J’ai réalisé grâce au forum que dans la mesure ou sous 15 à 20 ans d’autres revenus vont se mettre en place, les SCPI n’ont finalement pas d’attraits sauf s’il y avait eu possibilité de faire "zéro" grâce aux taux bas, mais sur 15 ans par ex le revenus des SCPI ne couvre pas le capital emprunté. Il faut passer sur du 20 ans (mon âge devient bloquant).
Et puis ce n’est pas forcément liquide dans l’idée d’une rente via reventes successives.

L’assurance vie : même avec du 3% l’an, si je sors sous 5 ans le rendement devient ridicule…

Le PEA : oui car il permet une fois passé les 5 ans de faire des retraits mais avec quel type d’actions ? J’envisage du Total, Sanofi, Air Liquide, AXA du "lourd" pour résister aux crises ; si ma démarche tient debout, j’exposerais mon projet de portefeuille par ailleurs avec une diversification et des actions à bons fondamentaux et rendements quasi aristocratiques.

L’immobilier : rien que de voir ce qu’est la gestion locative des biens de mes parents, rien que d’imaginer les déplacements (nous envisageons la future RP dans un secteur un peu isolé) : j’élimine, comme les SCPI cela ne correspond plus au profil et aux attentes.

Notez que je dois conserver dans les 5 prochaines années 150 KE de liquidité sur les 200 pour acheter la nouvelle RP, achat par nature impossible à planifier : l’occasion fera l’achat…demain ou sous 5 ans : -->  CTO ? Cela m’ennuie de tout mettre en bourse en plus du PEA…

Merci de m’avoir lu, n’hésitez pas à critiquer, remettre en cause etc

Message édité par l’équipe de modération (26/10/2016 10h25) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Iqce (25/10/2016 22h25)

Mots-clés : demi rentier, investissement, stratégie

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#2 25/10/2016 22h39 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonjour

Pour les liquidités si elles doivent être disponibles à tout moment il n’y z pas beaucoup de solutions, et le CTO (ou toute forme boursière) est clairement exclu car vous risquez de devoir vendre à un moment peu propice.

Reste livrets et compte à termes, éventuellement PEL meme si la sortie avant 4 ans est sanctionnée (rendement diminué surtout avant 2 ans) au moins le capital est garanti…

Il y a l’assurance vie mais là encore si les fonds sont bloqués en cas d’usage de la loi Sapin 2 vous pouvez être coincé.

Bref, si il vous faut des liquidités mibilisables à tout moment c’est livret A, éventuellement super livret, et malheureusement pas grand chose d’autre .

Sinon je m’interroge sur le coût des études de vos enfants. 1000€/mois par enfant ou pour les deux?
Et êtes vous certain que les plus jeunes ne voudront pas faire une prepa, une ecole de commerce, une école privée, ou des études imposant la vie parisienne, ou des passages à l’international ? Bref, ça me semble être une charge potentiellement beaucoup plus cher selon le type d’études envisagées (et le nombre, 5 enfants).

Bon courage pour votre projet.


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#3 25/10/2016 22h57 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonsoir,

Ma réponse se limitera à ce que je connais un petit peu, à savoir la bourse.
Vous envisagez effectivement de grosses entreprises, lesquelles sont des leader mondiaux dans leurs domaines respectifs. Je pense en effet que cela sécurisé, d’une certaine façon, l’investissement. Je possède d’ailleurs trois des quatre sociétés que vous évoquez (Total, Axa et Sanofi).

- Total est fortement endettée, un peu comme l’ensemble des majors pétrolières. J’ai vu passé un graphique sur le forum il y a quelques semaines, lequel montrait l’évolution de l’endettement des majors ces dernières années. Total été l’une des plus endettée (+50 milliards de tête), mais était celle qui avait le moins fait croître sa dette ces derniers temps.

- Axa est une société souvent cité comme résistant particulièrement bien aux taux bas que nous connaissons actuellement. Son management et ses stratégies semblent également, de façon générale, être plutôt bien appréciés. Néanmoins elle reste exposée au retournement des taux. Lorsque les taux vont remonter, les assureurs vont devoir faire remonter le rendement des AV. Sauf que possédant eux-mêmes de plus en plus de titres à faible rendement, ils pourraient connaître des difficultés d’ici quelques années.

- Sanofi est, pour plusieurs personnes ici décôtée en comparaison des majors pharmaceutiques. Cela peut être une bonne opportunité pour initier un ligne sous les 70€. Néanmouns il faut prendre en compte que le laboratoire pourrait se prendre un scandale sanitaire avec la Depakine. Je ne sais pas jusqu’où peut aller cette histoire, mais le risque existe.

- Air Liquide est souvent considérée comme l’investissement de bon père de famille. Personnellement je n’en possède pas car son rendement est trop faible à mon tour. Le rachat’de Airgas semble bouclé (ou du moins en très bonne voie) suite à la récente AK. Reste à voir ce que cela donnera dans les mois et années à venir.

Je ne cherche pas à vous décourager (ni à vous inciter) à investir dans ces valeurs. En ayant 3 sur 4 en portefeuille, je compte bien les voir prospérer à l’avenir. Néanmoins il convient de garder à l’esprit que même des leaders mondiaux peuvent connaître des difficultés. Certes ils sont probablement mieux armés que la PME du coin pour y faire face, mais il convient quand même de rester vigilant.

Sur CTO, vous pouvez également investir sur les REIT’s, ces sociétés immobilières citées. Néanmoins elles sont fortement exposées à une augmentations des taux d’intérêt, ce qui pourrait être prochainement le cas aux États-Unis. Peut-être que lorsque la/les hausse(s) de taux de la FED surviendront, des opportunités d’investissements dans ses sociétés apparaîtront.
Elles peuvent en tout cas être une alternative envisageable pour qui ne souhaite pas investir dans de l’immobilier en direct ni dans des SCPI.

En espérant avoir pu vous apporter quelques pistes.


https://petitactionnaire.wordpress.com/ - ma stratégie et informations débutants // http://ecotidien.eu - le blog des économies au quotidien

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#4 25/10/2016 22h58 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Pour des études dans les pays anglo-saxons il faut prévoir 35,000 $ par an (cout de la vie + frais universitaires, source : HSBC)

et pour évaluer le budget selon le type d’études, en France cette fois-ci :

Budget étudiant - Calculez le prix de vos études - L’Etudiant

Dernière modification par Paddington (25/10/2016 23h02)

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#5 25/10/2016 23h06 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Je comprends votre projet et j’ai envie de vous donner, mais mes connaissances sont limitées.

Quelques idées :
- si vous savez dans quelle ville vos enfants vont étudier, pourquoi ne pas investir dans une chambre de bonne ou un studio, voire plusieurs en fonction de la région. Vous pouvez les louer jusqu’à ce qu’ils les occupent et vous "reversent" un loyer. Vous pourrez éventuellement bénéficier de mesures de défiscalisation et à défaut loger quelques uns de vos enfants en ayant un placement (immobilier) BEAUCOUP moins risqué que la bourse.
- je confirme : si études en pays anglosaxons, prévoir au bas $35,000 par an.
- j’essaie de "think outside of the box" : pourquoi conserver votre RP au moment de l’achat de l’autre ?

Dans tous les cas, bonnes études de cas et bonne chance à vous. Les réponses du forum vont dans tous les cas vous faire progresser dans votre projet.


Parrainages : Yomoni | WeSave (code CS8782) | Linxea | Bourse Direct | Me contacter en message privé

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#6 25/10/2016 23h11 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Etant en école d’ingénieur, je confirme que ça peut chiffrer très vite, surtout avec les séjours à l’international qui deviennent la norme wink

Je ne parle pas des écoles de commerce ou écoles privées avec des frais d’inscription bien plus élevés !

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#7 26/10/2016 00h20 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonsoir ICQE

Pourquoi voulez vous louer votre residence principale actuelle quand vous en achèterez une nouvelle?
Il me semble qu’il va y avoir un souci niveau impôts a la vente plus tard  car ce ne sera plus votre RP donc taxation de PV?

Votre plus jeune a quel âge?

Vous etes contre les prêts si je comprends bien? ou contre toute forme de levier?

En passant … nous vivons uniquement du revenu de notre capital - pas de cheque de nulle part - mais utilisons du levier pour augmenter ces revenus.
En d’autres mots … suis peut-être" mal" placée pour vous conseiller!!!

Dernière modification par sissi (26/10/2016 00h20)

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#8 26/10/2016 01h19 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonsoir,

Afin de faire travailler votre trésorerie sans être bloquer par l’illiquidites de SCPI, pourquoi ne pas mettre en place plusieurs tranches de SCPI en usufruit sur 3/5/8/10 ans à raison de 25k€ à chaque fois par exemple?

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#9 26/10/2016 02h14 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Votre calcul (aboutissant à 1270€/mois) semble correct, mais c’est un "worst case" avec l’hypothèse que les investissements de vos 200k€ et 1500€/mois rapporteraient 0% et de location de votre actuelle RP (sans doute une très mauvaise idée). Ça montre (et vos "joker" le confirment) que vous avez de la marge pour atteindre votre objectif, et pouvez prendre certains risques et immobiliser une part de vos fonds à long terme.

A votre place (chacune de ces pistes devrait améliorer votre "worst case") :
   - j’oublierais la location de l’ancienne RP (pour la vendre le moment venu), d’autant que vous n’avez aucun levier de crédit sur ce bien, sauf à démontrer que le rendement net net (revenus moins charges et impôts, divisé par prix de vente net) serait très élevé;
   - je prévoirais de financer la nouvelle RP à crédit;
   - j’envisagerais un investissement immobilier (via SCPI, car vous semblez exclure le "en direct") à crédit (en évitant de se mettre dans une situation où le financement à crédit de la nouvelle RP deviendrait problématique);
   - à défaut, j’envisagerais d’acheter (cash) de la nue-propriété de parts de SCPI (renonçant aux dividendes pour 5 à 10 ans, en échange d’un discount sur le prix des parts); 
   - je répartirais le cash disponible (200k€ + 1500€/mois, moins l’éventuel cash flow négatif de l’investissement immobilier) entre actions (gestion passive sur PEA) et bon fond euros sur AV (en évitant de céder aux craintes des hystériques de l’article 21bis de la loi Sapin2) (car 3% -ou 2.5%- c’est très bien avec ce niveau de risque quand l’inflation est à 0% !), en conservant une faible partie (10-20 k€) sur livrets;
   - l’objectif serait de valoriser au mieux le patrimoine à moyen/long terme, en prenant des risques raisonnables, en maintenant la disponibilité d’une part suffisante des investissements (le fond euros sur AV est quasi sans risque et disponible rapidement, même le PEA ou l’immobilier n’est pas "bloqué" bien qu’un horizon à 5 ans serait sans doute pénalisant, en empruntant pour la nouvelle RP vous diminuez le besoin de cash immédiat, et il reste tous ces jokers pouvant se matérialiser d’ici 2022 ou peu après) pour financer le train de vie et les études des enfants.

Il serait utile de préciser vos hypothèses sur quelques points (ça impacte vos choix) :
   - à partir de 2022 (quand il y aura besoin de 1000€/mois de plus), aurez-vous toujours 1500€/mois de capacité d’épargne par ailleurs (et la capacité d’épargne passerait juste à 500€/mois) ou pas (le besoin est de 2500€/mois, dont dont 1500€/m venant de la capacité d’épargne et 1000€/m sont "à créer") ?
   - à quel prix (net de tout) pourriez-vous vendre votre actuelle RP ? Cette vente conduirait-elle à la constatation d’une plus-value, et si oui combien et depuis quand possédez-vous ce bien ?     
   - quel est votre niveau actuel d’imposition (quel TMI IR ?) (je suppose que l’ISF ne vous concerne pas)

Il serait aussi utile de prendre des précaution pour limiter les conséquences financières de certains événements peu souhaitables :
   - décès d’un des conjoints (pour éviter que ça mettent l’autre conjoint, ou l’un des 5 enfants, en difficulté financière) (piste : investir avec emprunt et assurance décès, ou à défaut assurance décès pure)
   - séparation des conjoints (éviter que ça mette l’ensemble du plan par terre) (piste : analyser ce qui se passerait, et prendre des mesures pour éviter les conséquences négatives identifiées)


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#10 26/10/2016 08h46 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Pourquoi vouloir louer votre ancienne RP ? pourquoi ne tout simplement pas la vendre et acheter votre nouvelle RP avec ? (si besoin en partie ou la totalité à crédit vus les taux).
Je ne connais pas la valeur de votre RP actuelle mais si elle est > 150 kEUR (net) vous auriez alors un montant supplémentaire à placer immédiatement disponible (en plus des 200k)

L’endettement sur la RP sera très bon marché vs dette pour des SCPI ou autres actifs.

Maintenant l’horizon de placement étant très court on peut exclure les actions/obligations (ou alors y placer 5/10% du total au maximum), par contre si on sait déjà que le montant placé devra générer une rente à terme on peut envisager en partie les SCPI (certes les frais d’entrée sont élevés mais cet actif va générer du cash régulièrement, et au bout de 10 ans les frais seront amortis).

Pour notre compréhension, vous souhaitez générer une rente dans cinq ans mais les actifs sous jacent peuvent être investis sur 15 ans+ ?

- SCPI en NP 5 ans => avantage aucune imposition dans l’immédiat, des revenus disponibles dans 5 ans (imposables), la valeur d’achat est de 75% du prix de la part sur 5 ans. L’actif sous-jacent sera peu liquide par la suite donc en cas de besoin de cash immédiat  c’est un problème.
Si on part sur 50.000 EUR en NP on peut donc acquérir environ 67kEUR de parts qui généreront environ 4% brut par an après 5 ans (3kEUR/an).

- PEA avec 100% tracker world pour 10.000/20.000 EUR => un montant maximum de 5/10% du total car le risque de perte en capital est très élevé mais les rendements (espérés) long terme > 5%. L’avantage est que les frais seront faibles (0.3% pour les trackers environ + frais de gestion sur le PEA). Cette option est moins chère qu’une gestion pilotée en AV, ou achat tracker via AV. In fine au bout de 5 ans si besoin de cash immédiat on doit casser le PEA, si on peut attendre 8 ans on peut le transformer en rente soit même (retrait de 500e/an par exemple)

- AV avec un mix fonds euro (pourquoi pas de l’allocation long terme) + SCPI pour 130.000/150.000 le gros avantage est que les retraits sont possibles tout le temps (certes avec une moins value potentielle sur les SCPI avant amortissement des frais d’entrée) et le mécanisme de rente est facile à mettre en place. Avec un tel montant la rente dégagée immédiatement est de l’ordre de 6.000 EUR par an, capitalisée sur 5 ans le capital est de 180.000 EUR soit une rente de 7.200 EUR.

Si je somme le tout, au bout de 5 ans on obtient:
- SCPI en direct => environ 2.250 EUR brut annuel (net de PS mais brut d’IR)
- PEA (8 ans) => 500 EUR / an imposés uniquement à 15,5% donc 422.50 EUR
- AV mix => 7.200 EUR (15.5% on est en dessous de l’abattement)
Total hors PEA: 9.450 EUR (avant IR pour la SCPI en direct)

Quel est votre objectif en termes de rente dans 5 ans ?

Dernière modification par maxlille (26/10/2016 08h48)

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#11 26/10/2016 09h02 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonjour,

Pourquoi dites-vous que louer l’ancienne RP est une mauvaise idée?

Percevoir 500 euros nets/mois n’est pas intéressant?

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#12 26/10/2016 09h23 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonjour,

Autant de réponse et autant d’attention à l’égard de mon post…Je vous en suis très reconnaissant.

Et dans une 1ére lecture de ces réponses je réalise que je suis passé trop vite sur certains points.

- Sur le coût des études : le plus grand à 22 ans, le 2d 18 ans ; j’ai un peu de recul, j’inclus les stages, mais j’omet de préciser que leur mère (je suis séparé) participe aux frais de son coté. Toutefois effectivement mon grand va renoncer à partir aux USA…6 mois là bas = 10 000$ minimum. @Bodyp : j’ai discuté sur le forum de l’achat d’un bien étudiant ; en fait 1) ce n’est pas rentable (Lyon…) et 2) ce ne sera jamais du sur vis à vis de l’emplacement par rapport aux lieux d’études de mes enfants.

- Nous avons un vieux PEL et des livrets : pleins. Il nous est possible d’ouvrir un autre PEL. Bof.

- La RP actuelle est difficilement vendable car sise dans une future zone rouge de PPRi : j’ai donc pris l’hypothèse défavorable de ne pas réussir à la vendre, mais nous la louerons sans soucis ; je la possède depuis 17 ans. L’ayant acquise à bas prix, le "net net" est d’environ 7% annuel.

- Les enfants ont 22,18,14,8 et 6 ans : notre TMI actuelle de 14% ne va pas trop bouger sous 15 ans, le départ des grands étant compensé par la baisse des revenus en 2022. Pas d’ISF (limite, j’y échappe par la NP du bien familial "JOKER").

- en 2022 nous n’aurons plus besoin d’économiser 1500 euros/mois : je le déduis de notre niveau de vie futur (@GDBL)

SCPI : les avis de GDBL et Loumanheim s’opposent : je vous serait obligé de développer car je suis perdu.
On m’offrirait du crédit à 0.6% an sur 5 ans et 0.9% an sur 10 ans sans frais de dossiers (à confirmer, je négocie actuellement) avec nantissement des parts.
Si j’investis 50 KE à crédit (cf contrainte de garder 150 KE de cash) dans du 5%, je rembourse environ 850/mois pour avoir "seulement" 220 euros/mois brut dans 5 ans…En pleine propriété.
En NP, pour 50 KE investis (soit 60 KE en PP à terme), sous 5 ans, j’obtiendrais environ 250 euros/mois brut. Soit en net sensiblement moins que ces 50 000 euros répartis mensuellement sur 15 ans. Mon but n’est pas forcément d’augmenter mon capital, mais de vivre demi rentier 15 ans. Pour la valorisation à MT / LT : c’est prévu par ailleurs, c’est pour cela que je veux sortir du système et patienter en attendant en demi rentier.

Je n’ai rien contre le crédit et son effet de levier ; je souhaiterais acheter de l’argent pas cher étant persuadé que l’inflation va remonter après les élections 2017 au plus tard. GDBL l’a saisi avec l’idée d’acheter la RP future ; mais cela suppose d’avoir investi les liquidités 150 KE de manière sécurisée et en étant serein au quotidien : je vais creuser le sujet des AV (GDBL). L’AV peut être la clé de voûte de mon système avec des retraits annuels de 9200 euros passé 8 ans, cumulés aux loyers.

Une stratégie financière se met peu à peu en place dans ma tête malgré ce fouillis ; j’y reviens à la lumière de vos retours éventuels suite à ces précisions, mais, bien que l’aspect SCPI m’est échappé, un bloc "AV+Loyers" se dégage, avec des variantes (en cas de vente de la RP, en cas de "Joker") toutes favorables.

ME.RCI.

@ Maxlille : réponses croisées ; la rente visée est d’environ 1200/1300 euros mensuel.

Dernière modification par Iqce (26/10/2016 09h35)

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#13 26/10/2016 10h09 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonjour,

Je ne saurais vous donner un avis plus précis que les précédents posts. Néanmoins vu les taux actuels et s’ils se maintiennent jusqu’au moment où vous souhaitez acheter votre nouvelle RP, ce serait clairement mieux d’acheter à crédit et de placer l’équivalent que vous avez sur un produit rapportant plus (AV, bourse ou autres).

Le crédit n’est pas mauvais s’il est bien utilisé. Le point plus problématique sera peut être l’assurance du prêt, mais les courtiers existe et la meilleure solution consiste à essayer d’en trouver une en prime unique.

Setanta

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#14 26/10/2016 12h24 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonjour Setanta,

Je crois que vous dites la même chose que d’autres (Sissi ? GDBL ?) et effectivement si je reprend mon calcul en 1er post :

"En considérant le sur du 1) nous avons :
- 200 KE de liquidité moins 150 KE de la nouvelle RP : reste 50 KE +  les économies mensuelles  sur 5 ans (1500x12x5)= 90 000 KE soit 140 000 euros, ramenés sur 15 ans :  770 euros/mois

Soit un total de (500+770)=1270 euros/mois"

* J’enlève le cout du crédit mensuel pour cet achat de future RP (150 KE à 1.5% sur 15 ans cf mon âge) : - 930 euros. (Nous ne mettons donc de coté que 570 euros par mois sur 5 ans sur une AV 3% an avec 10 KE au départ : 50 KE).
* Les 150 KE économisés sont placés sur une AV 3% an ;  sur 5 ans après imposition à la louche : 165 KE soit sur 15 ans mensuellement + 916 (sans doute plus, je trouverais du livret A ou autre…Mais soyons prudent). Presque zéro !

* je place 40 KE soit le reliquat des 200-150-10 sur un PEA à 5 ans : espérons 50 KE sous 5 ans ?

--> 1ére stratégie "AV - PEA" (hors SCPI) :

J’ouvre 2 AV : une sera sacrifiée éventuellement à 5 ans ; les sommes dégagées (165 KE cf supra) seront pour partie utilisées pour aller aux 8 années de l’autre AV en payant le crédit et en faisant rente : 80 KE. Restera 85 KE ré injecté dans la 2de AV.

Sur la seconde AV, il y aura 50 KE au bout de 5 ans + les 85 KE de l’autre AV, + 50 KE du PEA soit 185 KE. Au 8 ans, il faudra toujours payer le crédit de 930 euros encore 7 ans (78 KE) et assurer la rente  de 1250-500 de loyer = 750 euros environ sur 12 ans (110 KE) : ca doit passer !!!! D’autant que l’on peut optimiser sur les montants alloués aux AV (j’ai remarqué), le rendement du PEA etc Je pense avoir été archi prudent ???

Si ce raisonnement est d’aplomb…Une lumière s’allume au bout du tunnel de ce boulot haï au quotidien !!!

Dernière modification par Iqce (26/10/2016 12h44)

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#15 26/10/2016 12h26 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Savez-vous que vous pouvez retirer bien plus que 9200€/an de vos AV, sans avoir beaucoup d’impôts à payer ? En fait, l’imposition (à votre TMI IR ou à un taux forfaitaire selon l’age de l’AV) ne porte que sur la fraction des gains que vous retirez.
Exemple : vous placez 97 k€; après 1 ans supposons que ça vaut 100k€; si vous retirez 10 k€, ça ne comporte que 300€ de "gains"; c’est un % de ces 300€ que vous aurez à payer en impôt (ici il sera préférable d’intégrer les 300€ à vos revenus déclarés à l’IR, pour ne payer que 14% d’IR, soit 42€).
Dans votre situation, vous pouvez quasiment négliger l’impact des "8 ans d’age du contrat d’AV" (et des 9200€/an (de gains) exonéré si le contrat a plus de 8 ans).

Dans votre situation (TMI IR de 14%), investir sur des parts de SCPI sur AV serait désavantageux (par rapport à en direct) car les frais annuels de gestion sur le contrat seront largement supérieur à l’IR évité. (ET investir en SCPI de manière générale, sauf avec un emprunt in-fine, serait sans doute peu approprié à vos objectifs).

Si je reprend les dernières précisions sur votre situation, vous n’avez pas besoin de construire/valoriser un patrimoine à long terme (ce patrimoine devrait tomber tout cru dans N années de toute façon, même si vous n’avez pas détaillé comment), mais vous avez besoin d’être certain que votre trésorerie permettra de financer votre train de vie et les études de vos enfants pendant les toutes prochaines années, tant que ce patrimoine ne sera pas "tombé".
Ce n’est pas vraiment d’une "rente" que vous avez besoin, mais juste de la certitude que votre trésorerie permettra de tenir (avec une bonne marge de sécurité) durant ces années.   
Il vous faut donc clairement privilégier les emprunts (pour financer vos investissements et la nouvelle RP) longs voire in-fine (ça gonfle la trésorerie), et la disponibilité de vos avoirs (les fonds euros sur contrats d’AV semblent de bons candidats), et éviter de mettre votre cash là où il pourrait ne plus être disponible (éviter tout apport perso dans un achat immobilier, éviter un investissement immobilier qui serait cashflow négatif, éviter d’investir une trop grosse somme en actions).


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#16 26/10/2016 12h32 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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GDBL : nos posts se sont croisés !
Non, je ne savais pas pour les AV ; je vais creuser, encore mer.ci.
Oui : vous avez parfaitement reformulé la situation et l’objectif ; toutefois le "tomber tout cru" n’est pas si simple, OK sur le "tomber" (l’investissement est fait), mais pour le coté "tout cru" ce sera plus complexe, il est lié à mon passé de MOe et à mes activités dans l’urbanisme ; si le forum existe, nous en reparlerons volontiers).

Je crois que mon post précédent va instinctivement dans le sens de vos préconisations…?

edit : quand je pense aux nombre de CGPI que j’ai croisé et que pas un seul n’a été foutu de m’orienter ainsi !!! Je suis redevable au forum, j’espère en retour être utile en urbanisme/droit des sols pour le peu que je sais.

Dernière modification par Iqce (26/10/2016 12h34)

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#17 26/10/2016 16h28 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Votre post #14 semble aller dans la même direction (mais sans quelques aspects, comme le in-fine pour financer la nouvelle RP).

Mais pas besoin de "sacrifier" un contrat d’AV, car il est tout à fait possible de faire un retrait partiel sur un contrat d’AV, et de conserver ce contrat ensuite (pour l’alimenter, ou faire d’autres retraits partiels, etc.).  Lisez (outre ce qui se trouve sur ce forum) aussi ceci.


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#18 26/10/2016 21h52 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Mer.ci pour le lien ; donc je peux simplifier avec un PEA et une seule AV ; si j’affine, j’ai aussi un PEL à 2.5%  et donc on obtient une répartition à 5 ans :

PEA : 50 KE
PEL : 60 KE
AV : 155 KE

Et je taperais dans le moins rentable à cette échéance.

Pour l’AV : j’ai vu les différentes possibilités :
-1 de répartition des fonds en euros (effets cliquet) et UC (pas de cliquets mais gains plus substantiels possibles)
-2 de gestion

Dés lors je ne comprends pas d’où sortent les taux des assureurs si avec une gestion "libre" tout un chacun peut faire pire ou mieux ?

Quels AV en fonds euros ressortent à 3% ?

Comment choisir ? Coté caractère personnel j’aimerais bien être en capacité de décider / arbitrer car comme je l’ai écrit ma conviction est qu’une inflation (modérée) va revenir.

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#19 27/10/2016 00h34 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Les taux des assureurs concernent le rendement de leurs fonds euro.

Le type de gestion libre/pilotée correspond à l’allocation fonds €/ Unites de compte et surtout le choix de vos UC. C’est sur ces UC que se fait la différence de performance le fonds € reste le même pour tous ses souscripteurs quelle que soit l’allocation de l’AV


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#20 27/10/2016 01h25 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Les UC sur les contrats AV permettent de s’exposer aux actions … en payant bien plus de frais (mais en ayant accès à un peu plus d’actions). Dans votre cas, n’utiliser que les FE sur le contrat AV semble le plus approprié.

Pour le choix du FE, Assurance Vie : rendements 2015 des fonds Euros vous donne des pistes. Avec votre horizon de placement, il faut privilégier les contrats avec 0% de frais sur versement.


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#21 27/10/2016 09h22 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Pour viser 3% / an vu le montant il est préférable de diversifier (pas de frais supplémentaire, 0% sur les versements) par exemple:

- Suravenir Opportunités a fait 3.60% (net de frais de gestion) en 2015 70% de versements maxi, au 30/06/16 le fonds était constitué de 52% d’obligations, 29% immobilier (opci, sci et scpi) et 19% d’actions rapport 30/06/16

- Spirica Fonds Euro Allocation Long Terme a fait 3.51% en 2015, obligation de détenir les parts 3 ans sinon pénalité (3%) et 75% de versements maxi. Au 31/12/15 le fonds était composé à 80% d’immobilier Rapport 31/12/15

Contrepartie il faudra investir 25/30% en UC (SCPI, actions, opcvm, trackers etc)

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#22 27/10/2016 11h54 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Ne pas oublier que les 3.60% affichés subissent des prélèvements sociaux (de 15.5%) et deviennent donc 3.04%   (3.60% * (100% - 15.5%)), et devraient un peu baisser dans les années à venir.


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#23 27/10/2016 21h30 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Ah…

…C’est du Chinois.

Bon, et ça est ce interessant (j’ai un peu écumé le forum, sans trop comprendre) ?
Assurance vie LinXea Avenir

3.60% net, contrat individuel ?
Effet cliquet : j’ai du mal à comprendre ; on peut avoir une partie de l’investissement en fonds euros à 3.60 (2015, ok) et spéculer avec le reste, c’est bien exact ?
Arbitrage : je pense la bourse trop haute : je peux basculer très vite des fonds euros vers des UC si une opportunité apparaît (je sais : il vaut mieux spéculer via le PEA ; mais les fonds euros avec effets cliquets sont une alternative qui m’interesse) ?

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#24 28/10/2016 18h57 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

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Bonsoir,

pour faire simple, voilà un petit topo sur la fiscalité sur un contrat d’assurance-vie :
http://maxicool5.free.fr/Bourse/Divers%20AV/Doc%20fiscalit%e9.jpg

Sur les prélèvements sociaux, ils sont à payer tous les ans :
- l’assureur vous communique son rendement en début d’année (net de frais de gestion du contrat)
- votre capital augmente donc du montant correspond au rendement annoncé
- l’Etat passe par contre derrière pour prendre les Prélèvement Sociaux (15.5%)
- votre capital augmente donc du montant équivalent au rendement - PS 15.5%

Exemple :
- Capital sur contrat : 10 000 euros
- Rendement net (de frais de gestion) annoncé à 3% = + 300 euros
- Prélèvement sociaux 15.5% = 300 - 15.5% (de 300) = 300 - 46.50 = 153.50 euros
- Capital sur contrat après PS : 10 153.50 euros       

Effet cliquet : ce sont les "intérêts composés" (chaque année, votre capital augmente du montant équivalent au rendement), eux aussi garantis nets de frais de gestion.
Les intérêts d’un année font eux mêmes "des petits" les année suivantes.

Pour continuer l’exemple ci-dessus :
- Capital sur contrat N+1 : 10 153.50 euros
- Rendement net annoncé à 3% = + 304.65 euros

etc

Oui, vous répartissez sur fonds euros ou UC selon votre convenance.
Oui, vous pouvez arbitrer de l’un à l’autre autant que vous voulez gratuitement (en ligne), c’est à dire vendre d’un coté pour acheter de l’autre.

Je vous ai répondu sur l’autre topic également.

Frédéric

Dernière modification par maxicool (28/10/2016 18h58)


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#25 28/10/2016 19h40 → Objectif : vivre semi-rentier en couple avec enfants dans 5 ans ? (demi rentier, investissement, stratégie)

Banni
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Maxicool … A vérifier mais je pense qu’il y a une erreur …

maxicool a écrit :

- Prélèvement sociaux 15.5% = 300 - 15.5% (de 300) = 300 - 46.50 = 153.50 euros 253.50 €
- Capital sur contrat après PS : 10 153.50 euros   10253.50 €   

Effet cliquet : ce sont les "intérêts composés" (chaque année, votre capital augmente du montant équivalent au rendement), eux aussi garantis nets de frais de gestion.
Les intérêts d’un année font eux mêmes "des petits" les année suivantes.

Pour continuer l’exemple ci-dessus :
- Capital sur contrat N+1 : 10 153.50 euros 10253.50 €
- Rendement net annoncé à 3% = + 304.65 euros 10253.5 x 3% = 307.605 €

Frédéric

Dernière modification par facelvega (28/10/2016 19h40)

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