Duroma : étude de cas immobilier (optimisation de la taxe foncière)

Duroma · #1

Bonjour à tous,

Je suis jeune salarié de 23 ans avec TMI de 30%.

Je compte prochainement effectuer mon premier achat immobilier dans la ville d’Angers, idéalement un grand T2 pour moins de 150k€. Je compte vivre dans cet appartement entre 2 et 4 ans avant de bouger.

Je suis en couple et ma compagne viendrait me rejoindre sur place pour vivre avec moi.

Voilà pour le contexte… Cela étant dit, j’aimerais que cet achat soit un achat rentable à l’avenir, et le passer en locatif lorsque je déménagerai.

J’ai envisagé 2 possibilités :

- Achat en tant que RP, hébergement à titre gratuit de ma compagne et qu’elle me verse une somme tous les mois au "black".
Inconvénients : Perte des APL des deux côtés, perte d’avantages fiscaux, pas de déclaration possible d’éventuelles charges que je passerai dans l’appartement.

- Acheter directement pour du locatif, louer à ma compagne qui me paierait un loyer complet et vivre sur place comme hébergé par elle.
C’est plus pour cette option que j’ai de gros doutes… Est-ce légal?

Car si c’est possible, je peux louer en LMNP et passer les charges liées à d’éventuels travaux en déficit foncier.

Comme nous ne sommes pas du même foyer fiscal, je peux même envisager de louer en loyer solidaire de loi Cosse, en location nue cette fois. Par contre pour ce point obligé de rester 6 ans en loi Cosse et de gérer l’appartement avec ce point une fois parti… Peut être moins évident.

Que pensez-vous de ces différentes options ? Etant mon premier achat immobilier, j’ai peut être omis certains avantages / inconvénients ou mêmes possibilités différentes…

Je vous remercie grandement par avance pour vos conseils, remarques et critiques. N’hésitez-pas non plus si je peux vous donner plus de détails sur ma situation qui éclaireraient certains choix.

Bien à vous,

Duroma

Mots-clés : angers, cosse, hébergement, lmnp

Duroma · #2

La situation s’est précisée depuis le message ci-dessus, j’en profite donc pour remonter cette discussion.

J’ai réalisé un achat de RP seul, dans lequel nous allons emménager en 2025 avec ma compagne (achat en VEFA).

Je souhaiterais savoir si cette configuration est possible/légale :
- Louer l’appartement à ma compagne via un bail en bonne et due forme
- Faire du LMNP dessus, déficit foncier pour les travaux que nous réaliserons à l’emménagement
- Habiter sur place comme "logé à titre gratuit" par ma compagne

J’ai posé la question à mon notaire, qui m’a conseillé de m’adresser à un fiscaliste. Je vais m’y employer, mais je souhaitais poser la question ici.

Je peux fournir des éléments complémentaires au besoin.

Canyonneur75 · #3

Quelques remarques :
- le titre de votre message est pas clair : il s’git d’une optimisation de l’impôt et non pas de la taxe foncière
- le déficit foncier (avec imputation sur les autres revenus) est uniquement lié à l’imposition des revenus fonciers pour les locations nues.
- les déficits éventuels de votre activité LMNP (catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) ne sont déductibles de vos autres revenus mais sont reportables sur les revenus à venir de même nature
- avez vous évalué les coûts et obligations liés au choix de ce statut (taxe CFE et gestion de la comptabilité LMNP) - quelques détails dans une autre discussion ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/04/2023 13h35)

Duroma · #4

Merci pour votre retour. Effectivement, le titre choisi n’était pas adapté, si un modérateur passe par ici le renommer serait fort sympathique ! (je crois ne pas avoir la possibilité)

Je parle effectivement du déficit à reporter sur les revenus fonciers uniquement. Concernant la viabilité de l’opération et le rendement, j’avais réalisé le calcul via Horiz qui prenait effectivement en compte ces coûts annexes :

Je vous remercie pour le lien vers cette discussion intéressante !

Ma question initiale serait toutefois "Peut-on vivre dans un appartement que l’on loue à un tiers (LMNP ou à nu)"

L’intérêt en LMNP sera plutôt du côté de ma compagne qui pourra déclarer les loyers en charge et récupérer des aides.
Pour une location nue, il serait même possible pour moi d’abaisser mon impôt en réalisant du déficit foncier imputable sur mon IR.

Nefaste · #5

Bonjour,

La question est intéressante : comment optimiser sa RP ?

Faîtes un tableau comparatif des avantages de vos différentes solutions vous y verrez plus clair, je prépare déjà une partie du boulot :

- D’un côté vous avez une RP et des revenus BIC = 0, vous récupérer une somme X tout les mois.
Côté avantage fiscaux : Vous n’êtes pas imposable sur la plus value en cas de revente, vous pouvez passer en LMNP si vous changer d’avis et amortir la valeur du bien lors du passage en locatif. Vous perdez quelques frais en amortissement à ce moment là.
Pas d’aides possibles.

- De l’autre côté, vous avez une location LMNP avec des revenus BIC = 0 avec les amortissements (à vérifier) sinon attention aux impôts. Vous recevez une somme X tous les mois mais vous payez : CFE, CGA, comptable, assurance PNO…. Côté avantage fiscaux : Vous êtes imposé sur la plus value. Vous commencez déjà les amortissement du bien.
Potentiellement APL pour votre conjointe.

Pour l’instant, si j’ai bien suivi toute votre opération repose sur le fait que votre compagne touche les APL et ce montant doit être supérieure aux frais engendrés par le LMNP, vérifier bien les conditions d’octrois : on n’est pas éligible lorsqu’on loue à la famille, attention je crois également que les ressources prises en compte par la CAF incluent celle du conjoint cohabitant. Je vous laisse vérifier ces informations et la légalité de votre montage pour la CAF.

Pour la location nue : le déficit foncier s’adresse plutôt sur de l’ancien à rénover plutôt qu’un logement neuf en VEFA. Est-ce que vos travaux dans un logement neuf vont vous générer suffisamment de déficit ou vous paierez juste rapidement des impôts sur ces revenus ?
Je ne sais pas si le montage est légal, mais habité dans son déficit foncier, ça ressemble à de l’abus de droit…

Quelques autres points en VRAC :

- Vous êtes à un âge où la situation pro, perso change vite, … attention à ne pas avoir un boulet au pied avec un montage qui vous bloque par la suite. Ne vous prenez pas trop la tête sur ce genre d’optimisation "border". Passez du temps à trouver et financer un vrai projet locatif rentable.

- Loger à titre gratuit : pas de RP difficulté pour reprendre un crédit pour du (vrai) locatif… quid de la banque qui vous finance l’achat d’une RP mise en location directe (perte de confiance)

- Si pas achat en RP, pas de PTZ et autre aides pour les primos accédants

- Vous entamez vos recettes de revenus LMNP (niche fiscale)

- Il y aurait peut être un avantage à louer en PINEL (vu que neuf) mais apriori pas envisageable pour conjoint, je vois ça ICI

- etc…

A défaut d’avoir répondu directement à votre question, j’espère vous avoir apporter des remarques qui serviront votre réflexion.

edit : suite à la lecture de votre présentation, vous avez déjà des réponses sur les conditions d’octrois des dispositifs qui vous ont permis d’acquérir ce bien. """TVA à 5.5% pour accession sociale (-24k€), prime Action Logement (-10k€), prime région (-4k€), Prêt à Taux Zéro (54k€), Prêt Action Logement (0.5%, 40k€), Prêt classique PAS LBP (1.7% pour le reste)
0 apports persos (les primes font office).""" Si location, vous n’êtes plus éligible à beaucoup de ces dispositifs…

Bonne journée.

Dernière modification par Nefaste (23/04/2023 08h32)

Duroma · #6

Un grand merci pour cette réponse et les pistes de réflexion.

Effectivement, la situation se résume en ces 3 options (4 avec Pinel). Je vais réaliser un tableau comparatif avec les données chiffrées que je partagerai ici, pour la postérité, mais j’ai grâce à vous l’intuition qu’il sera favorable à la RP.

Pour le cas de mon dernier achat, les avantages fiscaux perçus ne permettent pas de montage avant quelques années : la question pourrait se poser au bout de 5 ans, ou bien si nouvel achat.

Pour la CAF, l’aspect familial n’entre je crois pas en ligne de compte car pas de Pacs ni de lien administratif. La question des revenus du foyer se pose car je crois qu’ils doivent être déclarés à 2 même sans lien.

Bernard2K · #7

La réponse est simple : le montage que vous envisagez ne tient pas debout et vous expose à un redressement fiscal, à perdre le bénéfice d’une partie des aides, et possiblement aussi à un remboursement anticipé d’un ou plusieurs prêts, ce qui pourrait vous placer en position très difficile. Quand votre notaire dit "consultez un fiscaliste" c’est une façon très polie de dire "ça ne tient pas debout". Malheureusement c’était tellement poli que vous n’avez pas compris.

Arrêtez de chercher midi à quatorze heures. La situation est simple :
- Vous avez acheté seul, dites-vous, donc le bien vous appartient à vous seul. Vous y habitez. C’est votre RP.
- vous y hébergez votre compagne. C’est la situation des millions de couple en France. Comme tous ces couples, vous avez donc un réglage à trouver pour qu’elle contribue aux charges du ménage sans pour autant payer le remboursement du bien, ce qui serait injuste puisqu’au final il vous appartiendra à vous. Ce réglage à trouver doit être assez facile à condition d’orienter son esprit sur "du bon sens et de l’équité" au lieu de "comment gratter de partout".

Accessoirement, on peut se demander pourquoi la compagne n’est pas co-indivisaire. Elle aurait contribué à rembourser, ce qui fait qu’elle se serait constitué un patrimoine elle aussi. Mais maintenant que vous avez acheté seul, je suppose que c’est trop tard.

Duroma · #8

Merci pour votre éclairage Bernard2K.

Sur le fond, m’intéresser au sujet immobilier et découvrir les mécanismes me fait m’interroger sur leurs limites. Je souhaite savoir ce qu’il est "possible" (légal) de faire afin de considérer toutes les options.

Je vois qu’effectivement, je cherchais midi à quatorze heure sur ce sujet. Je m’en tiendrai à vos recommandations.

Bien sûr, le partage des frais avec ma partenaire se fait sur une base hors remboursement du capital. Je ne vais pas la faire payer l’appartement.
Pour l’indivision, c’était un souhait de sa part de ne pas s’engager sur un investissement immobilier pour l’instant.

Range19 · #9

Bravo une fois de plus à Bernard.
Vos options ne sont en aucun cas de l’optimisation.
Optimiser, c’est utiliser les règles aux mieux. Pas les contourner avec des intentions frauduleuses.
Vos propositions s’appuient donc sur des réflexions à caractère frauduleux : tricher sur la RP, tricher sur qui occupe quoi, amortir sa RP en simulant une location, détourner les loyers cosse social (en aucun cas au profit du propriétaire ets es proches…).
Factuellement, vous seriez domicilié où ?

Au delà de cet aspect, je m’imagine mal jeune homme expliquer à celle qui est devenue mon épouse qu’on allait monter une bidouille fiscale dont elle serait la principale actrice… je sais, ça se fait et c’est un sport national… Mais bon… c’est assez noble d’éviter.

Duroma · #10

C’est cette limite entre optimisation et contournement qui me poussait à poser la question sur le forum. Mon objectif n’étant pas de tomber dans l’illégalité ou l’irrégularité fiscale… Et encore moins d’embarquer un proche dans ces bidouilles

Les réponses ont été on ne peut plus claires et j’en remercie les auteurs ! Comme évoqué plus haut, je m’en tiens à vos recommandations, je range mes idées farfelues, et j’en resterai aux pratiques communes et admises

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