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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/04/2021 10h46

Membre (2021)
Réputation :   2  

Bonjour, j’affine ma question dans cette rubrique spécialisée

Je prévois de créer une SCI unique à l’IS pour y loger deux types de biens: des SCPI (disons pour 300K à crédit personnel) et de la location meublée touristique (disons encore 300k, sans crédit), l’idée étant d’utiliser l’amortissement de l’un pour neutraliser les revenus de l’autre . Ensuite l’idée serait de faire grossir symétriquement cette SCI avant qu’elle ne générer de résultat fiscal (disons après 4-5 ans).

Je n’ai pas trouvé d’exemple similaire dans la littérature- Y a t-il un problème légal à ce montage?

Pour le financement, je prévois emprunter à titre personnel sur 20y amortissable (disons à 1.20%) et prêter à la SCI en in fine sur 20y à un taux équivalent disons 2%.

L’apport initial en K serait donc de 300K pour cette nouvelle sci. A titre personnel, je serai taxé donc uniquement à la flat tax sur le différentiel de taux (1,2% vs 2%) ce qui représente de très faible montants.

Si ce montage est légal, il permettrait donc bien d’optimiser à la fois les revenus, l’amortissement et le financement.
Est-ce illégal?

Dernière modification par abribus (08/04/2021 10h58)

Mots-clés : immobilier, is, optimisation, sci, scpi

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#2 08/04/2021 11h11

Membre (2016)
Réputation :   14  

Le sujet m’interesse beaucoup également,
Je pense par contre que votre montage n’est pas possible, le prêt entre vous et votre societé je ne suis pas sur que ca soit legal (mais sans certitude!)
Après dans une SCI vous pouvez tout simplement faire un apport en compte courant, mais pour perdez la defiscalisation des interêts dans ce cas…
Par contre la possibilité de défiscaliser vos revenus de location grace a des SCPIs étrangères est effectivement un montage très interessant fiscalement. Je pense encore plus même avec de l’usufruit de SCPIs.

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#3 08/04/2021 11h22

Membre (2021)
Réputation :   2  

effectivement dans votre exemple je pourrais même garder la nue propriété des SCPI en propre et céder l’usufruit à la sci.
J’imagine qu’une telle optimisation n’est pas vue d’un bon oeil par le fisc mais est-ce illégal?

Dernière modification par abribus (08/04/2021 11h22)

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[+1]    #4 08/04/2021 11h25

Membre (2020)
Réputation :   29  

Bonjour,

1 - Un premier défaut est évident.

Il revient en effet à soumettre la SCI à un taux de 2% alors qu’elle aurait pu prétendre à 1,2% si elle avait emprunté en direct. Je paie une bouffe au premier qui arrive à trouver l’intérêt social là-dedans (bon vous me direz, avec les restaurants fermés, je risque pas grand’chose de toutes façons…).

2 - Ensuite, il y a un souci avec l’ide de se créer un gros CC. Vous voulez faire grossir la SCI, je suppose en réinvestissant : en ce cas l’idée est de n’en pas sortir d’argent. Mais vous y créez une dette à court terme qui doit être remboursée, c’est totalement contradictoire avec l’objectif précédent.

3 - Il est toujours risqué de prêter à sa société à l’IS pour y créer un gros CC lorsque les fonds prêtés ont pour objet le financement d’actifs permanents. Je ne condamne pas en soi le CC dans les sociétés à l’IS comme mécanisme d’opti pour sortir de l’argent sans imposition sur les dividendes, au contraire, mais j’évite de le faire comme ça.

Et rappel : il existe un monopole bancaire sur les prêts ; sortir systématiquement la remarque "gnagnagna mais on a le droit avec une convention de tréso gnagnagna" c’est s’exposer très vite  à des désagréments divers et variés qui suscitent rarement l’hilarité.

4 - Vous concentrez en une unique société IS des sources de revenus très diversifiés que vous auriez le droit de mettre dans des sociétés distinctes. En n’en faisant q’une :
- vous ratez complètement l’opti par l’élargissement du champ d’application du taux réduit de 15%  - surtout que la baisse du taux intermédiaire de 26,5 à 25 au 1er janvier prochain, je vous suggère de ne pas trop parier dessus…
- vous perdez gravement en souplesse en termes de gestion patrimoniale.

5 - Vous avez une capacité d’emprunt perso à 300 000, vous avez un projet LM à 300 000 et vous ne trouvez rien de mieux que de mettre ça dans une société à l’IS au lieu de le faire à titre perso. Si vous êtes déjà LMNP et que vous flirtez dangereusement avec le seuil du LMP, je puis comprendre ; mais dans le cas contraire, heu…

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#5 08/04/2021 11h27

Membre (2019)
Réputation :   15  

Le risque est que la location courte durée soit considérée comme activité commerciale et donc impossible à loger dans une SC.

Réception + linge + nettoyage = prestation parahôtelière = activité commerciale.


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#6 08/04/2021 11h31

Membre (2020)
Réputation :   29  

Bof, ça c’est pas très grave. La sanction c’est l’IS, or la SCI est déjà à l’IS !

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#7 08/04/2021 11h48

Membre (2021)
Réputation :   2  

Bonjour Vincent et merci beaucoup

VincenB a écrit :

Bonjour,

1 - Un premier défaut est évident.
[.. ] soumettre la SCI à un taux de 2% alors qu’elle aurait pu prétendre à 1,2% [.. ]

Pour ce point 1, j’avais mis 2% pour avoir un niveau à coût à près équivalent ( égaliser un 20y amortissable vs 20Y in fine) mais on pourrait très bien utiliser le même taux nominal de 1.2% (voire répliquer au centime près l’échéancier amortissable).

VincenB a écrit :

[.. ] Vous voulez faire grossir la SCI, je suppose en réinvestissant [.. ]

Non. Pour ce point 2, telle quelle la sci ne génére aucun cash flows réinvestissables à moyen terme et la dette est à long terme donc l’idée de faire de grossir la sci serait uniquement par de nouvelles injections (capital et dette) pour rajouter des frais amortissables.

VincenB a écrit :

[.. ]Il est toujours risqué de prêter à sa société à l’IS pour y créer un gros CC lorsque les fonds prêtés ont pour objet le financement d’actifs permanents[.. ]

Ce point 3 est justement mon inquietude que vous semblez confirmer. => Si vraiment ça pose problème il faudra donc lever la dette directement au niveau de la sci mais à un taux probablement plus élevé.

VincenB a écrit :

[.. ]Vous concentrez en une unique société IS des sources de revenus très diversifiés que vous auriez le droit de mettre dans des sociétés distinctes[.. ]

Oui Pour ce point 4, je pense que justement en combinant les 2 types de biens, on efface totalement le résultat fiscal pendant au moins 4 à 5 années donc même le taux de 15% ne s’appliquera pas avant la 5ème année et sur un résultat très faible.
(En détenant tout en propre, les revenus fonciers ne sont pas compensés par les deficits/amortissement BIC. )

VincenB a écrit :

[.. ]
vous ne trouvez rien de mieux que de mettre ça dans une société à l’IS au lieu de le faire à titre perso [.. ]

Pour le point 5, j’ai déjà du LMNP (à l’étranger) un peu en dessous du seuil mais c’est surtout que j’ai un TMI élevé (62%).

Dernière modification par abribus (08/04/2021 16h47)

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#8 08/04/2021 21h57

Membre (2020)
Réputation :   29  

abribus a écrit :

Non. Pour ce point 2, telle quelle la sci ne génére aucun cash flows réinvestissables à moyen terme et la dette est à long terme donc l’idée de faire de grossir la sci serait uniquement par de nouvelles injections (capital et dette) pour rajouter des frais amortissables.

Ben vous envisagiez de rembourser le CC avec quoi alors ?

abribus a écrit :

Oui Pour ce point 4, je pense que justement en combinant les 2 types de biens, on efface totalement le résultat fiscal pendant au moins 4 à 5 années donc même le taux de 15% ne s’appliquera pas avant la 5ème année et sur un résultat très faible.

Prudence : 4 à 5 ans c’est très court ! Et attention je n’évoque pas que l’aspect fiscal…

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#9 09/04/2021 09h33

Membre (2021)
Réputation :   2  

VincenB, le 08/04/2021 a écrit :

abribus a écrit :

Non. Pour ce point 2, telle quelle la sci ne génére aucun cash flows réinvestissables à moyen terme et la dette est à long terme donc l’idée de faire de grossir la sci serait uniquement par de nouvelles injections (capital et dette) pour rajouter des frais amortissables.

VincenB a écrit :

Ben vous envisagiez de rembourser le CC avec quoi alors ?

Rembourser du CC ne représente pas un réinvestissement: la SCI collecte des dividences des SCPI et du chiffre d’affaire de la LMT qui permettent de couvrir à peu près les échéances de dette et les diverses charges mais ne générent pas de "free cash flow" avant plusieurs années surtout si la dette est amortissable au lieu d’in fine.

abribus a écrit :

Oui Pour ce point 4, je pense que justement en combinant les 2 types de biens, on efface totalement le résultat fiscal pendant au moins 4 à 5 années donc même le taux de 15% ne s’appliquera pas avant la 5ème année et sur un résultat très faible.

Prudence : 4 à 5 ans c’est très court ! Et attention je n’évoque pas que l’aspect fiscal

Oui? Qu’évoquez vous en dehors de l’aspect fiscal?
Fiscalement, être taxé à 15% après 5 ans me parait plutôt léger tant qu’aucun dividende ne sort.

Par comparaison:
En détenant les SCPI en propre, je serais directement taxé à mon TMI dès l’année 1
En détenant la LMT en propre, j’aurais un déficit inexploitable pendant plusieurs années et une fois atteint le seuil de rentabilité, j’augmente encore mon niveau de revenus global donc mon tmi.

Dernière modification par abribus (09/04/2021 09h37)

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#10 09/04/2021 09h59

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
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Vincent B a écrit :

[.. ]Il est toujours risqué de prêter à sa société à l’IS pour y créer un gros CC lorsque les fonds prêtés ont pour objet le financement d’actifs permanents[.. ]

Même si cela sert à rembourser un emprunt     ? Par exemple, j’ai une SCI avec de la dette et du cash perso. J’injecte le cash en cc pour acheter un actif permanent (immeuble/SCPI/actions) pour que le produit de cet investissement serve a rembourser les emprunts ?
Idem par exemple pour lancer une sci : je mets 100k€ pour acheter en cash un appartement et ensuite je lève de la dette ?
Ça vous paraît contestable comme démarche ?

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#11 12/04/2021 10h15

Membre (2020)
Réputation :   29  

abribus, le 09/04/2021 a écrit :

Oui? Qu’évoquez vous en dehors de l’aspect fiscal?
Fiscalement, être taxé à 15% après 5 ans me parait plutôt léger tant qu’aucun dividende ne sort.

Aspect patrimonial mais on sort du cadre d’un forum.

Kabal, le 09/04/2021 a écrit :

Vincent B a écrit :

[.. ]Il est toujours risqué de prêter à sa société à l’IS pour y créer un gros CC lorsque les fonds prêtés ont pour objet le financement d’actifs permanents[.. ]

Même si cela sert à rembourser un emprunt     ? Par exemple, j’ai une SCI avec de la dette et du cash perso. J’injecte le cash en cc pour acheter un actif permanent (immeuble/SCPI/actions) pour que le produit de cet investissement serve a rembourser les emprunts ?
Idem par exemple pour lancer une sci : je mets 100k€ pour acheter en cash un appartement et ensuite je lève de la dette ?
Ça vous paraît contestable comme démarche ?

Oui, perso j’aime pas ça. Cela me rappelle qqs souvenirs… sinistres (en fait c’est faux j’en ai un qui me fait carrément rire avec qqs années de recul mébon).

Un exemple parmi d’autres : on perd sur l’intérêt de la transmission. Si on transmet la SCI aux enfants cela revient  à leur transmettre… une dette sur les parents. Bonjour l’ambiance dans les réunions de famille qui suivront. Certes il est possible de transmettre la créance de CC aussi mais outre qu’il faut y penser (je… non, rien) encore faut-il que les parents acceptent de perdre leur précieux (je…non, rien).

Dernière modification par VincenB (12/04/2021 10h16)

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#12 12/04/2021 11h38

Membre (2021)
Réputation :   2  

Je pense que la conclusion dépend beaucoup du taux marginal d’imposition -  à 62%, un véhicule SCI IS fait une très grosse différence par rapport à une détention en direct.

D’un point de vue patrimonial, si la SCI a dès le départ un capital relativement élevé (à 50% du bilan - dans mon cas 300K pour un total de 600K) le boni de liquidation (taxable) restera limité.

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