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#1 21/07/2020 09h47

Membre (2017)
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Bonjour!
Je me permets de venir chercher des conseils ici. J’ai recherché des avis sur le net mais je suis perdue.

J’ai 2 appartements loués en nu.  Ils constituent mon revenu principal. Je ne souhaite absolument pas être au régime avec TVA qui me semble trop compliqué.

- 1er appartement où je n’ai plus aucun prêt. Loué par des particuliers (c’est un 45 m2). Il me rapporte dans les 7 à 8000 euros…avant impôts
Serait-il intéressant de le passer en lmnp sachant qu’il n’y a plus de prêt, pas de frais de notaire ou d’agence immobilière ?
Ai-je le droit à l’amortissement si je passe à ce statut ? Le bien vaut dans les 300 000 euros.

2ème appartement que je loue en bureaux nus, non soumis à TVA.
Un 38 m2 acheté en 2018 (nous sommes en 2020).
Prêt à 1,85%
Valeur d’achat 205 000 euros (valeur actuelle du bien 260 000)
Loyers 11 000 charges de co-pro déduites
Si je passe ce bien en lmnp (si le locataire l’accepte), je lui achèterai  bureaux et chaises mais dois-je aussi fournir les ordinateurs et téléphones ?

Quels régimes me conseilleriez-vous ?

Merci par avance pour votre avis ! J’ai un comptable qui ne me donne aucun conseil…

Mots-clés : bureaux, lmnp (loueur en meublé non professionnel), prêt, tva prêt

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[+1]    #2 21/07/2020 10h20

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Tentative de répondre à vos questions :

Il peut y avoir un intérêt à passer le 1er appartement en location meublée, en respectant les formes (racheter les meubles, accord du locataire, déclarer l’activité de loueur meublé,  etc.), moultes fois décrites sur le forum. En optant pour le réel (donc en tenant une comptabilité) et en inscrivant le bien au bilan, vous pourrez l’amortir (hors foncier, qui représente sans doute une part importante de la valeur du bien, si on se fie au rendement faible).

Idem pour le moment 2ème appartement loué actuellement en bureaux nus, mais ça ne sera pas forcément la même activité de LMNP (explorez https://www.google.fr/search?q=site:www … quip%E9s), et j’ignore s’il faut fournir les ordinateurs et téléphones, ou les crayons.

L’intérêt réel dépend de votre situation, en particulier de vos autres revenus et de votre situationfiscale actuelle (et vous n’avez pas fourni d’informations à ce niveau, donc impossible d’évaluer l’intérêt réel).
Si toutefois ces biens sont détenus via une SCI (cf ce qui est évoqué dans votre présentation), oubliez la location meublée, qui aura peu d’intérêt.

Envisagez aussi de changer de comptable, ou d’amender sa lettre de mission, car, au niveau de sa prestation, l’aspect "conseil" est bien plus important que juste le fait de saisir (plus ou moins) correctement des chiffres dans un logiciel comptable.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 21/07/2020 10h33

Membre (2014)
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La rentabilité du 1er bien semble maintenant assez médiocre. Peut-être un bon candidat pour la vente?

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#4 21/07/2020 11h24

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour et merci pour vos prompts retours. Je vais voir comment utiliser le système réputation.

Oui, pour répondre à ma question (j’ai trouvé entre temps), donc en lmnp bureaux, je devrais fournir frais de ménage, connexion internet, ordinateurs…

@Trahcoh je ne souhaite pas vendre ce bien. Je suis intéressée par son revenu.
Justement, en lmnp, j’ai l’impression que c’est plus un statut pour les actifs qui souhaitent un maximum de déficit, ce qui logiquement entraîne moins d’impôts.
Pour ma part, je n’ai pas d’autres revenus (juste 2000 euros) donc je ne souhaite pas les voir tomber à zéro…

@GoodbyLenin,
Pour le 1er bien, je suis en recherche de nouveaux locataires. Ce serait donc l’occasion de racheter les biens des anciens. J’espère trouver les nouveaux d’ici 2 semaines. Il me faudra donc signaler ce changement de statut à l’administration fiscale (si ça se fait)
J’hésite surtout du fait qu’il n’y a plus de prêt dessus. J’ai lu sur un autre site que ça pouvait ne pas être intéressant pour cette raison. Voilà pourquoi il me faudrait d’autres points de vue.

Je n’ai pas de SCI. L.es 2 biens m’appartiennent (je ne suis pas en couple)

Oui, c’est un comptable qui veut juste s’occuper des calculs. Malheureusement, ce n’est pas lui qui me parlerait de lmnp. Il voulait même (en nu) ne pas déduire les frais de ravalement dans les charges à cause de l’année fiscale blanche. J’ai dû faire des recherches pour lui dire qu’il se trompait. Avec lui, je paie le max partout……..

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#5 21/07/2020 12h13

Membre (2019)
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Le meublé c’est beau sur le papier dans les vidéos YouTube, mais avant tout vous devez tester la demande ! Combien de personnes achète un bien à bon prix ( une bonne affaire donc), bien situé dans une ville dynamique,font une belle rénovation… et au final se plantent de mode d’exploitation, ils mettent en LMNP et se rendent compte qu’il n’y a quasiment pas de demandes pour du meublé…

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#6 21/07/2020 17h43

Membre (2017)
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Bonjour,
Le bien 1 comme le 2 ont situés en plein centre ville et petits.
A chaque fois des jeunes couples pour qui c’est le 1er appartement.
Ce fait 3 locataires qu’ils s’achètent les meubles entre eux parce que je loue en nu…

C’est surtout sur les points du revenu et de la rentabilité que je m’interroge.
Le bien 1 étant sans prêt et me laissant dans les 6300 après impôts.
Si je le mets en lmnp, est-ce qu’il me rapportera moins, d’où le fait que les impôts baissent ?
Surtout, est-ce avantageux dans mon cas ?

Le statut lmnp étant super quand on est actif car permettant de valoriser et entretenir le bien par les avantages fiscaux mais peut-être moins bien quand on est retraité ou en année sabbatique…

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#7 21/07/2020 18h44

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Même si vous passez le bien 1 en meublé, pour ensuite opter pour le micro-BIC, vous n’aurez que 3500-400€ de revenus imposés au barème. Donc ça sera déjà mieux (sauf si les meubles sont très chers) qu’avec 6300€ de revenus fonciers. Pour évaluer l’impact du réel, il faut faire plus de calcul, mais ça sera sans doute encore plus avantageux.


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#8 21/07/2020 20h33

Membre (2017)
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Bonjour
Et concernant la gestion du bien sur le plan comptable, ce sera comme avec mon comptable actuellement ? Pas de TVA à payer tous les mois et trimestres ?
Pour les biens en nu, tous les ans, je donne à mon comptable le loyer, les charges, les dépenses, la TF. Je lui détaille et calcule le résultat.

La seule gestion que j’aurai en plus en lmnp, c’est maintenir le matériel en état de marche donc plus de disponibilité temps pour les locataires ?

Merci. Mes questions sont sans doute basiques pour vous mais obtenir les avis d’humains et personnalisés, c’est bien agréable !
Bonne soirée !

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#9 21/07/2020 22h01

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La location meublée est hors TVA, sauf si cest du para-hotelier, ie s’il y a 3 des 4 prestations suivantes proposées : accueil, petit dej, ménage, blanchisserie.

La compta pour un BIC sera un peu plus compliquée (que pour la location nue), avec par ex les amortissements. Si votre comptable ne connait pas le meublé,  ce sera galère. Au fait, à quoi il sert votre comptable ?


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Favoris 1    #10 22/07/2020 12h01

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Vous allez rigoler, il exerce à Paris centre et se dit spécialiste de l’immobilier. Son seul but est qu’on paie le max d’impôts. A la retraite, j’ai continué à verser des charges sociales comme si je travaillais et cela pendant plus de 15 ans. 70 000 euros de versés en trop, impossible de récupérer parce qu’il y a prescription.
Merci internet qui permet désormais de se rendre compte qu’il y a d’autres possibilités.
J’espère que le meublé me réussira. Merci pour votre site.

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#11 22/07/2020 15h16

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D’après votre présentation, vous êtes née en 1988, vous avez donc arrêté de travailler en 2005, à 17 ans, c’est bien cela?

Votre présentation fait pourtant mention d’une profession artistique.

Si j’avais entre les mains les finances d’un client à la tête de plusieurs centaines de milliers d’euros, et dont la préoccupation serait d’aller au cinéma, je pense que je ne manquerais pas de candidats pour taper dans la caisse.

Votre histoire me fait penser à toutes ces stars escroquées par leur gérant de fortune.

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#12 22/07/2020 16h20

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Sb88 a écrit :

A la retraite, j’ai continué à verser des charges sociales comme si je travaillais et cela pendant plus de 15 ans.

Comme repéré par Tracoh, votre présentation et ce message sont complètement incohérents :
- dans votre présentation, 29 ans et métier artistique.
- aujourd’hui, à la retraite depuis 15 ans.

Vous allez rigoler

Non. Ca ne fait jamais plaisir de voir quelqu’un venir profiter de conseils gratuits en nous prenant pour des quiches.

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2020 16h22)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#13 22/07/2020 19h01

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Bonjour,
Oui, c’est le compte de ma fille qui est venue sans doute poser une question ici. N’y voyez aucune méprise, c’est elle qui m’a conseillé votre site.
Pour ma part, je suis bien retraitée. J’ai appris l’informatique avec elle donc sur plusieurs forums, ce sont ses comptes car ordinateur en commun.

Et j’ai bel et bien besoin de vos avis car je vais faire visiter l’appartement ce vendredi. J’ai besoin de savoir le statut qui serait le plus avantageux pour moi.

Dernière modification par Sb88 (22/07/2020 19h05)

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#14 22/07/2020 21h57

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Lmnp permet de limiter l’impôt sur le revenu par rapport à une location nue en nom propre.

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#15 23/07/2020 10h29

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Bonjour,
J’ai appelé mon comptable ce matin.
Il me dit que pour le calcul de l’impôt sur le revenu d’1 appartement lmnp, il prendrait 2000 euros.
Il a ajouté que je devrais acheter un logiciel pour tenir les comptes (actuellement, je n’utilise que Word où je note les charges, TF).
Et que par rapport au nu, les comptes serait bien plus compliqués pour…moi.

Ces affirmations vous semblent juste ? C’est si différent du nu !?

Me compliquer sur le mobilier, d’accord mais avec les chiffres et papiers…

Ah ! Il m’a aussi dit qu’il a déjà fait des études de situation clients louant en nu et voulant passer en meubler. Pour lui, dans tous les cas le client propriétaire n’y gagnait rien ou pas grand chose en changeant de statut.
Qui croire entre ce comptable qui se dit spécialiste de l’immobilier et internet où “75%“ des gens semblant s’intéresser à l’investissement semblent se tourner vers le lmnp !?

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#16 23/07/2020 10h41

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Changez de comptable…

Ce matin, je suis passé chez un primeur qui propose un melon 12€ extra prêt à manger. Pensez vous que je vais me régaler ?

Dernière modification par lachignolecorse (23/07/2020 10h45)


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Favoris 1    #17 23/07/2020 11h12

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Sb88 a écrit :

Il me dit que pour le calcul de l’impôt sur le revenu d’1 appartement lmnp, il prendrait 2000 euros.
Il a ajouté que je devrais acheter un logiciel pour tenir les comptes (actuellement, je n’utilise que Word où je note les charges, TF).

Comptable + Centre de gestion agréé, j’avais payé environ 850 en 2019 pour 2 biens.
Il me demandait de lui remplir un fichier excel avec les revenus, et un avec les charges.
Par sécurité (et féniantise), je déposais aussi les factures et quittance sur l’interface en ligne.

Alors certes j’avais pris un comptable entièrement en ligne, donc sans contact, mais l’écart de prix me semble très important.

A mon sens, il faut analyser la réponse de votre comptable en comprenant qu’il n’est pas intéressé. (comme certains pros du bâtiment qui non intéressé font un devis salé).

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#18 23/07/2020 11h13

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J’en ai dans le jardin 😊

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[+1]    #19 23/07/2020 14h16

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A mon avis, il faut au moins compter 4000 euros pour la comptabilité d’un appartement. Les comptables, c’est comme les melons et les appartements: plus c’est cher, mieux c’est.

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