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#1 21/05/2020 13h54

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Bonjour,

Voici un exposé un peu plus important de ma situation vis à vis du bien que je vais recevoir en héritage, pour vous demander votre avis sur ma simulation, ainsi que des pistes d’améliorations. Je n’ai pas encore les détails (pas encore vu le notaire avec la situation actuelle..).

Je pense passer le tout en SCI IS pour pouvoir profiter de l’amortissement, et atteindre un auto financement.

Immeuble:


- Valeur d’environ 670k€
- Petite ville, difficile à louer en meublé je pense
- je n’ai pas le temps de m’occuper de location saisonnière type AirBNB

Frais à prévoir:


- 115k€ droits de succession (filiation direct, abattement de 100k€)
- 100k€ soulte à verser
- 30k€ de travaux "rafraîchissement" des parties communes
- 35k€ création de la SCI et apport du bien

Financement:


- Apport de 20.000€
- Emprunt de 265.000€ (hypothèque ?) sur la période la plus longue possible

Appartements:


- Deux F2 à 380€/mois HC
- Un F5 à 580€/mois HC
- Un local commercial à 600€/mois HC
- Un F5 dont je n’aurai pas l’usufruit

Soit 23.280€ par an, mais je prendrais 20.370€ pour les simulations (occupation de 21 mois sur 24)

Charges approximatives:


- Taxe foncière 2200€/an
- GLI 700€/an
- Assurance PNO 900€/an
- Banque 120€/an
- Comptable 1500€/an
- CRL 500€/an

Amortissement:


- Valeur amortissable 566.000€ (en prenant 20% de terrain)
- Amortissement de 14.000€/an (avec un taux moyen de 2.45% à éclater correctement)

Cash Flow:


Avec tout ça, j’arrive à un cash flow négatif (~ -100€/mois) avec un emprunt sur 20 ans, ou positif (~ +100€/mois) avec un emprunt sur 25 ans.

Pour comparaison, avec moins de charge (comptable, banque, CRL en moins) j’arrive à un CF de -230€ sur 20 ans et -60€ sur 25 ans en détention en nom propre.

Je trouve ça fou qu’avec un bien obtenu à globalement -50% (<300k€ pour un bien en valant >600k€), on arrive pas à mieux niveau cash flow.

Avez vous des idées pour améliorer cela ?

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, optimisation

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#2 21/05/2020 15h41

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Bonjour,

Est-ce bien un héritage ou une donation (et le cas échéant, la donation est-elle conditionnée au fait que vous conserviez l’immeuble ? valeur sentimentale, etc.) ?

Auquel cas il faudrait envisager en comparaison un scénario dans lequel vous vendriez l’immeuble (en bloc ou à la découpe pour tenter de le valoriser au mieux), avec éventuellement un prêt relais pour les travaux de rafraîchissement des communs et pouvoir avancer les frais de succession et la soulte (si vous avez peur de ne pas pouvoir vendre rapidement, et être soumis à des pénalités).

Il est fréquent que les biens récupérés par "opportunité" ne soient pas adaptés au profil, objectifs, surface financière, aptitudes… de celui qui les reçoit. Auquel cas il peut être plus raisonnable de vendre pour libérer des liquidités et partir sur un projet qui correspond mieux à vos attentes. Dans votre cas, si la rentabilité et le cash-flow ne sont pas adaptés.

Attention aux droits de préemption éventuelle des locataires en cas de revente à la découpe, ce qui pourrait compliquer l’opération.

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#3 21/05/2020 15h45

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Déjà, en prenant les chiffres simples : bien à 670k€ loué 23k.
En gros vous avez un rendement brut de 3,4%.
C’est très très peu.
Même en estimant le loyer du F5, on obtient un immeuble avec un rendement de 4,5%.
Donc ça semble peu, surtout pour une petite ville.

Une question, la valeur du bien a été défini comment ?
Par le notaire, ou par une agence ? (souvent, les 2 approches sont assez différentes)
Je demande car le rendement semble très faible, donc est ce que la valeur du bien ne serait pas sur-évalué ?

Au final, le cœur de votre problématique de cash flow, c’est la faible rentabilité.
Pour vous donner une comparaison, j’ai hérité d’un bien avec 5% de rendement brut.
Avec 16% d’impôts de succession payé sur 8 ans, je suis en cash flow nul sans travaux, mais concrètement toujours négatif sur toute la durée de remboursement.
Donc avec un rendement à 3,4% brut et un coût du bien à 32%, effectivement, le cash flow positif semble difficile!

Le problème c’est que le bien est peu cher en prix initial, mais que les frais courants (TF, assurances, etc) eux restent fonction du bien!

En espérant vous avoir aidé.

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#4 21/05/2020 16h04

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Merci pour vos réponses.

perecastor a écrit :

Est-ce bien un héritage ou une donation (et le cas échéant, la donation est-elle conditionnée au fait que vous conserviez l’immeuble ? valeur sentimentale, etc.) ?

Il s’agit d’un héritage. Je n’ai pas précisé, mais oui, il y a une valeur sentimentale. Je souhaite conserver l’immeuble quoi qu’il en coûte.

gunday a écrit :

Donc ça semble peu, surtout pour une petite ville.

On est censé pouvoir tirer une bonne rentabilité particulièrement dans les petites villes ?

gunday a écrit :

Une question, la valeur du bien a été défini comment ?
Par le notaire, ou par une agence ? (souvent, les 2 approches sont assez différentes)
Je demande car le rendement semble très faible, donc est ce que la valeur du bien ne serait pas sur-évalué ?

J’ai évalué cela moi même, avec plusieurs méthode donnant un résultat du même ordre:
- Taxe foncière, comparativement à des taxes foncière d’immeuble de rapport dans la même ville
- Prix au m2 dans la ville
- Evaluation d’un notaire en 2009 réajusté de la progression des prix sur la région depuis

Je sais que ce n’est pas idéal, mais je suis à 500km pour le moment..

Les loyers (pratiqués aujourd’hui) semblent légèrement (3-5%) en-dessous du marché.

En terme de montage, pensez vous que la SCI IS est le plus adapté ?
Le coût du comptable attaque plutôt fortement le cash flow.

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[+1]    #5 21/05/2020 16h37

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Un immeuble de rendement se vend assez couramment dans les 8-10 % dans une petite ville. Après, tout dépend de la petite ville… Dans un bassin minier en déprise démographique avec 35 % de chômage, c’est encore plus bien sûr, dans les monts de l’ouest lyonnais c’est moins. Mais vous l’évaluez probablement trop cher. Je ne sais pas comment sont évalués les immeubles pour les successions, mais je sais qu’il serait souhaitable d’obtenir une évaluation plutôt basse tout en restant compétente et honnête. A voir avec le notaire.

Vous chiffrez 20 k€ de travaux sur les communs. Ca me semble bien optimiste. N’y a-t-il pas d’autres travaux "en réserve" : des appartements à rénover au changement de locataire ? De quand datent les derniers travaux sur la façade et la toiture ? Attendez-vous à un budget entretien et travaux assez considérable pendant au moins les 10 prochaines années, le temps que vous "preniez en main" cet immeuble et que vous l’adaptiez à votre goût et à vos idées. Surtout que vous dites avoir un attachement sentimental pour cet immeuble. Vous n’allez donc pas pouvoir l’exploiter comme "vache à lait" (c’est à dire empocher un maximum de loyers sans faire de travaux), vous allez vous sentir obligé de l’entretenir et de l’améliorer. C’est une bonne chose pour préserver sa valeur en vue de la revente, mais ça n’est pas du tout une bonne chose quand on se soucie du cashflow résultant.

Sur SCI IS vs nom propre : si vous n’avez qu’une centaine d’euros d’écart de cashflow entre les deux (et à supposer que votre calcul soit juste), cela veut dire que les économies amenées par la SCI IS servent essentiellement à payer des charges supplémentaires : banques, expert-comptable, CRL…

Cela dit, votre amortissement est très bas. Habituellement, on amortit sur 20 ou 30 ans. Bien sûr, il faut amortir par composant, donc le chiffre réel sera différent (et dégressif dans le temps), mais l’amortissement moyen annuel est approximée de façon pas trop mauvaise par un amortissement de la totalité de l’immeuble (hors terrain) sur 20 à 30 ans. Là, vous êtes parti sur 40 ans, ce qui diminue l’amortissement donc provoque un cashflow défavorable.

Pour autant, il faut aussi prendre en compte la SCI IS remonte le ressort de la bombe à retardement fiscal. Chaque année qui passe augmente la PV due en cas de revente. Lorsque tout l’amortissement aura été consommé, le prix d’achat de l’immeuble, pour le calcul de la PV, sera de 141500 € (la valeur du terrain), ouch l’impôt sur la PV à payer. Or, si vous n’avez pas mis de côté, d’une façon ou d’une autre, l’économie fiscale réalisée par la SCI IS, parce que vous aurez dépensé la trésorerie au fur et à mesure pour payer la banque, l’expert-comptable et la CRL, les échéances de l’emprunt, ainsi que des travaux d’entretien et d’amélioration, eh bien vous vous trouverez fort dépourvu lorsque la vente sera venue.

Au total, je dirais :
- obtenir une évaluation la plus basse possible tout en restant honnête et réaliste.
- il serait sans doute plus raisonnable de vendre pour placer librement le montant qui en résulterait.
- il n’est pas facile d’optimiser quelque chose quand le contexte est aussi défavorable.
- pour le choix SCI IS vs nom propre, bien prendre en compte l’incidence fiscale à la revente de l’immeuble.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 21/05/2020 16h37

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Généralement le rendement est lié au risque.
Donc une petite ville, on suppose un risque plus élevé.
Donc une rentabilité plus intéressante.

L’estimation d’un prix  pour un investissement locatif est assez complexe.
Car le marché est souvent peu développé.

Déjà pour un bien type appartement ou maison, qui sont assez classiques, l’estimation est loin d’être évidente.
Alors pour un immeuble, c’est encore plus compliqué.

Pour le montage, c’est une option.
Personnellement, je ne suis pas adepte de SCI qui engendre des obligations supplémentaires.
Après, je suis pas un grand fiscaliste, donc je laisse les autres vous répondre.

Au passage, je viens de voir que vous n’incluez pas de travaux dans vos frais annuels.
Car sur 20 ou 25 ans, vous aurez forcément des travaux (changer une fenêtre, refaire la peinture, etc)

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#7 21/05/2020 17h54

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Cela fait longtemps que je n’avais pas vu la présentation d’une aussi mauvaise affaire immobilière sur le forum (à part pour ceux qui vont encaisser l’argent de redbee bien sûr).

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#8 21/05/2020 17h58

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Trahcoh a écrit :

Cela fait longtemps que je n’avais pas vu la présentation d’une aussi mauvaise affaire immobilière sur le forum (à part pour ceux qui vont encaisser l’argent de redbee bien sûr).

Haha, à ce point là ?

gunday a écrit :

Bernard2K a écrit :

C’est possible en effet que mon estimation soit fausse. Si elle est trop élevé, tant mieux, cela fera moins de frais.

Je sous-estime sans doute les travaux oui, à la fois ceux à réaliser "rapidement", et ceux d’entretien dans les prochaines années. A combien estimez vous les travaux d’entretien courant ? 1 loyer par an ?

Niveau amortissement, j’ai calculé un taux moyen en prenant en compte les taux par composant suivant:
- 10% de la valeur amortie sur 15 ans (agencement)
- 20% de la valeur amortie sur 30 ans (installation générale)
- 70% sur 50 ans (gros oeuvre + façade/étanchéité)
(source)
Je cherche à avoir l’amortissement le plus faible possible, car dans mes simulations je me retrouve non imposable.

Je ne compte pas revendre (jamais), sauf si j’y suis forcé. L’immeuble est dans la famille depuis 50 ans.
Donc le côté PV à la revente en SCI IS ne me gêne pas.

Ce qui plombe la rentabilité, c’est les droits de mutation/enregistrement pour l’apport à la SCI. 5% de la valeur de l’immeuble. Y a t’il moyen de faire mieux ?

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#9 21/05/2020 18h26

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Je pense aussi que l’estimation de la valeur de l’immeuble est probablement bien trop élevée.
J’imagine que les locataires sont déjà en place : ceci implique une décote (sur le prix au m² du marché). Idem pour l’usufruitier du F5 : même décote que pour un bien occupé + dévalorisation de la valeur de l’usufruit selon l’age de l’usufruitier. Un local commercial occupé ne vaut pas le même prix au m² qu’un appartement (le locataire a un droit de conserver le bien éternellement; la valeur du bien dépend du loyer, et du rendement exigé pour ce type de bien à cette localisation, et ça va de 2.5-3.0% pour une boutique super bien située dans Paris, à plus de 10% pour un local commercial en zone modérément attractive -et "petite ville" s’approche de ceci-). D’après la description, il y a pas mal de travaux à prévoir : ceci implique une décote. Je ne serais pas surpris qu’une estimation plus réaliste soit inférieure à 400 k€.

Il y a généralement plétore d’agences immobilières locales disposées à faire (gratuitement en général, en espérant récupérer plus tard un mandat de vente) une évaluation de ce type de bien (par exemple pour l’IFI), et beaucoup plus informées des réalités du marché local que vous (surtout à 500 km). Sinon, il y a même pleins de servcies sur internet qui vous le font gratuitement, en quelques secondes, et automatiquement, en répondant à quelques questions (mais la fiabilité de leurs estimations dépendra directement des données dont ils disposent pour ce marché) : voir ici ou ou ailleurs encore.

Surestimer la valeur de l’immeuble, ça revient à …. payer plus de frais de succession, et plus de frais de notaire, et aussi sans doute plus de "soulte".

Un des "avantages" du montage en SCI IS, c’est que si la valeur de l’immeuble est surestimée, au moins le montant des amortissements le sera aussi (ce qui permettra de récupérer une partie des frais de succession payés en trop, jusqu’à la cession de l’immeuble qui se fera à priori à un prix de marché).

Partir sur un immeuble sur la base de "je ne compte pas revendre (jamais), sauf si j’y suis forcé. L’immeuble est dans la famille depuis 50 ans." est à mon avis une énorme erreur de gestion de patrimoine. Mais c’est vous qui voyez, et vous pouvez choisir votre danseuse tant que vous en avez les moyens.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 21/05/2020 19h28

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Bonjour Redbee,

Un autre élément que vous n’avez pas pris en compte dans vos simulations c’est les frais d’agence. Si vous habitez à 500km de l’immeuble, la mise en gestion semble un peu inévitable, sauf si vous avez prévu d’aller sur place plusieurs fois par an pour les check-ins, checks-out et visites, vu le nombre de lots c’est un vrai sujet. Ces déplacements ont bien évidemment un coût en temps et en argent.

A supposer que la valeur est effectivement de 600k (ce qui au vu des réponses ci-dessus ne semble pas être le cas), la question est à combien valorisez-vous l’attachement sentimental. Conserver cet immeuble sur la base des chiffres que vous mentionnez, au lieu de le ventre et de placer l’argent de manière plus optimisée aura concrètement un coût qu’on peut évaluer à plusieurs dizaines de milliers d’euro à long-terme.

Sur le papier en tout cas et sans revue à la baisse de la valeur, ça me semble être un très mauvais investissement, surtout pour de l’immo. Il serait intéressant de calculer le TRI sur 15ans par exemple, ça ne doit pas être fameux.


« be greedy when otters are fearful. » Walrus Buffett

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#11 21/05/2020 20h12

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Bonsoir,

Pour compléter les réponses précédentes :

1 - Vous vous étonnez du faible cash flow pour un bien "obtenu à - 50 %" (expression plus que discutable à mon sens, car le complément est une part d’héritage que vous pourriez affecter différemment)… Le remboursement du capital de votre emprunt de 50% de la valeur du bien représente 2 % par an sur une durée de 25 ans, d’autre part le rendement avant charges de votre placement est de 3,04 % (20370/670000). Il vous reste 1,04 % (soit environ 7000 € par an pour couvrir les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, les frais de la SCI…)

2 - Vous ne dites rien de l’age de l’usufruitier : la valeur de l’usufruit décroit avec l’age selon un barème qui évolue par tranches de 10 ans… Cela va réduire votre part.

3 - L’usufruit sera t’il affecté : deux possibilités (à mon sens - à discuter avec votre notaire), l’usufruit portera t’il sur un appartement ou alors sur une proportion de l’immeuble correspondant à la valeur de l’appartement… Dans le premier cas, cela implique (à mon sens) la création d’une copropriété mais une affectation claire des dépenses, dans le second une gestion d’indivision un peu complexe (vérifier si dans ce cas, l’usufruitier ne doit pas recevoir sa quote part de tous les loyers et verser un loyer pour l’appartement pour la quote part dont il n’est pas propriétaire…). Dans ce dernier cas, une convention d’indivision est à envisager….

4 - Comptez vous transférer à la SCI votre part en toute propriété et déduire de vos autres revenus fonciers les dépenses relatives à la part en nue-propriété ou alors transférer toute votre part à la SCI ?

5 - Quel age a l’immeuble ? Présence de plomb, d’amiante, état des installations de chauffage, électriques et sanitaires ? Autres réparations ? Ancienneté des locataires ? Connaissez vous l’immeuble ?

6 - Avez vous envisagé la fiscalité dans 25 ans ? Plus d’emprunt, plus d’amortissement, taxation à l’IS puis, une fois le CCA remboursé, PFU…. Soit une taxation de 40,5 % sur votre bénéfice sauf si vous décidez de réinvestir dans la SCI… Bien sur difficile de prévoir la fiscalité à 20 ans….

7 - Un sujet complexe à mon sens et très lourd pour une personne avec une faible expérience de l’immobilier. Désolé pour le côté "douche froide" mais il vaut mieux prévenir que guérir…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (21/05/2020 21h22)

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#12 21/05/2020 21h48

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GoodbyLenine a écrit :

Je pense aussi que l’estimation de la valeur de l’immeuble est probablement bien trop élevée.
[…] Je ne serais pas surpris qu’une estimation plus réaliste soit inférieure à 400 k€.

[…] Sinon, il y a même pleins de servcies sur internet qui vous le font gratuitement, en quelques secondes, et automatiquement, en répondant à quelques questions[…]

J’ai fait l’estimation pour le F5 (les sites ne proposent pas "immeuble") et le bien ressort à 190k€ "fourchette basse" (1400 du m²).

- F2 = 70k€
- F2 = 70k€
- F5 = 190k€
- F5 = 190k€
- Commerce = ?k€ (niveau taille ça irait dans les 80m², donc 110k€ ?)

On arrive à 630.000k€.
Valeur de l’usufruit du F5 (age 62) = dans les 90k€ ?
Donc valeur du bien reçu ~= 540.000€

GoodbyLenine a écrit :

Partir sur un immeuble sur la base de "je ne compte pas revendre (jamais), sauf si j’y suis forcé. L’immeuble est dans la famille depuis 50 ans." est à mon avis une énorme erreur de gestion de patrimoine. Mais c’est vous qui voyez, et vous pouvez choisir votre danseuse tant que vous en avez les moyens.

Choisir une femme qui ne gagne pas 100k net/an, c’est aussi une erreur de gestion de patrimoine ?
Pardon, mais vous avez raison, on peut faire mieux.. Mais le cœur a ses raisons aussi.

Sheeplooser a écrit :

Un autre élément que vous n’avez pas pris en compte dans vos simulations c’est les frais d’agence. Si vous habitez à 500km de l’immeuble, la mise en gestion semble un peu inévitable, sauf si vous avez prévu d’aller sur place plusieurs fois par an pour les check-ins, checks-out et visites, vu le nombre de lots c’est un vrai sujet. Ces déplacements ont bien évidemment un coût en temps et en argent.

En temps normal (hors covid), je me rend sur place une fois par mois de toute manière (famille). Alors si cela peut passer de temps en temps en charge, ce n’est pas plus mal. smile

Canyonneur75 a écrit :

"obtenu à - 50 %" (expression plus que discutable à mon sens …)

Je voulais dire qu’acheter un immeuble équivalent me coûterait le double. Du coup la rentabilité serait.. vraiment impossible.

Canyonneur75 a écrit :

2 - Vous ne dites rien de l’age de l’usufruitier : la valeur de l’usufruit décroit avec l’age selon un barème qui évolue par tranches de 10 ans… Cela va réduire votre part.
3 - L’usufruit sera t’il affecté […]

62 ans, je l’ai pris en compte dès le départ (même si je ne sais pas si il faut arrondir à 60 ou 70..)

L’usufruit porte sur un appartement en théorie (logement occupé par l’usufruitier). je n’aurai pas de problème avec l’usufruitier (famille proche), du coup je ne sais pas si c’est nécessaire d’officialiser une division.

Canyonneur75 a écrit :

4 - Comptez vous transférer à la SCI votre part en toute propriété et déduire de vos autres revenus fonciers les dépenses relatives à la part en nue-propriété ou alors transférer toute votre part à la SCI ?

Je pensais tout transférer, mais c’est un des points sur lequel je ne suis pas sûr en effet.

Canyonneur75 a écrit :

5 - Quel age a l’immeuble ? Présence de plomb, d’amiante, état des installations de chauffage, électriques et sanitaires ? Autres réparations ? Ancienneté des locataires ? Connaissez vous l’immeuble ?

Dans les 500 ans ? Je n’en ai pas la preuve mais c’est gravé dans la pierre, et les murs font 1m50 de large au RDC.. alors qui sait. La toiture a été refaite en 2002. Les appartement globalement aussi à cette date.
(Oui je connais très bien l’immeuble, j’y ai passé 18 ans).

Canyonneur75 a écrit :

6 - Avez vous envisagé la fiscalité dans 25 ans ? Plus d’emprunt, plus d’amortissement, taxation à l’IS puis, une fois le CCA remboursé, PFU…. Soit une taxation de 40,5 % sur votre bénéfice sauf si vous décidez de réinvestir dans la SCI…

L’amortissement du gros oeuvre peut se faire sur 50 ans, j’ai de quoi voir venir.
Dans tous les cas, en détention propre je serait à 47% dès aujourd’hui, alors est-ce vraiment un problème ?

En tout cas merci à tous. En effet je manque d’expérience en immobilier, et c’est d’autant plus utile pour moi de vous lire.

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#13 21/05/2020 22h18

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Pour votre estimation, il ne faut pas prendre la valeur au m2 que vous trouvez sur internet. C’est valable pour du bien vide. Lorsqu’il est loué,  vous pouvez baisser sa valeur.

Pour la notion "immeuble", vous pouvez aussi pondérer la valeur fonction de l’état de la toiture, structure, communs etc.

Vous pouvez aussi rechercher des ventes similaires sur Patrim.

Sur le fond, j’ai du mal à comprendre pourquoi vous vous lancez dans des estimations alors que vous êtes novice. Pourquoi ne pas faire estimer par le notaire? Un AI ? Ou votre famille puisque c’est à elle qu’appartient l’immeuble et c’est elle qui aura le dernier mot sur l’estimation.

Dernière modification par lachignolecorse (21/05/2020 22h19)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#14 21/05/2020 22h34

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lachignolecorse a écrit :

Pour votre estimation, il ne faut pas prendre la valeur au m2 que vous trouvez sur internet. C’est valable pour du bien vide. Lorsqu’il est loué,  vous pouvez baisser sa valeur.

Pour la notion "immeuble", vous pouvez aussi pondérer la valeur fonction de l’état de la toiture, structure, communs etc.

Vous pouvez aussi rechercher des ventes similaires sur Patrim.

Sur le fond, j’ai du mal à comprendre pourquoi vous vous lancez dans des estimations alors que vous êtes novice. Pourquoi ne pas faire estimer par le notaire? Un AI ? Ou votre famille puisque c’est à elle qu’appartient l’immeuble et c’est elle qui aura le dernier mot sur l’estimation.

Je préfère être un peu haut dans mon évaluation, et avoir une "bonne" surprise que ce soit moins (car moins d’impôt à payer), que de me retrouver en galère pour trouver le financement.

Bien sûr qu’on va demander une estimation au notaire et à un/des agents immobiliers. Encore une fois, je ne peux pas aller sur place pour le moment (coronavirus, limite déplacement à 100km ?)

L’ordre de grandeur du prix est suffisant pour estimer le cash flow.
En réduisant la valeur de 150k, mon CF devient en effet positif en détention propre, mais à 15€/mois.. 

Donc la SCI IS reste la meilleur option, il me semble.

Du coup pour rester sur la SCI:
Est-ce possible, pour vous, d’éviter les 5% de frais d’enregistrement ?
Par exemple, en créant une SCI IR, en faisant l’apport, et, tout de suite après, en passant à l’IS ?

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#15 21/05/2020 23h20

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Pour votre estimation, je suis également surpris.
Vous n’évoquez pas de copropriété.
Alors que vous estimez vos appartements au tarif au détail.

Pour caricaturer, vous payerais proportionnellement plus cher une banane au supermarché du coin, que le grossiste qui lui en commande un cargo.

Il faut aussi prendre en compte l’effet global qui a tendance à jouer sur les prix (les monter dans les zones convoité par les investisseurs, les réduire dans les zones peu convoités).

Un AI avait utilisé une technique intéressante pour éditer un prix.
Il avait fait une estimation par 3 méthodes et avait fait la moyenne de ces prix.
De souvenir, il y avait le ratio locatif (prix pour un rendement de X%), le ratio au m² et de souvenir, un prix comparatif.
Ceci dit, pour un bien aussi spécifique qu’un immeuble, il vous faut au moins 2 agents immo. Typiquement, l’immeuble que j’ai vendu avait été estimé à 110k€ par un AI, et a été vendu à 90k (prix que j’avais estimé par ailleurs).
Donc un écart de 20%. Sur 600k€, 20% d’approximation, c’est pas un détail.

Pour la SCI à l’IS ou la détention en nom propre, que souhaitez vous faire de ce bien dans 10/20/50 ans ?
C’est votre objectif à terme qui déterminera l’outil le plus adapté.

Pour la fiscalité, avez vous essayé le meublé ?
Dans mon immeuble (ville de 15.000 habitants), le meublé c’est avéré plus intéressant que le nu, non pas en montant de location, mais en profil de locataire!
Sur du F2, le meublé peut être un argument non négligeable pour de jeune actif.
Pour du F5, je n’ai pas le cas, donc je n’ai pas de retour d’expérience là dessus.

Pour le bâtiment en lui-même, vous parlez d’un bâtiment ancien.
Concrètement, vous devriez regarder à la loupe les diagnostics !
Car dans l’ancien, l’électricité, le plomb, l’amiante, etc, sont autant de points qui peuvent devenir problématique!
La toiture refaite en 2002, c’est pas hier. On a coutume de dire qu’une toiture dure 30 ans, donc 18 ans, c’est pas rien.
Ben en vrai, c’est plutôt entre 25 et 50 ans, selon la qualité du travail, mais les bons artisans se font rares.
Pareil pour les appartements si pas rénovés depuis, ça peux réserver de belles surprises aux départs des locataires.

En résumé, vous avez encore de l’analyse à finaliser avant d’arriver à chiffrer précisément tout le sujet.
Mais il est vrai qu’en l’état, hors l’affect, c’est pas un bon investissement.
Après, à vous de savoir combien vous êtes prêt à rajouter de votre poche pour un bien familial. (là personne ne peux répondre à votre place)

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#16 22/05/2020 00h12

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redbee a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Je pense aussi que l’estimation de la valeur de l’immeuble est probablement bien trop élevée.
[…] Je ne serais pas surpris qu’une estimation plus réaliste soit inférieure à 400 k€.

[…] Sinon, il y a même pleins de servcies sur internet qui vous le font gratuitement, en quelques secondes, et automatiquement, en répondant à quelques questions[…]

J’ai fait l’estimation pour le F5 (les sites ne proposent pas "immeuble") et le bien ressort à 190k€ "fourchette basse" (1400 du m²).

- F2 = 70k€
- F2 = 70k€
- F5 = 190k€
- F5 = 190k€
- Commerce = ?k€ (niveau taille ça irait dans les 80m², donc 110k€ ?)

On arrive à 630.000k€.
Valeur de l’usufruit du F5 (age 62) = dans les 90k€ ?
Donc valeur du bien reçu ~= 540 000€

Prenez une décote entre 10 et 20% car les appartements sont occupés (le % dépend principalement de la durée restante du bail, et du niveau des loyers: plus la durée est longue (en anticipant les renouvellements que vous ne pourrez pas empêcher), plus les loyers sont décotés vs le marché, plus la décote sera élevée), et on descend entre 430 et 480 k€.

Ajoutez les travaux nécessaires (vous les avez estimé à 30k).

Ajoutez une décote car un immeuble complet se vend moins cher que la somme de ses appartements vendus à la découpe (auquel cas il faudra faire une copropriété, et financer une commercialisation), et on arrive en dessous de 400 k€.
On reste encore loin de pouvoir publier une annonce "immeuble idéal investisseur, rendement 8% possible, rafraîchissement à prévoir"

Note: Si on choisit son conjoint sur des critères de bonne gestion de patrimoine, tout comme si on investit uniquement sur des coups de cœur, le résultat sera souvent "en relation avec la stratégie utilisée". Chacun peut choisir ses danseuses, mais mieux vaut rester lucide et ne pas l’appeler un "investissement".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#17 22/05/2020 07h42

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Encore une fois, merci pour vos réponses très détaillées.

En conséquence:
- J’augmente le budget travaux à 50k (+1 mois de loyer/an)
- J’applique une décote de 30% par rapport à mon estimation initiale (occupé, pas de copro, et rafraîchissement nécessaire - en notant de faire appel à notaire + plusieurs AI pour affiner)

Je vais refaire mes calculs en prenant en compte le déficit foncier généré par les travaux qui pourrait refaire pencher la balance vers la détention propre, au moins pour les premières années.

Pour finaliser ma réflexion, il me manque encore une info que je ne trouve pas:
Que se passe t’il en cas d’apport pur et simple à une SCI IR puis passage en SCI IS ?

Si je ne me trompe pas:
- l’apport à une SCI IS coûte 5% de la valeur apportée + frais divers
- l’apport pur et simple à une SCI IR n’implique que les frais divers
- la transformation en SCI IS serait possible (l’année suivante ?)

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#18 22/05/2020 08h02

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De mémoire, les droits de mutation de 5 % sont dus lors du passage à l’IS, peu importe qu’il intervienne 1 mois, 1 an ou 10 ans après l’apport à la SCI IR.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+2]    #19 22/05/2020 08h42

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GoodbyLenine, le 21/05/2020 a écrit :

Partir sur un immeuble sur la base de "je ne compte pas revendre (jamais), sauf si j’y suis forcé. L’immeuble est dans la famille depuis 50 ans." est à mon avis une énorme erreur de gestion de patrimoine. Mais c’est vous qui voyez, et vous pouvez choisir votre danseuse tant que vous en avez les moyens.

Bonjour,
Je crois cette phrase de GLB fondamentale dans l’élaboration d’une stratégie de gestion patrimoniale quand bien même ce ne serait pas très enthousiasmant "sentimentalement parlant".
Je considère ainsi les biens à valeur sentimentale familiale comme très souvent des boulets et c’est ainsi qu’en famille je répète inlassablement que mes choix patrimoniaux n’engagent en rien ceux qui me succèderont qui auront je l’espère toute liberté morale de liquider.

Notez que c’est bien souvent en s’obstinant dans une gestion calamiteuse qu’au final on ne vend pas ni ne se sépare dignement d’un bien mais on le brade.
Cela dit, je ne connais aps ce bien qui est peut-être bien plus "intéressant" que votre propos ne le laisse imaginer.

Votre sujet parle donc d’optimisation du CF.
La première chose à faire comme cela a été abordé : chiffrer véritablement la valeur de ce bien, pour le moment vos données sont du vent.
idem : les loyers sont-ils dans les clous du marché ?
La deuxième chose consisterait alors à faire un bilan technique de l’immeuble : état général, aspect normatif, diagnostics divers dont DPE, plan éventuel de travaux sur plusieurs années avec chiffrage réel, pas au doigt mouillé.
Puis réfléchir sans en faire une religion à
- un montage juridique : sujet fort bien abordé précédemment ; -même si les CGP et notaires portent vaillamment le conseil fructueux pour leur activité et pas toujours pour les clients, de créer des SCI à l’IS à tout va, ça se réfléchit… Je déduis de son propos systématisé que mon sympathique notaire est rabatteur pour un cabinet comptable…)
- la possibilité selon le classement de la ville de conventionner vos logements (dispositif Cosse ancien), l’impact fiscal peut être significatif.
etc

Bon courage.

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