Investissement locatif avec un taux d'endettement élevé ?

geek · #1

Bonjour

en cours de recherche d’un prêt immo, j’ai un projet viable de plusieurs logements avec une plus value immobilière intéressante au final mais… j’arrive a un taux d’endettement de 49% avec un prêt sur 20 ans (calcul avec 70% des loyers).

J’ai eu une proposition de prêt avec ppd+hypotheque mais je souhaite en priorité une caution. J’ai envisagé d’augmenter la durée du prêt a 25 ans, le taux d’endettement diminue mais toujours au dessus de 40%.
Pensez vous que je puisse avoir l’accord d’une caution ? Y a t’il des taux d’endettement maxi a ne pas dépasser selon la caution Creditlog, Saccef, CMH… ?

merci pour vos expériences et conseils

Mots-clés : caution, endettement, hypothèque

FastHand · #2

Bonjour,

Cela va dépendre de votre reste à vivre. C’est à cette condition que le ratio habituel peut être depassé.
Votre conseiller bancaire peut savoir immédiatement si cela passe avec crédit logement ( du moins à la BNP).

geek · #3

Bonjour

Reste a vivre avec aucun revenu locatif = 800eur
et je ne vois pas comment je pourrais me retrouver dans ce cas avec plusieurs logements

J’ai eu la BNP mais ils prennent en compte un credit qui se termine dans 6 mois, du coup, le taux d’endettement est de 60% alors que j’ai de l’épargne suffisante pour finir de payer les mensualités.

Surin · #4

Ils appliquent bêtement ou rigoureusement leurs critères. Il vous faut soit attendre 6 mois, soit Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ?

geek · #5

je ne peux pas attendre 6 mois, il faudra donc que je trouve une solution ..
Sinon hypothèque + ppd mais je préférerai une caution

Quel taux d’endettement maxi pour une caution ? Mon reste a vivre est il suffisant ?

FastHand · #6

Reste à vivre de 800€ pour une famille de 4 personnes. Cela peut donc coincer avec les banques.
Peut être devriez vous rembourser les 6 derniers mois du prêt, pour nettoyer votre compte, et demander un décalage du démarrage du remboursement du prêt de 6 mois.

AleaJactaEst · #7

Je crois qu’en fait vous n’avez aucun problème non ?

Se faire financer à 49%, avec un reste à vivre de 800€ avec un banque qui est ok sans crédit logement, que demander de plus honnetement ?

Bien sûr à votre place, je ferais tout pour négocier le taux le plus bas possible, essayer d’avoir un crédit logement plutôt qu’une hypothèque et passer sur 25 ans plutot que 20 pour préserver mon cash flow.

Aussi je tenterais d’avoir un apport minimum, idéalement nul voir même emprunter 110 ou 115% ! (avec travaux etc).

Mais visiblement la "clé" de votre projet est la plus value, alors dans ces cas là, il faut surtout et avant tout vous faire financer, si c’est 20 ans avec PDD c’est déjà beau non ?

geek · #8

Vous avez raison mais l’hypothèque portera sur l’ensemble et je souhaite vendre quelques logements bien avant l’échéance du credit.

Comment ça se passe dans ce cas ?
La caution a l’avantage de pouvoir être conservé pour d’autres projets
C’est un prêt 110%

Je regarde la possibilité de passer a 25 ans pour avoir une caution credit logement. mais quel est le taux d’endettement maxi accepté ?

FastHand a écrit :
Reste à vivre de 800€ pour une famille de 4 personnes. Cela peut donc coincer avec les banques.
Peut être devriez vous rembourser les 6 derniers mois du prêt, pour nettoyer votre compte, et demander un décalage du démarrage du remboursement du prêt de 6 mois.

Le reste a vivre de 800eur correspond a une seule personne

Dernière modification par geek (02/09/2017 14h02)

AleaJactaEst · #9

Faites d’avances plusieurs hypothèques indépendantes, ca coûtera un peu plus cher, ca se simule. Je pense pas que le surtout soit énorme.

Si le reste à vivre est en pratique de 800*4 soit 3200 pour votre famille, je comprends mieux pourquoi la banque vous suit à 49%.

Négociez au max sur les frais de dossier et le taux du prêt et aller y. Fait des hypothèques séparées, voir des crédits séparés pour chaque lot. Si ca vous coûte 3000€ de plus, je ne pense pas que ca remette en cause le projet global. Sinon c’est que le projet ne vaut pas le cout !

Honnetement pour un n-ième bien à 49% d’endettement, 20 ans sur 100% du projet + hypothèque, c’est souvent le "mieux" que l’on puisse espérer.

Essayer de négocier comme d’habitude avec la banque, proposez de prendre une AV (pour prendre date) de transférer votre livret A, votre CTO ou PEA, vos assurances, voir votre forfait mobile. Prenez un carte Gold pour un an. Mettez y les livrets jeunes de vos enfants… Le tout ne vous coûtera pas grand chose en "surcout". Je ne pense pas que ca puisse jouer énormément, mais on sait jamais !

Au total si vous arrivez avec 2 AV, 4 forfaits de téléphone, une assurance habitation, 2 assurances voitures, 2 cartes gold, 2 livret A, 2 livret jeune et 1 PEA et un 1 CTO. Ca peut changer la motivation de l’agence qui s’occupe du prêt pour le défendre auprès du siège ou du crédit logement.

Vous pouvez aussi prendre une AV avec dedans des SCPI de votre banque pour un montant symbolique, voire si le montant est significatif, la proposer en nantissement 3 ans, le temps que le prêt s’amortisse un peu.

Je vous l’accord c’est fastidieux…

Proposez aussi d’avoir plusieurs compte courant pour gérer chacune de vos locations dans leur banque.
Dites que vous passez par un expert comptable (ca rassure toujours).
Dites comme moi à chaque fois que vous avez un ami qui a réussi a tel taux pour tel durée (ce qui est souvent vrai, mais si c’est faux c’est pareil).

Pour info, il y a 6 mois, j’ai eu 1.5% délégation assurance, 25 ans, crédit logement pour … un bien de plusieurs lots ! (oui j’ai dis que ma RP serait le plus grand des appartements de l’immeuble). Vous pouvez dire que c’est ce que votre "ami" à réussi à avoir.

Dernière modification par AleaJactaEst (02/09/2017 14h32)

geek · #10

Je l’ai prévu pour certains logements mais ce n’est possible pour d’autres

L’ideal c’est la caution avec un emprunt long avec cashflow positif mais même a 25ans, je ne sais pas si ça va passer en caution

AleaJactaEst · #11

Dernière chose que vous pouvez essayer de faire, qui peut paraître un peu limite, mais pourquoi pas ?
C’est de proposer à votre intermédiaire bancaire quelques "flatteries…".

En gros vous partez sur du donnant donnant. Vous lui dites, comme vous me soutenez dans mes projets, je vous remercierais jamais assez, c’est très important pour moi.

Proposez de l’aide en lien avec votre métier (si vous êtes médecin, avocat, plombier etc…)
Proposez des activités sociales, genre place pour un vernissage, match de basket, de prendre un verre pour le vin d’honneur de votre mariage, baptême de votre fils, proposer de lui faire rencontrer du monde en lien avec un sport, un passion commune ou autre…

Vous pouvez aller jusqu’à la petite enveloppe, mais ca marche moyen. Faut garder en mémoire que les conseilliez changent régulièrement.

Essayer de rencontrer le patron (ou la patronne) de l’agence. Parfois sa fille fera de l’équitation avec la votre etc etc…

Bien sûr restez pro quand même, un peu comme si vous étiez le VRP de votre propre entreprise.

Ce qui peut marcher le mieux, c’est d’expliquer en quoi c’est un rêve et une passion pour vous l"immobilier". Que vous pourriez aussi l’aider s’il voulait monter lui même un projet et le renseigner sur le type de bien à acheter…

Enfin, si votre conseilliez part rapidement après que vous ayez sympathisez garder des liens et demandez lui comment fonctionne l’agence de l’intérieur.

Essayer de cibler le ou les conseilliez les plus susceptible de vous suivre… parce que vous ne pourrez pas faire ça avec tout le monde. Aussi une fois le projet financé, rien ne dit que ce sera lui qui sera le plus à même de faire une offre pour d’autres projets.

Dernière chose, essayez d’obtenir une offre qui vous convienne qu’à moitié, mais une offre quand même. Si vous avez du 2.5% sur 25ans pour votre projets en offre ferme, ca sera beaucoup plus facile d’aller négocier du 1.8-1.9% chez une autre.

lachignolecorse · #12

Pour le prêt sur lesquel il vous reste 6 mois, remboursez le si vous avez l’épargne(et pas le choix). Ou demandez de décaler la première échéance de votre nouveau prêt et faites le tableau avec vos différents prêts, revenus. Vous pourrez le présenter de manière avantageuse en évitant la superposition des mensualités.

geek · #13

Pas facile en pratique mais a voir selon le cas

j’ai l’offre qui me convient a moitié, reste a trouver une meilleure offre…idéalement en caution

lachignolecorse a écrit :
Pour le prêt sur lesquel il vous reste 6 mois, remboursez le si vous avez l’épargne(et pas le choix). Ou demandez de décaler la première échéance de votre nouveau prêt et faites le tableau avec vos différents prêts, revenus. Vous pourrez le présenter de manière avantageuse en évitant la superposition des mensualités.

c’est une piste surtout que je n’ai pratiquement plus d’intérêt a rembourser mais j’ai besoin de cet épargne pour le nouveau projet…

pas d’idée sur l’endettement maxi pour une caution ?

Dernière modification par geek (02/09/2017 15h11)

Camille75 · #14

Bonjour,

J’ai été dans une situation similaire lorsque j’ai fait mon prêt pour mon 1er investissement locatif (tout en étant moi-même locataire).
J’étais à environ 40% de taux d’endettement (mon loyer - Paris oblige - étant élevé) mais comme il me restait plus de 1 000 € pour vivre par mois, hors primes, n’ayant pas d’enfant et pas d’autre emprunt, c’est bien passé (du moins auprès de la BNP).

J’ai réussi à avoir la caution de Crédit Logement avec ce taux d’endettement.
Après je ne sais pas s’ils ont une règle universelle en la matière ou si c’est au cas par cas…

geek · #15

Bonjour

Intéressant comme réponse

Pour revenir a mon cas, tout dépend de la méthode employée pour calculer l’endettement. je suis a 49% en classique mais 25% en différentiel.

Je connais les banques qui utilisent la seconde méthode mais savez vous comment fonctionne les cautions ?

Merci pour vos retours d’expérience

Camille75 · #16

Je ne sais pas comment fonctionnent les cautions mais j’ai l’impression que dans le cas de Crédit Logement, ils se sont beaucoup basés sur l’avis de la banque sur le dossier.

Cela pourrait toutefois être intéressant d’avoir des précisions plus concrètes.

geek · #17

Bonjour ,

En cours de divorce, je souhaite racheter la soulte, j’ai eu un refus de ma banque de part un taux d’endettement trop élevé.
Historiquement, cela ne posait pas problème mais ils m’ont expliqué que c’était suite aux recommandations de l’état.

Je possède des crédits uniquement pour du locatif et l’ensemble s’autofinance mais les estimations des banques prennent souvent en compte uniquement 70% des loyers

Le credit demandé qui représente la moitié du cout du logement pourra être garanti avec une hypothèque car il me parait peu probable d’avoir une caution.

Hors locatif, la mensualité représente environ 25% de mon salaire avec un reste a vivre convenable.

Auriez vous des banques a me conseiller ? ou faut il faire appel a un courtier ?
Les recommandations de l’état sont elles obligatoires pour les banques ?
Faut il un apport ? de quel pourcentage ?

Le besoin est assez urgent, je vous remercie par avance pour votre aide

amoilyon · #18

Avez vous lu ce post avec les nouvelles recommandations de la Hcsf ?

Les règles d’accès au crédit ont effectivement été durcies.

lachignolecorse · #19

Avant de faire le tour des banques, il vous faut faire plusieurs scénarios pour être le plus proche des nouveaux critères d’endettement. Si vous n’arrivez pas à trouver un scenario "vendable"au banquier, ce n’est pas lui qui va vous trouver la solution. De plus, changer de banque va vous faire perdre la relation historique qui joue en votre faveur dans ces situations. Si votre banque refuse, c’est que vous êtes largement au dessus des 35% d’endettement autorisés ou que le restant à vivre est insuffisant (pensions alimentaires ?). Dans ces 2 cas, aucune banque ne pourra vous aider.

Quel est le montant à financer (CRD+soulte)? Pouvez-vous avoir des prêts par vos proches/famille (ne pas en parler au banquier)? Madame est-elle ouverte à reprendre certains biens? N’hésitez pas à tout mettre sur la table et tout remettre en cause. Casser les prêts en cours pour réétaler le CRD sur des durées plus longues ce qui baissera mécaniquement votre endettement. Vendez si vous n’avez pas le choix (attention car c’est souvent dans ces moments là que les acheteurs font les meilleures affaires).

Vous pouvez peut-être garder certains biens en indivision si les relations ne sont pas trop tendues.

Bon courage

serenitis · #20

Bonjour

A votre place, je persisterai avec votre banque historique : vous avez entendu NON après étude de votre dossier, mais demandez leur exactement jusqu’où ils vous suivraient chiffres à l’appui : vous verrez ensuite parmi vos biens ce que vous devrez arbitrer pour rentrer dans leurs critères.

Je ne pense pas que dans ce contexte global d’inquiétude, on trouve des différences énormes de politiques entre établissements : je me concentrerai donc sur comment rentrer dans leurs clous sachant qu’ils connaissent positivement votre historique alors qu’une nouvelle banque n’aurait pas la même connaissance.

geek · #21

Merci pour vos réponses rapides et pour les idées apportées

Avec ma banque, le problème vient du changement de calcul d’endettement qui était auparavant calculé de manière différentielle.

Le montant a financer est de 150K soit environ 620eur sur 25ans
pas de problème pour le reste a vivre

En calcul différentiel (mensualite-70% loyer)/salaire, j’arrive a un endettement de 33%
En calcul d’endettement classique : mensualite/(salaire+70% de loyer), j’obtiens 56%

Le calcul d’endettement de manière différentielle est il encore pratiqué dans certaines banques ?

cmoietc · #22

Bonjour,

Ma banque , le Crédit agricole, prend en compte la totalité des revenus issus de l’immobilier, ils sont additionnés aux revenus salariés.
Peut être voir de ce côté là.

geek · #23

Bonjour
oui mais avec ce calcul
Taux effort = Charges (crédit locatif) / Revenus (salaire + 100% des loyers brut).

j’arrive a 48%

Cette méthode a t’elle été imposée aux banques ?

Dernière modification par geek (10/02/2021 09h14)

gaspard16 · #24

Bonjour
Étant aussi au crédit agricole , pour ma part ils applique le calcul classique et prennent uniquement 70% des revenus locatifs en compte . Contrairement à la caisse d’epargne de mon département qui utilise le différentiel et le reste à vivre. ( ils vont d’ailleurs me récupérer comme client pour que je poursuive mes investissements). Après pour le crédit agricole cela doit dépendre des caisses régionales .

geek · #25

Interessant ce que vous propose la Caisse d’Epargne, je vais les consulter.

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