Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Bernard2K a écrit :

JeuneRentier06 a écrit :

Pour s’endetter de façon efficace et assez rapide, il n’y a rien de mieux que de créer une société et de gonfler les revenus qui y sont associés.

Les banques ne prêtent pas volontiers aux dirigeants d’entreprise, surtout nouvellement crées. A revenus égaux et patrimoines égaux, un salarié en CDI empruntera plus facilement qu’un dirigeant d’entreprise.
Si, pour vous "gonfler" = faire des documents mentionnant des rémunérations élevées qui n’existent pas : alors c’est sûr qu’en fraudant la banque par des faux documents, on peut se faire prêter de l’argent. Mais c’est très grave et ça peut vous coûter très cher.

L’idée est de se créer une activité, c’est ça la clef pour obtenir un prêt. Les revenus fonciers ne pèsent pas bien lourd dans le calcul…
Même pour trouver une location d’ailleurs, c’est le même schémas. C’est limite de la discrimination anti-rentier.

Après oui, faut gonfler un peu. Si on gagne que 1500 euros avec notre activité de couverture, on va pas pouvoir emprunter grand chose…Faut gonfler à 2500-3000 euros. Et ceux sur minimum 1 an.
Le contre-coup arrive au moment de payer les impôts.

Mais ce petit manège permet de devenir propriétaire.

Dernière modification par JeuneRentier06 (23/08/2020 15h52)

En plus de la règle des 33%, il y a la problématique de l’apport :

Pour obtenir un crédit immobilier, il est désormais indispensable d’avoir un apport personnel - Emprunter | BFM Immo

Je pense aussi que cela va causer des dégâts…

Et n’oublions pas les conséquences économiques à venir du covid (en particulier à Toulouse)…

On verra bien…

Henrikaya a écrit :

Les recommandations laissent officiellement la possibilité de déroger à ces règles sur 15% des dossiers de crédit, dont un quart (de ces 15%) peuvent être réservés à de l’investissement locatif, mais la commerciale que j’ai rencontrée n’était pas au courant, les règles (communiquées par le groupe) qu’elle applique étant que les dérogations sont uniquement appliquées aux acquéreurs de RP.

Lors d’un échange récent avec mon courtier il m’a annoncé que les banques en ligne étaient à un 33% strict mais que les banques historiques pouvaient encore aller jusqu’à 38% sur quelques dossiers. Ma banque (Boursorama) m’a annoncé 33% ou rien malgré un apport important et un très bon dossier pour une RP.

Bonjour,

BNP applique évidemment les mêmes recommandations à savoir une limitation stricte à 33%, malgré un reste à vivre suffisant. Le prêt RP est passé sans problème, mais pour le prêt travaux, cela a bloqué
Pour passer outre à quelques % prêt, il a fallu l’accord du supérieur pour passer le dossier au service crédit, et assurer qu’une partie du crédit serait remboursée en anticipé.
A noter que la garantie crédit logement n’a posé aucun souci.

Je suis donc de l’avis général: il va y avoir un très serrage de vis, qui provoquera des retours sur le marché de biens pour cause de refus de crédit.
Si ces recommandations sont appliquées par l’ensemble des banques, même les courtiers auront du mal à faire passer des dossiers.

Même expérience que Kabal, ils peuvent passer au dessus des 33% sans problème … quand ils le veulent vraiment. Il va cependant y avoir un gros resserrement de vis car avant ils faisaient des efforts pour les 10-15% des dossiers les plus alléchants, et ça va passer à 3-4% maintenant.

De mon expérience récente (3 emprunts en cours où en finalisation sur les 3 derniers mois), ce n’est vraiment pas les 33% qui posent problèmes si le reste à vivre est suffisant, mais le manque d’apport est rédhibitoire en ce moment (au moins les frais de notaire).

Pierrot31, le 23/08/2020 a écrit :

En plus de la règle des 33%, il y a la problématique de l’apport :

[… ]

Je pense aussi que cela va causer des dégâts…

Et n’oublions pas les conséquences économiques à venir du covid (en particulier à Toulouse)…

Pourquoi en particulier à Toulouse ?
Parce que ça vous impacte directement ? Parce que l’aéronautique vous semble être entré dans un tunnel ? Parce que…?

🌾🌾🌻🌾

Bonjour,

boumboum26, le 23/08/2020 a écrit :

Bonsoir,
Je confirme qu’ils peuvent aller au dessus des 33%, j’ai un taux a 41% (17% en différentiel) , et je viens de recevoir cette semaine l’offre éditée pour un nouveau crédit a 0,95% pour 15 ans à 110% sans apport. Je précise que c’est ma banque principale, conseiller que je connais depuis longtemps, et que je suis bon client (assurance PNO a chaque fois..). Toutes les banques n’ont pas mis le curseur au même endroit.

quelle est cette banque ? Pour ma part, reste à vivre important taux d’endettement aux alentours de 40%, et aucune solution apportée par ma banque ou un courtier afin de réaliser un nouvel investissement …

Fredx

JeuneRentier06, le 23/08/2020 a écrit :

Après oui, faut gonfler un peu. Si on gagne que 1500 euros avec notre activité de couverture, on va pas pouvoir emprunter grand chose…Faut gonfler à 2500-3000 euros. Et ceux sur minimum 1 an.
Le contre-coup arrive au moment de payer les impôts.

Mais ce petit manège permet de devenir propriétaire.

Je suppose que vous parlez de revenu mensuel ?

Donc, si je traduis vos propos approximatifs, il me semble que vous voulez dire :
"si l’on a le choix entre se faire rémunérer par sa société à hauteur de 1500 €/mois, le reste du bénéfice restant dans la société pour être distribué comme dividendes ou pour constituer des réserves, il vaut mieux se verser plus de rémunération, à hauteur de 2500 à 3000 €/mois, quitte à utiliser tout le bénéfice pour cela, ne laissant donc pas de quoi verser un dividende ou constituer des réserves.
Le banquier, en voyant ces 2500 à 3000 € de revenus personnels réguliers, nous accordera plus volontiers un prêt immobilier à titre personnel, que si l’on s’était payé moins pour laisser les sous dans la société."

Ce qu’il y a de sûr aussi, c’est qu’il faut que la société ait de quoi payer cette rémunération. Il faut avoir un bénéfice potentiel important, et avoir le luxe de se demander : "voyons voir, est-ce que je me verse une rémunération de 3000 €/mois, ou bien seulement 1500 € et je laisse alors le reste pour qu’il passe en dividendes ou en réserves ?".
Si, avec la rémunération de 3000 €/mois, cela fait passer le résultat de la société en négatif, aucun banquier ne considérera cela comme favorable à vous attribuer un prêt !

Donc, en fait, le malentendu vient du fait que vous utilisez le mot "gonfler" qui est imprécis. En fait, vous proposez, dans le cadre d’une société qui a un bénéfice potentiel important, d’"arbitrer" (plutôt que gonfler) ce bénéfice vers le paiement d’une rémunération importante, plutôt que de laisser dans la société en vue de payer des dividendes ou de constituer des réserves.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2020 12h52)

Cette nouvelle norme prudentielle date de juillet et c’est normal qu’on trouve encore des disparités d’applications.

Au Credit Mutuel lapplication a été quasi immédiate mais toutes les banques. Après les choses vont s’intensifier en septembre à mon avis

Bonjour,

je bosse sur plusieurs investissements en partenariat avec une entreprise de travaux/conciergerie, mais je me rends compte que le serrage de vis va me gêner puisque je travaille qu’à mi temps.

L’idée est que je me charge de trouver les opportunités avec l’objectif d’avoir 10% brut avec potentiel.

J’ai par exemple dans le viseur un bien avec 2 studios + une maison de 300m2 à réhabiliter. La loc des studios sans aucun travaux assurent les 10%, la maison est en quelque sorte "cadeau".

De son côté, l’entrepreneur loue à un tarif longue durée et fait de la loc saisonnière. Il rénove la maison à ses frais et l’exploite sans augmentation de loyer de ma part.

Je récupère la plus value en sortie d’opération.

=> Côté banque, est ce que la location saisonnière est considérée de la même manière qu’un meublé classique?

Autrement dit, puis je présenter un dossier avec une étude de marché LCD, donc avec de beaux loyers que je vais chercher grace à mon mi-temps libre, et que le banquier ne retienne que 30%?

Autrement dit, sur une LCD à 1500€ combien de revenu le banquier va-t-il considérer? Si c’est 70% comme d’hab, alors j’ai une chance de faire passer mes dossiers, bien que je délègue ensuite la gestion.

J’ai loupé un truc?

Dernière modification par Pruls (04/09/2020 23h41)