Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

Pruls a écrit :

Je dis qu’un prêt pour investir en locatif dure plus longtemps qu’un prêt pour une RP parce que plus on avance dans le prêt, plus il est intéressant en terme de trésorerie car moins on paye moins d’intérêts.

Effectivement, les accidents de la vie existent, mais si on part dans ce sens là, on n’investit pas.

Concernant la durée des prêts, ça se discute en fonction de son objectif. Pour ma part, je cherche un modèle reproductible qui me semble être celui du commun des mortels.
Or les biens s’autofinançant sur courte durée sans apport sont plus que rares. (Ou alors ce sont des investissements hors immobilier, mais bénéficient ils de l’effet de levier du crédit?)
Donc pour pouvoir reproduire l’investissement, il est nécessaire d’allonger la durée des prêts sans quoi le reste à vivre diminuerait à chaque nouvel investissement.

S’imposer d’emprunter sur 15 ans max, par exemple, me semble être une règle rigide, mais courante, qui limite l’investissement. C’est d’ailleurs surement l’une des raisons pour laquelle peu de personnes ne possède de patrimoine. Comprendre l’effet de levier du crédit et le mettre en œuvre correctement n’est pas simple.

Bonjour,
Votre phrase en gras ci-dessus m’est incompréhensible…

Pardonnez moi de ne pas être d’accord avec vous sur la suite de vos propos. Question de paradigme sans doute.

Penser aux accidents de la vie n’empêche pas d’investir, au contraire, mais en intégrant dans ses perspectives des aléas statistiquement recevables (à commencer par l’espérance de vie à 20 ou 25 ans… ou l’incidence d’une séparation… et, plus récent, l’accès de plus en plus tardif de notre jeunesse dorée dans la vie active, ce qui, convenons en, n’est pas un accident de la vie).

"L’autofinancement" sur très long terme (sur tableur, dans la réalité, ça se discute) n’a de sens que chez les jeunes investisseurs ou les vieux qui veulent gâter leurs successeurs.
Dans une perspective "devenir rentier" et non "devenir retraité à l’âge légal avec un complément de revenus", ça se médite.

Mettons nous en garde en tentant de synthétiser une masse d’informations extérieures de ne pas créer des théories soit mal fondées soit manquant de cohérence.
C’est ce que je reproche parfois à des investisseurs qui arrivent à se convaincre eux mêmes en tentant de convaincre les autres que leur modèle est le meilleur. Je me borne à répéter qu’il n’y a pas aujourd’hui de recette miracle, de martingale même si, il y a 25 ans, en n’étant pas très bon on pouvait bâtir un beau patrimoine… sans financer sur 20 ans. Pourquoi ? Parce que sur le LT l’environnement change fortement (et vous aussi changerez).

Demandez à vos amis banquiers combien ils ont de clients obligés de revendre leurs biens et investissements…

La fameuse règle de l’autofinancement sur 20 ans me semble liée à une vision systématiquement optimiste du marché, pas à la rationalité à laquelle on pourrait croire face à son tableur.
Intégrez à vos calculs les tables de vétusté… et le bel équilibre d’un autofinancement à 20 ou 25 ans, sans vacances locatives, sans travaux (les coûts de MO ont explosé donc ceux d’entretien et réparation, on ne s’y attendait pas il y a 20 ans), avec une belle hausse de loyers imaginaires + une petite hausse de valeur. On achève d’être convaincu.

On pouvait démarrer fauchés dans l’immobilier il y a 25 ans.
Aujourd’hui, le risque est plutôt de finir fauchés… si on a mal commencé.

Dernière modification par Range19 (06/03/2013 15h10)

DDtee a écrit :

Investissez-vous en nom propre ou pour une personne morale ?
Pensez-vous qu’un montage en SCI (par exemple) peut aider à faire analyser l’ensemble comme un business plan par les banques ? C’est à dire l’investissement pour sa rentabilité propre, comme pour n’importe quelle affaire…

Un montage via SCI ne change rien à votre calcul d’endettement , les associés sont indéfiniment solidaires des dettes de la SCI.

Votre patrimoine personnel , vos revenus , vos charges , vos emprunts en cours sont pris en compte , c’est exactement pareil qu’en nom propre.

Ce commentaire est valable pour une SCI en époux , si vous intégrez des associés extérieurs avec des revenus importants le calcul changera mais les banques tiendront toujours compte de la situation des associés

Philippe

Range19 a écrit :

- Oui, je préfère payer plus d’impôts que plus d’intérêts

Si je paye plus d’impôt et moins d’intérêt du fait de crédit moins long alors mes mensualités seront plus élevées.
Autre différence les intérêts sur des crédit à durée longue sont payés par la location alors que la fiscalité est payé par moi même.
Je ne cherche pas à éluder l’impôt mais j’optimise.

Range19 a écrit :

- Non, je n’ai plus à mettre de complément chaque mois depuis déjà quelques années grâce aux efforts fournis à l’époque où c’était facile, époque ou mon géni n’était pas nécessaire pour engranger de la capitalisation (prix bas, loyers élevés, demande locative élevée, puis augmentation des prix et population pas encore empêtrée dans le misérabilisme ambiant ). Les loyers de ce qui est payé permettent de faciliter le financement des nouveaux lots sur des durées de 7 à 10 ans.

Le seul complément que je mette par le biais d’un autre bien payé est sur un sellier qui compense mon imposition, ce type d’opération de défiscalisation n’est pas ma tasse de thé mais je réduit mon imposition.

Range19 a écrit :

Une exception : un appartement exceptionnel voit son financement sur 12 ans… jusqu’en 2022.
vous et moi n’avons que peu de mérite Philippe : nous sommes arrivés sur le marché au bon moment.

Regardez mon profil , j’ai vraiment commencé le locatif en 2006 avant j’avais 1 studio personnel et un à ma femme qui nous ont servi pour acheter une maison à rénover , maison que nous avons revendu et qui nous a permis d’acheter notre RP actuelle.

Range19 a écrit :

- non, au contraire, j’ai régulièrement un prêt qui s’arrête, mon patrimoine augmente sensiblement, mon épargne aussi. Je suis plus liquide que jamais et les maisons neuves faîtes en Robien et Scellier minorent ma fiscalité. Ma banque me regarde avec les yeux de l’amour. Je n’ai jamais eu comme je vous l’ai indiqué par ailleurs à occulter des informations où à enjoliver la réalité. Il faut dire que nos professions respectives étaient respectées dans le monde bancaire et qu’au fil des années nous gagnions de plus en plus.

Vous aviez évoqué préférer payer des impôts que des intérêts mais avec ces programmes vous surpayés les biens au profit des promoteurs.
Je suis dubitatif sur la qualité et la pérennité  des ces constructions dans 20 ans.
Si vous pouviez arrêter avec ces propos sur les occultations d’informations…

Tant mieux si vous gagniez bien cela met les banques en confiance mais le début du parcours d’un investisseur est sensiblement délicat , le passage des 6 lots est souvent difficile.
Je n’ai plus ce problème avec 15 lots actuellement , 2 reventes suite des crédits courts et un achat d’un immeuble acté par la banque sur Avril de 3 lots.

Dans ma démarche , j’ai pris 2 crédits courts que j’ai couvert personnellement en vue de disposer rapidement ( 7 ans )  de la possibilité de revendre ces biens pour avoir un capital.
Suite à ces deux emprunts , j’ai pris ensuite des crédits longs pour continuer à investir et disposer de ce cash flow vital pour l’objectif de rente non pas dans 20 ans mais progressivement à chaque achat.

Range19 a écrit :

Vous me demandez ce que je propose pour démarrer un investissement aujourd’hui.
Je peux répondre que je ne propose justement rien de sûr si ce n’est du coup par coup facile à financer et adapté à chacun, en intégrant que le risque sur l’immobilier d’investissement n’a jamais été aussi élevé.

Avec plus de poids et de moyens , les banques et les investissements que l’on fait prenne un autre tournure.
Comme l’a indiqué ZX-6R , on prend moins de risque avec l’age , c’est humain et surtout car on peux se le permettre.
Le risque immobilier , j’en entend parler depuis 5 ans depuis 2008 , à chaque fois que les prix baissent de 0,5% c’est le début de la crise.
Les prix sont  hauts , c’est sûr mais est ce je doit attendre 7 à 8 ans qu’ils baissent ?
Je fais un montage sur des durées longues avec un cash flow positif en bénéficiant de taux fixes réduits actuellement et si dans 10 ans les prix sont encore plus haut j’aurais plus la possibilité de faire des emprunts sur 20 ans

Range19 a écrit :

Il vaudrait mieux à mon sens 10 logements à 30 ou 40 000 euros achetés progressivement qu’un achat d’un bloc à 400 000. Histoire d’apprendre et de diversifier sans tout miser sur un projet mal bétonné et d’apprendre à se connaître.

Tout le monde commence par des petits lots de type studio mais est-ce la bonne solution ?
Certains commencent par des immeubles évitant ainsi les frais de copropriété , les charges etc …

Sur 15 lots actuellement , ils m’en reste 7 en copropriété , je n’attend qu’une chose , c’est de les vendre pour prendre des immeubles.

Range19 a écrit :

Je propose donc seulement d’être vigilant et de s’assurer de rester un minimum liquide ou de pouvoir le redevenir. Je ne propose pas un modèle auquel je ne crois pas mais espère que chacun fasse un choix lucide. Emprunter sur 20 ans aujourd’hui sans disposer d’une stratégie de repli, c’est prendre le risque de vendre avant terme et de n’avoir "autofinancé" que des intérêts.

Quand on commence , on est forcement limite , j’ai été très limite il y a 3 ans dans le sens ou je ne savais pas comment payer le foncier de fin d’année car j’avais eu des problèmes d’impayés , aujourd’hui avec la vente de 2 lots je suis plus serein mais je ne compte pas laisser d’argent dormir sur un compte en banque , j’ai déjà prévu un apport le prochain achat d’immeuble en avril et je recherche un nouvel immeuble  pour la fin de l’année.

Range19 a écrit :

Pourquoi cette position ?
Je vais me répéter.
Notre environnement socio économique est devenu totalement incertain sur une durée courte en tout cas bien inférieure aux emprunts 20 à 30 ans vantés il y a encore peu par les banques.

Mes certitudes de jeune étudiant se sont évaporées, on diminue le nombre de fonctionnaires, on ferme des casernes, des services publics de proximité. Les quartiers autrefois demandés peuvent ne plus l’être à la faveur du déplacement d’un commissariat ou de la mise en place d’une ligne de transport en commun mal fréquentée.

Les banques payent et si je ne peux plus payer , elles prendront mon bien sous hypothèque et alors ?
Je n’aurais pas sorti grand chose de ma poche et même j’aurais pu en gagner par le fait d’avoir des loyers supérieurs au remboursement du crédit.

J’ai toujours mes certitudes en ayant perdu une partie de ma jeunesse , mais ce que je fais c’est pour moi et surtout pour mes enfants.

Range19 a écrit :

La fiscalité comme le droit sont eux aussi devenus incertains. Les beaux tableaux Excel d’il y a 20 ans devraient subir une belle mise à jour.
Ici, les loyers n’ont quasiment pas augmenté, les impôts ont augmenté, CSG, CRDS, taxes foncières, les coûts de main d’oeuvre donc des travaux ont été multipliés par au moins 5.
L’évolution forte du chômage ne peut pas épargner les bailleurs et leurs locataires.

L’IRL se porte bien merci.
La CSG je ne sais pas ce que c’est car je suis en déficit foncier et j’amortis en meublé donc aucune fiscalité ni impact sur mon IRPP.
Il faut savoir choisir ses locataires et prendre des garanties en cas de doute.

Range19 a écrit :

J’ai un parcours particulier.
Totalement fauché il y a 26 ans, je ne le suis plus et ne travaille plus depuis septembre. Je n’ai jamais été d’une témérité qui rende extatique les dames qui me fréquentent et ai d’autant plus de mal à laisser croire que j’aurais pu être particulièrement doué et donc génial pour arriver à mon résultat.
J’ai simplement eu le petit culot d’y aller et avec le recul la bonne idée de me débarrasser des lots en immeubles anciens pour m’orienter vers de la qualité et des maisons. Même les gens modestes aiment le confort dans mon coin.
J’avais simplement des facilités en droit et en gestion…
Aujourd’hui, je ne sais pas comment je débuterais.
Peut-être faut-il simplement avoir la dose d’inconscience nécessaire que l’on a à 20 ans ?

Vu ce que vous écrivez , je ne sais pas si vous débuteriez aujourd’hui mais comme vous le dites vous avez eu le culot d’y aller et c’est ce qu’il faut pour se mettre plus de 700.000 d’emprunt sur le dos.
Ce n’est pas de l’inconscience qu’il faut mais de la rationalité  et de l’organisation pour gérer , dépanner , louer , rénover , acheter , vendre dans l’immobilier.

Vous étiez fauché à 26 ans maintenant cela semble aller mieux , est-ce juste la valeur de votre travail ou des investissements qui vous ont permis d’avancer , les deux surement mais aujourd’hui vous seriez dans une situation moins confortable sans l’immobilier acquis.

Philippe

Si on ne fait que des bonnes affaires, qui n’impactent pas voire améliorent les ratios d’endettement et génèrent du cashflow ou qui augmentent suffisamment votre surface financière (donc les garanties que vous pouvez apporter), on peut emprunter … beaucoup (sans doute pas "indéfiniment"), mais pas sans effort (il faudra prospecter, bien présenter et défendre ses dossiers, trouver les bons interlocuteurs, ne pas se décourager quand on vous dit "non" -parfois c’est d’ailleurs un bon service qui vous est rendu-, etc.), pas instantanément (il faudra quelques années où tout roule bien pour convaincre une banque que c’est pérenne, il faudra monter en puissance progressivement) (vouloir griller les étapes augmente d’ailleurs pas mal le risque de plantage), ni à une banque unique (il faudra sans doute emprunter auprès de plusieurs banques), et ceci sans tricher.

Vous en avez l’illustration sur le forum, avec quelques témoignages détaillés (, et d’autres moins).