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#76 18/10/2021 20h56

Membre (2018)
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Je suis en cours de rachat du crédit de ma résidence principale + prêt complémentaire pour réaliser des travaux. J’ai dû faire 5 établissements (ma banque ne me suivant pas) pour obtenir peut être une offre (en attente retour commission).

J’ai été surpris par les points suivants:
- Globalement les banques acceptent d’allonger la durée que de deux ans, au delà c’est de la restructuration et peu le font.
- Certaines banques prennent en compte 70% d’autres 80% et d’autres 100% des revenus fonciers
- L’ensemble des établissements que j’ai consulté sont fermes sur les 35%, surtout pour les nouveaux clients.


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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#77 18/10/2021 20h57

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lolo56100, je ne suis pas sûr de bien vous comprendre.

Rassurez-moi, la banque n’exige pas soudainement la vente de l’immeuble ?

Ce que je crois comprendre, c’est qu’une fois séparés, vous voudriez qu’il y ait un des deux conjoints qui garde la RP, et l’autre qui puisse acheter une RP similaire, à crédit. Tout en gardant l’immeuble détenu en commun. C’est bien cela ?

En gros, il y a aurait l’un des deux ex-membres du couple qui doublerait soudainement son encours de crédit en s’achetant une RP pour lui tout seul, alors même qu’il vient de se séparer, alors que dans le même temps, il reste bien sûr solidaire de l’emprunt de la première RP et de l’immeuble commun, c’est bien cela ?

Et vous vous étonnez que la banque vous refuse cet achat d’une seconde RP à crédit, c’est bien cela ?

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2021 21h09)


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#78 18/10/2021 21h29

Membre (2017)
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@SeptiemeVague, je peux comprendre, mais pour cela faudrait d’abord que 2 ou 3 des appartements soient vacants et qu’ensuite mon ex conjointe qui gagne 3500€ ne puisse pas m’aider a payer, ca fait un peu beaucoup. Pour le moment les 2400€ de crédit mensuel de l’immeuble sont payés par les loyers de 3400€…Je trouve qu’il devrait y avoir plus de cas par cas, se renseigner sur le bien, son état, les bilans comptables des 7 dernières années, la valeur estimer du bien, son potentiel de revente etc…Bref étudier le dossier un peu…Ici la réaction est binaire, donc oui je trouve que ça manque de bon sens.

@Bernard2KNon aucune exigence de la banque pour le moment, je ne sais pas si ils ont droit de le faire, probable que oui.

Nous souhaitons simplement que l’immeuble reste en commun, comme il l’est a l’heure actuelle. De mon coté je souhaite simplement reprendre a titre personnel le crédit de notre RP que l’on avait en commun, je ne vois pas ce qu’’il y a de démesuré la dedans.
Dans mon cas il y a 6 appartements sur 2 têtes avec une bonne rentabilité (+1000€ chaque mois), il faudrait un sacré manque de chance pour que 2 ou 3 locataires ne payent pas leurs loyers en même temps et qu’en plus mon ex-conjointe ne puisse pas m’aider a payer…Alors que je suis presque certain que si je faisais un investissement plus petit sur un petit appart en solo, la banque me laisserait le faire, alors que la si le locataire ne paie pas son loyer et n’ayant pas un co emprunteur le paiement serait pour moi et pourrait me mettre bien plus rapidement en difficulté alors que mon taux endettement serait bien plus faible.

Dernière modification par lolo56100 (18/10/2021 21h47)

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[+1]    #79 18/10/2021 23h13

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Vous pensez donc que, seul, avec environ la moitié des revenus du couple, vous pourriez garantir les mêmes emprunts que votre couple le faisait auparavant ; et que votre ex, ainsi dégagée de ses engagements, pourrait s’acheter une RP à peu près aussi coûteuse que celle que vous gardez.

Ca s’appelle la multiplication des pains, ce que vous voulez faire !

Se mettre en couple, si l’on fait abstraction des beaux sentiments, c’est aussi une bonne opération financière :
- on additionne deux revenus,
- on diversifie le risque (la probabilité que les deux soient au chômage en même temps est bien plus faible que la probabilité qu’une personne seule soit au chômage en même temps qu’elle même wink
- on diminue les charges en habitant ensemble.

Vous faites le mouvement inverse :
- diviser par deux les revenus,
- augmenter votre risque de perte de revenus
- augmenter les charges en doublant le nombre de résidences principales.

Les banques, qui savent compter, sont conscientes des conséquences de la mise en couple et de la séparation sur ces trois items : les revenus, les risques et les charges. C’est aussi simple que cela.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2021 23h24)


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#80 18/10/2021 23h56

Membre (2015)
Réputation :   24  

@lolo vous ne mentionnez pas le financement du rachat de la part de votre ex conjointe dans votre RP. C’est inclu dans la renégociation des prêts que vous voulez faire ?
Si vous ne le financez pas par un apport que vous avez par ailleurs ca charge encore un peu plus.

Dernière modification par thesee (19/10/2021 00h00)

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#81 19/10/2021 09h10

Membre (2017)
Réputation :   0  

@Thésée, la soulte de madame est inclue dans le credit de ma résidence principale.

@Bernard2K Je peux comprendre les raisonnements de la banque, mais c’est ceinture et bretelles, on est d’accord ? A ce petit jeu, je ne vois pas bien comment les gens vont pouvoir continuer a investir dans l’immobilier a moins d’avoir du cash (ce qui devient bien moins intéressant). Disons que de mon point de vue, l’investissement immobilier, est plus de l’entreprenariat. Quelqu’un qui veut un crédit pour lancer sa boite, on va lui demander un business plan, étude de marché, perspective, il va y avoir un suivit et bilan comptable dans la phase projet pour s’assurer que le projet suit le plan initial et éventuellement des ajustements… bref plein de chose pour s’assurer de la viabilité et pérennité du projet, ce qui n’est absolument pas le cas pour un projet immobilier, surtout que dans l’immobilier a mon sens le risque est moindre, en cas de pépin on vend même plus bas qu’acheté, on perd de l’argent mais on limite la casse…
La règle des 35% est logique pour une résidence principale afin de s’assurer que les personnes peuvent vivre correctement. Pour un investissement immobilier cela veut dire que les loyers doivent être 3x supérieur aux mensualité (voir plus si on applique la décote des 70% sur les loyers), cela n’a aucun sens car les revenus du loyer ne servent pas pour vivre au quotidien, ils sont la pour assurer le remboursement a la banque, payer les diverses taxes, les travaux et éventuellement les impayés (encore qu’il y a des assurances pour cela). Pour moi les banques devraient étudier les projets en profondeur et expliquer le refus, mais pas simplement une réponse binaire sans avoir regarder le projet une seule seconde.

Je n’ai guère d’espoir de pouvoir garder cet immeuble, on verra dans les semaines qui suivent.

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#82 19/10/2021 09h59

Membre (2013)
Réputation :   11  

lolo56100 a écrit :

mais c’est ceinture et bretelles, on est d’accord

Vous avez oublié le parachute en plus.

Malheureusement c’est comme cela et les banques sont souveraines pour leurs conditions d’octroi de prêts.

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#83 19/10/2021 17h10

Membre (2015)
Réputation :   13  

lolo56100 a écrit :

A ce petit jeu, je ne vois pas bien comment les gens vont pouvoir continuer a investir dans l’immobilier a moins d’avoir du cash

C’est exactement cela. J’ai une situation patrimoniale (et les crédits qui vont avec à peu près similaires - taux d’endettement à 50% voire plus, mais mensualités largement couverte); je sors d’un RDV avec mon banquier avec qui j’ai de très bonnes relations: impossible d’obtenir un nouvel emprunt, tant que je suis au dessus de 35% (je précise que cela était encore possible en Mars 2021, ayant réalisé mon dernier achat locatif) pour ma part.

Les obligations du HCSF semblent pleinement en place, et comme vous le dites, il ne sera plus possible d’investir sans cash comme nous l’avons fait ces dernières années.

Les seules solutions qui me viennent à l’esprit:
- allonger à 25 ans les durées des nouveaux emprunts (pour ceux qui ne sont pas encore aux 35%)
- Rallonger de 2 ans supplémentaires sans frais lorsque le contrat le permet (soit 27 ans au taux de 25)
=> ces 2 méthodes permettant de compresser le taux d’endettement au maximum.
- Emprunter in fine pour ceux qui le peuvent (comprendre: qui ont quelque chose à nantir) pour que ces mensualités ne pèsent pas sur l’endettement.

Pour le reste, pas d’autres idées; je suis, comme vous, condamné à vendre pas mal de biens, ou acheter ma RP en cash (car pas de déductibilité des intérêts, donc à choisir autant injecter le cash sur cette dépense) si je souhaite changer de lieu de vie.

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#84 19/10/2021 20h35

Membre (2015)
Réputation :   5  

Bonjour,

Je suis sur un nouveau projet et d’après mon banquier il est possible de s’affranchir des obligations du HCSF en mettant le bien dans une SCI (le HCSF s’applique sur les particuliers mais pas sur les entreprises).
Ainsi cela permet de passer la barrière des 35% d’endettement, si le reste a vivre, l’encours et le projet sont ok.

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#85 19/10/2021 21h17

Membre (2018)
Réputation :   21  

Elmaestro a écrit :

Je suis sur un nouveau projet et d’après mon banquier il est possible de s’affranchir des obligations du HCSF en mettant le bien dans une SCI (le HCSF s’applique sur les particuliers mais pas sur les entreprises).
Ainsi cela permet de passer la barrière des 35% d’endettement, si le reste a vivre, l’encours et le projet sont ok.

Pour mon dernier investissement immobilier c’est quelque chose qui m’a été proposé par la banque populaire pour contourner la règle. SCI IR.

Il vous a précisé si il accepte avec une SCI à l’IR?

Viviérois


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Favoris 1    #86 19/10/2021 21h23

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J’ai un taux d’endettement en nom propre à 75% en me basant sur les modes de calcul classiques (0% avec feu l’endettement différentiel).
Cela est dû notamment à un passage à mi-temps qui réduit du coup forcément les revenus salariés (environ 1200€/mois).

Malgré tout, j’arrive à épargner 1000€/mois et même 1500€ d’ici 6 semaines puisqu’un des crédits sera remboursé (réduisant au passage mon endettement à 61%).

Les revenus issus de la bourse et ceux du crowfunding ne sont pas comptabilisés dans le taux d’endettement puisque non pris en compte par la banque.

Un de mes banquiers consulté sur un éventuel nouveau projet est catégorique : inutile de faire la demande en nom propre, ce sera non dans son réseau ainsi que dans toutes les banques.
Il me reste 2 choix :
- rembourser par anticipation certains crédits afin de réduire mon endettement sous les 35%
- emprunter via SCI qui échappe (pour le moment) aux recommandations du HCSF, avec un apport mini de 10% du projet pour financer les frais de mutations et de garantie (15 à 20% sont vraiment un gros +)

Après je comprends qu’ils aient mis un coup de frein. C’était tellement facile d’obtenir un financement, j’ai pu emprunter pratiquement 1M€ avec un salaire de 2300€/mois…  Même moi je trouve que c’était abusé et potentiellement dangereux en cas de grosse crise. Donc tant mieux pour ceux qui en ont profité pleinement, pour les autres, il reste la solution de la SCI.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#87 19/10/2021 21h28

Membre (2015)
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Nous sortons de rendez vous pour emprunter avec la société civile immobilière  familiale à l’impôt sur le revenu et ils nous disent appliquer les 35%, également à la banque populaire, comme quoi…

Dernière modification par Picsou24 (19/10/2021 21h45)

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#88 19/10/2021 21h30

Membre (2019)
Réputation :   91  

Pourtant le HCSF vise le "Crédit immobilier " un contrat de crédit délini à l’article L.313-1 du code de la consommation.

L.313-1 du code de la
consommation a écrit :


Les dispositions du présent chapitre s’appliquent :

1° Aux contrats de crédit, définis au 6° de l’article L. 311-1, destinés à financer les opérations suivantes :

a) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

-leur acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

-leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

-les dépenses relatives à leur construction ;

b) L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au a ci-dessus ;

2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ;

3° Aux contrats de crédit mentionnés au 1°, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

L?attraction des SCI dans le domaine du crédit immobilier - Actu-Juridique

Dernière modification par HHub (19/10/2021 21h48)

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#89 01/11/2021 18h16

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vivierois, le 19/10/2021 a écrit :

Elmaestro a écrit :

Je suis sur un nouveau projet et d’après mon banquier il est possible de s’affranchir des obligations du HCSF en mettant le bien dans une SCI (le HCSF s’applique sur les particuliers mais pas sur les entreprises).
Ainsi cela permet de passer la barrière des 35% d’endettement, si le reste a vivre, l’encours et le projet sont ok.

Pour mon dernier investissement immobilier c’est quelque chose qui m’a été proposé par la banque populaire pour contourner la règle. SCI IR.

Il vous a précisé si il accepte avec une SCI à l’IR?

Viviérois

Bonjour,

Oui il n’y a pas de différence pour l’attribution du prêt, que ce soit une sci à l’IS ou à l’IR. Mon banquier me l’a confirmé.

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#90 02/11/2021 08h54

Membre (2017)
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Bonjour à tous,

J’ai échangé avec mon comptable et un courtier, la solution peut-être la SNC (société en com collectif), mais cela n’est pas sans cout de ce que j’ai pu comprendre…J’espère en savoir plus dans les jours qui arrivent. La SCI ne permet pas de faire de la location meublée, ce qui est très pénalisant financièrement, j’ai donc abandonné cette solution pour le moment. En gros, les solutions qui se dessinent:
1-Resté en nom propre, un courtier me cherche une banque acceptant mon taux endettement important…peu probable.
2-la SNC, a voir si les couts ne sont pas prohibitifs…
3-Revendre l’immeuble.

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#91 02/11/2021 11h39

Membre (2019)
Réputation :   91  

lolo56100 a écrit :

La SCI ne permet pas de faire de la location meublée, ce qui est très pénalisant financièrement,

Une SCI peut faire de la location meublée au niveau juridique mais sera imposée fiscalement à l’IS et non avec le statut LMNP.

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#92 02/11/2021 19h25

Membre (2021)
Réputation :   0  

lolo56100 a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai échangé avec mon comptable et un courtier, la solution peut-être la SNC (société en com collectif), mais cela n’est pas sans cout de ce que j’ai pu comprendre…J’espère en savoir plus dans les jours qui arrivent. La SCI ne permet pas de faire de la location meublée, ce qui est très pénalisant financièrement, j’ai donc abandonné cette solution pour le moment. En gros, les solutions qui se dessinent:
1-Resté en nom propre, un courtier me cherche une banque acceptant mon taux endettement important…peu probable.
2-la SNC, a voir si les couts ne sont pas prohibitifs…
3-Revendre l’immeuble.

Avez-vous étudié la piste de la SARL de famille à l’IR ?
Possibilité de faire du meublée avec la fiscalité du LMNP.

Au niveau de l’analyse côté banque, en fonction des banques vous pourriez être classé aussi bien dans la catégorie des SCI que des sociétés commerciales.

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#93 02/11/2021 22h22

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J’avoue ne pas avoir regardé pour la SARL. Pour le moment au réel en LMNP avec l’amortissement je ne paie aucun impôts  sur les revenus générés par les loyers. Ce n’est pas clair pour moi les impôts et dépenses que je vais avoir en SCI à l’IS, SARL et SNC. Avec la SNC, j’ai compris qu’il fallait revendre l’immeuble à la société et payer les frais notarié et pour un immeuble, ça pique un peu…Je ne sais pas si c’est pareil pour la SCI et la SARL? Et quand est il de l’impôt sur les revenus des loyers…Est-ce toujours intéressant de garder cet immeuble.

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Favoris 1    #94 03/11/2021 01h28

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En SNC ou en SARL de famille (il vous faudra au moins 1 associé, et de votre proche famille pour la SARL), vous serez avec une société transparente fiscalement, donc la société ne payera pas d’IS, et chaque associé devra ajouter à ses revenus sa quote-part des revenus (de chaque type, BIC pour ce qui concerne la location meublée) de la société. Et, lors de la vente du bien, c’est la fiscalité des plus-values des personnes physiques qui s’applique (avec exonération totale après 30 ans), chacun pour sa quote-part.

Pour l’apport de l’immeuble à la société, lors de sa création, les "frais de notaire" ne sont pas les mêmes (c’est à priori un peu moins cher) que lors d’une vente. Explorez le forum sur ce sujet, et confirmez ce que vous en retirerez avec un notaire (dont l’intervention est obligatoire dès qu’il y a transfert de la propriété d’un immeuble, ne serait-ce que pour faire les modifications requises au niveau du modifier le contenu de la conservation des hypothèques).

Je serais surpris que ça change grand chose pour la banque (si au final vous détenez toujours 99.99%), sauf si elle ne comprend pas (ou fait mine de ne pas comprendre, pour respecter la lettre -mais pas l’esprit- des recommandations du HCSF) la nature exacte du montage.
On en revient à ma recommandation du départ : consultez d’autres banques avec la totalité de votre dossier, ou alors trouvez-vous un "associé" qui prendra plus ou moins la place de votre ex dans le montage, et apportera sa surface financière et sa capacité d’endettement (et alors, rester en nom propre pour votre partie, et en indivision avec lui qui rachèterait la part de votre ex, sera moins cher au niveau des frais, que créer une société) .

N’oubliez pas que, si votre ex vous cède sa part dans l’immeuble en location (et dans votre RP, mais ça c’est un autre aspect), vous aurez aussi pas mal de frais lors du changement de propriétaire (demandez à un notaire combien…). Pour minimiser les frais, il serait peut-être possible que ce soit une SNC ou une SARL de famille qui récupère les parts de votre ex, et que vos parts restent détenues en nom propre.
A vous d’explorer si un tel montage change quelque chose au niveau des possibilités de financement bancaires. Fiscalement, vous déclarerez les BIC des parties détenues en nom propres, plus les BIC de votre quote-part de la société (dans laquelle vous pourrez peut-être faire rentrer un nouvel associé, surtout si le rendement de l’opération est avantageux, et que ça roule déjà depuis N années, et que vous gérez le quotidien si lui ne veux pas s’en occuper).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#95 08/11/2021 15h26

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Alors quelques nouvelles, alors la SARL des familles, on oublie, mon courtier et mon comptable me disent qu’il y a dissolution de la SARL si il y a rupture de mariage ou de PACS. Dans mon cas, la seule solution semble être la SNC, il ne faut pas revendre l’immeuble a cette dernière mais l’"apporter" en tant qu’actif. Toutefois cela implique de transférer les passifs de personnes physiques à morale…Pas sur que le banque accepte. Dans tous les cas, ils ont entrouvert la porte en me demandant:
-Plan de financement
-Ir ou IS
-Les 2 derniers bilans comptables
-Copie des baux

Cette solution n’est pas parfaite car elle engendre des couts supplémentaires, mais cela reste toujours intéressant. On va bien voir, pas encore gagné!

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#96 02/12/2021 21h34

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Petit retour terrain.
Demande de prêt refusé dans ma banque historique, les 35% maximum devenant indispensable pour réaliser un nouveau projet. Endettement à 44% et 25% avec calcul différentiel.
Via courtier, même pas la peine d’essayer, ça passe nulle part.
Reste à vivre très confortable, revenus salariés environ 10K.
Il est grand temps de solder les prêts en fin de course.
Baisse à venir l’an prochain ?

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[+1]    #97 03/12/2021 07h45

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ESTP

@defyinside Avez-vous essayé de passer en SCI ? Ma banquière m’a dit que les critères du HCSF ne s’applique pas pour les SCI (que ça soit à l’IR ou à l’IS visiblement). Vu votre reste à vivre, ça paraît faisable (je suis dans une situation proche).

Sinon in-fine est aussi une solution si vous avez quelque chose à nantir.

Enfin, n’hésitez pas à aller voir vous même les banques (demandez à parler aux directeurs d’agence directement). J’ai fait 10 banques pour mon dernier financement d’immeuble de rapport, et j’ai fini par trouver une banque qui était ravie de me financer alors que je me suis fait claquer la porte chez 9 autres. Et maintenant cette même banque est prête à me refinancer, alors que le projet précédent a 9 mois.

Dernière modification par 048e (03/12/2021 09h20)

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[+1]    #98 03/12/2021 08h49

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Les critères d’endettement via SCI IS / IR sont identiques aux critères personnels car la responsabilité des gérants et associés est prise en compte en cas de défaillance de la SCI.

Vous remplissez même un long document écrit stipulant que vous renoncez à l’application d’un article du code civil ( je sais plus le quel ) et de fait vous êtes responsables de dettes de la société.

L’engagement bancaire prend en compte vos revenus , crédits personnels et ceux issus d’autres structures morales.

Le mythe de la SCI qui permet d’échapper à l’impôt , aux restrictions d’emprunt  est erronée.

La seule possibilité dans une SCI est d’être avec un associé ayant une couverture financière importante alors ça permet de mieux passer les dossiers car la banque est rassuré


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#99 03/12/2021 09h02

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Mouais. C’est plutôt lié à l’interlocuteur que vous aurez en face de vous.

Certains vous diront SCI = HCSF, d’autre SCI = exclue du HCSF.

Le pire, c’est que dans une même agence vous n’aurez pas le même son de cloche.

Le témoignage de 048e est parlant et c’est le constat que je fais au quotidien.

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#100 03/12/2021 09h10

Membre (2021)
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ESTP

Je ne dis pas que la SCI fait que la banque ne regarde pas le dossier des emprunteurs. Mais, dans ma banque en tout cas, ça les affranchit des critères HCSF (et c’est un retour que j’ai eu de plusieurs investisseurs).

Votre dossier est ensuite analysé en prenant en compte les dossiers des membres de la SCI. Me concernant, il me reste un très gros reste à vivre malgré un taux d’endettement à 40% + un beau patrimoine net, et ma directrice d’agence est d’accord pour me suivre en SCI (alors qu’elle me dit que c’est impossible en nom propre à cause du HCSF).

Dernière modification par 048e (03/12/2021 09h11)

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