Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Au delà des 33% il faut tenir compte de l’épargne disponible permettant de faire face aux aléas,de l’historique des précédents(et de la proportion déjà remboursée) investissements et de la capacité de l’investisseur à les gérer  et du reste à vivre.

Bref,quand on a peu d’épargne et des revenus modestes,il faut prouver son serieux en permanence.

Dernière modification par toudoucement (16/02/2015 11h11)

Bonsoir

J’ai plein de réponses , mais je voudrais d’abord revenir sur la question

DamienYo a écrit :

Je souhaiterai avoir votre avis sur la stratégie à adopter pour commencer dans l’immobilier, et ceci dans l’objectif d’accumuler un maximum de biens en ayant comme contrainte le taux d’endettement.

J’imagine qu’à 25 ans on se sent mur pour se lancer.
Je suis frappé par l’antithèse de cette relative jeunesse
la lenteur de la constitution d’un patrimoine
et l’objectif d’un maximum de biens immobiliers.

Je m’empresse d’écrire que ceci n’est absolument pas contradictoire

En lisant les réponses, un mot m’accroche : Presque chacune fait référence au Banquier

Ce terme est parfait pour qui veut se loger
C’est nettement moins adapté pour un investisseur
Encore moins s’il a les dents longues comme cela semble être le cas.

Votre Banquier aura certes un taux attractif. Mais aussi une possibilité de prêt limitée
Essayez donc de trouver un courtier en prêts immobiliers acceptant de financer des SCI ou autres formes de sociétés. Ils ne sont pas très nombreux , mais prenez la peine de chercher et vous en serez récompensé

C’est alors un professionnel rodé à cet exercice que vous aurez en face de vous et non un généraliste qui ne rêve que d’assurance vie et de Livret A.
( Il en existe des très bons, comme il existe des poissons volants mais ce n’est guère représentatifs de la généralité)

Vient alors un point qui est le levier de l’emprunt.
Certaines formes d’emprunt comme le Crédit Bail vous permettrons des achats que votre "banquier" n’aurait pas osé vous proposer.
Il est parfois plus intéressant de payer un, voire deux  point de plus d’intérêt pour enlever une affaire rapportant 8% que d’attendre le bon vouloir de son conseiller.

J’édite pour introduire un chapitre entier qui est fondamental
Les Anglo-saxons le désignent sous le terme de Money Management
Moi sous celui de la Gestion du Risque
Mais on en parlera plus tard

Dernière modification par CyberPapy (20/04/2019 18h12)

JeuneRentier06 a écrit :

Pour s’endetter de façon efficace et assez rapide, il n’y a rien de mieux que de créer une société et de gonfler les revenus qui y sont associés.

Si, pour vous, "gonfler" = faire augmenter de façon normale (avec une société qui gagne plus d’argent et donc peut mieux payer son dirigeant) : oui, bien sûr, on pourra emprunter, mais non, il n’y a pas rien de mieux. Les banques ne prêtent pas volontiers aux dirigeants d’entreprise, surtout nouvellement crées. A revenus égaux et patrimoines égaux, un salarié en CDI empruntera plus facilement qu’un dirigeant d’entreprise.
Si, pour vous "gonfler" = faire des documents mentionnant des rémunérations élevées qui n’existent pas : alors c’est sûr qu’en fraudant la banque par des faux documents, on peut se faire prêter de l’argent. Mais c’est très grave et ça peut vous coûter très cher.

De laquelle de ces deux significations de "gonfler" vouliez-vous parler ?

Quand je vois que j’ai encore un prêt d’un bien acheté il y a 15 ans avec dessus 6 chiffres

Vous avez 28 ans, d’après votre présentation. Comment pouvez-vous avoir un emprunt sur un bien que vous auriez acheté quand vous aviez 13 ans ?

Dernière modification par Bernard2K (23/08/2020 12h55)

Breaking news :
Bercy desserre l’étau sur le crédit immobilier: le taux d’effort passe de 33% à 35%, la durée d’emprunt maximale de 25 à 27 ans.

Édit : le communiqué officiel ici

Dernière modification par BrisePif (17/12/2020 12h55)

@lolo56100 : Votre immeuble de rapport a été acheté en 2015, donc l’emprunt qui a été fait à l’époque est déjà en place (et non concerné par la règle nouvelle). Dans le cadre de votre séparation vous (2) pouvez souhaiter réaménager cet emprunt, par exemple pour que vous en supportiez à l’avenir seul la charge. Cependant, dans ce cadre, rien ne dit que la mensualité restera au niveau de 2400€/mois, car une partie du capital a déjà été remboursé, les taux d’intérêt ont évolué à la baisse, et vous pourriez rallonger la durée d’emprunt (si en 2015 vous avez emprunté sur 20 ans, en 2021 réaménager l’emprunt pour avoir au final un emprunt jusqu’en 2041 plutôt que jusqu’en 2035), autant de choses pour lesquelles votre banque sera sans doute initialement réticente, mais pas forcément une autre banque, ni même votre banque une fois qu’elle se saura en concurrence.

Le même raisonnement peut sans doute aussi s’appliquer pour votre RP.

Allez démarcher d’autres banques, avec l’ensemble de votre dossier : vos revenus, votre situation actuelle, et votre besoin de refinancer les 2 emprunts, au besoin en allant domicilier vos revenus chez eux…
Au niveau de votre banque actuelle, ne vous contentez pas de la réponse de votre chargé de clientèle : prenez rendez-vous avec le directeur d’agence, présentez-lui l’ensemble de votre dossier, et expliquez-lui que vous allez changer de crémerie.

Dans votre dossier, il faut aussi inclure d’autres placements que vous auriez auprès de votre banque actuelle (que vous pourriez transférer chez une autre), ainsi que  d’éventuels apports que vous pourriez faire, par exemple en débloquant une partie de votre participation ou PEE, ou autre chose.
N’oubliez pas de mentionner que vous louez cet immeuble depuis 6 ans, avec donc un historique de chiffre d’affaire assez long, ce qui crédibilise le flux de revenus.

PS : Les SCI ne sont toujours presque toujours pas un bon véhicule pour faire de la location meublée. La location meublée, sous statut LMNP (ou LMP) doit se faire pour avoir des BIC imposés à l’IR. Détenir les biens dans une SCI (société civile, alors que l’activité de location meublée est fiscalement imposé comme une activité commerciale) conduit à une imposition à l’IS, ce qui fait perdre pas mal d’intérêt à l’aspect "location meublée".

@defyinside Avez-vous essayé de passer en SCI ? Ma banquière m’a dit que les critères du HCSF ne s’applique pas pour les SCI (que ça soit à l’IR ou à l’IS visiblement). Vu votre reste à vivre, ça paraît faisable (je suis dans une situation proche).

Sinon in-fine est aussi une solution si vous avez quelque chose à nantir.

Enfin, n’hésitez pas à aller voir vous même les banques (demandez à parler aux directeurs d’agence directement). J’ai fait 10 banques pour mon dernier financement d’immeuble de rapport, et j’ai fini par trouver une banque qui était ravie de me financer alors que je me suis fait claquer la porte chez 9 autres. Et maintenant cette même banque est prête à me refinancer, alors que le projet précédent a 9 mois.

Dernière modification par 048e (03/12/2021 09h20)

Nous venons d’emprunter à nouveau et il reste quelques possibilités de contourner la règle des 35%. Je suis personnellement à 60% d’endettement (après application des 30% sur les loyers) et mon épouse à 10% (nous sommes en séparation de biens).

Dans un premier temps, je pensais que mon épouse pouvait emprunter seule mais la banque a refusé que je me porte garant à cause de mon endettement. Finalement la banque a accepté l’emprunt à condition que je sois coemprunteur … ce qui augmente mon taux d’endettement… allez comprendre… nous serons à 35% en moyenne (sans tenir compte des assurances prêt et avec 30% de décote sur les loyers)

Pour les futurs emprunteurs, ne pas considérer qu’une proposition commerciale de prêt vaut offre. J’ai eu 2 offres en 2021 qui ont ensuite été refusées lorsque j’ai fait la demande officielle avec compromis signé (la banque connaissant très bien ma situation au niveau de l’offre commerciale).

La banque peut jouer sur plusieurs données pour faire passer le prêt :
- prise en compte des primes dans les revenus
- prise en compte des assurances prêt (en principe, ils doivent en tenir compte mais…)
- décote sur les loyers (30% semblait une règle assez générale mais…)

Autre constat, la plupart des banquiers ne savent pas lire une liasse fiscale (lmnp pour ma part).

Pour continuer à investir,  je vais augmenter les mensualités de mes prêts grâce à la modulation pour rembourser au plus vite et me désendetter à moyen terme. Je devrais pouvoir monter à 40% (pour mon épouse et moi). Je baisserai ensuite au maximum les mensualités lorsque je voudrai réinvestir.

Autre donnée à prendre en compte, je n’ai jamais eu de durée de prêt au-delà de 15 ans pour des investissements à cashflow positif sur les 10 premières années. Je pense que les banquiers sont devenus frileux vis à vis des demandes sur 20/25 ans avec des rentabilités et cashflow pas top.

Dernière modification par lachignolecorse (10/01/2022 09h00)

Il faut aller sur des prêts à 18 ans maximum en intégrant une clause de rallongement de 2 ans.

Sur 18 ans cela permet de bénéficier de taux plus intéressants au delà de 20 ans vous remboursez des intérêts à longueur d’années et la différence sur les mensualités est moindre.

Habituellement les banques prennent 70 % des revenus locatifs.
L’achat d’un immeuble de rapport reste complexe pour la banque qui intègre les 70 % de charges sans tenir compte qu’elles sont moindres sur un immeuble en totale propriété

Les banques utilisent des ratios maisons mais en fonction des profils il est possible d’emprunter plus.

Je conseille de faire un fichier de synthèse des revenus , crédits , actifs , passifs  et projet avec un petit blabla afin de montrer du professionnalisme à la banque et faciliter la compréhension de votre démarche

Un achat en SCI IS ne changera rien en terme d’endettement.

La politique actuelle pour l’immobilier est devenue désastreuse  , diagnostics renforcées avec les aberrations des résultats, impossibilité d’emprunter facilement  , impossibilité de louer en F et G dans les prochaines années.

Je souhaite du courage aux nouveaux investisseurs car je ne sais pas où l’on va mais on se rapproche du mur pour l’investissement immobilier , il faut être prudent dans ses choix car ensuite la revente va devenir très compliquée.

Dans mon cas, j’ai fait simple, j’ai emprunté en GBP quand j’étais à Londres et que j’y travaillais pour y acheter un logement.
En effet, la bas, on se base sur l’apport versus la valeur du bien sans regarder le taux d’endettement.

Ensuite, à mon retour en France, j’ai fait un emprunt en EUR pour acheter et la on a regardé mon tau d’endettement. CDI en France à ce moment là.

Par contre je ne m’aventurerai pas a emprunter dans une devise différent du pays ou je fais un achat.

Dans le cas ou j’irai vivre dans un autre pays, je pourrais tout a fait refaire un emprunt.

D’ailleurs rien ne m’empêche de faire un autre emprunt pour acheter un autre bien au Royaume Uni mais ce serait avec un taux d’emprunt Buy To let (donc plus élevé qu’un taux d’emprunt pour acheter un logement pour y vivre).