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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #26 09/01/2019 21h20

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Pierrot31 a écrit :

@lachignolecorse

Pouvez-vous développer s’il vous plaît?

A ma connaissance :
- Si vous n’êtes pas gérant et avez une participation dans une SCI, vous n’apparaissez pas sur societe.com.
- Par définition une SCI, c’est minimum 2 personnes et régulièrement vous n’avez qu’un nom qui apparaît sur societe.com: celui du gérant.
- il faut payer pour obtenir les statuts et connaître les noms des autres associés.

Peut être qu’il existe un autre moyen (une base de donnée propre aux banques par exemple) pour une banque de connaître tous les possesseurs de parts d’une SCI ?

Lorsque vous faites une demande de prêt, certaines banques vérifient (sur société.com ou autre) si vous etes gérant dans des entreprises (Sci ou autre). C’est le cas des grandes enseignes (BNP, SG, CA…). Si vous apparaissez, ils vous demandent les bilans et n’auront pas trop de difficulté à savoir si un prêt a été souscrit s’il s’agit d’une structure type sci. Auquel cas, votre endettement/restant à vivre prendra en compte cette structure (emprunt/recette), ce qui ne vous sera probablement pas favorable pour votre demande de prêt. La seule solution de ne pas être repéré est de ne pas être gérant, et que la banque consultée ne soit pas la prêteuse de cette structure.

Dans le même registre, certaines banques demandent aussi un extrait d’acte de naissance pour vérifier votre état civil. Notamment si vous divorcez, ils vérifient que votre jugement de divorce est définitif (Donc inscrit sur l’extrait d’acte de naissance), alors que s’il y a appel, la mention du divorce n’est pas inscrite sur l’extrait d’acte de naissance.

Dernière modification par lachignolecorse (09/01/2019 21h32)


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#27 25/01/2019 12h07

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Bonjour à tous,

Je suis un jeune homme qui souhaite constituer une SCI familiale dans l’objectif d’une transmission de patrimoine.

Aussi, j’ai encore quelques zones d’ombres pour lesquelles je n’arrive pas vraiment à trouver les réponses.

pour cette raison je me tourne vers ce forum pour faire lumière sur mes interrogations.

Voilà ma situation :

Comme j’ai compris, un compte courant d’associé, c’est le prêt par un associé d’une somme d’argent personnel sans durée fixée de remboursement (à l’inverse des apports en capital qui eux sont définitifs), sans intérêt et sans aucun rapport avec la répartition du capital. Cette somme permet de compléter le financement du bien immobilier et le banquier peut éventuellement en demander le blocage, ce qui permet de l’assimiler à des fonds propres de la SCI pour le ratio d’endettement.

Je me demande qu’est-ce qui est le plus intéressant et pertinent financièrement parlant pour moi et mes parents, qui seront mes associés dans cette SCI:

- Contracter un emprunt à titre personnel pour l’apporter en compte courant de la SCI, ce en plus d’un apport personnel en fond propre toujours sur ce compte courant.

OU

- Contracter un emprunt via la SCI pour l’apporter un compte courant de la SCI, ce en plus de nos apports en fond propre toujours sur ce compte courant.

Donc pour un but de transmission de patrimoine des parents vers les enfants, afin que les parts sociales de la SCI est une valeur minime pour rester dans la fourchette des donations sans droits de succession, quelle est la meilleure solution/ option ?

Merci par avance pour vos réponses,

Bien à vous,

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#28 25/01/2019 20h50

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Quel est l’objectif d’investissement de la SCI ? Acheter de l’immobilier, des SCPI ?
Le prêt immobilier est lié à un project immobilier avec celui de l’acquéreur. Je ne pense que vous puissiez acheter un bien avec la SCI et financer une partie de ce bien par un emprunt personnel.

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#29 26/01/2019 09h51

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L’objectif principal c’est d’utiliser la SCI comme un outil de transmission de patrimoine puis dans un second temps d’utiliser la SCI pour faire de la location de biens.

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#30 27/01/2019 07h09

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Vous êtes partout Phileon avec toujours la même question …
Faut il vous répondre à chaque fois la même chose

La question posée à une seul endroit permet une meilleure synthèse des réponses


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie

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#31 27/01/2019 14h21

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bluesky a écrit :

En cherchant sur internet, j’ai vu que l’on pouvait creer une SCI avec deux associes puis faire une cession de parts sociales, ce qui fait que je deviendrais l’associe unique. D’apres la loi, la societe peut continuer a exister mais un tiers peut en demander la dissolution, ce qui m’obligerait a revendre les parts. Mais je pense que ce risque est limite. Je pense donc m’orienter vers cette solution.

Je rebondis sur ce point, c’est un risque faible mais dont les conséquences seraient désastreuses puisque cela remettrait en cause tous le traitement fiscal appliqué depuis la création de la SCI.

N’importe qui peut vous remettre en cause : un locataire procédurier…

Tout ce que j’ai pu lire et faire avec des SCI revient à un principe simple : l’objectif patrimonial doit être la raison principale de toutes les décisions.

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#32 28/01/2019 09h05

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Il n’y aurait pas de conséquences catastrophiques :
- si ça arrive devant le juge, celui-ci vous donnera 6 mois pour régulariser.
- il ne faut que quelques jours pour trouver un associé complaisant acceptant de racheter une ou quelques parts, ce qui rend la procédure caduque. En fait ça va tellement vite, alors que la justice est tellement lente, que vous aurez retrouvé un second associé bien avant le premier passage devant le juge.
- un tiers qui a "intérêt" à la dissolution, c’est rare. Je ne pense pas qu’un locataire puisse être considéré par un juge comme ayant "intérêt". Si un tiers a cet "intérêt", c’est probablement un créancier, et ça voudrait dire que votre SCI est dans une situation financière catastrophique, auquel cas la dissolution est peut-être la meilleure solution.

Il semble n’y avoir aucune jurisprudence à ce sujet. Cf cet article qui cite 3 cas de jurisprudence sur la dissolution pour mésentente, et aucun sur la dissolution poursuivie par un tiers pour cause d’associé unique : Comment sortir d’une SCI ? : par dissolution judiciaire, clauses statutaires ou pour justes motifs - Légavox
Donc, en pratique, il semble que ça n’arrive quasiment jamais qu’une SCI soit poursuivie en dissolution par un tiers pour cause d’associé unique.

En revanche, le premier problème, c’est surtout de trouver un associé complaisant pour être présent à la création. Vous devez trouver un associé "de démarrage", qui accepte d’être caution de l’intégralité du prêt bancaire (c’est demandé par toutes les banques), donc de rester responsable pendant 20 ans de la bonne santé financière de la SCI, alors même qu’il vous aura revendu les parts depuis longtemps. Cet associé a un confiance absolue en vous, je dirais même qu’il n’a pas beaucoup de sens commun de s’engager ainsi comme caution sur une grosse somme alors qu’il n’aura aucune maîtrise sur le sort de la SCI suite à sa cession de parts, et qu’il n’en tire aucun revenu.

Le second problème, en vue d’un second ou troisième achat une fois que la SCI est devenue unipersonnelle, c’est de savoir si une banque accepte de prêter à une SCI unipersonnelle.

A la rigueur, en réfléchissant bien, j’y vois un vague risque d’abus de droit, si vous avez créé une SCI IS et que toute la manoeuvre cherchait à diminuer l’imposition.

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2019 09h33)


En vacances du forum.

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#33 16/01/2020 07h46

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Bonjour,
Mon frère, ma mère et moi venons de créer une SCI.

Ma mère a mis un immeuble en apport, elle détient 50% mon frère et moi 25% chacun. Il n’y a plus aucun crédit sur le bien.

J’aimerai à titre personnel, faire un achat immobilier(rien à voir avec la sci), pour agrandir mon patrimoine et en même temps nous avons comme projet pour la sci de construire un nouvel immeuble à côté de l’immeuble déjà construit(sur le même terrain appartenant à la sci) .

Ma question est : il est plus judicieux de commencer mon projet personnel avant le projet de construction sur la sci ? Ou alors commencer par le projet sci ?  Notamment pour les emprunts avec la banque.

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#34 16/01/2020 13h01

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Bonjour,
j’espère que vous aurez une réponse plus détaillée que ne l’est votre présentation.
Bonne lecture sur le forum.


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#35 24/08/2020 21h38

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Bonjour,
Je relance ce sujet avec une question tout à fait adaptée à la thématique.

Comment se gère le changement d’associé au niveau du prêt et des cautionnements ?

Par exemple une SCI avec 2 associés, un prêt souscrit via la SCI et les 2 associés fondateurs en caution solidaire du prêt. Quelques années après un des associé vend toutes ses parts à un nouvel associé qui entre dans la société.
Est-ce que la caution solidaire de l’associé sortant est automatiquement supprimée ? Est-ce que la banque demande obligatoirement au nouvel associé d’être caution solidaire du prêt de la SCI ?

Je trouve assez peu d’éléments de réponse à ces questions dans mes recherches internet, or cela me parait primordiale pour bien anticiper les impacts sur l’endettement personnel lorsque l’on devient associé d’une SCI.

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#36 24/08/2020 22h02

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Déjà, dans le contrat de prêt, il y a souvent une clause qui oblige,  en cas de cession de parts,  à informer la banque, voire à obtenir son accord (faute de quoi la banque peut demander la déchéance du prêt, c’est-à-dire le remboursement immédiat, avec en plus quelques frais forfaitaires).

Ensuite, rien n’oblige la banque a accepter de faire cesser la caution solidaire.

Ceci sans oublier que les statuts de la SCI peuvent comporter des clauses empêchant de céder des parts à n’importe qui, ou sans l’accord des autres associés.

Pour résumer et conclure : tout se négocie, et dépend des clauses qui figurent dans le contrat de prêt en cours (dans tous les contrats en vigueur engageant la SCI en fait), et des statuts. Bien entendu, l’acheteur des parts ne finalisera son acquisition que si les résultats de la négociation lui conviennent…

En pratique, il est rare qu’un seul associé vende ses parts à un tiers (il est plus fréquent que tous vendent, ou quun associe vende a un autre associe, ou qu’un associé décéde et transmette ses parts à ses héritiers), et les cas de vente de parts à un tiers avec des prêts bancaires en cours sont aussi rares.
Ce n’est pas pour rien que la liquidité de parts de SCI est souvent considérée comme assez limitée, ce qui justifie une décote parfois conséquente (par rapport à la valeur des actifs de la SCI)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#37 24/08/2020 22h27

Membre
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Merci beaucoup pour ces éléments de réponse.

Dans mon cas, je me posais cette question dans le cadre d’une SCI professionnelle, où la revente des parts et l’arrivée d’un nouvel associé externe est très probable au courant de la vie de la SCI et pendant la durée du prêt.

Du coup, je comprends que le sujet est très subtil et qu’il faut faire très attention à cet aspect. Car lorsque l’on signe la caution solidaire pour 20 ans, on peut se retrouver engagé pour 20 ans (avec impact négatif sur le taux d’endettement perso), même si on cède toutes les parts de SCI au début du prêt. C’est assez fou !

Vous n’avez pas rebondi sur la situation de l’acheteur. Est-ce que ici aussi, tout se négocie ? Cela me parait assez fou qu’un nouvel associé puisse entrer dans la SCI sans que la banque ne lui demande de devenir caution solidaire du prêt en cours. Ce nouvel associé serait injustement avantagé par rapport à l’associé fondateur restant. Si c’est vraiment le cas, alors c’est une technique incroyable pour s’endetter sans aucun risque personnel !

Dernière modification par 3ul3r (24/08/2020 22h32)

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#38 25/08/2020 06h57

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Au moment d’une cession de parts, la banque a déjà la caution de l’associé sortant.
Ce qui lui importe c’est de conserver ses garanties, et ça ne la dérange pas de conserver
la caution d’un associé sortant.

Le cas classique dans une SCI ou une autre structure c’est que le vendeur a une clause suspensive
qui est la main levée de sa caution personnelle. Dans cette configuration il faut qu’en amont de la
transaction l’acheteur propose sa caution en remplacement de celle du vendeur et qu’elle soit au
moins équivalente (patrimoine/revenus) pour que la banque accepte ce switch (même s’il peut y
avoir des cas où la banque n’exige pas de caution en substitution et concède de "perdre" en garantie).


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