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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/01/2014 02h37 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

Membre
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Bonjour,

Apres des recherches sur internet, je n’ai trouve de reponses claires et precises, alors je me permets ce post.

Je suis sur le point d’acheter un bien pour un investissement locatif et j’hesite sur le montage:
1/ j’achete tout seul en nom propre
2/ j’achete via une SCI ou je detiens 99% et ma soeur 1%

Ma situation est: salaire de 7500 eur, un loyer percu de 750 eur et un remboursement d’emprunt de 1000 eur. Celibataire et pas d’autres charges

La situation de ma soeur est: mariee, les deux salaires font 2500 eur, un loyer de 600 eur, credit a rembourse de 500 eur

Mes questions sont:
A/ dans le calcul du taux d’endettement via une SCI, la banque prend elle en compte le pourcentage de detention pour evaluer les revenus et les charges des associes? En l’occurence, mes revenus compteront pour 99% et ceux de ma soeur pour seulement 1%?

B/ Quels sont les impacts en terme de capacite d’endettement pour ma soeur si elle veut un jour emprunter pour sa residence principale? La banque va t elle tenir compte du fait qu elle ne detient que 1% de la SCI ou considere qu elle est solidairement responsable?

C/ La banque demande une hypotheque + caution solidaire des associes si emprunt via SCI. Quels sont les impacts sur la capacite d emprunt des associes de mettre en place ces cautions?

Merci par avance.
Blue Sky

Mots-clés : sci

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#2 11/01/2014 03h21 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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A/ Chaque banque fait ce qu’elle veut. Mais dans l’exemple que vous citez, il est probable que la banque prendra en compte uniquement vos revenus (de manière générale, ce sera fonction du % des chacun dans la SCI). Parfois, voire souvent, la banque demande aussi une caution personnelles des  associés, parfois au prorata de la participation, parfois sur la somme totale (dans votre exemple ce serait sans doute juste à vous, sauf si votre situation de non-résident effraie la banque).

B/ Chaque associé est responsable indéfiniment des dettes de la SCI, à proportion de ses parts (donc pour votre soeur : 1% du prêt), sauf stipulation contraire dans les statuts.

C/ Chaque associé peut accorder toutes les cautions qu’il souhaite… tant qu’il signale celles déjà consenties à la banque à qui il demande un prêt, et ces cautions diminuent bien entendu sa capacité d’emprunt (selon le montant sur lequel porte la caution consentie).

Question : à quoi ça sert d’associer votre soeur pour 1% dans la société ? Pourquoi ne pas investir seul en constituant une EURL à l’IS ? (lisez par exemple www.eyrolles.com/Chapitres/978270813367 … _Denos.pdf (attention : fiscalité et imposition du gérant plus tout à fait à jour)).


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#3 11/01/2014 03h59 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bonjour,

Dans la plupart des cas, la banque prend en compte la situation des associés et ce quelque soit leur pourcentage de détention.

En effet, c’est la SCI qui détient la dette et non les associés. De ce fait, les associés sont solidaire à 100 % de la dette et non au prorata de leur pourcentage de détention.

Pour résumer, le calcul du taux d’endettement n’évoluera pas que ce soit en nom propre ou en SCI.

Mon conseil est de ne penser à faire une SCI que dans un but patrimonial.

La SCI est une société de gestion de patrimoine qui permet d’instaurer des règles dans la gestion de biens immobiliers grâce aux statuts et permet d’éviter l’indivision.

Pour info, la SCI permet également à certain malin de cacher l’état de leurs dettes dans le cadre d’une opération sur laquelle le loyer couvre l’emprunt. En effet, rare sont les banquiers à faire des recherches sur INFOGREFFE pour recouper les informations. (et cela ne marcherait uniquement pour le gérant qui peut être un tiers non associé). 

Du coup, si vous ne dites rien au banquier, il n’intégrera pas la dette de la SCI dans le patrimoine.

A votre disposition pour tout autre question,

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#4 11/01/2014 04h22 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bonjour,

Merci beaucoup pour votre reponse.

Mon idee premiere etait d’investir seul dans mon projet d’investissement locatif. Or face au niveau d’imposition des non residents sur les revenus fonciers et des plus values, j’ai commence a m’interroger sur la possibilite de creer une SCI soumise a l’IS.

Apres des nombreuses lectures, il me semble que les principaux avantages de la SCI sont d’optimiser la transmission (donation) et de reduire les droits de mutation dans le futur. Je suis particulierement interesse par l’imposition a l’IS. Or il s’avere que la SCI doit au moins comporter 2 associes, d’ou le recours a ma soeur. En cherchant sur internet, j’ai vu que l’on pouvait creer une SCI avec deux associes puis faire une cession de parts sociales, ce qui fait que je deviendrais l’associe unique. D’apres la loi, la societe peut continuer a exister mais un tiers peut en demander la dissolution, ce qui m’obligerait a revendre les parts. Mais je pense que ce risque est limite. Je pense donc m’orienter vers cette solution. En creant la SCI rapidement puis en rachetant les parts de ma soeur immediatement apres, je pourrais faire un emprunt aupres de la banque en etant le seul associe, ce qui evite les problemes pour ma soeur. Qu’en penses tu?

J’ai lu le document que tu m’as suggere sur une EURL a l’IS. Je comprends qu’il y a des differences au niveau de la responsabilite des associes, mais qu’en est il au niveau de la transmission et droit de mutation dans le futur? La meme chose que pour une SCI? Dans ce cas la, quelle difference y a t il de creer une SARL a IS ou une SCI a l IS?

Enfin, il me semble comprendre que si je suis gerant de l’EURL a l IS, je devrais m’enregistrer en tant que travailleur non salarie et donc payer des cotisations sociales?

En te remerciant par avance pour tres precieux conseils.

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#5 15/11/2015 13h23 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bonjour

ChrisNC a écrit :

Pour info, la SCI permet également à certain malin de cacher l’état de leurs dettes dans le cadre d’une opération sur laquelle le loyer couvre l’emprunt. En effet, rare sont les banquiers à faire des recherches sur INFOGREFFE pour recouper les informations. (et cela ne marcherait uniquement pour le gérant qui peut être un tiers non associé). 

Du coup, si vous ne dites rien au banquier, il n’intégrera pas la dette de la SCI dans le patrimoine.

est-ce légal de cacher ainsi ses dettes acquises au travers de différentes SCI ?
vous semblez indiquer qu’il est nécessaire que le loyer couvre l’emprunt pour que l’on puisse cacher l’état des dettes d’une SCI…pouvez-vous développer ?

le contexte de mes questions est que je cherche à faire plusieurs investissements immobiliers d’affilée à crédit, et que traditionnellement les banquiers arrêtent de prêter après un certain nombre de projets financés (par eux ou d’autres) - ou demandent un apport significatif

Si il est possible de "cacher" légalement l’état de ses dettes contractées au travers de SCI pour continuer à avoir accès au credit à 100%, alors ca pourrait répondre à mon besoin.

Axel

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#6 15/11/2015 14h23 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Si vous "cachez" une dette,  et signez le contrat de prêt, lequel indiquera que vous avez fourni à la banque des informations exactes et sincères, vous n’aurez pas été honnête,  et la banque aura même le droit d’activer la clause d’exigibilité immédiate  (vous devrez immédiatement rembourser le capital restant dû + des frais) si elle s’en aperçoit.Vous dépendrez donc de la bonne volonté de la banque ou du "pas vu pas pris".


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#7 03/01/2019 21h41 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bonjour et bonne année;

Je profite de ce sujet pour soulever un autre point.

Je viens d’acheter un appartement à titre personnel. Préalablement, j’avais déjà achete un appartement en SCI dans laquelle je détiens 33% des parts.

Lorsque je suis alle voir la banque pour mon achat à titre personnel, mon banquier a pris dans le calcul du taux d’endettement 100% de la dette de la SCI et seulement 33% des revenus locatifs.

Est-ce que prendre 33% des revenus et 100%s de la dette vous paraît logique et cohérent avec ce que vous voyez sur le marché ?
Cela m’inquiète d’autant plus que cela limite la capacité d’investissement à titre perso.

P.S: je partage mes doutes car mon banquier avait l’ air un peu perdu et je n’ arrive pas à trouver de precisions sur ce sujet.

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#8 05/01/2019 21h03 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bonsoir,

cela me paraît un raisonnement absolument surréaliste mais prévisible de votre banquier.

J’ai arrêté de présenter des simulations de revenus nets dans les business plans que je soumets aux banques, car les conseillers bancaires prennent généralement le chiffre le plus mauvais et y ajoutent leur abattement (30% en général). Je ne donne plus que les revenus super-bruts et je les laisse se dépatouiller avec.

Dans votre situation j’aurais présenté mon dossier avec une pondération totale de 33% (encours, mensualités, revenus), puis je lui aurai plus tard laissé se dépatouiller avec les titres, offres de prêt etc…

Dites à votre banquier qu’il se trompe et qu’il ne doit prendre en compte que 33% de la mensualité pour calculer votre taux d’endettement. S’il n’est pas coopératifs, changez-le.

Bien à vous,

Dr. Minimal

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#9 06/01/2019 17h35 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bonjour Dr.Minimal,
Merci d’ avoir pris le temps de me répondre.

DrMinimal a écrit :

Dans votre situation j’aurais présenté mon dossier avec une pondération totale de 33% (encours, mensualités, revenus), puis je lui aurai plus tard laissé se dépatouiller avec les titres, offres de prêt etc…

Effectivement c’ est bien ce que j’ ai presenté, cependant, la banque a récupéré les documents officiels de la SCI ( extraits des comptes, emprunts…) et ils ont recalculés les ratios à leur sauce.

DrMinimal a écrit :

Dites à votre banquier qu’il se trompe et qu’il ne doit prendre en compte que 33% de la mensualité pour calculer votre taux d’endettementl

Pensez vous que cela n’ est qu’ une interpretation du banquier et non une régle qui doit etre respectée par eux lors du calcul ?

Merci encore d’ avoir pris le temps de repondre,

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#10 06/01/2019 19h14 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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C’est absurde car vous n’êtes responsable de la dette de la SCI qu’à proportion de vos parts…

…sauf si, d’une façon ou d’une autre, vous avez apporté (vous personnellement) une caution solidaire à l’ensemble de la dette de la SCI. Ce qui n’est pas impossible du tout car les banquiers aiment se couvrir au maximum. Vous devriez peut-être relire très attentivement les documents relatifs à cet achat via la SCI (l’acte authentique, le contrat de prêt…) pour voir si vous ne vous êtes pas porté caution solidaire de l’ensemble de la dette.

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[+1]    #11 07/01/2019 08h24 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Les banques ne prêtent aux SCI et donc aux associés présents dans les statuts que si ils se portent caution solidaire.
C’est un fait sinon pas d’emprunt et pour cela chaque associé signe et rempli une déclaration indiquant qu’il est caution solidaire sur ses parts et l’ensemble de la dette de la SCI.

Tous les ans la banque envoie un récapitulatif à chaque associé de sa situation de cautionnement vis à vis de la SCI.


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#12 07/01/2019 13h59 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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En complément l’envoi de la lettre de la banque à chaque associé coute 40 € pièce donc Mr et Mme payent 80 € par ans pour être informé qu’en tant que caution solidaire , ils en ont pour encore xxx.xxx € d’engagement.

Autre point pour les SCI IS , les taux d’emprunt( + 0.5 % environ ) sont plus importants et la banque prend toujours une hypothèque donc surcoût par rapport à un cautionnement.


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#13 07/01/2019 14h37 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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J’ajouterai que l’accord bancaire est plus compliqué a obtenir qu’un investissement en direct ( d’autant plus si IS ) j’en ai fait les frais recemment.
Pour le taux , la difference n’etait pas significative ( apres acceptation du dossier)
Vous avez également le privilege preteur de denier, un peu plus leger que l’hypotheque qui est possible.

Cdt

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#14 07/01/2019 15h09 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Je connais des SCI auxquelles la banque a prêté sans que tous les associés soient cautions solidaires. Dans ces cas un seul associé (qui a la surface financière suffisante) a apporté sa caution solidaire pour la totalité du montant emprunté. Je connais aussi un cas où c’est un tiers (et pas un des associés) qui a apporté sa caution solidaire.
Et effectivement, la banque a l’obligation d’adresser chaque année (à chaque cautionneur) une "information annuelle des cautions" détaillant les engagements (montant, date de fin, etc.), et elle facure quelque chose pour cet envoi.

Notons que la banque demande une caution solidaire parce que, en cas d’incident de paiement, les démarches pour récupérer ses fonds auprès de la caution solidaire seront bien plus faciles/rapides, que les démarches pour mettre en cause la responsabilité des associés de la SCI.

Je connais aussi des SCI auquelles la banque a prété sans prendre d’hypothèque, se contentant d’autres garanties (nantissement contrat AV -sans frais-, compte titres, etc.). Tout dépend du contexte…


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#15 07/01/2019 15h17 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Pour completer par mon experience

j’ai effectivement sur les 2 SCI une ou je suis caution solidaire a 100% en etant a 99%  des parts
l’autre ou je suis unique caution a 100% donc en ayant 25 % des parts.

pas d’hypotheque. Nantissement pour la partie " meublé "   pour la premiere
ou caution credit logement pour la seconde

cdt

Dernière modification par Timinel (07/01/2019 15h18)

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#16 07/01/2019 17h43 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bernard2K a écrit :

…sauf si, d’une façon ou d’une autre, vous avez apporté (vous personnellement) une caution solidaire à l’ensemble de la dette de la SCI.

Bernard, effectivement vous aviez raison, nous nous sommes bien engages en tant que caution solidaire. A ce moment, j’avoue n’ avoir absolument pas percu l’ impact que cela pouvait avoir.

GoodbyLenine a écrit :

Je connais des SCI auxquelles la banque a prêté sans que tous les associés soient cautions solidaires. Dans ces cas un seul associé (qui a la surface financière suffisante) a apporté sa caution solidaire pour la totalité du montant emprunté. …. Tout dépend du contexte…

Philippe30 a écrit :

Les banques ne prêtent aux SCI et donc aux associés présents dans les statuts que si ils se portent caution solidaire.

Mrerci GBL et Philippe30 pour tous ces exemples qui montrent bien la voie à suivre: aller voir les banquiers et espérer le meilleur.

Philippe30 et Timinel, cela me laisse tout de meme penser qu’ un emprunt via la SCI avec caution simple ne sera pas un pari gagné d’avance.

Timinel a écrit :

J’ajouterai que l’accord bancaire est plus compliqué a obtenir qu’un investissement en direct ( d’autant plus si IS ) j’en ai fait les frais recemment.

En investissant à plusieurs, la SCI reste bien l’option la plus simple pour des non professionels ?

J’ aurai également une question supplementaire:

- l’ un des associés souhaite acheter une RP dans environs 5 ans. D’ ici là, si tout va bien, plusieurs biens auront integrés la SCI.
Lorsque dans 5 ans il ira faire une demande à la banque, son taux d’ endettement ne sera plus viable ( si le meme calcul est appliqué à savoir 100% de la dette et seulement 33% des loyers ce qui correspond à ses parts de capital).

Comment faire pour ménager une porte de sortie à cet associé ( ou un autre ) pour qu’il puisse emprunter à titre perso dans 5 ans ?
Existe t’ il un definition du calcul du taux d’ endettemnt lorsque  des cautions solidaires sont en jeu ?

L’ enjeu pour mes associes et moi est de reussir à comprendre si l’ investissement via la SCI ( et probablement les cautions solidaires qui l’accompagne) seront un obstacle à l’ investissement à titre personnel.

Merci encore pour les élements que vous amenez.

Nicolas

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#17 07/01/2019 17h57 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Nicolas38 a écrit :

- l’ un des associés souhaite acheter une RP dans environs 5 ans. D’ ici là, si tout va bien, plusieurs biens auront integrés la SCI.
Lorsque dans 5 ans il ira faire une demande à la banque, son taux d’ endettement ne sera plus viable ( si le meme calcul est appliqué à savoir 100% de la dette et seulement 33% des loyers ce qui correspond à ses parts de capital).

Comment faire pour ménager une porte de sortie à cet associé ( ou un autre ) pour qu’il puisse emprunter à titre perso dans 5 ans ?
Existe t’ il un definition du calcul du taux d’ endettemnt lorsque  des cautions solidaires sont en jeu ?

L’ enjeu pour mes associes et moi est de reussir à comprendre si l’ investissement via la SCI ( et probablement les cautions solidaires qui l’accompagne) seront un obstacle à l’ investissement à titre personnel.

C’est simple multiplier les banques ….

Si vous avez pris votre emprunt dans votre banque principale de l’un ou l’autre des associés alors l’autre banque ne connait pas cette emprunt.
Comme c’est de l’IS  pas de remontés dans l’IRPP donc non visible.

J’entend déjà les haros sur l’omission de certains emprunts ….
Simplement à un moment donné si vous voulez passer la barre des 33 % d’endettement il faut aller de l’avant.

Donc si vous avez bien compris mes propos implicite , pour votre RP allez voir dans une autre banque et basculer votre salaire dans cette banque …

Rappel , les banques prennent 70 % des revenus locatifs dans le cadre du calcul de l’endettement.

Si vous partez sur des emprunts largement positifs en terme de cash flow , vous ne serez jamais inquiété  pour emprunter.

Je flirte actuellement avec les 65 % d’endettement avec des emprunts dans la même banque.

J’ai pris plusieurs emprunts dans des banques différentes et ensuite avec le temps j’ai assaini ma situation   en faisant des rachats d’emprunts.
Ma banque principale pourvoyeuse de fond ne suivait plus à un moment , je suis aller prendre d’autres emprunts dans 2 autres banques.
Au terme de quelques années , j’ai repris un emprunt dans ma banque et ensuite j’ai fait des rachats des autres emprunts et j’ai tout remis dans la principale.

Au début c’est de l’acrobatie mais à la fin c’est du bonus car maintenant j’ai compte pratiquement ouvert chez eux.

Par contre il faut assurer financièrement et pendant plusieurs années j’ai pas pris de vacances , j’ai fait des rénovations , de la gestion locative le soir , le WE.

Maintenant ça va j’ai plus besoin de travailler, je fais fructifier et je me recentre sur les locaux commerciaux via des SCI.


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#18 07/01/2019 20h05 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Philippe30 a écrit :

Les banques ne prêtent aux SCI et donc aux associés présents dans les statuts que si ils se portent caution solidaire.
C’est un fait

Non, c’est faux.

cf mon cas. Nous avions beaucoup d’associés (chaque associé avait une petite part et était donc (ap)porteur d’un risque mineur) et les associés de la SCI étaient également les associés des sociétés qui allaient louer ces locaux. L’examen de la situation financière des entreprises qui allaient louer + la garantie qu’elles allaient assurer au moins 80% de taux d’occupation (vu que les associés avaient tout intérêt à louer et allaient occuper cette surface dès l’achat) ont suffit à convaincre.

Dernière modification par Gog (07/01/2019 20h06)

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#19 07/01/2019 20h12 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Philippe30 a écrit :

Si vous avez pris votre emprunt dans votre banque principale de l’un ou l’autre des associés alors l’autre banque ne connait pas cette emprunt.
Comme c’est de l’IS  pas de remontés dans l’IRPP donc non visible.

Je modère votre propos en précisant que cela dépend de la banque. Un ami qui avait omis de parler d’une participation dans une sci a eu une demande de renseignements complémentaires lors d’une demande de prêt pour l’acquisition de sa rp. La banque lui a demandé les bilans de la sci. Les banquiers connaissent aussi société.com

Dernière modification par lachignolecorse (07/01/2019 20h12)


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[+1 / -1]    #20 08/01/2019 08h19 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Gog a écrit :

Philippe30 a écrit :

Les banques ne prêtent aux SCI et donc aux associés présents dans les statuts que si ils se portent caution solidaire.
C’est un fait

Non, c’est faux.

cf mon cas. Nous avions beaucoup d’associés (chaque associé avait une petite part et était donc (ap)porteur d’un risque mineur) et les associés de la SCI étaient également les associés des sociétés qui allaient louer ces locaux. L’examen de la situation financière des entreprises qui allaient louer + la garantie qu’elles allaient assurer au moins 80% de taux d’occupation (vu que les associés avaient tout intérêt à louer et allaient occuper cette surface dès l’achat) ont suffit à convaincre.

Vous semble t’il pas que la situation que vous évoquez est particulière ?
Pour autant est ce que je dis que vos propos sont faux ?

Après un certain nombre d’emprunt en nombre propre et en SCI , j’ai un certain recul sur les emprunts et pour avoir rempli une demi page de renonciation à l’article du code civil 1857 qui stipule un engagement à hauteur de ses parts.

Dans la vie il existe des situations différentes mais très majoritairement les banques se couvrent au maximum.

Ce que vous dites est vrai dans votre cas

lagignolecorse a écrit :

Je modère votre propos en précisant que cela dépend de la banque. Un ami qui avait omis de parler d’une participation dans une sci a eu une demande de renseignements complémentaires lors d’une demande de prêt pour l’acquisition de sa rp. La banque lui a demandé les bilans de la sci. Les banquiers connaissent aussi société.com

Je confirme vos propos que certains banquiers sont plus à la recherche d’informations , le fait d’être gérant rend vos coordonnées visibles par contre un simple associé n’est pas visible sur societe.com

Dernière modification par Philippe30 (08/01/2019 10h15)


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#21 08/01/2019 08h28 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Philippe30 a écrit :

lagignolecorse a écrit :

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#22 09/01/2019 15h35 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bonjour Philippe30.

Je réfléchis aussi actuellement à un montage en SCI IS (avec potentiellement une SAS d’activité en sus à intégrée au montage)

Si j’ai bien compris, vous faites une SCI par bien. Si ce sont des SCI à l’IS, je suppose que c’est pour se laisser la possibilité future de vendre (ou donner aux enfants) les parts plutôt que de vendre les biens (ce qui serait fiscalement coûteux) ?

À partir du moment où on part sur une SCI par bien plutôt qu’une SCI IS de capitalisation regroupant plusieurs biens, j’ai l’impression que l’on a besoin d’une holding patrimoniale pour pouvoir faire circuler l’argent d’une SCI à l’autre à fiscalité optimale.

Seulement, dans un tel cas, les SCI ne sont alors plus détenues par moi personne physique en direct, mais par la holding. Est-ce qu’il est alors possible / accepté par les banques dans un tel montage de se porter malgré tout caution personnelle pour le crédit ?
En espérant avoir été clair dans ma question…

Dernière modification par julien (09/01/2019 15h36)

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#23 09/01/2019 16h50 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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@lachignolecorse

Pouvez-vous développer s’il vous plaît?

A ma connaissance :
- Si vous n’êtes pas gérant et avez une participation dans une SCI, vous n’apparaissez pas sur societe.com.
- Par définition une SCI, c’est minimum 2 personnes et régulièrement vous n’avez qu’un nom qui apparaît sur societe.com: celui du gérant.
- il faut payer pour obtenir les statuts et connaître les noms des autres associés.

Peut être qu’il existe un autre moyen (une base de donnée propre aux banques par exemple) pour une banque de connaître tous les possesseurs de parts d’une SCI ?

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[+1]    #24 09/01/2019 16h57 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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Bonjour

Pour ma part la banque a demandé les Status des SCI et les biens des SCI qui avait un pret.  ( une banque l’a fait, une autre n’a rien demandé )

Julien a écrit :

Si j’ai bien compris, vous faites une SCI par bien. Si ce sont des SCI à l’IS, je suppose que c’est pour se laisser la possibilité future de vendre (ou donner aux enfants) les parts plutôt que de vendre les biens (ce qui serait fiscalement coûteux) ?

c’est également pour ne pas atteindre le seuil des 38k et beneficier de l’IS réduit.

cdt

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[+1]    #25 09/01/2019 19h43 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

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julien a écrit :

Bonjour Philippe30.

Je réfléchis aussi actuellement à un montage en SCI IS (avec potentiellement une SAS d’activité en sus à intégrée au montage)

Si j’ai bien compris, vous faites une SCI par bien. Si ce sont des SCI à l’IS, je suppose que c’est pour se laisser la possibilité future de vendre (ou donner aux enfants) les parts plutôt que de vendre les biens (ce qui serait fiscalement coûteux) ?

À partir du moment où on part sur une SCI par bien plutôt qu’une SCI IS de capitalisation regroupant plusieurs biens, j’ai l’impression que l’on a besoin d’une holding patrimoniale pour pouvoir faire circuler l’argent d’une SCI à l’autre à fiscalité optimale.

Seulement, dans un tel cas, les SCI ne sont alors plus détenues par moi personne physique en direct, mais par la holding. Est-ce qu’il est alors possible / accepté par les banques dans un tel montage de se porter malgré tout caution personnelle pour le crédit ?
En espérant avoir été clair dans ma question…

Je n’ai jamais dis que je faisais une SCI par bien et j’entends souvent certain proner une SCI par bien
Sauf qu’une SCI a un cout de création et de fonctionnement
Comptable environ 1.000 €
Compte pro 160 à 180 € par an
Lettre aux associés 40 € par an

Pour ce qui est des enfants , la donation de parts ou le rachat de parts par une holding permet de récupérer l’argent sans vendre le bien.
La revente de biens est taxé à la plus value professionnelle mais on reste gagnant en terme de fiscalité surtout quand on atteint de gros volume de revenus locatifs.
En terme fiscal cela serait impossible à gérer pour moi

Personne ne rachètera des parts de SCI IS ou alors la personne n’a rien compris à l’amortissement donc pour revendre les parts c’est uniquement en famille ou par donation sinon on revend le bien

Avant de partir dans de gros montage , il faut savoir grandir tranquillement , aujourd’hui je tourne avec 26 lots répartis en locaux commerciaux et immeubles de rapport ( 5 immeubles )

J’ai regardé les montages optimisés depuis plusieurs années pour savoir ou j’allais sans pour autant me précipiter.
Aujourd’hui je mets en pratique car j’ai procédé à de nombreuses reventes d’appartements en copropriété en fin d’emprunt donc j’ai beaucoup de trésorerie.

Pour mes montages , j’ai intégré la holding à 10 % pour bénéficier de la fiscalité des dividendes à 5 % régime mère fille  et le reste est détenue par les membres de la famille.

J’ai une SCI ou nous sommes à 70 % avec ma femme et ensuite 10 % holding et chaque enfant.
Une autre SCI où 10 % holding et chaque enfant en pleine propriété et le reste nous sommes à 70 % ma femme et moi en usufruit  , les enfants étant nue propriétaire.

Une autre SCI avec un ami ou nous sommes simplement à 50/50 mais nous allons augmenter le capital pour intégrer chacun nos holdings.

Les enfants sont présents pour simplifier une reprise en main rapide en cas de décès.

A terme la holding rachètera mes parts et celles de ma femme 

Pour les banques , elle regarde à partir d’un certain volume de biens l’ensemble du patrimoine et les rentrées d’argent en terme de positif mais vous serez toujours caution solidaire.
La holding étant assez minoritaire comme les enfants , la banque s’appuie sur nous sachant qu’il y a un gros patrimoine mais toujours avec cautionnement solidaire


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

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