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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/02/2015 17h02 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Membre
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Bonjour à tous,

Je me présente , je m’appelle Thomas, j’ai 29 ans et je suis steward dans une compagnie aérienne à Abu Dhabi.

Depuis plusieurs mois j’ai dans l’idée d’investir mon argent dans des condos dans la belle ville de Montréal que je suis allé visiter il y a quelques mois de cela.

J’ai rencontré un agent immobilier ainsi qu’un courtier sur place afin d’avoir une idée de la situation sur place.

C’est à priori très intéressant d’y investir et n’a pas l’air très risqué Selon eux.

Je compte acheter mon 1er condo dans environ 2 ans quand j’aurai réuni la somme de 35% nécessaire à l’obtention d’un crédit pour un 1er achat en tant qu étranger investisseur.

Je compte pouvoir investir dans un nouveau bien tous les 2 ans car la somme demander pour l’obtention d’un nouveau crédit afin d’acheter un autre bien à partir du moment qu’on en possède déjà un n’est que de 20%.

La valeur des biens tournent autour de 250 000 $ Canadien et je touche en moyenne 4200 $ par mois sans aucun frais aucun.

Mon but étant d’acheter au moins 4 appartements en 8 ans.

Ils seront sensés se rembourser grâce aux loyers et même faire du profit.

Selon l’agent immobilier un bien pareil peut se louer dans les 1560$ jusqu’à 2200$ en fonction de la location et du prix évidement. Le crédit remboursement bien sûr 15 ans setait de 1200$/mois donc un léger bénéfice dans un 1er temps.

Je compte continuer à travailer dans ma compagnie pour les 7 prochaines année au moins.

Pensez vous que cela est réalisable ou y a til des paramètres que je n’ai pas pris en compte?

Cordialement.

Thomas

Mots-clés : investissement locatif montréal

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#2 14/02/2015 18h08 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Administrateur
Réputation :   1307 

ThomasUAE a écrit :

J’ai rencontré un agent immobilier ainsi qu’un courtier sur place afin d’avoir une idée de la situation sur place.

Je ne connais pas la situation précise à Montréal, mais l’immobilier résidentiel canadien présente des signes de bulle.

Comment sont rémunérés votre agent immobilier et votre courtier ? A la commission si vous réalisez la transaction ?

Pensez-vous que vos intérêts sont alignés avec les leurs et que vous pouvez leur faire confiance ?

Je suis toujours très circonspect sur ses investissements immobiliers à l’étranger. Déjà l’immobilier en direct sur place n’est pas une sinécure, mais alors à l’étranger…

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#3 14/02/2015 18h12 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Membre
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Perspective du marché immobilier au Québec en 2014

Un bon lien pour commencer. Après, il y a la théorie, et la pratique. Je connais assez bien le marché québécois, et il est loin d’être idyllique. Encore plus à Montréal.

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#4 14/02/2015 18h26 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Membre
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Effectivement l’agent en question ma parlé  de cette bulle immobilière à Montréal qui ne m’effraie pas plus que cela car ça donne une certaine sécurité contrairement à ce qui se passe à Toronto ou les prix ont explosé et les condos sont inabordables.

Il touchera la commission a la vente effectivement et il est le patron de ses 2 agenres à Montréal depuis maintenant 7 ans. Il m’a donné le sentiment d’être quelqu’un de très professionnel. Son agence est spécialisé dans les investisseurs étrangers donc pile pois mon cas.

Pour le banquier je suis allé dans une banque Québequoise en partenariat avec cette agence immobilière car à priori  serait plus simple d’obtenir un crédit chez eux car ce n’est pas une banque nationale mais provincial donc moins de justificatifs à fournir bien que le taux soit un peu moins intéressant.

j’ai encore besoin d’économiser donc j’ai le temps de voir venir et puis les choses risques de changer dans les 2 années à venir.

Je vais consulté votre site. Merci pour le lien.

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#5 14/02/2015 20h56 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Membre
Réputation :   146 

ThomasUAE a écrit :

Bonjour à tous,
C’est à priori très intéressant d’y investir et n’a pas l’air très risqué Selon eux.

Le contraire m’aurait étonné, eux ne risquent effectivement rien puisqu’il prendront leurs commissions, honoraires et frais.

Par contre pour vous, entre les différents frais et taxes, sans oublier la commission de l’agence qui va gérer le bien, la rentabilité sera réduite.
Et j’ai oublié de préciser que la plupart des prêts bancaires sont à taux variables comme aux états-unis.

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#6 14/02/2015 21h55 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Membre
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Bonjour,

Il y a un blog sympa sur un investisseur immo canadien qui se débrouille pas mal :

Jeune investisseur immobilier

Allez y faire un tour, je pense que vous y trouverez de bons conseils. (Je précise que je n’ai aucun liens commerciaux avec lui, j’apprécie juste sa vision de l’immobilier locatif)

Sinon comme IH je ne suis pas fan des investissements immobiliers à l’étranger. Il y a tellement à faire en France, pourquoi aller prendre des risques supplémentaires dans des endroits "exotiques"?

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#7 14/02/2015 22h38 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Membre
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Tout d’abord merci pour le lien ! Je vais allé voir ça.
Sinon je ne vis plus en France depuis quelque temps déjà et je ne compte vraiment pas y revenir quand je vois ce que l’étranger ma offert comparé au pays dans lequel j’ai vécu tant d’années…

Et je suis également tombe amoureux de Montréal alors que j’ai fais le tour du monde des tonnes de fois ça reste ma ville préféré pour du long terme.

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#8 14/02/2015 22h52 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Membre
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Le lien donné par Guillaume est le même que celui que je vous ai donné. ;)

Petite précision : quel taux de rentabilité pensez-vous vraiment obtenir en confiant la gestion à une agence ?

Ma belle-famille possède trois triplex dans l’arrondissement de Verdun. Le principal avantage du Québec, c’est que les baux ont une durée fixe minimale d’une année, indépendamment de la volonté du locataire de partir. Il n’y a pas de préavis : si le locataire souhaite partir avant la fin du bail, il doit quand même continuer de payer son loyer jusqu’à l’expiration du dit bail. Du coup, ma belle-famille est présente à Montréal un mois par an : entre la mi-juin et la mi-juillet. Pourquoi cette période ? Parce qu’une grande partie des déménagements se fait le 1er juillet, et que ça leur permet de faire les visite, les menues réparations et l’installation du nouveau locataire sans confier la gestion à une agence qui grèvera la rentabilité.

Dernière modification par Coomberge (14/02/2015 23h08)

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#9 14/02/2015 22h56 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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Ah oui Coomberge, je n’avais pas cliqué dessus…
Comme quoi les grands esprits se retrouvent smile

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#10 14/02/2015 23h23 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

Membre
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Désolé je n’avais pas encore cliqué  sur le lien  également mais ça y est c’est fait j’ai commencé à lire les débats sur les forums.

Sinon pour la rentabilité j’espère atteindre entre 8 et 10% minimum.
Si le bien vaut 250 000 dollars et que j’arrive à en tirer 1800 dollars minimum avec 1200$ de remboursement mensuel sur 15 ans, je pense bien men sortir. Je compte le louer meublé évidement.

Je continu à toucher mon salaire que j’économise pour acheter un nouveau bien et j’arrive meme a gagner un peu d’argent via mon logement qui pourra me servir en cas de problème de maintenance ou pour n’importe quelle dépense imprévu.

Qu’en pensez vous?

Je vise un logement sur le plateau évidement, qui se louera relativement facilement car il sera bien localiser. je suppose que ce genre de bien se vendent comme des petits pains…

Après je vois aussi beaucoup de personne investir dans des immeubles avec plusieurs logements mais je n’ai aucune idée des prix et de la rentabilité.

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#11 15/02/2015 01h00 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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Le marché locatif à Montréal est assez concurrentiel, beaucoup d’offres qui ne rencontrent pas toujours de la demande. Notamment si le bien n’est pas de qualité, ce qui est souvent le cas à Montréal (au bord d’un gros boulevard, passoire thermique, jamais rénové etc).

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#12 15/02/2015 06h48 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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La concurrence fait évidement partie des paramètres à prendre en compte mais après en ce qui concerne la qualité d’un produit, c’est à moi et à la personne qui me conseil de me trouver quelque chose de correct, bien placé et sans vice caché.

Je sais qu’en cas de vice caché au Canada, les anciens propriétairesur en sont responsables et doivent payer si jamais je découvrait quelque chose d’anormal dans le condo.

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#13 15/02/2015 09h47 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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En visant le plateau (mignon, mais totalement surfait au passage), vous vous exposez à un prix plus élevé que celui que vous indiquez.

Si je devais investir à Montréal, ce serait plutôt dans les arrondissements en réhabilitation. Verdun par exemple. Avez-vous pensé à d’autres villes au Québec ? Notamment dans le Nord du Québec ?

Et enfin, avez-vous des chiffres concernant les frais de gestion (en opposition avec un déplacement sur place une fois par an) ? Avez-vous sondé le marché par vos propres moyens ?

Dernière modification par Coomberge (15/02/2015 09h53)

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#14 15/02/2015 15h24 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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ZeBonder a écrit :

Et j’ai oublié de préciser que la plupart des prêts bancaires sont à taux variables comme aux états-unis.

Il est possible d’avoir des prêts avec crédit international dans la devise souhaitée.
on peut aussi avoir des taux fixes en dollars USD mais à des taux de credit consommation… (6-7 %).
sinon, en euros à 3,5 % environ pour un pret international. je sais c’est un taux un peu plus haut que ce qu’on peut avoir en europe mais c’est mieux que rien…

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#15 15/02/2015 19h05 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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Bonjour,

je vis depuis plusieurs mois à Montréal et je suis aussi intéressé d’investir dans l’immobilier car je compte m’y implanter pour une durée certaine.

Pour l’instant je ne bouge pas car j’attends d’être résident permanent.

Si je peux donner mon avis sur cette discussion,

-Trouver une telle rentabilité sur le plateau pour un condo, est selon moi, impossible car ce quartier est vraiment très cher à l’achat. Donc il s’agit plutôt de bien de luxe, cher à l’achat mais qui se louera assez facilement malgré le prix du loyer.

-De ce que je peux aussi savoir est que le marché canadien résidentiel est un peu sur-évalué et qu’une correction pourrait avoir lieu mais vu les taux directeurs canadiens sont assez bas, ça contrôle la bulle et malgré tout, la bulle s’estompe petit à petit car il y a une mini correction au fil des mois (les prix diminuent un tout petit peu)

-Un problème majeur selon moi est les taux d’emprunts variables car il est impossible que ça reste bas durant des années comme ça et un investissement immobilier se fait sur une longue période donc ça risque de poser problèmes car quand les taux remonteront car qui dit taux bas dit immobilier cher et inversement.

-Le Québec est une province relativement peu cher par rapport aux autres provinces => intéressante pour l’immobilier mais d’un autre point de vue, l’économie québecoise est quand même moins fleurissante qu’en Ontario, Alberta.

En espérant que ça vous ait un peu éclairé.

Adrien

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#16 16/02/2015 08h17 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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Bonjour,

Ayant vécu quelques années au Canada et plus particulièrement à Montréal, je ne partage pas particulièrement votre enthousiasme. Selon moi, il était intéressant d’y investir jusque vers 2010. Mais maintenant, le risque me paraît important pour plusieurs raisons:
- Une migration de la population montréalaise vers la Grande banlieue, facilitée par les extensions des lignes de métro et de train
- Une surévaluation des biens immobiliers, qui comme tout investissement cyclique va finir par se dégonfler d’ici deux à trois ans (c’est mon avis personnel)
- Des taux hypothécaires corrélés aux taux de la banque centrale de Canada, au plus bas et qui remonteront dans un avenir incertain, entraînant avec lui des banqueroutes personnelles (les canadiens sont parmi les plus endettés au monde et la moindre augmentation des taux, aura des conséquences dramatiques pour les plus fragiles et les moins prévoyants). La conséquence sera évidemment la saisie de biens immobiliers, qui se retrouveront en quantité sur le marché et qui seront bradés par les banques pour ne pas subir les charges financières et récupérer des liquidités, même à perte, entraînant les prix vers le bas.
- Des taxes municipales et scolaires en hausse et qui sont à la charge du propriétaire. lesquelles taxes grimperont encore, vu les coupes budgétaires drastiques et la recherche d’argent des gouvernements provinciaux et municipaux au Québec et des commissions scolaires qui en sont aussi victimes.
- Vos évaluations de cette rentabilité "potentielle", ne semble pas prendre en compte ces précédentes taxes, les charges importantes de copropriété pour les condos, l’augmentation à venir des vos mensualités en raison de l’augmentation des taux.
- Enfin, les Québécois et canadiens sont toujours professionnels, mais ce sont avant tout des gens d’affaires et ils ne vont sûrement pas vous décourager dans vos projets d’investissement. Sinon c’est leur business qui en fera les frais.

En résumé, comme déjà indiqué par d’autres contributeurs à cette file, vous trouverez certainement de meilleures opportunités ailleurs et soyez très prudent si vous souhaitez investir à Montréal.
D’autant plus que d’autres villes de taille moyenne sont plus intéressantes pour investir et très dynamiques économiquement.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#17 26/04/2015 12h09 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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Bonjour à tous,

Je suis tout fraîchement expatrié au Canada avec ma copine canadienne, originaire de Toronto.
Actuellement nous louons à Montréal car c’est une ville francophone avec une forte communauté anglophone, c’est pourquoi ça semblait un bon compromis. 
Mais étant dans une ville ou nous ne connaissons personne, nous sommes en questionnement permanent sur le fait d’aller vivre à Toronto où le marché est beaucoup plus tendu, cher et compétitif.

Je vous avoue que je suis un peu perdu c’est pourquoi, j’écris ces quelques mots afin de savoir s’il existe dans les communauté IH, des personnes ayant investis à Montréal ou à Toronto et qui pourraient me donner leur avis.

Ce que je vise est l’achat de ma RP tout en louant d’autres biens, donc un immeuble de rapport (triplex, quadriplex…)

Merci beaucoup.

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#18 22/11/2015 16h39 → Investissement locatif au Canada à Montréal... (investissement locatif montréal)

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Bonjour à tous,

Vos estimations me semblent un peu optimistes, ThomasUAE.

1. Un bien à 250 K$ loué 1.8 K$/mois

Un couple de mon entourage loue un appartement sur le Plateau 1.9 K$/mois (charges comprises). D’après le propriétaire (avis biaisé sûrement), le bien est évalué entre 600 et 700 K$. Un autre couple vient d’acquérir un appartement similaire pour environ 500 K$ et il n’était "pas cher" en comparaison aux autres appartements qu’ils ont visité (plutôt autour de 600 K$).

2. Les taxes

Il faut compter la taxe de bienvenue de 1 % du prix d’achat ainsi que les taxes annuelles d’environ 1 % de la valeur du bien.

3. Commissions

Les courtiers sont rémunérés généralement autour de 4 à 6 % de la valeur du bien.

4. Réparations

L’appartement à 500 K$ fait partie d’un immeuble de trois appartements. La propriétaire y a investi plus de 300 K$ en 10 ans (environ 10 K$ par appartement) en travaux divers. Sur le Plateau le terrain n’est pas terrible et les biens immobiliers sont vieux en général. C’est un simple exemple mais bien réel (j’ai vu les documents).

5. Bon sens

Acheter à l’étranger dans une ville que l’on ne connaît pas plus que ça et où l’on n’habite pas vraiment me paraît risqué. Avec une expérience de l’immobilier faible voire nulle, je reste sceptique quant à votre capacité d’obtenir un rendement "moyen". Je viserais moins à votre place car vous partez avec de nombreux handicaps par rapport à l’investisseur moyen Montréalais.

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