Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 21/03/2012 16h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   82 

Bonjour,

Je me pose quelques questions quand je pense au trés long terme (disons >20 ans) dans l’immobilier locatif.

Le constat est assez simple, cela fait 10-15 ans que le gouvernement met tout en oeuvre pour augmenter le nombre de logements, et même si cela ralenti un peu actuellement, les projets de constructions poussent comme des champignons (dans des villes moyenne à grande en tout cas). Je ne connais principalement que Montpellier, mais le cas doit être similaire ailleurs. Je me dis que si les promoteurs continuent à ce rythme, ils vont complètement noyer le marché de l’immobilier d’ici 15 ans (avec des immeubles laids accessoirement…)

C’est une impression, je n’en suis pas sûr, peut-être que la croissance démographique que je décriais tant absorbera ce marché du neuf comme si de rien n’était, mais dans le cas inverse…nous qui sommes investisseurs immobiliers risquerions nous de souffrir?

Y a t’il des pays développés où le locatif est un investissement ridicule tant il existe de biens sur le marché?

Autre exemple d’éléments d’inquiétudes, certaines villes-universités ont eu le label d’excellence, n’est ce pas la fin (ou le déclin) des villes qui ont des grandes universités, mais pas le label? D’autres exemples sont certainement possibles sur d’autres secteurs.

Merci de me faire partager votre vision des choses.

Mots-clés : immobilier, investissement, locatif, long terme

Hors ligne

 

#2 21/03/2012 16h51 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

Les nouvelles constructions se doivent d’être aux normes BBC , la construction suivant ces normes à un coût qui se répercutent sur les prix de location afin que l’investissement puisse être un minimum rentable.

Ces constructions neuves ne le resteront pas toujours et j’aurais même tendance à dire qu’elles ne le resteront pas longtemps car les murs en BA13 ont une durée de vie limité à mon sens……

Les gens auront toujours besoin de se loger que ce soit dans du neuf ou de l’ancien en sachant que le neuf se retrouvent plus facilement en périphérie de ville alors que l’ancien ( avec ses inconvénients , isolation etc …) est plus centrale dans une ville.

Qu’en est t’il des logements neufs sur Montpellier que vous citez si ils se trouvent loin des universités pour les étudiants ?

Prenez le nombre de Français aujourd’hui 60 millions , le nombre d’enfants qui auront besoin dans 15 ans d’un studio puis d’un T1 avant d’acheter plus grand pour fonder une famille.

Prenez le nombre de divorcés qui ont besoin d’un T1.

L’immobilier est toutefois un marché fluctuant , il suffit qu’une entreprise ou une université ferme  , q’une ligne de métro soit crée pour que le marché se déplace au sein d’une ville alors qu’un investisseur mise et investie sur 15 ans , un retournement local n’est pas à exclure.
Si ce retournement se fait alors votre bien perd de sa valeur et devient moins attractif en terme de location par  contre vous pouvez continuer à le louer à des populations aidées socialement , ce ne sont pas les mêmes locataires bien sûr.

Il vaut mieux investir dans une ville avec un marché stabilisé et avoir une bonne vision du futur que d’investir dans une ville avec un marché tendu ou les prix  d’achat sont élevés mais avec un fort risque comme vous l’évoquez de constructions neuves qui à terme peuvent saturer le marché local.

En ce sens l’immobilier défiscalisant n’est pas une bonne chose pour l’immobilier local car il déstabilise l’offre et la demande créant des tensions et des flottements d’offres.
Ce marché défiscalisant à aussi un deuxième effet après 9 ans quand le gain fiscal est atteint , une forte revente plombe les valeurs des biens.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#3 21/03/2012 17h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   224 

Personnellement, j’applique le bon théorème des 3 règles :
- localisation
- localisation
- localisation

En achetant du centre ville, on se protège car nombreux sont ceux qui veulent habiter au centre ville pour éviter la voiture ou les transports. Et ça se paye.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#4 21/03/2012 17h58 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   69 

Si vous évoquez Montpellier, je peux comprendre votre question car c’est l’une des villes de France qui s’est le plus métamorphosée depuis 35 ans.
Mon credo : la qualité du bien que vous achetez, et l’importance de l’entretien

La démographie peut aussi faire réfléchir à l’anticipation :

les gagnants sont ceux qui ont massivement investi dans l’immobilier pendant les années 70 et 80, l’emprunt était bouffé par l’inflation et toute la génération du baby-boom d’après-guerre allait arriver simultanément sur le marché immobilier !

Je crois me souvenir de la success-story du "petit prince (ou poucet) de l’immobilier" à l’époque, mais je crois que l’histoire a mal fini  sad


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne

 

#5 21/03/2012 19h46 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

job a écrit :

Mon credo : la qualité du bien que vous achetez, et l’importance de l’entretien

Ce credo peux évoluer dans le temps , la qualité peux baisser , l’entretien peux êtyre mis de coté par manque de paiement des charges.
En bref le bien peux se dégrader ……et c’est souvent le cas.

Votre crédo est un parmi d’autre , il est coutume de d’évoquer l’emplacement 3 fois c ’est un peu excessif mais c’est toutefois primordial car cela influe aussi sur la qualité et l’entretien.

Acheter un super bien dans un quartier pourri ou à proximité ne vous mènera pas à grand chose.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#6 22/03/2012 18h54 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   82 

Mis à part l’emplacement…j’ai l’impression que personne ne m’oppose théories et tendances. J’avais pourtant espoir d’avoir tord sad

GBL vient à notre rescousse ! Tu as toujours des graphiques INSEE sous le coude ^^

Dernière modification par BorderLine (22/03/2012 18h55)

Hors ligne

 

#7 22/03/2012 19h23 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   57 

Pour une perspective historique, il y a Jacques Friggit en France.

Pour ce qui est du futur, il y a Madame Irma.

Plus sérieusement, c’est impossible d’anticiper les paramètres majeurs à un horizon de 20 ans. Inflation ? Démographie ? Législation ?

La seule chose que je sais, c’est que l’immobilier français est très cher, et qu’en tant qu’investisseur value, je n’y touche pas.

Hors ligne

 

#8 22/03/2012 19h43 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   82 

Pour moi, deux risques sont majeurs.

1) La diminution de la demande entretenue par les promoteurs (la même chose que la pêche….les mecs ils ont tellement ratissé les fonds marins, qu’il n’y a plus rien maintenant, et doivent changer de profession…).

2) Une fiscalité et un contrôle étatique de plus en poussé sur les PV, les diagnostiques qui deviendront obligations (par exemple les DPE…), des loyers contrôlés, une CSG en hausse….

Effectivement, madame Irma c’est madame Irma. Mais TOUS les investisseurs envisagent les hypothèses futures. C’est simplement de la prudence et de l’anticipation.

Hors ligne

 

#9 22/03/2012 20h55 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   57 

BorderLine a écrit :

Effectivement, madame Irma c’est madame Irma. Mais TOUS les investisseurs envisagent les hypothèses futures. C’est simplement de la prudence et de l’anticipation.

Disons qu’il est beaucoup plus facile d’analyser les faits tangibles concernant le présent que de spéculer sur le futur. Et en commençant par le facile, mon analyse me dit c’est trop cher, sujet clos.

ZX-6R a écrit :

Personnellement, j’applique le bon théorème des 3 règles :
- localisation
- localisation
- localisation

Trois règles pour moi aussi :
- valeur
- prix
- diversification

La valeur, c’est ce que j’obtiens.
Le prix, c’est ce que je paye. Doit être inférieur à la valeur = marge de sécurité.
La diversification, c’est pour éviter de trop réfléchir aux hypothèses futures. ^^

Hors ligne

 

#10 22/03/2012 21h58 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   25 

L’emplacement, évidemment, mais ce n’est pas si simple que cela.

Ok, Paris devrait rester Paris - et on louera toujours un bien à Paris.

Mais il est d’autres endroits sur lesquels on aurait pas parié cher - et qui se sont révélé très rentables. Savez vous quelle est la ville la plus chère en Lorraine ?
Réponse : Thionville - à cause de la proximité de la lessiveuse luxembourgeoise et des frontaliers.
Qui aurait pu prévoir cela il y a 20 ans - et quoi prévoir pour les prix locaux  dans 20 ans ?

D’un autre côté, il existe de petites villes au passé industriel où l’acheteur fixe son prix - du fait des nombreux logements vides. Exemple : Dieuze - Sarrebourg - Morhange - ville de 5000 / 10000 habitants où des régiments sont partis récemment.

Bref, ce n’est pas si simple que cela que de prévoir les endroits "porteurs" d’ici vingt ans.

Dernière modification par MichelPlatini (22/03/2012 23h11)


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

Hors ligne

 

#11 22/03/2012 23h25 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   26 

Pourquoi pas se tourner vers les murs de maisons de retraite !?
Pour le coup, il y a un bonne visibilité sur le long terme et il n’y a pas de problèmes de vacances, d’entretien ou de gestion …

Certains opérateurs de maisons de retraite souhaitent progressivement externaliser leur parc immobilier pour dégager du cash et se concentrer sur la croissance de leur propre activité (comme Accor dans l’hôtellerie).
Par contre, je ne sais pas sous quelle forme les murs sont cédés. Ils sont probablement vendus à des fonds d’investissement immobilier …
Est-ce que vous connaîtriez de tels fonds spécialisés ?

Il y aura bien des risques réglementaires sur l’évolution des remboursement de la sécurité sociale mais si on investi uniquement sur les murs, on échappe à ce risque !

C’est d’ailleurs le cas en ce moment : les maisons de retraite sous-performent le marché depuis le début de l’année à cause des incertitudes politiques post élections.
La situation est largement exagérée à mon sens et ce qui nous donne un très bon point d’entré pour le long terme !

Hors ligne

 

#12 23/03/2012 01h07 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   224 

Sinclair a écrit :

Trois règles pour moi aussi :
- valeur
- prix
- diversification

La valeur, c’est ce que j’obtiens.
Le prix, c’est ce que je paye. Doit être inférieur à la valeur = marge de sécurité.
La diversification, c’est pour éviter de trop réfléchir aux hypothèses futures. ^^

Je vous en conseille une quatrième : la localisation!

Et une cinquième : que votre quatrième règle devienne la première!

Vous pouvez acheter un bien qui vaut 100k€ à 80k€, si le marché est inexistant, la valeur va baisser inexorablement.

Achetez en centre ville d’une métropole une peu dynamique, vous devriez échapper à la baisse (typiquement Paris centre)


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#13 23/03/2012 01h38 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Modérateur
Réputation :   1078 

oliv21 , les "murs de maison de retraite", c’est ce qu’on appelle en général "EHPAD", voir diverses opinions sur Investissement locatif : EHPAD vs LMNP ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#14 22/05/2012 16h05 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   

BorderLine a écrit :

Bonjour,

Je me pose quelques questions quand je pense au trés long terme (disons >20 ans) dans l’immobilier locatif….

….Autre exemple d’éléments d’inquiétudes, certaines villes-universités ont eu le label d’excellence, n’est ce pas la fin (ou le déclin) des villes qui ont des grandes universités, mais pas le label? D’autres exemples sont certainement possibles sur d’autres secteurs.

Merci de me faire partager votre vision des choses.

Bonjour,

Outre l’emplacement il faut plutôt penser au potentiel locatif…il existe malheureusement des cas avec une bonne localisation (ex: centre ville) mais dans une ville sinistrée…plus de loyers !

Quand on utilise l’emprunt pour réaliser une opération immobilière, j’ai un schéma en 3 parties:
1) partie fiscale = réduction d’impôts (SCELLIER, CENSI BOUVARD…)
2) partie locataire = vos loyers
3) mon effort d’épargne = vous

On essaie de maximiser les points 1 et 2 et minimiser le point 3. Dans la situation actuelle le point 1 est fortement en danger avec l’état de nos finances (dette de la France 1700 milliards €) et va de plus en plus diminuer.

Comme vous le dites c’est un investissement long terme qui est pour moi toujours d’actualité (lutte contre l’inflation et préparation d’une retraite de plus en plus incertaine).

C’est d’autant plus d’actualité à Montpellier, nouveau champion de France…Peut être un boom sur l’immobilier locatif dans un avenir proche…;-)

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Hors ligne

 

#15 22/05/2012 16h11 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   224 

Permettez moi de vous dire que si vous placez les économies d’impôts au centre de votre stratégie d’investissement locatif, vous allez certainement enrichir votre conseiller en gestion de patrimoine, mais vous avez vous même peu de chances de vous enrichir.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#16 22/05/2012 16h43 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Parfaitement, la partie fiscale fait partie intégrante d’une bonne stratégie patrimoniale.

L’investissement locatif en direct (sans la partie fiscal) est à mon sens encore plus risqué puisque vous supporter avec le locataire (loyers) l’ensemble des risques de l’opération…

La rénovation puis location est un autre schéma…

Au plaisir d’en discuter plus avant
Cdlt,
LFV

Hors ligne

 

#17 22/05/2012 16h45 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

LVF a écrit :

Quand on utilise l’emprunt pour réaliser une opération immobilière, j’ai un schéma en 3 parties:
1) partie fiscale = réduction d’impôts (SCELLIER, CENSI BOUVARD…)
2) partie locataire = vos loyers
3) mon effort d’épargne = vous

On essaie de maximiser les points 1 et 2 et minimiser le point 3. Dans la situation actuelle le point 1 est fortement en danger avec l’état de nos finances (dette de la France 1700 milliards €) et va de plus en plus diminuer.

La maximisation des parties 1 et 2 est en partie incompatible car le propre des investissements défiscalisant est de permettre la mise sur le marché de bien neuf à des prix modérés et plafonnés ( scellier ) en fonction des zones d’implantations.

Le fait que le point 1 sur la défiscalisation diminue n’est pas rétroactif je l’espère et le souhaite car sinon c’est un manque complet de confiance dans la politique immobilière de l’état pour favoriser le logement et les investisseurs seraient amenés à modifier leur approche sur la défiscalisation.
Les scelliers en cours ne changeront pas durant 7 à 8 ans au vue des engagements de l’état lors du lancement de ceux ci même si la gouvernance de la France à changer.

Concernant le point 3 pour l’effort d’épargne , je n’ai pas totalement confiance dans les banques à partir de cette méfiance où placer son argent pour être sur de pouvoir le récupérer rapidement sans risque d’en perdre une partie.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#18 22/05/2012 16h55 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   224 

LFV a écrit :

L’investissement locatif en direct (sans la partie fiscal) est à mon sens encore plus risqué puisque vous supporter avec le locataire (loyers) l’ensemble des risques de l’opération…

Quand vous investissez, vous supportez seul tous les risques, que ce soit du locatif dans l’ancien, de la défiscalisation etc etc etc… Le locataire, le CGP, le banquier… ils ne risquent rien eux.

Les programmes defiscalisants sont vendus trop chers, et sont souvent mal situés. Un CGP vous pose toujours comme première question : quelle est votre capacité d’epargne mensuelle? La bonne blague! j’investis pour gagner de l’argent, pas pour en dépenser plus!
J’ai déjà évoqué sur ce forum un guignol qui voulait me vendre un studio à La Réunion 145k€, alors que ça en valait la moitié…

Chaque intermédiaire grignote votre part du gâteau. Ce que vous payez en moins en impôts, vous le payez en plus à un intermédiaire. Je n’ai aucun exemple contraire à cette idée. (allez, certains Scellier au tout début valaient le coup, je vous l’accorde)


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#19 22/05/2012 17h42 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   118 

Moi j’en ai bien un exemple contraire à cette idée , c’est-à-dire où la réduction fiscale Scellier finit dans notre poche plutôt que dans celle de l’intermédiaire : acheter soi-même son terrain, puis faire construire une maison dessus…et la louer ensuite.

J’ avais dèjà parlé d’une telle approche dans ma présentation donc je ne remets pas tous les détails ici.

Bon ça demande quelques efforts supplémentaires que de signer en bas de la feuille d’un promoteur/cgp quelconque après qu’il nous aurait demandé notre capacité d’épargne, mais à la pratique je constate jusqu’alors que l’effort suppl. est largement récompensé !  :-)

Dernière modification par julien (22/05/2012 17h47)

Hors ligne

 

#20 22/05/2012 19h54 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

ZX-6R a écrit :

LFV a écrit :

L’investissement locatif en direct (sans la partie fiscal) est à mon sens encore plus risqué puisque vous supporter avec le locataire (loyers) l’ensemble des risques de l’opération…

Quand vous investissez, vous supportez seul tous les risques, que ce soit du locatif dans l’ancien, de la défiscalisation etc etc etc… Le locataire, le CGP, le banquier… ils ne risquent rien eux.

Les programmes defiscalisants sont vendus trop chers, et sont souvent mal situés. Un CGP vous pose toujours comme première question : quelle est votre capacité d’epargne mensuelle? La bonne blague! j’investis pour gagner de l’argent, pas pour en dépenser plus!
J’ai déjà évoqué sur ce forum un guignol qui voulait me vendre un studio à La Réunion 145k€, alors que ça en valait la moitié…

Chaque intermédiaire grignote votre part du gâteau. Ce que vous payez en moins en impôts, vous le payez en plus à un intermédiaire. Je n’ai aucun exemple contraire à cette idée. (allez, certains Scellier au tout début valaient le coup, je vous l’accorde)

Totalement d’accord avec les arguments avancés.
Investir comporte un part de risque.

La défiscalisation est à utiliser avec modération  par contre effectivement les premiers scellier sont intéressants mais ils sont toujours sur facturées afin d’appâter le chaland par la carotte fiscale qui sera payé par l’ensemble des Français mais qui bénéficiera aux promoteurs.
On se demande bien pourquoi une mesure si avantageuse à ses débuts à été mise en œuvre pour le grand bonheur des constructeurs notamment Bouygues ( grand am ide Sarkozy … )

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#21 23/05/2012 09h18 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

D’accord avec vous; l’outil défiscalisation + emprunt est à utiliser avec prudence pour les ménages faiblement imposés. Mais par contre, pour les TMI > 41%, l’aspect fiscal prend tout son sens et doit être intégré dans une approche globale du patrimoine.

Trop de vendeurs de défiscalisation ne prennent pas du tout en compte cela et propose des programmes SCELLIER à des ménages faiblement fiscalisé ce qui est un non sens…A nous d’être vigilant et trouver des offres adaptées à notre situation…

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Hors ligne

 

#22 23/05/2012 10h12 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   224 

Bonjour,

Je ne suis toujours pas d’accord avec vous. Ce dont parle Julien ci dessus est très très très spécifique. Il a flairé la bonne affaire et en a profité. Il défiscalise "tout seul".

Pour ce qui est des programmes vendus par des intermédiaires, peu importe l’acheteur et son TMI. Vous surpayez toujours le bien d’un montant au moins égal à votre gain d’impôt.

Ce que vous gagnez d’un coté, vous le perdez de l’autre.

Prenez une zone X où vous achetez votre bien.
Choisissez des biens anciens équivalents à celui que vous souhaitez acheter en défiscalisation et faites une moyenne de leur prix. Puis comparez cette moyenne réévaluée sur 9 ans avec la valeur de votre logement dans 9 ans. La plupart du temps, la valeur de votre logement est inférieure au prix que vous l’avez payé + effort mensuel - crédit d’impôt.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#23 23/05/2012 10h43 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

LFV a écrit :

Bonjour,

D’accord avec vous; l’outil défiscalisation + emprunt est à utiliser avec prudence pour les ménages faiblement imposés. Mais par contre, pour les TMI > 41%, l’aspect fiscal prend tout son sens et doit être intégré dans une approche globale du patrimoine.

Trop de vendeurs de défiscalisation ne prennent pas du tout en compte cela et propose des programmes SCELLIER à des ménages faiblement fiscalisé ce qui est un non sens…A nous d’être vigilant et trouver des offres adaptées à notre situation…

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Le bien que vous allez surpayer en défiscalisation et parce qu’il sera neuf vaudra combien dans 9 ans ?????
Combien vaudront les scelliers mis sur le marché entre 2009 et 2012 quand tous ces biens ne seront plus neufs dans des résidences qui se dégraderont car construites à la va vite.
Comment réagira le marché immobilier avec un afflux de bien à la vente ????

La règle c’est l’ancien avec travaux , vous faites faire les travaux qui vous permettent de réduire vos revenus locatifs et même de faire du déficit foncier  à hauteur de 10700 € par an.

Vous gérez votre propre défiscalisation et vous valorisez votre patrimoine à la différence d’une défiscalisation qui augmente artificiellement le prix de votre bien pour remplir les poches du promoteur au détriment des impôts que vous auriez pu payer.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#24 23/05/2012 12h25 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je suis d’accord sur le fait de ne pas surpayer…encore faut-il connaître objectivement les prix de marché…Surpayez…y-a-t-il des statistiques prouvant cette tendance du neuf ?
Prix de marchés, les bases notaires ou "valeurs vénales" sont plutôt fiables pour moi…le reste ce sont des convictions personnelles. Avez vous d’autres chiffres plus objectifs ?

Beaucoup de schémas immobilier existent
1) rénovation ancien
2) achat terrain + construction neuve BBC
3) achat neuf BBC

Je suis moins affirmatif (vous préconisez point 1) car le foncier est en général plus cher (bonne localisation au centre ville par exemple) et quelle entreprise de rénovation choisir (vous) ?

Il n’y a pas un schéma universelle valable pour tout le monde.

Ce que je dis simplement c’est que le choix 3 peut être pertinent pour des hauts TMI…demandez aux personnes payant plus 10k€ / an…

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Hors ligne

 

#25 23/05/2012 12h31 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   104 

Pour ajouter ma pierre sur la partie défiscalisation, il existe aussi d’autres dispositifs que ceux basés sur du neuf.
Pour ma part, je pratique le Borloo dans l’ancien en intermédiaire. Il permet une réduction de 30% des loyers déclarés, en contre-partie d’une limitation du prix au m2 du loyer, fixée par les délégations locales de l’ANAH.
Dans une ville où nous possédons un appartement, nous avons la chance que les plafonds fixés par l’ANAH collent au prix du marché !

Par rapport à la question de base du topic, certains endroits en Espagne sont des zones sinistrées depuis la crise de 2008.
Par exemple, la ville de Valdeluz, qui devait accueillir 30000 habitants mais n’en compte que 1200 !
Un article sur cet ville peut être lu ici.
Un autre cas, la ville de Sesena, avec un article à voir ici


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech