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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 16/02/2015 13h13 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

Membre
Réputation :   56 

Bonjour,

Je souhaiterais investir dans l’immobilier (résidence principale et/ou investissement locatif, en fonction des opportunités qui se présenteront) si possible en ayant recours à l’emprunt (en particulier s’il s’agit d’un investissement locatif).

Seulement voilà, je crois que je n’ai pas le "profil" pour obtenir un financement car je n’ai pas de revenus pouvant être considérés comme pérennes.

Concrètement, je travaille "de temps en temps" en tant que consultant freelance mais ces revenus sont trop irréguliers pour être retenus par les banques (de plus, ayant travaillé via plusieurs structures dans plusieurs pays, je ne suis pas en mesure de présenter 3 bilans de société montrant un CA stable).
J’ai également des revenus locatifs, mais à l’étranger hors zone euro, là encore, je doute qu’une banque prenne ces revenus en compte.

Donc que faire ?
Au mieux, dans le cas d’un investissement locatif, je me disais que je pourrais emprunter sur la base d’une quote part du loyer attendu.
Exemple : si je souhaite financer l’acquisition d’un appartement pouvant se louer 400€/mois, la banque peut-elle considérer que je peux rembourser 280€/mois (70% du loyer) et donc emprunter +/- 50k€ sur 20 ans ?

Merci pour vos conseils.

Mots-clés : emprunt, revenus

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#2 16/02/2015 13h35 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

Modérateur
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’’Donc que faire ?’’ : chercher une autre idée que "faire un emprunt sans revenus pérenne et sans collatéral conséquent", ou alors changer un paramètre de votre situation (trouver une source de revenus pérenne, …).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 16/02/2015 13h45 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

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Avez vous de l’épargne ?
Il y aurait alors peut-être la possibilité d’emprunter avec un crédit in-fine ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 16/02/2015 14h10 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

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GoodbyLenine a écrit :

’’Donc que faire ?’’ : chercher une autre idée que "faire un emprunt sans revenus pérenne et sans collatéral conséquent", ou alors changer un paramètre de votre situation (trouver une source de revenus pérenne, …)

Ce n’est pas faux mais ça ne m’avance pas beaucoup. C’est comme si à celui qui vous demande "comment obtenir 1 million de dollars" vous répondiez "tout d’abord, trouvez 1 million de dollars" wink

Si je trouve LA résidence principale de mes rêves et que je ne parviens pas à obtenir de financement, je suis prêt à acheter cash (en revendant un de mes biens à l’étranger et/ou tout ou partie de mon portefeuille).
Mais pour un investissement locatif cela ne me semble pas très judicieux, sauf à faire un gros pari sur l’immobilier espagnol - ce que d’autres ont déjà fait, mais on n’est pas à la même échelle !
Après Bill Gates, Georges Soros et John Paulson misent sur l'immobilier espagnol

DDtee a écrit :

Avez vous de l’épargne ?
Il y aurait alors peut-être la possibilité d’emprunter avec un crédit in-fine ?

Ah je n’y avais pas pensé. Oui j’ai de l’épargne en France qui peut facilement être transférée dans mon pays de résidence. Je ne sais pas si cette pratique du in fine existe ici, mais c’est une piste à explorer. Merci.

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#5 16/02/2015 16h21 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

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Vous êtes vous renseigné sur la possibilité d’obtenir un crédit lombard, sur nantissement de vos différents actifs ?

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#6 16/02/2015 16h45 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

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Si vous avez des contrats d’assurance-vie, vous avez aussi la possibilité de demander des avances. Cependant, la durée de prêt est généralement de 3 ans (renouvelable une ou deux fois suivant les compagnies) et le taux est variable puisque basé sur le TME (emprunts d’Etat) à 10 ans + rémunération de l’assureur (en général 1 à 1,5%). Donc ce n’est pas forcément approprié comme source unique d’un financement immobilier à long terme mais peut venir en complément.

Bon courage pour votre projet !

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#7 16/02/2015 18h50 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

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xa a écrit :

Vous êtes vous renseigné sur la possibilité d’obtenir un crédit lombard, sur nantissement de vos différents actifs ?

Oui, mais n’est-ce pas le même montage qu’un crédit in fine ?

zebulon77 a écrit :

Si vous avez des contrats d’assurance-vie, vous avez aussi la possibilité de demander des avances. Cependant, la durée de prêt est généralement de 3 ans

Bien vu. Voilà 2 ou 3 pistes intéressantes à étudier. Merci

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#8 16/02/2015 21h47 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

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"Oui, mais n’est-ce pas le même montage qu’un crédit in fine ?"

Pas tout à fait. Un in fine, c’est un crédit sans amortissement, avec remboursement au terme du capital. Traditionnellement, il est adossé à contrat financier (AV ou contrat de capitalisation), mais pas à des revenus potentiels d’un patrimoine immobilier préexistant.

Un lombard est un crédit adossé à des actifs ou des droits qui servent de garantie. Le crédit peut être amortissable ou in fine. Le fonctionnement du crédit n’est pas limité, la notion de lombard repose sur le fait qu’on monétise, via ce prêt, un capital qu’on ne veut pas liquider (ex : titres nominatifs, droits usufruitiers ou non sur un patrimoine, rentes viagères, contrats d’assurance-vie, etc, etc).

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#9 14/01/2016 13h51 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

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Bonjour à tous,

Je rouvre cette file car je viens de faire une proposition sur un bien pour de la LMNP et je prépare le rdv avec mon banquier. Je cherche un financement de 30k€.

Les + de mon dossier :
- 90k€ d’épargne environ, constituée en 5 ans
- Jamais de découvert ni incident de paiement. Client "Haute fidélité".
- Montage avec un CF mensuel de +50€ à +100€

Les - de mon dossier :
- Plus de CDI depuis 6 mois, mais à mon compte avec un CA 60k€ pour le moment.
- Crédit en cours (mensualité de 1.3k€) pour ma RP

Mis à part le montage d’un crédit In Fine savez-vous si les banquiers peuvent accorder ce type de "petit" crédit, uniquement sur la base du capital détenu?

Merci.

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#10 14/01/2016 14h13 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

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Tazz, ce que la banque peut vous proposer est de nantir une partie de vos fonds en garantie, par exemple sur une assurance vie.
En schématique, vous mettez 40k sur l’AV, vous nantissez celle-ci en garantie pour la banque.
Par contre je sais pas si le conseiller lambda connait ce montage.

Sinon, le fait que vous n’ayez pas de relevé d’impôt peut poser problème pour votre activité indépendante (enfin pour prouver les revenus à la banque)

Pour la fidélité, c’est un peu comme les promesses, ça engage surtout ceux qui y croient.

Dernière modification par gunday (14/01/2016 14h14)

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#11 14/01/2016 14h57 → Comment emprunter sans revenu pour un investissement locatif ? (emprunt, revenus)

Modérateur
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Autres + :
    - Vous êtes assuré d’un revenu régulier (par pole emploi) pendant 2 ans.
    - Votre profil ne vous destine pas à devenir chômeur de longue durée (école d’ingénieur, jeune, ancien cadre dans une grande entreprise, donc susceptible au besoin de le redevenir)
    - Votre épouse a un revenu régulier (si j’ai bien compris)
    - La SASU a une trésorerie confortable (la banque peut le constater si le compte est chez elle, ou sinon sur la base des extraits du compte bancaire de la SASU).
    - La somme demandée comme crédit est faible (ça ne change pas significativement le risque de la banque, si elle porte déjà votre crédit RP). C’est peut-être aussi un point négatif (montant "trop" faible pour que ce soit un dossier intéressant pour la banque…).
    - Vous pouvez offrir des garanties (nantir de l’épargne existante, vous engager à alimenter un produit d’épargne avec les CF de l’investissement), même s’il vous faut veiller à ne pas trop donner à ce niveau (vous en aurez besoin demain)
    - Vous avez une stratégie d’investissement à long terme (présentez-la au banquier… même si pour le moment vous cherchez juste 30k), qui pourrait vous amener à solliciter d’autres financements auprès de la banque, et d’utiliser d’autres produits de la banque (vous êtes un client à potentiel). (N’hésitez pas à éventuellement travailler avec plusieurs banques, ne serait-ce que pour répartir les emprunts, et multiplier les interlocuteurs, et à demander à rencontrer le directeur de l’agence si votre interlocuteur coince)…


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