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#26 23/05/2012 13h54 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Réputation :   314 

LFV a écrit :

Bonjour,
Je suis d’accord sur le fait de ne pas surpayer…encore faut-il connaître objectivement les prix de marché…Surpayez…y-a-t-il des statistiques prouvant cette tendance du neuf ?
Prix de marchés, les bases notaires ou "valeurs vénales" sont plutôt fiables pour moi…le reste ce sont des convictions personnelles. Avez vous d’autres chiffres plus objectifs ?

Beaucoup de schémas immobilier existent
1) rénovation ancien
2) achat terrain + construction neuve BBC
3) achat neuf BBC

Je suis moins affirmatif (vous préconisez point 1) car le foncier est en général plus cher (bonne localisation au centre ville par exemple) et quelle entreprise de rénovation choisir (vous) ?

Il n’y a pas un schéma universelle valable pour tout le monde.

Ce que je dis simplement c’est que le choix 3 peut être pertinent pour des hauts TMI…demandez aux personnes payant plus 10k€ / an…

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Pas besoin de connaitre les prix du marché , il suffit de comparer à surface égale les prix du neuf et de l’ancien avec une simple recherche sur seloger.

Un bien de 40 M2 à 40.000 dans l’ancien soit 1.000 euros le m2 ou la même surface à 90.000 € dans le neuf  , je pense que vous êtes en mesure de faire le calcul et d’en déterminer la différence… soit un prix au m2 de 2250 €uros.
Ces prix correspondent au Gard sur le secteur de Nimes dans des quartiers similaires.
La différence même si elle nécessite des travaux sera déductible des revenus locatifs en tant que travaux dans le cadre d’un régime réel d’imposition.
Tous les régimes de défiscalisations nécessitent de louer sur une période de 9 ans en nu en tant que résidence principale.
Dans le cadre d’un achat dans l’ancien , vous pouvez loué en meublé ou en nue , outre l’avantage de faire des travaux il y a aussi l’avantage d’amortir le bien dans le cadre d’une location meublé ce qui en réduit d’autant le montant imposable.
Cette possibilité n’est pas permise en défiscalisation et elle est même  impossible à l’issue des 9 ans réglementaire de location ce qui induit un bien payé plus cher dont la défiscalisation n’a été que le pendant d’une surcote à l’achat associé avec une impossibilité de louer en meublé pour amortir le bien à l’issue des 9 ans.

Que les hauts revenus se plaisent dans une défiscalisation simple et sans soucis pourquoi pas mais avec les sommes investis dans un 3 pièces à plus de 200.000 € pour "gagner" 25% étalé sur 9 d’une somme de 200.000 € soit 5500 par an d’impôt n’indique pas qu’il est tout compris  bien au contraire.

Je ne m’étendrais pas sur mon cas personnel mais j’ai suffisamment de bien pour savoir où se trouve la rentabilité sans passer par des défiscalisations onéreuses.
Sachez toutefois que je parle en connaissance de cause car je dispose d’un investissement en scellier pris localement mais dont la rentabilité me désespère.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#27 23/05/2012 14h09 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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LFV a écrit :

Bonjour,

…demandez aux personnes payant plus 10k€ / an…

J’en fait partie, et je vous assure que j’ai bien réfléchi à la meilleure solution pour défiscaliser. J’ai même signé un scellier à Bordeaux. Heureusement, je me suis rétracté. Deux ans plus tard j’ai une petite dizaine de studios en plein Paris, et un patrimoine considérable vu, ce que j’avais avant. Si j’avais fait mon scellier, j’aurai payé un bien plus cher que ce qu’il vaudra dans neuf ans.

Certes je n’ai pas réduit mes impôts. Mais j’ai augmenté mon patrimoine et mes revenus. C’est bien la vrai priorité pour devenir rentier.


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#28 23/05/2012 18h16 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Bonsoir,

Si je comprend bien ce dispositif BORLOO permet des déductions sur vos loyers (30%) mais pas une réduction d’IR.

C’est une méthode permettant d’alléger vos revenus fonciers sans réduire vos impôts.

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#29 23/05/2012 18h24 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

LFV a écrit :

Bonjour,
Je suis d’accord sur le fait de ne pas surpayer…encore faut-il connaître objectivement les prix de marché…Surpayez…y-a-t-il des statistiques prouvant cette tendance du neuf ?
Prix de marchés, les bases notaires ou "valeurs vénales" sont plutôt fiables pour moi…le reste ce sont des convictions personnelles. Avez vous d’autres chiffres plus objectifs ?

Beaucoup de schémas immobilier existent
1) rénovation ancien
2) achat terrain + construction neuve BBC
3) achat neuf BBC

Je suis moins affirmatif (vous préconisez point 1) car le foncier est en général plus cher (bonne localisation au centre ville par exemple) et quelle entreprise de rénovation choisir (vous) ?

Il n’y a pas un schéma universelle valable pour tout le monde.

Ce que je dis simplement c’est que le choix 3 peut être pertinent pour des hauts TMI…demandez aux personnes payant plus 10k€ / an…

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

Pas besoin de connaitre les prix du marché , il suffit de comparer à surface égale les prix du neuf et de l’ancien avec une simple recherche sur seloger.

Un bien de 40 M2 à 40.000 dans l’ancien soit 1.000 euros le m2 ou la même surface à 90.000 € dans le neuf  , je pense que vous êtes en mesure de faire le calcul et d’en déterminer la différence… soit un prix au m2 de 2250 €uros.
Ces prix correspondent au Gard sur le secteur de Nimes dans des quartiers similaires.
La différence même si elle nécessite des travaux sera déductible des revenus locatifs en tant que travaux dans le cadre d’un régime réel d’imposition.
Tous les régimes de défiscalisations nécessitent de louer sur une période de 9 ans en nu en tant que résidence principale.
Dans le cadre d’un achat dans l’ancien , vous pouvez loué en meublé ou en nue , outre l’avantage de faire des travaux il y a aussi l’avantage d’amortir le bien dans le cadre d’une location meublé ce qui en réduit d’autant le montant imposable.
Cette possibilité n’est pas permise en défiscalisation et elle est même  impossible à l’issue des 9 ans réglementaire de location ce qui induit un bien payé plus cher dont la défiscalisation n’a été que le pendant d’une surcote à l’achat associé avec une impossibilité de louer en meublé pour amortir le bien à l’issue des 9 ans.

Que les hauts revenus se plaisent dans une défiscalisation simple et sans soucis pourquoi pas mais avec les sommes investis dans un 3 pièces à plus de 200.000 € pour "gagner" 25% étalé sur 9 d’une somme de 200.000 € soit 5500 par an d’impôt n’indique pas qu’il est tout compris  bien au contraire.

Je ne m’étendrais pas sur mon cas personnel mais j’ai suffisamment de bien pour savoir où se trouve la rentabilité sans passer par des défiscalisations onéreuses.
Sachez toutefois que je parle en connaissance de cause car je dispose d’un investissement en scellier pris localement mais dont la rentabilité me désespère.

Philippe

Pour ma part en investissant en SCELLIER sur les zones A/Abis et B1, j’en suis plutôt satisfait (adéquation entre rendement annoncé et réalisé) avec une carotte fiscale en plus.

Il est vrai que beaucoup de personnes qui ont cédé aux vendeurs SCELLIER lambda (je pense à aux zones B2 ou C) sont soit très déçus soit en procès maintenant…

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#30 23/05/2012 19h12 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Quand j’écris que la rentabilité me désespère c’est par rapport aux autres rentabilités des biens.

Je tourne entre 6 et 11 % de rentabilité sur mes biens , il n’y a que le scellier qui se traine à 3 %  mais c’est bien sans compter l’avantage fiscal que j’ai intégré dans un report de fiscalité sur 9 ans en l’intégrant dans un crédit sachant que le bien acheté se trouvait au dessus des prix que je pratique habituellement.
Pour ce bien en scellier il m’a couté 50 % de plus qu’un achat dans l’ancien pour une surface équivalente.

Je savais ce que je faisais avec ce scellier mais il n’a jamais été question d’en prendre d’autres car ce sont de faux investissements dont je sais que la sortie lors de la revente sera moins intéressante que sur de l’ancien.

LVF a écrit :

Pour ma part en investissant en SCELLIER sur les zones A/Abis et B1, j’en suis plutôt satisfait (adéquation entre rendement annoncé et réalisé) avec une carotte fiscale en plus.

J’ai cru comprendre que vous aviez plusieurs biens en scellier , tant mieux si cela correspond à vos attentes mais comme je l’ai écris plus haut attendez de terminer votre opération immobilière par une vente afin de calculer au plus juste la rentabilité et le gain de votre opération sachant que les périodes 2009 à 2012 ont vu  l’immobilier a des prix élevés.

Chacun monte sa stratégie d’investissement comme il le souhaite mais baser sa stratégie uniquement sur de la défiscalisation ne peux amener qu’à des déceptions.
Quand je vois un 2 ou 3 pièces vendus en défiscalisation au prix d’un immeuble comprenant 3 à 4 appartements à rafraichir , je peux vous assurer que je sais où se trouve la rentabilité optimum.

Philippe


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#31 23/05/2012 19h26 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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@Philippe30

A combien estimez-vous l’impact des mises aux normes énergétiques de l’ancien sur votre rentabilité actuelle?

Est-ce que la notation énergétique d’un bien rendre en compte dans vos critères d’achat ou ne faut il pas en tenir compte car vous estimez que cela n’a aucun impact à moyen ou long terme?

Je sors un peu du sujet mais je réfléchis à me lancer dans le locatif.

D’avance merci,

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#32 23/05/2012 19h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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je m’adresse à ceux qui ont des enfants qui seront étudiants à MT :
n’oubliez pas non plus que l’un des attraits d’investir dans l’immobilier est aussi de pouvoir les loger éventuellement quand ils seront jeunes adultes, à condition bien sûr qu’ils étudient dans la même ville… Nous avons généré comme cela des économies de loyer significatives !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#33 23/05/2012 20h00 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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carpediem a écrit :

@Philippe30
A combien estimez-vous l’impact des mises aux normes énergétiques de l’ancien sur votre rentabilité actuelle?

Est-ce que la notation énergétique d’un bien rendre en compte dans vos critères d’achat ou ne faut il pas en tenir compte car vous estimez que cela n’a aucun impact à moyen ou long terme?

Carpediem

Qu’entendez vous par mise aux normes énergétiques ?

Pour moi il faut du double vitrage impérativement et des radiateurs corrects pour le reste je ne sais pas en quoi consiste une mise aux normes énergétiques.

Je ne tiens pas compte de la notation énergétique car elle ne signifie strictement rien de la même façon que les diagnostiques n’ont aucun sens.
J’ai eu le cas d’amiante non trouvé , de canalisation en plomb non signalé , pour les défauts électriques c’est à peu près correct.
Pour la notation GES et classe énergétique c’est pris à partir des consommations et de la présence de double vitrage sans plus.

Philippe


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#34 23/05/2012 20h28 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Les normes énergétiques sont bien le cadet de nos soucis. Tant qu’il y a le double vitrage, les locataires sont satisfaits. Qui regarde la fiche énergétique?


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#35 23/05/2012 20h50 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

Pour ce bien en scellier il m’a couté 50 % de plus qu’un achat dans l’ancien pour une surface équivalente.

Je savais ce que je faisais avec ce scellier mais il n’a jamais été question d’en prendre d’autres car ce sont de faux investissements dont je sais que la sortie lors de la revente sera moins intéressante que sur de l’ancien.

Philippe, vous m’etonnez, je sais pour vous avoir lu que vous avez de trés bonnes connaissances en investissement immo physique, mais je n’arrive a comprendre pour quelle raison vous avez investit dans un petit scellier.
la defisc, vous le savez, se trouve "mangé" dans le prix d’achat, le neuf est à des prix délirants (deja que l’ancien c’est bullesque)… j’ai beau me creuser la tete, je ne comprends pas….

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#36 24/05/2012 05h46 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Les normes énergétiques sont bien le cadet de nos soucis. Tant qu’il y a le double vitrage, les locataires sont satisfaits. Qui regarde la fiche énergétique?

Personne ne regarde la fiche énergétique
Bien d’accord

Je ne la fournie même pas et aucun locataire ne me l’a réclamé.

Que signifie une fiche énergétique quand vous achetez un logement à rénover ou à rafraichir , il suffit de changer la fenêtre et de remplacer les grilles pain,s faisant office de radiateurs par des radiateurs à convection et la fiche énergétique ne signifie plus rien mais elle reste valable 10 ans.

Je préfère  même ne rien montrer car ensuite il faut se justifier pour des chiffres non cohérents avec la réalité.

Philippe


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#37 24/05/2012 05h53 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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pasdequoi a écrit :

Philippe, vous m’etonnez, je sais pour vous avoir lu que vous avez de trés bonnes connaissances en investissement immo physique, mais je n’arrive a comprendre pour quelle raison vous avez investit dans un petit scellier.
la defisc, vous le savez, se trouve "mangé" dans le prix d’achat, le neuf est à des prix délirants (deja que l’ancien c’est bullesque)… j’ai beau me creuser la tete, je ne comprends pas….

Je vais répondre à votre étonnement , tout simplement cela me permet de récupérer de la trésorerie que j’aurais du payer en impôt ( -2000 € par an ) pour investir.

Je suis bien conscient que cet argent part dans le remboursement l’emprunt mais sans parler d’effet psychologique de ne payer presque plus d’impôt , mon budget impôt est infime et je reporte ce coût sur un investissement qui me permet de lisser ma trésorerie sous forme d’emprunt.
A l’issue des 9 ans , je pensais louer en meublé pour amortir le bien mais j’ai appris récemment que les petits malins de Bercy ne permettent pas d’amortir un bien issu d’une défiscalisation donc je verrais ce que je fais dans 9 ans pour l’instant je profite des avantages de la défiscalisation et d’un déficit foncier faible mais qui annule toute imposition sur ce bien. 

Je ne sais pas si j’ai été assez explicite.

Philippe


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#38 24/05/2012 09h18 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

Quand j’écris que la rentabilité me désespère c’est par rapport aux autres rentabilités des biens.

Je tourne entre 6 et 11 % de rentabilité sur mes biens , il n’y a que le scellier qui se traine à 3 %  mais c’est bien sans compter l’avantage fiscal que j’ai intégré dans un report de fiscalité sur 9 ans en l’intégrant dans un crédit sachant que le bien acheté se trouvait au dessus des prix que je pratique habituellement.
Pour ce bien en scellier il m’a couté 50 % de plus qu’un achat dans l’ancien pour une surface équivalente.

Je savais ce que je faisais avec ce scellier mais il n’a jamais été question d’en prendre d’autres car ce sont de faux investissements dont je sais que la sortie lors de la revente sera moins intéressante que sur de l’ancien.

J’ai cru comprendre que vous aviez plusieurs biens en scellier , tant mieux si cela correspond à vos attentes mais comme je l’ai écris plus haut attendez de terminer votre opération immobilière par une vente afin de calculer au plus juste la rentabilité et le gain de votre opération sachant que les périodes 2009 à 2012 ont vu  l’immobilier a des prix élevés.

Chacun monte sa stratégie d’investissement comme il le souhaite mais baser sa stratégie uniquement sur de la défiscalisation ne peux amener qu’à des déceptions.
Quand je vois un 2 ou 3 pièces vendus en défiscalisation au prix d’un immeuble comprenant 3 à 4 appartements à rafraichir , je peux vous assurer que je sais où se trouve la rentabilité optimum.

Philippe

Il faut savoir que tous les programmes neufs BBC tourne entre 3% (pour le moins bons et les plus récents) à 5% (pour les meilleurs et les plus anciens)…rendement certes plus faibles que dans l’ancien ou même commerces/bureaux mais avec d’autres avantages comme les nouvelles normes de constructions / économies d’énergies…Avec les évolutions futures de mise aux normes de l’ancien on aura l’occasion d’en rediscuter…de l’impact sur les rendements

Je le répète la défiscalisation n’est qu’un paramètre parmi d’autres (financiers/patrimoniaux) mais il y a aussi la récupération du bien à terme (pour les enfants)…

Ente un T2 avec un fort potentiel locatif & valorisation future et un petit immeuble dans une zone sinistrée…Je préfère encore le T2.

La diversité des opinions ici favorise les échanges et chacun fera les choix d’investissements qui lui sont propres.

Bons investissements à toutes et à tous
LFV

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#39 24/05/2012 10h11 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

Je vais répondre à votre étonnement , tout simplement cela me permet de récupérer de la trésorerie que j’aurais du payer en impôt ( -2000 € par an ) pour investir.

Je suis bien conscient que cet argent part dans le remboursement l’emprunt mais sans parler d’effet psychologique de ne payer presque plus d’impôt , mon budget impôt est infime et je reporte ce coût sur un investissement qui me permet de lisser ma trésorerie sous forme d’emprunt.
A l’issue des 9 ans , je pensais louer en meublé pour amortir le bien mais j’ai appris récemment que les petits malins de Bercy ne permettent pas d’amortir un bien issu d’une défiscalisation donc je verrais ce que je fais dans 9 ans pour l’instant je profite des avantages de la défiscalisation et d’un déficit foncier faible mais qui annule toute imposition sur ce bien. 

Je ne sais pas si j’ai été assez explicite.

Philippe

si si, j’ai bien compris votre raisonnement, vous preferez que la somme prévue pour payer l’IR soit plutot utilisé pour rembourser une partie de vos mensualités d’emprunt, c’est bien ça?

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#40 24/05/2012 10h40 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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LVF a écrit :

Il faut savoir que tous les programmes neufs BBC tourne entre 3% (pour le moins bons et les plus récents) à 5% (pour les meilleurs et les plus anciens)…rendement certes plus faibles que dans l’ancien ou même commerces/bureaux mais avec d’autres avantages comme les nouvelles normes de constructions / économies d’énergies…Avec les évolutions futures de mise aux normes de l’ancien on aura l’occasion d’en rediscuter…de l’impact sur les rendements

L’impact sur les rendements des évolutions futures de normes , belles paroles mais pensez vous que les choses vont évoluer si vite qu’il faudra refaire l’ensemble du parc immobilier sur les 20 prochaines années.
Pour moi en 20 ans un bien est payé mais en plus de son auto financement , j’ai pu me constituer une trésorerie.
Un bon investissement est un investissement qui ne coûte pas mais rapporte en plus chaque une fois que votre crédit est payé.
Vous pensez que les nouvelles constructions en BBC avec des cloisons en BA13 construites en moins de 6 mois seront des modèles de solidité dans le temps ……
Pour pratiquer l’achat dans l’ancien avec rénovation et disposer d’un bien en BBC sous la loi scellier , je vois la différence de construction et vos supers rendements avec le BBC seront détruits par le coût d’entretien de l’immeuble sous 10 ans. 

LVF a écrit :

Je le répète la défiscalisation n’est qu’un paramètre parmi d’autres (financiers/patrimoniaux) mais il y a aussi la récupération du bien à terme (pour les enfants)…

Visiblement nous ne sommes pas du tout dans la même approche d’investissement immobilière.
Je n’investis pas pour défiscaliser en surpayant des biens pour transmettre un patrimoine déprécié car constitué d’une copropriété uniquement en défiscalisation qui va se dégrader car constituer majoritairement de locataires. 
Il y a longtemps que je sais que je n’achète pas un bien pour mes enfants , ni pour qu’ils y habitent ni pour leur donner.
J’achète des biens pour me constituer un patrimoine ,  ce patrimoine sera  amené à évoluer par des opérations de revente et de rachats d’autres biens plus importants , c’est uniquement dans cette deuxième phase d’achat que j’intégrerais mes enfants.

LVF a écrit :

Ente un T2 avec un fort potentiel locatif & valorisation future et un petit immeuble dans une zone sinistrée…Je préfère encore le T2.

C’est pour cela que je vous laisse acheter votre T2 sur 20 ans et qui vous coûte tous les mois pendant que j’achète différents biens dont des immeubles qui ne sont pas tous en zones sinistrées comme vous semblez le pensez et qui rapporte.
Allez quelques chiffres pour vous éclairer , un immeuble de 3 lots au prix de votre T2 me rapporte 1.400 € par mois , un autre immeuble de 5 lots pour lequel je poursuis la rénovation sera loué entre 1.800 et 2.000 €.
Il va sans dire que les montants des crédits sont inférieurs aux montants locatifs.

Autre point que vous oubliez dans votre approche défiscalisante est le coût des charges de copropriété , si vous souhaitez vous constituer un patrimoine sans être bloqué rapidement par les banques il faut minimiser les charges de copropriété et maximiser le solde de chaque investissement.

C’est effectivement une autre philosophie que de vouloir enrichir les promoteurs.

Philippe


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#41 24/05/2012 12h14 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Il faut être partie prenante du principe pour conseiller le scellier et le neuf.

Outre les tarifs monstrueusement plus chers…on ne répétera pas assez, par exemple à Montpellier, que tous les programmes de scellier sont un gouffre financier. Chaque mois en ouvrant le midi libre, on a droit à tel immeuble de port marianne a vu tout son système d’évacuation bouchée, ses caves inondées par la merde, tel autre immeuble a tout ses ascenseurs en panne, tel autre immeuble n’est pas insonorisé, tel autre immeuble alors que le premier oeuvre était fini, a dû être détruit car le béton n’était pas au norme.

Enfin je veux dire, il faut juste lire les news locales pour voir la qualité absolument déplorables des constructions BBC défiscalisantes. Mais c’est sûr que du BA isolant, il y en a. Pour gagner 20 euros d’électricité par an il en faut des années afin de rentabiliser le neuf.  Et puis bonjour les dégradations avec le temps, tant des parties communes que privées.

Sans compter que le scellier est souvent fait dans des immeubles à dizaines, cinquantaines, centaines de copropriétaires. Quand vous achetez un petit truc dans l’ancien, vous avez non seulement des charges ridicules, mais en plus un pouvoir de décision plus fort.

Enfin, concernant les nouvelles normes dans l’ancien, on les attend encore. Ils essaient de faire rentrer dans l’esprit des gens cette histoire de bilan énergétique. M’enfin…si les futures normes c’est mettre une fenêtre DV, ca posera pas de problèmes.  Quand au fait d’obliger un parc de dizaines de millions de logements à refaire toute l’isolation …je crois que vous rêvez un peu. Qu’il y ait du crédit d’impôts c’est envisageable. Mais prenez l’exemple de l’amiante ou du plomb, ce n’est pas interdit de vendre en l’état…cela doit juste être signalé. Et il peut se lever tôt l’acquéreur qui essaiera de me négocier à la baisse parce-que les volets ont des traces de peinture au plomb…

Bref, le neuf, c’est envisageable pour défiscaliser un gros patrimoine, et l’ancien pour le construire. Et encore…je préfère largement avoir des apparts dans de jolies petits immeubles hausmmaniens, qu’un appartement sans saveur dans les cubes d’aujourd’hui…certes isolés mais 1.5 fois plus cher. Niveau patrimoine ça en jette un peu plus.

Le seul avantage du neuf…ce sont les places de parkings. Mais vu que vous tirez des plans sur la comète, on peut aussi dire que la voiture deviendra inutile dans les années à venir.

Dernière modification par BorderLine (24/05/2012 12h18)

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#42 24/05/2012 13h42 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Merci pour vos réponses qui commencent à éclairer ma lanterne.

L’option d’acheter des queues de chantier avec remise pour bénéficier du neuf ( sans défiscalisation!) -avantage -pas de gros travaux dans les 10 ans
              - dans 20 ans le bien n’aura que 21 ans = plus facile à revendre
inconvénient - reste plus cher que l’ancien

que de l’ancien
-car une grosse réparation comme toiture, chauffage central etc doit manger beaucoup de mois de loyers et qui a la revente vaudra ce qu’il vaudra ( norme et conception ancienne de l’agencement).

est-elle pertinente?

Ou basez-vous vos calculs uniquement sur le rendement sans inclure la revente?

Personnellement, je tente toujours d’estimer le coût de la sortie d’un investissement ( immo ou autre) avant de me lancer. J’ai bien fait puisque ma seule tentative d’immobilier locative a été du LMP de vacances avec un opérateur qui a fait faillite…


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#43 24/05/2012 14h34 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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carpediem a écrit :

L’option d’acheter des queues de chantier avec remise pour bénéficier du neuf ( sans défiscalisation!) -avantage -pas de gros travaux dans les 10 ans
              - dans 20 ans le bien n’aura que 21 ans = plus facile à revendre
inconvénient - reste plus cher que l’ancien

que de l’ancien
-car une grosse réparation comme toiture, chauffage central etc doit manger beaucoup de mois de loyers et qui a la revente vaudra ce qu’il vaudra ( norme et conception ancienne de l’agencement).

est-elle pertinente?

Ou basez-vous vos calculs uniquement sur le rendement sans inclure la revente?

Personnellement, je tente toujours d’estimer le coût de la sortie d’un investissement ( immo ou autre) avant de me lancer. J’ai bien fait puisque ma seule tentative d’immobilier locative a été du LMP de vacances avec un opérateur qui a fait faillite…

Quelques remarques :
- Ne pas acheter si il y a un chauffage central , c’est le gouffre en charges et les gens dans l’immeuble régule en ouvrant les fenêtres (LVF  a ajouter aux normes à venir d’économies d’énergies..baisser le robinet du chauffage si c’est possible)
- Lorsque vous êtes propriétaire , vous assumez les réparations qui a défaut de valoriser votre bien ne lui font pas perdre de sa valeur et vous avez bien bénéficier des travaux précédent avant d’acheter.
C’est normal et cela ne peux pas être inclus dans le calcul de rentabilité , c’est votre choix et expérience qui vous éviterons d’acheter avant un changement de chaudière , de toiture et un ravalement plus la peinture des parties communes.

La rentabilité se calcule à l’année sur la base suivante :
Rentabilité brute = 100 x (loyer annuel ) /  prix achat.
Rentabilité nette = 100 x (loyer annuel - charges - taxes - assurances  ) /  prix achat.

En ce qui me concerne je pars sur une rentabilité brute de 10% pour choisir mes biens et ensuite j’affine avec les charges , impôts foncier etc…. une rentabilité de 10 % est gage de trésorerie positive
Pour calculer rapidement il suffit de diviser le prix d’achat par 10 et comparer avec le montant des loyers annuels.

Dans l’exemple de votre achat en LMNP ( loueur en meublé non professionnel et non pas LMP qui est sujet à des contraintes d’accès et un enregistrement au RCS)  vous avez intégré le prix de vente car cela à du vous être indiqué par le vendeur du programme pour vous montrer combien cette opération était rentable mais en ce qui me concerne je ne tiens pas compte d’un prix de vente car je ne le connais pas à l’horizon de 15 ou 20 ans.

Une bonne rentabilité vous permet de vous constituer un patrimoine sans  débourser et à la revente vous bénéficier d’un bien qui ne vous aura rien coûter alors que je l’achète 100 et que je  le revende 50 m’ennuiera mais partant du principe que je n’ai rien dépenser alors j’accepterais mais je préférerais le revendre 150 bien sûr……

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#44 24/05/2012 17h09 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

Dans l’exemple de votre achat en LMNP ( loueur en meublé non professionnel et non pas LMP qui est sujet à des contraintes d’accès et un enregistrement au RCS)  vous avez intégré le prix de vente car cela à du vous être indiqué par le vendeur du programme pour vous montrer combien cette opération était rentable mais en ce qui me concerne je ne tiens pas compte d’un prix de vente car je ne le connais pas à l’horizon de 15 ou 20 ans.

Non c’était bien en LMP, il y a quelques années quand le statut était moins contraignant. La rentabilité était surtout assurée par la défiscalisation sur les autres revenus puis par la non fiscalisation des revenus et la sortie du bien de l’ISF. La modification du statut LMP a bien fait chuter la rentabilité mais pas longtemps vu que la faillite du gestionnaire s’est faite peu de temps après.

Personnellement, j’ai du mal à investir sans me poser le question " Et si je dois sortir de l’investissement très vite?" mais votre approche est très intéressante. 

Pour l’ancien, vous préférez posséder tout l’immeuble pour éviter les problèmes de copropriété ou cela n’a pas d’importance?

Encore merci,

Carpediem


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#45 24/05/2012 17h58 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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carpediem a écrit :

Pour l’ancien, vous préférez posséder tout l’immeuble pour éviter les problèmes de copropriété ou cela n’a pas d’importance?

Le fait de posséder l’intégralité de l’immeuble en limite grandement les frais de copropriété.
Les frais de syndic , les peintures intérieures  de la cage d’escalier sont moins onéreuses faisant beaucoup de choses de mon coté , c’est un avantage.
Le fait de posséder l’immeuble en intégralité fait de vous  le syndic , le bailleur sauf si vous mettez la gestion en agence.

Les frais importants de toiture ou autre doivent être appréhendé avant l’achat comme pour un bien simple dans une copropriété car bien entendu vous serez le seul à assumer les réparations de l’immeuble.
Par contre au niveau du cout des charges , je peux vous dire que le ratio est de 1 à 5 à l’avantage de la possession globale de l’immeuble.

Philippe


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#46 25/05/2012 14h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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pasdequoi a écrit :

si si, j’ai bien compris votre raisonnement, vous preferez que la somme prévue pour payer l’IR soit plutot utilisé pour rembourser une partie de vos mensualités d’emprunt, c’est bien ça?

Cela me permet de faire payer la plus grosse partie de mon imposition via un emprunt en lissant sur 9 ans malgré le fait que je sais devoir payer plus mais il y a aussi un aspect personnel dans cette démarche , c’est la nécessité de contenir mon imposition sachant que j’ai des enfants sur le départ dans 2 ou 3 ans donc je vais perdre des parts au niveau de mon IRPP.

Même si j’ai profité d’un scellier qui fait directement un -xxxx sur ma somme d’impôt à payer , je ne suis pas trop partisan des principes de défiscalisations par conviction sociale mais sans en abuser j’ai pris un 30 M2 à 76.000 € avec parking ce qui n’est pas trop excessif car le dispositif m’a convenu pour les raisons exposées plus haut.

Philippe


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#47 29/05/2012 12h18 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

J’en fait partie, et je vous assure que j’ai bien réfléchi à la meilleure solution pour défiscaliser. J’ai même signé un scellier à Bordeaux. Heureusement, je me suis rétracté. Deux ans plus tard j’ai une petite dizaine de studios en plein Paris, et un patrimoine considérable vu, ce que j’avais avant. Si j’avais fait mon scellier, j’aurai payé un bien plus cher que ce qu’il vaudra dans neuf ans.

Certes je n’ai pas réduit mes impôts. Mais j’ai augmenté mon patrimoine et mes revenus. C’est bien la vrai priorité pour devenir rentier.

Équilibre entre capitalisation (augmentation du patrimoine), revenus qui seront plus fortement imposés…C’est la quadrature du cercle et je pense que la fiscalité (qui va s’alourdir) sera au cœur de la problématique des rentiers de moins en moins nombreux.

Je pense que l’augmentation de la fiscalité foncière deviendra un sujet de préoccupation à terme avec votre petite dizaine de studios en plein Paris…

En attendant, bons investissements
LFV

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#48 29/05/2012 13h14 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

Une bonne rentabilité vous permet de vous constituer un patrimoine sans  débourser et à la revente vous bénéficier d’un bien qui ne vous aura rien coûter alors que je l’achète 100 et que je  le revende 50 m’ennuiera mais partant du principe que je n’ai rien dépenser alors j’accepterais mais je préférerais le revendre 150 bien sûr……

Philippe

Bonjour Philippe, j’ai une petite question à vous poser (de néophyte), si j’ai bien compris votre stratégie, le rendement locatif prime sur le prix d’achat?
-->Si tel est le cas, vous ne vous préoccupez pas d’acheter en dessous du marché?
-->Vous ne misez donc pas sur la deuxième possibilité d’enrichissement c’est à dire la plus-value afin de recapitaliser sur d’autres logements?

Romain

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#49 29/05/2012 13h29 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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LFV a écrit :

ZX-6R a écrit :

J’en fait partie, et je vous assure que j’ai bien réfléchi à la meilleure solution pour défiscaliser. J’ai même signé un scellier à Bordeaux. Heureusement, je me suis rétracté. Deux ans plus tard j’ai une petite dizaine de studios en plein Paris, et un patrimoine considérable vu, ce que j’avais avant. Si j’avais fait mon scellier, j’aurai payé un bien plus cher que ce qu’il vaudra dans neuf ans.

Certes je n’ai pas réduit mes impôts. Mais j’ai augmenté mon patrimoine et mes revenus. C’est bien la vrai priorité pour devenir rentier.

Équilibre entre capitalisation (augmentation du patrimoine), revenus qui seront plus fortement imposés…C’est la quadrature du cercle et je pense que la fiscalité (qui va s’alourdir) sera au cœur de la problématique des rentiers de moins en moins nombreux.

Je pense que l’augmentation de la fiscalité foncière deviendra un sujet de préoccupation à terme avec votre petite dizaine de studios en plein Paris…

En attendant, bons investissements
LFV

Si le meublé reste à l’ordre du jour, ça ira. Si ce statut tombe, je vends tout, je prends mes PV et vais les faire fructifier ailleurs. L’imposition en nu est déjà trop forte pour que ça fonctionne pour moi.


Left the Rat Race in 2013

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#50 29/05/2012 14h07 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Si le meublé reste à l’ordre du jour, ça ira. Si ce statut tombe, je vends tout, je prends mes PV et vais les faire fructifier ailleurs. L’imposition en nu est déjà trop forte pour que ça fonctionne pour moi.

Il faut savoir ce que l’on recherche mais ce n’est parce qu’une fiscalité favorable sur le meublé pourrais disparaître que cela doit remettre en cause.
Effectivement le passage en nu peux être difficile mais je n’en ai pas entendu parler.
L’immobilier reste le seul secteur d’investissement où il est possible de se constituer un patrimoine en partant de rien.
Quand a savoir où vous pourriez faire fructifier vos plus values ailleurs , bourse ou autre ???
Je ne crois pas à ces investissements qui nécessite une connaissance  pointue du marché , des rumeurs , des entreprises avec des rendements ponctuellement élevé mais qui oblige constamment à acheter et revendre et oblige à disposer des fonds au départ.
La bourse est maintenant taxé dès le premier centime de gain à ma connaissance.

ZX-6R Restez dans ce que vous connaissez et maîtrisez car une dizaine de studios sur Paris c’est un beau patrimoine.

Philippe


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