Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#76 04/06/2012 11h17 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   128 

Philippe30, je pense que vous vous préoccupez un peu trop des malheurs du monde.

Les gens excellent dans l’art de dépenser l’argent qui n’est pas le leur, à commencer par le vôtre.

Est-ce que vous allez avoir une pause dans vos charges, parce qu’un locataire est en retard sur le loyer ? Je ne pense pas.
Est-ce que votre banquier va suspendre vos remboursements ? Cela m’étonnerait.
Est-ce que l’administration fiscale va décaler le règlement de votre taxe foncière ? Sûrement pas.

Je ne sais pas où vous en êtes dans vos investissements immobiliers, mais si vous jouez le "gentil", vous allez rapidement vous faire manger la main, puis le bras. Vous aurez des difficultés à avancer vers votre objectif, et surtout à maintenir la rente par la suite.

Le plus important, c’est de respecter la loi. Ensuite il n’est bien sûr pas interdit de discuter, et d’informer les gens de ce qu’il va se passer au bout d’un certain nombre de délais et procédures légales s’ils ne se mettent pas en règle. Mais après cela, il s’agit d’être ferme.

Si vous craignez de faire fuir les locataires présents et à venir, que vous n’arrivez plus à louer les biens, et que vous faites face à des difficultés croissantes de paiement, c’est là le signe que les prix sont trop élevés. Je rejoins l’avis de ZX-6R, les prix s’ajusteront en fonction du marché. Si les gens ne peuvent plus payer, les prix doivent baisser.

Mais pour vous, à partir du moment où vous respectez la loi, vous n’avez rien à vous reprocher.

Hors ligne

 

#77 04/06/2012 11h25 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   25 

J’attends avec impatience qu’un gouvernement sabre - en 2/3 ans - les APL et joyeusetés similaires de 50% - et les réduise avec des conditions d’octroi très restrictives.

Economie d’argent public et dégonflage de bulle immobilière - ce serait tout bénéf pour l’économie du pays.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

Hors ligne

 

#78 04/06/2012 11h29 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   83 

Hum, les loyers ont augmenté de plus de 50% à Paris et en petite couronne, voir ici.

Donc si en 2002 le bien ne faisait que couvrir les coûts, il génère donc aujourd’hui d’énormes cash flows. La situation n’est pas la même pour un bien acheté en 2010.

Cela j’approuve que ce n’est pas les propriétaires qui ont généré le problème mais un cercle vicieux de la demande. Autant je peux comprendre que des gens soient prêt à tout sacrifier pour vivre à Paris selon des raisons personnelles. Autant je ne comprend pas certaines entreprises qui manquent clairement de rationnalisme, la région parisienne a un coût certains en terme de salaire, d’immobilier et de turnover plus grand qu’en province.

Hors ligne

 

#79 04/06/2012 11h52 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   

Philippe30 a écrit :

Job a écrit :

Il faudrait peut-être un jour considérer lucidement la situation du point de vue du locataire non ?, (je parle bien sûr du locataire honnête qui paye tranquillement)

Je ne suis pas du tout scandalisé par cette initiative en tant que propriétaire bailleur : il faut savoir raison garder, et cogner sur ceux qui abusent.
Augmenter inconsidérément un loyer d’un locataire à l’autre (s’il n’est pas trop sous-évalué, ok) c’est moralement discutable !

Bon, mais les scandales ne concernent sans doute que Paris, quelques grandes métropoles et lieux de villégiatures à la mode… J’ignore tout de la situation locative dans une petite ville.

Certains se plaignent d’être "saignés" par l’état sur leur revenu locatifs , sur leur investissement en bourse , valeurs mobilières , SCPI , SICAV etc ….

Mais effectivement comme vous le rappelez job que peuvent penser les locataires ???

Un locataire consacre environ 25 à 30 % de son revenu à son loyer , sachant qu’il dispose souvent d’un revenu peu élevé , il lui reste peu en fin de mois.

Que va pensez le locataire si vous l’augmentez avec l’IRL de 4 à 5 euros ( environ )  de loyer mensuel tout par an ?
=> Le "proprio"  s’en met plein les poches , il ne pense qu’a l’argent etc …

Et puis on impute aux locataires les charges de copropriété ( nettoyage etc …) et aussi la TEOM provenant de la taxe foncière , c’est normal mais du point du vue du locataire cela ne passe pas toujours bien car il se dis qu’il paye une partie de vos charges et de votre foncier alors que lui prend la taxe d’habitation , les abonnements etc …

Pour ceux qui pourraient réagir sur ces propos , je tiens à préciser que certains locataires n’ont pas la culture , ni le niveau d’études permettant une réflexion globale sur certains aspects de gestion donc je répète fréquemment que je paye des impôts sur les revenus , je rembourse la banque , que les banquiers coûtent très cher ( psychologie du métier de bailleur qui permet de faire prendre conscience au locataire
qu’il paye mais moi aussi je ne suis pas celui qui s’en met plein les poches mais c’est la banque et l’état ..ce qui n’est pas totalement faux non plus )

Pour conclure , je dirais que nous n’avons pas à nous plaindre de notre situation notamment ceux qui sont sur ce forum dont le nom est devenir rentier et que ceux qui pratiquent la location directe ont conscience des difficultés d’une grande majorité des Français.

Philippe

Je pense que les locataires en règle générale ne sont pas à plaindre que ce soit au niveau de leur protection ou des dispositifs mis en place pour les ’soulager’ d’une partie de leur loyer…les loyers comme le disent certains sont certes chers à certains endroits mais la prise en charge est grande via apl etc… certains locataires ont les 3/4 de leur loyer ainsi pris en charge.Donc on nous martèle qu’ils consacrent une grosse partie de leur budget au logement mais lorsqu’ils ont peu de moyens des dispositifs prennent le relais.Quand ce sont des sommes importantes le dispositif fsl via aide departemental permet de recouvrir la dette.Donc au final il y a toujours une solution face à des personnes de bonne foi…

Dernière modification par inepsie (04/06/2012 11h56)


Possibilité parrainage ING FORTUNEO

Hors ligne

 

#80 04/06/2012 11h58 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

Derival a écrit :

Philippe30, je pense que vous vous préoccupez un peu trop des malheurs du monde.

vous avez raison soyons plus égoïste.

Derival a écrit :

Les gens excellent dans l’art de dépenser l’argent qui n’est pas le leur, à commencer par le vôtre.

Vous avez vos certitudes mais la gestion locative montre la réalité d’une frange de la population qui a des difficultés et ne pensez pas comme les clichés que ce sont les personnes qui gagnent le moins qui sont les plus malhonnêtes ou les plus dépensières.
Ces personnes savent qu’elles ont un faible salaire et payent régulièrement leur loyer mais un accident dans la vie peux arriver ,  d’autant plus difficile à gérer avec un petit salaire.

Derival a écrit :

Est-ce que vous allez avoir une pause dans vos charges, parce qu’un locataire est en retard sur le loyer ? Je ne pense pas.
Est-ce que votre banquier va suspendre vos remboursements ? Cela m’étonnerait.
Est-ce que l’administration fiscale va décaler le règlement de votre taxe foncière ? Sûrement pas.

Je vous remercie de rappeler ces points mais il existe une frontière entre un locataire de bonne foi et un mauvais payeur patenté.
Dans toutes les relations humaines , il faut savoir faire preuve d’écoute et de discernement ensuite si le résultat n’est pas là alors on change de méthode.
Si je peux "accorder" un retard pour un locataire , c’est qu’il m’est possible de la faire financièrement et même de payer les charges que vous évoquer   

Derival a écrit :

Je ne sais pas où vous en êtes dans vos investissements immobiliers, mais si vous jouez le "gentil", vous allez rapidement vous faire manger la main, puis le bras. Vous aurez des difficultés à avancer vers votre objectif, et surtout à maintenir la rente par la suite.

Le fait d’investir ne sous entend pas qu’il faille devenir un méchant bailleur.
Merci de vos conseils , mon patrimoine est conséquent et rentable.

Derival a écrit :

Le plus important, c’est de respecter la loi. Ensuite il n’est bien sûr pas interdit de discuter, et d’informer les gens de ce qu’il va se passer au bout d’un certain nombre de délais et procédures légales s’ils ne se mettent pas en règle. Mais après cela, il s’agit d’être ferme.

Bien entendu qu’il faut respecter la loi mais vous la connaissez la loi vous ?
Une expulsion c’est entre 18 mois et 24 mois d’impayé plus les frais d’huissier alors si je peux arranger l’affaire autrement que ce soit par la négociation ou la force croyez moi que la loi n’est pas du coté des bailleurs.
Sachez que quand vous êtes face à une personne qui a déjà eu des problèmes de paiement et qui s’est aperçu qu’il est possible de se maintenir facilement 2 ans dans un logement sans payer croyez moi que j’ai eu le cas une seule fois depuis je n’utilise plus la loi au sens strict du terme.

Ce n’est pas parce que vous respectez la loi que tous vos soucis vont se régler bien au contraire , je peux vous dire que je connais le sujet des expulsions légales.

Derival a écrit :

Si vous craignez de faire fuir les locataires présents et à venir, que vous n’arrivez plus à louer les biens, et que vous faites face à des difficultés croissantes de paiement, c’est là le signe que les prix sont trop élevés. Je rejoins l’avis de ZX-6R, les prix s’ajusteront en fonction du marché. Si les gens ne peuvent plus payer, les prix doivent baisser.
Mais pour vous, à partir du moment où vous respectez la loi, vous n’avez rien à vous reprocher.

Bien sûr que les prix s’ajustent en fonction du marché et surtout de l’emplacement.
La demande locative est forte partout c’est aussi pour cela que certains bailleurs exagèrent sur les prix mais tant pis pour eux si ils doivent attendre pour relouer de ce coté je n’ai pas de problème de location ou relocation.
Je ne vois pas ce que la loi vient faire sur ce point.

Je serais ravi d’échanger sur vos expériences et méthodes de bailleur.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#81 04/06/2012 12h05 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

MichelPlatini a écrit :

J’attends avec impatience qu’un gouvernement sabre - en 2/3 ans - les APL et joyeusetés similaires de 50% - et les réduise avec des conditions d’octroi très restrictives.

Economie d’argent public et dégonflage de bulle immobilière - ce serait tout bénéf pour l’économie du pays.

Vous avez raison mettons un maximum de gens en difficulté , réduisons ces allocations qui coûtent , soyons égoïste.
Vous vous êtes trompé de gouvernement , cette réduction de 30 % des allocations logements  était en prévision pour après les présidentielles par Sarkozy avec une réduction de 30 %.

Ce que certains ne comprennent pas c’est que la bulle immobilière provient du fait qu’il manque des logements en France notamment en terme de petite surface pour les jeunes et de T1 pour des divorcés mais la politique de logement en France est laissé au bailleur privé par des lois de défiscalisation bien plus coûteuse que  la construction de logement.
La construction de logement permettra de baisser la demande , de baisser les prix et de loger plus de personnes.
Le montant des allocations baissera aussi avec la baisse des loyers.

C’est une réflexion à long terme qu’il faut mener.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#82 04/06/2012 12h21 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   25 

J’ai une lecture totalement inverse que vous, Philippe, concernant les aides au logement.

Je prends le cas de F1/F2 que je possède dans une ville universitaire. Les étudiants ont le choix entre une chambre Cité U - prix 180  € - ou un peu mieux, des studios dans le privé. (prix normal par analogie : 250 €)
Et comme ils ont droit à l’APL de l’ordre de 150 € - même si Papa / Maman ont des sous - c’est simple, je fixe le prix des loyers à 400 € - dont 150 financés par l’Etat.

Hors APL, je serais contraint de mettre un loyer de 250 € pour ne pas être "hors marché".

Donc baisser - par étapes - sensiblement ces APL - serait AMHA une très bonne mesure.

Dernière modification par MichelPlatini (04/06/2012 12h23)


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

Hors ligne

 

#83 04/06/2012 13h04 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   82 

Ça me fait un peu rire ceux qui parle de la loi du marché, quand on voit ce que l’ultra libéralisme nous a amené comme misère. Après vous me direz, oui mais au moins il y a une crise et le marché s’assainit de lui-même. Ridicule…entre temps vous avez oublié de parler des millions de personnes laissées sur le carreau par l’inaction politique et décisionnelle. Il est beau le libéralisme.

Pour le reste, et pour préserver nos intérêts et sans pour autant devenir inhumains, il n’y a pas de solutions miracles, il faut contrôler un minimum. J’ai vu passer sur ce post que la mesure de la ministre serait inutile parce-qu’elle ne baisserait pas le coût. Mais déjà un loyer qui n’augmente pas à chaque renouvellement, c’est plus que suffisant !

Autre solution, mais qui est un tabou en France, arrêter de faire 5 gamins par famille en haranguant la place publique des bienfaits de l’écologie. La démographie est la clé de la gestion du futur. Et faire 4, 5 gamins, c’est clairement pas être écologiste dans l’âme (d’ailleurs c’est valable pour Duflot également). D’ailleurs, on ne s’y trompe pas, l’allemagne a immobilier doux (locatif et transactionnel). Et leur absence de renouvellement générationnel favorise certainement cet état de fait.

Dernière modification par BorderLine (04/06/2012 13h06)

Hors ligne

 

#84 04/06/2012 13h19 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

MichelPlatini a écrit :

J’ai une lecture totalement inverse que vous, Philippe, concernant les aides au logement.

Je prends le cas de F1/F2 que je possède dans une ville universitaire. Les étudiants ont le choix entre une chambre Cité U - prix 180  € - ou un peu mieux, des studios dans le privé. (prix normal par analogie : 250 €)
Et comme ils ont droit à l’APL de l’ordre de 150 € - même si Papa / Maman ont des sous - c’est simple, je fixe le prix des loyers à 400 € - dont 150 financés par l’Etat.

Hors APL, je serais contraint de mettre un loyer de 250 € pour ne pas être "hors marché".

Donc baisser - par étapes - sensiblement ces APL - serait AMHA une très bonne mesure.

Quel est le prix de location d’un F1/F2 dans votre secteur 400 € ou 250 € ?
Si la personne ne touchais l’APL alors vous loueriez à 250 e prix du marché mais comme la personne dispose de l’APL vous louez alors à 400 € au dessus  du prix du marché , ce que vous avez écris ne veux rien dire.

Le prix de location d’un F1/F2 est de 400 € dans votre secteur point barre.
Ne mélangez pas le prix d’une location et l’aide dont peux disposer une personne du fait de sa situation financière.
Sachez que l’APL est accordé à des personnes disposant de peu de revenus mais très vite l’aide disparaît , faites une simulation sur la caf.fr.

Concernant votre problématique de fils à papa qui peuvent toucher la caf , cela peux être discutable je le conçois mais ils ne sont peux être plus rattaché au foyer fiscal de leur parent donc sans ressource "officiel" et ces jeunes font des études donc plus tard ils cotiseront aussi à hauteur de leur revenu donc le système leur permet de toucher les apl tant mieux.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#85 04/06/2012 14h20 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   320 

Pour les APL je vais vous raconter mon cas actuel qui montre l’absurdité du système :

L’an dernier, moi et mon amie étant externes des hopitaux, salariés à temps plein avec 5 semaines de congés payés par an et payés la bagatelle de 200 euros par mois,nous bénéficions du magnifique statut de salarié précaire qui permettaient d’avoir des APL plus élevés. Nous touchions  les APL à hauteur de 320 euros pour un couple.

Ce statut était donc lié à notre situation salariale pour l’année en cours.
Or première incohérence je rappelle que la CAF évalue les APL selon les ressources de 2 ans avant (pour 2011 revenus 2009…)

Dans la ville où j’étais la CAF demandais tout les 1er janvier le bulletin de salaire du mois de novembre pour voir notre situation salariale actuelle (on m’a dit que normalement ils n’avaient pas le droit mais bon il fallait s’y plier et je trouvais ça logique)

Maintenant je suis interne des hopitaux, mon amie aussi et entre le salaire de base (1450) et les nombreuses gardes que nous faisons (120 euros les 12h de nuit…) on tourne à environ 4000 euros par mois à 2.

Entre temps nous avons changé de région et donc de logement

Après RDV avec la CAF de ma nouvelle région pour cloture du dossier précedent, ils me disent que j’ai toujours droit aux APL selon leurs calculs (moi j’avais fait les simulations sur internet et je n’y avais plus droit normalement, 1er mystère)
Pour eux mes revenus à considérer sont toujours ceux des 2 ans avant et malgrès notre changement de statut salarial nous avons toujours droit à 320 euros/mois  !!

Je leur ai bien sur montré ma fiche de paye mais ils m’ont soutenu que j’y avais droit ! J’ai quand même demandé une justification écrite qu’ils connaissaient ma situation et que ce n’est pas moi qui essayait de les berner (au cas où que l’on me redemande cet argent dans x années)

Donc aujourd’hui mon amie et moi touchons toujours 320 euros d’APL alors que nous avons un salaire d’environ 4000 euros par mois à 2 … Et nous y aurons encore droit jusqu’à fin 2013 ! (un peu moins élevées car nos revenus 2011 aurons été plus important que 2010)
Soit sur 2 ans et 2 mois, ou nous sommes internes, environ 7500 euros.

Absurde ? je suis d’accord et à mon avis nous sommes très loin d’être les seuls dans ce cas

ça nous a posé quelques problèmes de conscience mais ayant été et étant toujours exploité par l’hopital, payés 1h de l’heure entre bac+4 et 6 puis environ 4h de l’heure maintenant à bac +7, nous nous sommes dit que nous n’allions pas cracher dessus

Pour ma part nombreux de mes anciens propriétaires fonctionnent comme MichelPlatini (le forumeur bien sur), logement dans secteur étudiant, qui sont tous censés toucher les APL (sinon c’est que leurs parents touchent des allox autres) et donc ils augmentaient le loyer de la valeur des APL.

Si cette population cible ne touche plus les aides bien entendus qu’ils réfléchiront différemment dans la recherche d’un logement, les autres logements seront vide et les prix baisseront mécaniquement. Donc à mon sens ces aides participent pleinement à la bulle locative.
Je parle de ville de province, celle ou quelqu’un gagnant un SMIC n’est pas obligé de vivre dans un 10m² (cf Paris)…

Dernière modification par simouss (04/06/2012 14h22)


Portefeuille - Le poker est un jeu passionnant permettant de perdre son argent, son temps et ses amis

Hors ligne

 

#86 04/06/2012 16h39 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

simouss a écrit :

Donc aujourd’hui mon amie et moi touchons toujours 320 euros d’APL alors que nous avons un salaire d’environ 4000 euros par mois à 2 … Et nous y aurons encore droit jusqu’à fin 2013 ! (un peu moins élevées car nos revenus 2011 aurons été plus important que 2010)
Soit sur 2 ans et 2 mois, ou nous sommes internes, environ 7500 euros.

Car comme vous l’indiquez la caf prend en compte vos revenus de 2 ans en arrière ce qui est une aberration car l’aide doit s’appliquer à la période de la location.

Juste une information , je suis aller sur le site de la CAf pour un studio à 350 €/ mois dans le 30000
- avec un salaire de 1.200 mensuel , je n’ai droit à aucune aide   
- avec un salaire de 1000 mensuel , j’ai droit à 54 €
- avec un salaire de 900 mensuel , j’ai droit à 83 €
On ne peux pas dire que ce soit des sommes énormes pour des salaires très bas.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#87 04/06/2012 17h07 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   25 

Philippe30 a écrit :

MichelPlatini a écrit :

J’ai une lecture totalement inverse que vous, Philippe, concernant les aides au logement.

Je prends le cas de F1/F2 que je possède dans une ville universitaire. Les étudiants ont le choix entre une chambre Cité U - prix 180  € - ou un peu mieux, des studios dans le privé. (prix normal par analogie : 250 €)
Et comme ils ont droit à l’APL de l’ordre de 150 € - même si Papa / Maman ont des sous - c’est simple, je fixe le prix des loyers à 400 € - dont 150 financés par l’Etat.

Hors APL, je serais contraint de mettre un loyer de 250 € pour ne pas être "hors marché".

Donc baisser - par étapes - sensiblement ces APL - serait AMHA une très bonne mesure.

Quel est le prix de location d’un F1/F2 dans votre secteur 400 € ou 250 € ?
Si la personne ne touchais l’APL alors vous loueriez à 250 e prix du marché mais comme la personne dispose de l’APL vous louez alors à 400 € au dessus  du prix du marché , ce que vous avez écris ne veux rien dire.

Le prix de location d’un F1/F2 est de 400 € dans votre secteur point barre.
Ne mélangez pas le prix d’une location et l’aide dont peux disposer une personne du fait de sa situation financière.
Sachez que l’APL est accordé à des personnes disposant de peu de revenus mais très vite l’aide disparaît , faites une simulation sur la caf.fr.

Concernant votre problématique de fils à papa qui peuvent toucher la caf , cela peux être discutable je le conçois mais ils ne sont peux être plus rattaché au foyer fiscal de leur parent donc sans ressource "officiel" et ces jeunes font des études donc plus tard ils cotiseront aussi à hauteur de leur revenu donc le système leur permet de toucher les apl tant mieux.

Philippe

En deux mots, l’APL gonfle le prix des loyers de 250 € (prix normal du marché hors APL) à 400 € (prix du marché du fait des APL)

Il faudrait donc réduire ces APL - de façon ciblée - ce qui aurait pour effet d’améliorer le pouvoir d’achat des locataires et les finances de l’état.

Je me souviens d’un forumeur lynché ici pour avoir évoqué le cas des foncières dans un PEA - véritable niche fiscale injustifiée - quelques mois avant un "correctif" fiscal. Cela pourrait aussi toucher bientôt les APL.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

Hors ligne

 

#88 05/06/2012 08h07 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   31 

BorderLine a écrit :

J’ai vu passer sur ce post que la mesure de la ministre serait inutile parce-qu’elle ne baisserait pas le coût. Mais déjà un loyer qui n’augmente pas à chaque renouvellement, c’est plus que suffisant !

je critique simplement le fait qu’ils veulent faire croire aux francais que les loyers vont baisser, ce qui n’est pas le cas. Quand elle dit que les loyers sont insupportables avant son decret et que grace a sa bienveillance, ca ira mieux, je dis non!! les loyers vont simplement ne plus augmenter entre deux locataires, mais ils pourront toujours augmenter avec la revision IRL… donc les loyers ne sont pas moins supportables grace a elle !!

Ce qui m’enerve, c’est qu’on prends (la plupart) des francais pour des …. citrons.

Hors ligne

 

#89 05/06/2012 09h07 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   31 

pour info

Le dispositif de défiscalisation Scellier vit ses derniers mois. Il disparaîtra au plus tard le 31 décembre 2012. Le gouvernement pourrait même décider de le supprimer plus tôt.

Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement l’a confirmé, le Scellier ne sera pas reconduit en 2013. Selon le quotidien Le Figaro, le gouvernement envisagerait même d’arrêter le dispositif avant la date fatidique du 31 décembre 2012. Mais face à une chute spectaculaire des mises en chantiers de logements neufs au début de l’année (-14,5%), l’Etat aura du mal à tenir sa promesse de construire 500 000 nouveaux logements par an s’il ne propose pas un nouveau système pour soutenir l’investissement locatif. D’autant plus que le futur encadrement des loyers sur lequel planche actuellement le gouvernement a de quoi refroidir les ardeurs des investisseurs.

Le sénateur de la Savoie et président de l’Union Social pour l’Habitat, Thierry Repentin, le « Monsieur Logement » de la campagne de François Hollande, propose donc de mettre en place une « déduction fiscale incitative » pour les investisseurs. A l’image du dispositif Scellier, cette nouvelle mesure permettrait à l’acheteur de bénéficier d’une déduction fiscale, courant sur neuf ou douze ans, s’il loue son appartement à des ménages dont les revenus seraient inférieurs à 2,5 smic. Le loyer de ce bien serait plafonné et se rapprocherait davantage de ce qui se pratique dans le parc HLM. Le président de l’Union Social pour l’Habitat indique que ce dispositif pourrait voir le jour en 2013.

Toujours pour relancer la construction de logements, Thierry Repentin propose également d’inciter les institutionnels à investir dans le logement. Compagnies d’assurances et foncières pourraient, lorsqu’ils créent de nouveaux bureaux ou commerces, être obligées de construire des logements, sous peine de ne plus être exemptées d’impôt sur les sociétés. D’autres mesures sont également étudiées par le gouvernement pour mettre un terme à la pénurie de logements et enfin faire baisser durablement les prix.

[url=http://www.diagnostic-expertise.com/defiscalisation/actualite-defiscalisation-thierry-repentin-propose-un-remplacant-au-scellier-4137.php?piwik_campaign=newsletter-de-131&piwik_kwd=actu-4137

]Thierry Repentin propose un remplaçant au dispositif Scellier[/url]

Hors ligne

 

#90 05/06/2012 09h26 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   39 

jeamb a écrit :

je critique simplement le fait qu’ils veulent faire croire aux francais que les loyers vont baisser, ce qui n’est pas le cas. Quand elle dit que les loyers sont insupportables avant son decret et que grace a sa bienveillance, ca ira mieux, je dis non!!

Votre propos illustre une constante frappante des relations humaines : vous projetez dans les propos des autres ce que vous voulez y entendre.
Vous n’aimez pas la ministre, le PS ou la gauche ? Nous avons tous une propension infinie à analyser et repérer les sous-entendus dans les propos des gens que l’on aime pas. "Ils veulent faire croire"…. "C’est la porte ouverte"… tout cela est , excusez moi du propos, pipeau.
Quand on dit on "limite l’augmentation", ca veut pas dire "on impose une baisse". Point.
Cela rejoint le sentiment général qu’une personne de gauche trouvera que le débat d’entre deux tours est gagné par le candidat de gauche et qu’un militant de droite sera convaincu que son candidat a été le meilleur.. Nous n’écoutons pas ce qui est dit mais cherchons à projeter nos convictions dans les propos et pseudo-sous entendus.

jeamb a écrit :

les loyers vont simplement ne plus augmenter entre deux locataires, mais ils pourront toujours augmenter avec la revision IRL… donc les loyers ne sont pas moins supportables grace a elle !!

Vous préférez que votre facture d’électricité augmente de 6% ou de 2% par an ? Les solutions miracles n’existent pas. Donc à défaut d’améliorer les choses, c’est pas trop mal à mes yeux d’essayer de limiter la détérioration…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

Hors ligne

 

#91 05/06/2012 09h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   82 

+1 C’était tout à fait ma pensée également.

Hors ligne

 

#92 05/06/2012 09h39 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   39 

MichelPlatini a écrit :

En deux mots, l’APL gonfle le prix des loyers de 250 € (prix normal du marché hors APL) à 400 € (prix du marché du fait des APL)

Il faudrait donc réduire ces APL - de façon ciblée - ce qui aurait pour effet d’améliorer le pouvoir d’achat des locataires et les finances de l’état.

Je me souviens d’un forumeur lynché ici pour avoir évoqué le cas des foncières dans un PEA - véritable niche fiscale injustifiée - quelques mois avant un "correctif" fiscal. Cela pourrait aussi toucher bientôt les APL.

Si je suis bien votre raisonnement, sans APL, le marché est de 250. OK
Les APL sont mises en place. Elles ont pour but d’aider les personnes à se loger en diminuant la pression du loyer dans leur budget mensuel.
Si el marché passe à 400, ce la veut dire quoi ? Que les propriétaires se sont dit : "on va laisser les gens avec la même pression mais empocher pour nous les aides de l’état"
Résultat, les locataires ne vivent pas mieux (leur revenu a augmenté de 150 mais leur dépenses aussi) mais les proprios récupèrent les sous de l’Etat alors qu’ils en ont pas ou peu besoin.
Après, faut pas s’étonner si les bailleurs sont pris pour des salauds !

Perso, il y a 10 ans, j’étais encore un étudiant qui touchait l’APL. Et je peux vous garantir que cela me permettait de me loger à un coût inférieur au marché privé ’classique". Mais bon, je ne sais pas si ma situation était représentative de tous mais ce qui est sur, c’est que mon proprio considérait ces APL, non pas comme un surplus de loyer facilement gagnable mais comme une portion du loyer  sécurisée par l’Etat. C’était pourtant un proprio pas des plus agréables (caution retenue sans travaux effectués et sur base de devis gonflés par un ami) mais la réalité est qu’il ne cherchait pas à récupérer pour sa pomme les APL. Contre exemple donc de votre raisonnement.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

Hors ligne

 

#93 05/06/2012 10h35 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   31 

lemouz a écrit :

jeamb a écrit :

je critique simplement le fait qu’ils veulent faire croire aux francais que les loyers vont baisser, ce qui n’est pas le cas. Quand elle dit que les loyers sont insupportables avant son decret et que grace a sa bienveillance, ca ira mieux, je dis non!!

Votre propos illustre une constante frappante des relations humaines : vous projetez dans les propos des autres ce que vous voulez y entendre.
Vous n’aimez pas la ministre, le PS ou la gauche ? Nous avons tous une propension infinie à analyser et repérer les sous-entendus dans les propos des gens que l’on aime pas. "Ils veulent faire croire"…. "C’est la porte ouverte"… tout cela est , excusez moi du propos, pipeau.
Quand on dit on "limite l’augmentation", ca veut pas dire "on impose une baisse". Point.
Cela rejoint le sentiment général qu’une personne de gauche trouvera que le débat d’entre deux tours est gagné par le candidat de gauche et qu’un militant de droite sera convaincu que son candidat a été le meilleur.. Nous n’écoutons pas ce qui est dit mais cherchons à projeter nos convictions dans les propos et pseudo-sous entendus.

jeamb a écrit :

les loyers vont simplement ne plus augmenter entre deux locataires, mais ils pourront toujours augmenter avec la revision IRL… donc les loyers ne sont pas moins supportables grace a elle !!

Vous préférez que votre facture d’électricité augmente de 6% ou de 2% par an ? Les solutions miracles n’existent pas. Donc à défaut d’améliorer les choses, c’est pas trop mal à mes yeux d’essayer de limiter la détérioration…

Je (re)cite ses propos:
Ce décret doit «permettre que, dans les agglomérations et les zones où les loyers ont atteint des niveaux insupportables, l’accès à la location redevienne possible

Il n’y a pas de ma part de projection, ou de reperer des sous-entendu !! elle dit qu’avec ce decret, les loyers insupportables reviendront abordable et que l’acces a la location sera de nouveau possible. Est-on d’accord? Expliquez moi en quoi si vous n’etiez pas en mesure de payer votre essence chez total a 1,5€, vous serez en mesure de la payer 1,5€ chez Esso?

La question n’est pas de savoir si on aime la ministre le PS ou autre, mais de savoir si les reformes engagées sont intelligentes et au service de tous… pour ma part je pense que non, et on privilegie encore les locataires.

A t-on fait ou va t-on faire quelque chose pour des gens qui ne veulent pas etre locataire toute leur vie et qui veulent devenir proprietaire de leur chez soi? non. Au nom de quoi les locataires serait-il plus aider que les proprio? J’en connais pas mal qui loue, et avec toutes les aides, vivent bien mieux que moi (resto, voitures, fringues, etc…). Il n’y a pas de jalousie de ma part, juste une certaine incomprehension de ce qu’on veut pour la France et les Francais..

Hors ligne

 

#94 05/06/2012 10h54 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   224 

J’ajouterai que moi ça me gène qu’on me dise à combien je peux louer, ou relouer, mon logement.

Si je suis trop au dessus du marché, je n’ai pas de visites! Le marché s’en sort tout seul.

Aujourd’hui on va me dire à combien relouer mes biens. Demain on me dira à combien les louer tout court. (baisser les loyers) Je précise qu’on a déjà fixé ça pour les biens inférieurs à 14m². Après demain on me dira quoi? A combien j’ai le droit de vendre mon bien? Ou a combien de plus values j’ai droit? "Comprenez bien Monsieur, vous allé gagner 20k€ en 3 ans, c’est pas juste par rapport au chômeur du RDC. Nous allons vous ponctionner 75% de la plus value pour que vous participiez à l’effort collectif"

WTF???!!!

Dernière modification par ZX-6R (05/06/2012 10h55)


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#95 05/06/2012 11h12 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

lemouz a écrit :

Si je suis bien votre raisonnement, sans APL, le marché est de 250. OK
Les APL sont mises en place. Elles ont pour but d’aider les personnes à se loger en diminuant la pression du loyer dans leur budget mensuel.
Si el marché passe à 400, ce la veut dire quoi ? Que les propriétaires se sont dit : "on va laisser les gens avec la même pression mais empocher pour nous les aides de l’état"
Résultat, les locataires ne vivent pas mieux (leur revenu a augmenté de 150 mais leur dépenses aussi) mais les proprios récupèrent les sous de l’Etat alors qu’ils en ont pas ou peu besoin.
Après, faut pas s’étonner si les bailleurs sont pris pour des salauds !

Platini n’a rien compris car dire que les loyers serait à 250 dans les APL , il prend son petit exemple de fils à papa qui touche des APL d’un montant de 150 € mais avec un autre locataire le montant des APL serait différent donc son loyer en serait alors changé …..
Dire que la valeur locative d’un bien est  obtenu en soustrayant le montant de APL est totalement infondé ,le versement des APL est fonction de la situation de chaque personne et certain n’en touche pas.
J’ai pas voulu insister sur le sujet avec lui.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#96 05/06/2012 11h15 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

ZX-6R a écrit :

J’ajouterai que moi ça me gène qu’on me dise à combien je peux louer, ou relouer, mon logement.

Si je suis trop au dessus du marché, je n’ai pas de visites! Le marché s’en sort tout seul.

Aujourd’hui on va me dire à combien relouer mes biens. Demain on me dira à combien les louer tout court. (baisser les loyers) Je précise qu’on a déjà fixé ça pour les biens inférieurs à 14m². Après demain on me dira quoi? A combien j’ai le droit de vendre mon bien? Ou a combien de plus values j’ai droit? "Comprenez bien Monsieur, vous allé gagner 20k€ en 3 ans, c’est pas juste par rapport au chômeur du RDC. Nous allons vous ponctionner 75% de la plus value pour que vous participiez à l’effort collectif"

WTF???!!!

Allons ZX-6R un peu de retenue , je vous sens énervé sur le sujet.
Cette mesure n’est pas forcement une mauvaise mesure , elle a le mérite d’évoquer le sujet mais je pense que sa mise en oeuvre va être complexe , très complexe …..et le suivi sera ingérable à mon sens.

Il faut laisser le marché s’organiser par contre il faut produire des logements afin de "détendre" le marché et fournir plus de logement à la location ou à la vente.
Le problème est la pénurie de logement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#97 05/06/2012 11h21 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   39 

@jeamb
Je suis d’accord avec votre image de 1,5 chez Total ou Esso..c’est pareil.
En soit la mesure prise (limitation de l’augmentation des loyers) ne garantit aucunement le résultat escompté (loyers acceptables par rapport aux revenus des personnes qui ont du mal pour louer). Ca peut marcher si les revenus progressent un peu plus vite que les loyers et, sur le même principe qu’une inflation grignotant un capital, le temps peut permettre un (petit) ré-équilibrage des choses.
Donc OK avec vous pour dire que la mesure ne garantit pas l’objectif affiché par les paroles.
En résumé, si mesure : peut être qu’un résultat positif sera atteint
Si pas de mesure, il est certain qu’il n’y aura pas de résultat positif et que la difficulté pour se loger continuera.

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

Bien entendu, je précise que, ne connaissant pas la situation particulière de chacun ici, je ne me permets pas de jugements sur les personnes et ne cherche pas à accuser qui que ce soit.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

Hors ligne

 

#98 05/06/2012 11h25 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   224 

On est bien d’accord, le problème est la pénurie.

Mais qui est responsable? 

L’investisseur qui achète des taudis, investis des sommes considérables pour les remettre en état, prend des risques financiers importants, y consacre son temps et son énergie.

ou l’Etat qui n’a rien fait?

Et qui va être sanctionné?

Ah oui je suis énervé! Si on nous sortait que en 2013 les locataires seront exonérés de payer leur loyer parce qu’il est trop cher, il y aurait encore des bénis oui oui pour venir dire que c’est bien!

Ca me rappelle les discussions avec notre CE… On a eu un débat sur le remboursement des frais de transport. On a une nana qui habite dans le trou du c*l du monde, et ses frais de transports étaient énormes. Seulement cette nana, elle paye 4 fois moins de loyer que moi qui ai choisi de vivre en première couronne. Est-ce normal qu’on lui rembourse ses frais de transport? Pourquoi on me rembourse pas mon loyer alors?
C’est la même histoire avec l’immo. Qu’on laisse faire le marché. Si les gens ne pouvaient pas payer, les prix baisseraient! Mais s’ils payent, c’est bien qu’il y a une demande!


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

#99 05/06/2012 11h26 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   313 

jeamb a écrit :

Je (re)cite ses propos:
Ce décret doit «permettre que, dans les agglomérations et les zones où les loyers ont atteint des niveaux insupportables, l’accès à la location redevienne possible

La question n’est pas de savoir si on aime la ministre le PS ou autre, mais de savoir si les reformes engagées sont intelligentes et au service de tous… pour ma part je pense que non, et on privilegie encore les locataires.

A t-on fait ou va t-on faire quelque chose pour des gens qui ne veulent pas etre locataire toute leur vie et qui veulent devenir proprietaire de leur chez soi? non. Au nom de quoi les locataires serait-il plus aider que les proprio? J’en connais pas mal qui loue, et avec toutes les aides, vivent bien mieux que moi (resto, voitures, fringues, etc…). Il n’y a pas de jalousie de ma part, juste une certaine incomprehension de ce qu’on veut pour la France et les Francais..

Attendons de voir comment concrètement cela mis en oeuvre

Comment cela se passe si je fais des travaux d’embellissement  ?
comment cela se passe si le bien est détérioré et que je dois reloué vite donc moins cher et si ensuite je l’embellie de nouveau est-ce que je pourrais ré-augmenter ?
J’ai lu des remarques très juste indiquant que les loyers hauts seront pas touchés mais les loyers bas seront "bloqués" .
Comment je dois déclarer le loyer ancien et le nouveau pour que le contrôle soit fait ?
Cela ressemble à une grosse machine qui va vite s’essouffler ….

Il est certain que les locataires sont protégés , trop même car cela incite à la malhonnête vis à vis du propriétaire et cela incite du coté des bailleurs à être très sélectif.
aujourd’hui quand je dois choisir un locataire hormis les pièces habituelles et le salaire minimum requis , je regarde le métier exercé , le profil de la personne , je le fais parler afin de mieux le cerner.

Hélas c’est la société de consommation mais vous avez fait le choix de la bonne route car vous investissez et un jour vous en toucherez les bénéfices.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#100 05/06/2012 11h31 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   224 

lemouz a écrit :

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

C’est exactement ça qui me met hors de moi!!!

Si vous ne pouvez pas loger dans 40m² dans le premier arrondissement de Paris, allez vous loger ailleurs!!! Allez à Courbevoie, ça sera déjà 2 fois moins cher!

J’ai un 10m² place des victoires, je le loue 600€. J’ai eu plein de dossiers déposés. Si ces gens veulent un 20m², ils vont dans le 20e, ou en première couronne… Pourquoi faut-il une loi pour taxer le méchant bailleur!!! Je ne fais que proposer, si je n’ai pas de dossiers je baisse mon prix.
Qui fixe les limites d’un salaire acceptable? J’ai des locataires très riches, beaucoup plus riches que moi, dans un 22m². Est-ce que je devrai leur faire payer un loyer double? Est-ce qu’une loi devrait les forcer à me payer un loyer double parce qu’ils sont riches?


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech