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Forums des investisseurs heureux

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#51 29/05/2012 14h21 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Le souci est que si le meublé disparait, l’immobilier ne me sert plus à rien…

A ce jour j’en tire une rente non fiscalisée. Si je devais payer 30% d’impôt sur mes loyers, je serai perdant. Autant tout revendre, puis faire des opérations d’achat revente, ou acheter des laveries, ou s’expatrier si on pense avoir assez de sous…

Bref, personne n’a contesté le meublé à ma connaissance, donc on n’en est pas encore là, mais c’est une possibilité.

ils ont bien prévu pour l’été de plafonner les loyers sur Paris.


Left the Rat Race in 2013

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#52 29/05/2012 16h18 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Le souci est que si le meublé disparait, l’immobilier ne me sert plus à rien…

A ce jour j’en tire une rente non fiscalisée. Si je devais payer 30% d’impôt sur mes loyers, je serai perdant. Autant tout revendre, puis faire des opérations d’achat revente, ou acheter des laveries, ou s’expatrier si on pense avoir assez de sous…

J’ai répondu à votre message sur les laveries.

Attention aux opérations d’achat et de revente ….

Ensuite pour des achats non fiscalisés ultérieurs , il est possible de passer par un montage plus complexe de type démembrement en procédant à un achat à titre personnel de la nue propriété  et l’usufruit temporaire dans une SCI IS  ce qui vous permet à la fin de la période de cession temporaire de récupérer à titre personnel l’entière propriété du bien sans rester bloquer dans la SCI IS.
Durant la période de cession d’usufruit auprès de la SCI , le bien est inscrit à l’actif ce qui permet son amortissement comme dans le meublé.

Pour un peu que vous ayez disposé de liquidités , vous faites un apport au compte courant de la SCI afin d’acheter l’usufruit , votre apport est considéré comme un crédit fait par la SCI dont vous pouvez en touchez des intérêts fiscalisés à titre personnel mais intérêts déductibles du résultat de la SCI.

En fin d’exercice annuel , la SCI vous rembourse progressivement votre apport qui n’est pas fiscalisé à titre personnel car c’est un remboursement de votre apport ce qui vous permet avec un capital de vous constituer une rente annuelle non imposable plus des intérêts  d’emprunts en vous constituant un capital non imposable dans la SCI avec retour en pleine propriété au terme du démembrement.

Ce type d’opérations est plus complexe mais est une solution très intéressante en constitution de patrimoine

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#53 29/05/2012 20h48 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Trés bon conseils Philippe, bien que complexe comme vous dites. Je viens d’ailleurs de voir ces montages dans le cours d’immobilier d’entreprise que je suis à l’ICH. Comme quoi… smile

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#54 30/05/2012 06h15 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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BorderLine a écrit :

Trés bon conseils Philippe, bien que complexe comme vous dites. Je viens d’ailleurs de voir ces montages dans le cours d’immobilier d’entreprise que je suis à l’ICH. Comme quoi…

J’ai toujours dans l’idée de m’inscrire à l’ICH mais il faut que je finalise mes projets actuels pour me dégager du temps afin de suivre ces cours à Montpellier.

La lecture et la recherche d’information m’a permis de me constituer une culture immobilière et fiscale correcte pour envisager des investissements sous différents formes faits sur des périodes longues de 15 ans à 20 ans.

Il faut mieux savoir où l’on va sinon le risque fiscal peux rendre l’opération onéreuse , toute solution légale permettant d’optimiser son fiscalité et son patrimoine doit être appréhendé mais certains montages comme celui évoqué doivent être bien cadré afin de ne pas risqué de redressement.

Pour aller plus loin pour ceux qui serait intéressé , le calcul de l’usufruit se fait de manière fixe par le biais de l’article 669 du code générale des impôts stipulant que l’usufruit est évalué à 23% de la valeur du bien par tranche de 10 ans de cession temporaire.
15 ans est égal à 46 % par exemple.

Il s’agit de cession temporaire d’usufruit car lors d’un démembrement pour donation il existe une règle de valeur de l’usufruit qui est fonction de l’age du donateur. 

Philippe


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#55 30/05/2012 07h53 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Question pour Philippe30:
Dans le montage expliqué ci-dessus (démembrement nue propriété, et usufruit dans une SCI IS)
les intérêts versés par la SCI sont fiscalisés, donc quelle est la différence avec des loyers perçus ?

Est ce que l’on pourrait avoir un exemple chiffré, car le gain doit se trouver ailleurs ?

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#56 30/05/2012 09h59 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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saintout a écrit :

Question pour Philippe30:
Dans le montage expliqué ci-dessus (démembrement nue propriété, et usufruit dans une SCI IS)
les intérêts versés par la SCI sont fiscalisés, donc quelle est la différence avec des loyers perçus ?

Est ce que l’on pourrait avoir un exemple chiffré, car le gain doit se trouver ailleurs ?

Les intérêts versés par la SCI à l’apporteur de fonds sont taxés au titre des revenus personnels.
vous êtes votre propre banquier pour la SCI.

La différence avec des loyers perçus dans une SCI à l’IS concerne le fait que ces loyers sont assujetis à l’impôt sur les sociétés ( en fonction du résultat fiscal ).

Les intérêts d’emprunts versés par la SCI  sont payables à partir des loyers perçus.

Exemple chiffré simplifié :
Apport de 100.000 dans une SCI pour achat usufruit temporaire
Taux interet 3 %
Revenu locatif 30.000 par an
Charges diverses 5.000
Amortissement à 4% de la valeur du bien ( 200.000 ) soit à 4 % un montant de 8.000 par an

Résultat fiscal
30.000 - 5.000 - 3.000 ( intérêt d’emprunt du compte courant associé ) -  8.000  = 14.000

Sur le résultat fiscal la SCI paye un impôt de 15 % jusqu’à 38.120 €
Soit un montant de 2.100 €

Trésorerie en fin d’année 14.000 - 2.100 = 11900 €

En tant qu’apporteur de fond vous touchez les intérêts d’un montant de 3.000 imposable dans votre IRPP

Soit 11900 - 3000 = 8.900  disponible

La SCI décide de vous rembourser 5.000 de l’apport fait.

Vous touchez 5.000 non imposable puisqu’il s’agit de votre apport

L’année suivante la SCI doit encore remboursé 95.000 et le montant des intérêts à vous versé sera calculé sur ce nouveau montant

Je rappelle que je prend l’exemple d’une SCI à l’IS payant son propre impôt sur les sociétés.

Autre montage possible sur le principe du démembrement temporaire
Une SCI fait un emprunt et vous achète un usufruit temporaire d’un de vos biens propres ce qui vous permet de baisser votre fiscalité IR et de récupérer un cash directement.

Attention :
Tous ces montages doivent être validés par un comptable , un expert fiscal car la note peux être très salé en cas de redressement.

Lien vers la revue fiduciaire
http://www.grouperevuefiduciaire.com/es … janv09.pdf
Passage pointus sur les amortissements

Dans cette approche, on imaginerait que l’administration
conteste le cumul d’amortissement, entre celui pratique par la
SCI sur la structure immobilière et celui comptabilisé par la
société bénéficiaire du résultat de la SCI au titre de l’usufruit des
parts. Autrement dit, la société amortirait un droit qui lui permet
de recevoir un résultat lui-même diminué de l’amortissement de
la structure immobilière
Néanmoins, outre le fait que, comme on va le voir, l’argument
ne tient pas, fonder un schéma et donc un produit sur la volonté d’éviter un pseudo double amortissement paraît bien illusoire Cela peut se terminer par l’histoire de l’arroseur arrosé si l’acquéreur du produit apprend, à quelque occasion, qu’il a subi un
manque à gagner certain au travers de l’application d’un régime
fiscal largement moins favorable.
On ne peut certes contester que l’application de l’article 238 bis
K du CCI soit fiscalement avantageuse au plan de /’amortissement de l’immeuble lui-même. La dotation aux comptes d’amortissement dans la SCI va nécessairement influencer directement
le résultat taxable entre les mains de la société usufruitière des
parts. Pourtant, deux arguments doivent permettre de contredire la prétention de l’administration.
En premier lieu, on peut faire valoir que la SCI est fiscalement
dons l’obligation d’amortir l’immeuble pour satisfaire aux dispositions de l’article 39 B du CCI relatives à l’amortissement minimum. Si l’on doit en effet déterminer le résultat de cette socié-
té selon les règles prévues en matière d’impôt sur les sociétés,
on doit appliquer les règles posées par l’article 209-1 du CCI
selon lesquelles
« les bénéfices passibles de l’impôt sur les sociétés sont détermines
selon les règles fixées par les articles 34 à 45 … du CCI. »
Par conséquent, si l’administration contestait cet amortissement, cela signifierait qu’elle conseille de ne pas respecter les
dispositions du code général des impôts. On n’a pas l’impression
que ce soit là sa fonction première. Mieux, elle conseillerait
d’ignorer les termes mêmes de sa propre doctrine Tant qu’à lire
la doctrine administrative, autant la lire jusqu’au bout. Et voici
précisément ce qui est écrit
(14)
.
« Amortissements
Les amortissements des immobilisations faisant partie de l’actif
immobilisé de la société ou du groupement ayant pour membre
une société possible de l’IS ou une entreprise industrielle, commerciale ou agricole, doivent être pratiques sur la base et dans la limite du prix de revient de ces immobilisations et calculés d apres les
taux conformes aux usages, en fonction de leur durée normale
d utilisation

Livre passionnant sur l’immobilier et les montages complexes d’optimisations
http://www.grouperf.com/catalogue/produit/00016.html

Philippe


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#57 04/06/2012 08h17 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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En tout cas j’aimerais pas être propriétaire en ce moment…

Relocation: décret pour bloquer les loyers

On frise le communisme avec l’impossibilité de fixer ses loyers comme bon nous semble…et de permettre après des rénovations, d’amortir tout cela dans les loyers…
Qu’en pense nos spécialistes immobiliers du forum? cette voie prise dans l’encadrement des loyers (qui n’est que le début) ajoutée à la baisse très probable de l’immobilier implique-t-elle un ajustement de stratégie?

En tout cas c’est pas vraiment le moment de faire de l’immobilier locatif.

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#58 04/06/2012 08h56 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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personnellement, j’attends de voir car:

1/ La loi n’est pas passée, et on ne sait pas encore ce qu’il y a dedans (on va bloquer, mais finalement on gela pas tout de suite, puis il faut d’abord qu’on en parle, etc…). Dans quelles villes? selon quels criteres? A l’arrache facon critere Scellier?

2/ Si il gele dans un premier temps les loyers entre deux locataires, on est au moins sur d’avoir le meme rendement qu’aujourd’hui…

3/ Perso, je n’applique que tres rarement l’ajustement de l’IRL sur mes loyers (je suis plutot a etre sous le prix moyen que l’inverse et essaie d’etre un bailleur "sympa" qui comprend les difficultés que tout le monde connait actuellement). Mais si on commence a jouer comme ca Me Cecile, ca pourrait changer…

4/ Pour les travaux, je serais le gouvernement, je ferais attention, car cela risque d’engendrer moins de travaux (le batiment et les PME apprecieront). Et puis, cela va inciter j’en suis sur les sales riches proprietaires exploitant a faire des efforts en matieres d’eco-energie, hein madame future ex-ecolo ELVV!!

c’est vraiment a vous degouter de la politique…

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#59 04/06/2012 09h03 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Romain a écrit :

On frise le communisme avec l’impossibilité de fixer ses loyers comme bon nous semble…et de permettre après des rénovations, d’amortir tout cela dans les loyers…
Qu’en pense nos spécialistes immobiliers du forum? cette voie prise dans l’encadrement des loyers (qui n’est que le début) ajoutée à la baisse très probable de l’immobilier implique-t-elle un ajustement de stratégie?

En tout cas c’est pas vraiment le moment de faire de l’immobilier locatif.

Le décret prévu stipule que lors d’un changement de locataire , il ne sera possible d’augmenter le loyer que dans une limite fixée.
Les prix du marché déterminent la valeur locative d’un bien sur le marché , les annonceurs qui sont au dessus du prix du marché ne louent pas ou avec beaucoup de difficulté.

Exemple :
Si j’ai un studio à louer au prix du marché à 350 que je cherche à le louer 400 mais que je perd 1 mois de loyer il me faudra alors 350 / 50 = 7 mois pour retrouver ma perte et si le locataire s’aperçoit que c’est trop cher il risque de partir rapidement avec de nouveau une vacance locative.
 
Donc il suffit de qu’un décret de bon sens s’appliquant à Paris et aux grandes villes soient en projet pour que vous pensiez qu’il ne faut pas faire de locatif….
Je pense tout le contraire car c’est ce genre de réflexion à la moindre annonce qui ne s’inscrit pas dans une démarche patrimoniale à long terme qui permet de faire de bonnes affaires.

C’est vrai que j’entend depuis 7 à 8 ans que ce n’est pas le moment de faire de l’immobilier ( hausse des prix , courbe de Friggit , baisse annoncée dans les mois à venir  etc ….) maintenant encadrement pour limité l’augmentation des loyers.
Ce décret va dans la bon sens car il permettra aux gens de se loger sans subir des augmentations inconsidérés des bailleurs.

Il existe un indice de révision des loyers trimestriel qui s’applique tous les ans pour augmenter les prix des locations en cours , cet indice est calculé par rapport à l’inflation sachez que je n’applique quasiment jamais , je n’augmente pas mes locataires car je préfère conserver des locataires qui ne me posent pas de problèmes qui entretiennent l’appartement et se sent bien plutôt que d’augmenter tous les ans de 4 ou 5 euros , je trouve cela mesquin et contre productif.

Vous avez raison n’investissez pas dans l’immobilier , il est préférable d’investir dans d’autres supports moins taxés , plus rémunérateurs et surtout moins risqués.
Si vous avez des exemples je suis preneur.

Philippe


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#60 04/06/2012 09h08 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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jeamb a écrit :

1/ La loi n’est pas passée, et on ne sait pas encore ce qu’il y a dedans (on va bloquer, mais finalement on gela pas tout de suite, puis il faut d’abord qu’on en parle, etc…). Dans quelles villes? selon quels criteres? A l’arrache facon critere Scellier?

Oui une stratégie immobilière ne se change pas en permanence

jeamb a écrit :

2/ Si il gele dans un premier temps les loyers entre deux locataires, on est au moins sur d’avoir le meme rendement qu’aujourd’hui…

Oui c’est une évidence

jeamb a écrit :

3/ Perso, je n’applique que tres rarement l’ajustement de l’IRL sur mes loyers (je suis plutot a etre sous le prix moyen que l’inverse et essaie d’etre un bailleur "sympa" qui comprend les difficultés que tout le monde connait actuellement). Mais si on commence a jouer comme ca Me Cecile, ca pourrait changer…

Même réflexion sur l’IRL que je n’applique pas et même en cas de changement de locataire je n’augmente pas mes loyers sauf si ceux ci sont en dessous des prix du marché.
Si je les augmente ce n’est pas juste pour des raisons financières mais aussi pour m’assurer un filtre sur le type de locataire pouvant postuler.

jeamb a écrit :

4/ Pour les travaux, je serais le gouvernement, je ferais attention, car cela risque d’engendrer moins de travaux (le batiment et les PME apprecieront). Et puis, cela va inciter j’en suis sur les sales riches proprietaires exploitant a faire des efforts en matieres d’eco-energie, hein madame future ex-ecolo ELVV!!

c’est vraiment a vous degouter de la politique…

Pas entendu parler de ce point
Exagération non fondé car on ne peux pas inciter à fournir des logements décents et ne pas permettre la déduction des travaux engagés sinon c’est contre productif pour le bâtiment et l’état du parc locatif à terme.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (04/06/2012 09h10)


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#61 04/06/2012 09h21 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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on ne peux pas inciter à fournir des logements décents et ne pas permettre la déduction des travaux engagés sinon c’est contre productif pour le bâtiment et l’état du parc locatif à terme

oui mais je ne suis pas sur que cela les genent outre mesure…

Sur 20minutes:
"Ce décret doit «permettre que, dans les agglomérations et les zones où les loyers ont atteint des niveaux insupportables, l’accès à la location redevienne possible», explique Cécile Duflot"
"il est devenu impossible de se loger pour les jeunes et pour beaucoup de ménages, qui doivent fuir Paris…"

Donc le studio precedemment loué a 450€ par l’ancien locataire etait insupportable, mais maintenant grace a notre decret, le loyer pour le nouvel occupant sera de 450€!! c’est sur cela change tout…

Je veux bien qu’a Paris certains loyers soient exagerement sur-evalués (merci Cecile de vous rappeler que Paris n’est pas le centre du monde), mais la, j’ai l’impression qu’on fait plus dans le spectacle que d’essayer de faire des reformes intelligentes…

Compte t-elle egalement faire baisser par decret les prix de vente ou les taux des credits pour ceux qui se "saignent" pour acheter un bien au vu de son construire un patrimoine?

Desolé, cette politique m’enerve…

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#62 04/06/2012 09h41 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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jeamb a écrit :

Je veux bien qu’a Paris certains loyers soient exagerement sur-evalués (merci Cecile de vous rappeler que Paris n’est pas le centre du monde), mais la, j’ai l’impression qu’on fait plus dans le spectacle que d’essayer de faire des reformes intelligentes…

Desolé, cette politique m’enerve…

Le décret prévu n’est pas un blocage des loyers mais un encadrement de l’augmentation en cas de relocation.
Ou est le problème ?
Je loue 450 ( en reprenant votre exemple ) , le locataire part je reloue 450 voir légèrement au dessus  ( il faudra voir les modalités du décret ) en quoi cela change ???

Je n’ai pas entendu parler que si je louais 750 avant , il faudra que je revienne à 450 MAIS encore faut il pouvoir louer à ce prix ( ce sont des exemples ).

Le décret limite l’augmentation.

A défaut d’être pénalisant pour le bailleur c’est bénéfique pour le nouveau locataire , à quoi servent des augmentations permanente de loyer sinon à mettre les locataires en difficulté et augmenter les risques de non paiement autrement plus pénalisant que les 3 ou 4 % que je pourrais gagner en relouant plus cher.

Philippe


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#63 04/06/2012 10h03 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Il serait également bien de prévoir une loi en faveur de l accélération des procédures en cas de non paiement du loyer car les locataires son surprotégés et les bailleurs bon qu à casquer .pense t on la haut qu un bailleur est nécessairement fortuné donc capable de supporter d être lésé sur une une longue période ?l investissement immobilier est en phase terminale en ce qui concerne le locatif…


Possibilité parrainage ING FORTUNEO

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#64 04/06/2012 10h06 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Je loue 450 ( en reprenant votre exemple ) , le locataire part je reloue 450 voir légèrement au dessus  ( il faudra voir les modalités du décret ) en quoi cela change ???

justement, cela ne change rien, c’est ce que je dis plus haut… et c’est un peu ce qui me gene, dans le sens ou ils font croire au gens que cela va changer leurs vies, et que ce n’est pas le cas. Pour moi, c’est juste de la demagogie pre-legislative

cela m’inspire (peut etre a tord nous verrons) qu’on va faire beaucoup pour certains et qu’on va taxer d’autres qui essaient de s’en sortir pour se constituer un patrimoine (pour divers raisons genre retraite, enfants, etc…). bref qu’on nivele par le bas et qu’on aide pas ceux qui en France essaie de construire quelque chose… c’est pas bien d’essayer et encore moins de reussir.

j’espere avoir tord.

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#65 04/06/2012 10h13 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Le PS n’a pas précisé concrètement ce qu’ils voulaient faire.

Ils ont parlé de blocage des loyers à la relocation, mais aussi de plafonnement par secteur géographique, voire de baisse!

Au lieu de faciliter l’investissement, donc l’augmentation de l’offre, ils font la pire des choses!
Loyers bloqués = investissement zéro, donc parc locatif qui se détériore.
Au lieu de remettre un coup de peinture entre 2 locataires, je laisserai tel quel. Je me débrouillerai pour garder la caution (nettoyage par ci, peinture par là..) pour couvrir mes frais… bref, autant revendre à Paris pour acheter en Province.

@ Philippe : mes recherches s’orientent désormais uniquement sur des immeubles wink


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#66 04/06/2012 10h20 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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inepsie a écrit :

Il serait également bien de prévoir une loi en faveur de l accélération des procédures en cas de non paiement du loyer car les locataires son surprotégés et les bailleurs bon qu à casquer .pense t on la haut qu un bailleur est nécessairement fortuné donc capable de supporter d être lésé sur une une longue période ?l investissement immobilier est en phase terminale en ce qui concerne le locatif…

Totalement d’accord avec vous sur ce point
Une procédure moyenne d’expulsion est de 18 à 24 mois.
Pour se couvrir le bailleur est obligé de prendre à son compte une GRL pour limiter les dégâts.

Philippe


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#67 04/06/2012 10h23 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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jeamb a écrit :

justement, cela ne change rien, c’est ce que je dis plus haut… et c’est un peu ce qui me gene, dans le sens ou ils font croire au gens que cela va changer leurs vies, et que ce n’est pas le cas. Pour moi, c’est juste de la demagogie pre-legislative

cela m’inspire (peut etre a tord nous verrons) qu’on va faire beaucoup pour certains et qu’on va taxer d’autres qui essaient de s’en sortir pour se constituer un patrimoine (pour divers raisons genre retraite, enfants, etc…). bref qu’on nivele par le bas et qu’on aide pas ceux qui en France essaie de construire quelque chose… c’est pas bien d’essayer et encore moins de reussir.

j’espere avoir tord.

Le but du futur décret est de limiter les hausses et non pas de plafonner les loyers ce qui pourrait induire une baisse des loyers.

Le nivellement pas le bas n’est pas nouveau mais sachez que même si ce décret passe ou un autre décret plus restrictif , votre volonté de faire et d’agir sera toujours plus forte et plus bénéfique que de ne rien faire.

Philippe


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#68 04/06/2012 10h30 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

inepsie a écrit :

Il serait également bien de prévoir une loi en faveur de l accélération des procédures en cas de non paiement du loyer car les locataires son surprotégés et les bailleurs bon qu à casquer .pense t on la haut qu un bailleur est nécessairement fortuné donc capable de supporter d être lésé sur une une longue période ?l investissement immobilier est en phase terminale en ce qui concerne le locatif…

Totalement d’accord avec vous sur ce point
Une procédure moyenne d’expulsion est de 18 à 24 mois.
Pour se couvrir le bailleur est obligé de prendre à son compte une GRL pour limiter les dégâts.

Philippe

À titre d exemple aux états unis c est deux mois pour l expulsion et les mauvais payeurs blacklistés.A quand une initiative de même nature en France ?


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#69 04/06/2012 10h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Le PS n’a pas précisé concrètement ce qu’ils voulaient faire.

Ils ont parlé de blocage des loyers à la relocation, mais aussi de plafonnement par secteur géographique, voire de baisse!

Au lieu de faciliter l’investissement, donc l’augmentation de l’offre, ils font la pire des choses!
Loyers bloqués = investissement zéro, donc parc locatif qui se détériore.
Au lieu de remettre un coup de peinture entre 2 locataires, je laisserai tel quel. Je me débrouillerai pour garder la caution (nettoyage par ci, peinture par là..) pour couvrir mes frais… bref, autant revendre à Paris pour acheter en Province.

@ Philippe : mes recherches s’orientent désormais uniquement sur des immeubles wink

On parle beaucoup sur ce décrets mais il n’est pas sorti , c’est prévu pour fin juin.
Je me demande si Cécile Duflot n’a pas lancé la mise en oeuvre de son idée en qu’une étude "d"impact" est en oeuvre pour savoir jusqu’où il est possible d’aller après les législatives bien entendu.

De mon coté je n’ai lu qu’un plafonnement lors du changement de locataire , programme de François Hollande.

ZX-6R en voila une bonne décision que de chercher des immeubles.
Vous verrez c’est du bonheur par rapport à la copropriété en terme de rentabilité , de maîtrise du bien.

Actuellement je fais des travaux dans un immeuble , j’en suis le propriétaire donc je n’ai aucun problème avec les locataires en terme de nuisance ( bruit raisonnablement , poussière etc …) dans une copropriété vous allez croiser des propriétaires qui vous feront des remarques.
Bien entendu en fin de journée avant de partir , je nettoie les parties communes.
Je choisis la couleur des volets , pas d’assemblée générale ,  pas décisions prises par autrui car la majorité n’est pas obtenu etc …..

ZX-6R envisagez d’utiliser vos studios comme gage de sérieux pour acquérir un immeuble ensuite commencez à revendre vos studios pour bénéficier d’un apport sur d’autres immeubles.
Si un immeuble vous rapporte en trésorerie en fin d’année l’équivalent d’un studio déjà payé il n’y a pas à  hésiter.

Philippe


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#70 04/06/2012 10h34 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Il faudrait peut-être un jour considérer lucidement la situation du point de vue du locataire non ?, (je parle bien sûr du locataire honnête qui paye tranquillement)

Je ne suis pas du tout scandalisé par cette initiative en tant que propriétaire bailleur : il faut savoir raison garder, et cogner sur ceux qui abusent.
Augmenter inconsidérément un loyer d’un locataire à l’autre (s’il n’est pas trop sous-évalué, ok) c’est moralement discutable !

Bon, mais les scandales ne concernent sans doute que Paris, quelques grandes métropoles et lieux de villégiatures à la mode… J’ignore tout de la situation locative dans une petite ville.

Dernière modification par Job (04/06/2012 10h39)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#71 04/06/2012 10h44 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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inepsie a écrit :

À titre d exemple aux états unis c est deux mois pour l expulsion et les mauvais payeurs blacklistés.A quand une initiative de même nature en France ?

Il existait un temps un livret de locataire.
Il existe un site payant que certains professionnels renseigne qui recense les mauvais payeurs.

En ce qui me concerne , je pense que 2 mois est trop court pour une expulsion car certaines personnes sont dans des situations difficiles mais ont la volonté de s’en sortir et de payer.

Le problème des expulsions vient autant de la durée des procédures immuables ( 2 mois de réflexion pour chaque envoi de courrier par huissier ) , suspension de la procédure si le locataire va voir le juge et paye une petite partie du retard , disponibilité et réquisitions des forces de l’ordre, engorgement des tribunaux etc ….
Cette incroyable machine se fait au  détriment du bailleur , en ce qui me concerne je pense qu’il faut pratiquer le dialogue et la persuasion par une première pression ( commandement à payer ).
Ensuite si vous êtes  face à un professionnel de l’impayé , il faut passer de la persuasion à la force sans utiliser une procédure longue et coûteuse sauf  si vous avez une GRL sur le bien.

J’ai actuellement un locataire en difficulté qui oscille entre 2 et 3 mois de retard mais j’ai confiance en lui et il me paye en fractionner mais à beaucoup de difficulté à reprendre le dessus pour rétablir sa situation.
Est-ce que je dois lui envoyé un huissier ce qui peux l’inciter à ne plus payer ?
Ce cas n’est pas à généraliser et je suis conscient que ce que je lui accorde en retard ne pourrais pas être fait avec tous les autres mais statistiquement j’ai constaté environ 10 % de retard ou de problème de paiement

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#72 04/06/2012 10h46 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Non mais attendez, les bailleurs n’obligent pas les locataires à venir chez eux non plus!!!

J’ai un exemple très précis!

Mes studios sont situés au centre de Paris. Je les loue donc au prix du marché, et vu qu’ils sont refaits à neuf, ça donne dans les 700€ < 15m² et 900€ pour 20m². C’est cher, j’en conviens. Mais j’ai eu des dossiers déposés par des gens qui travaillent en banlieue! Ils voulaient vivre à Paris, coûte que coûte.

Est-ce que c’est ma faute? Est-ce que c’est moi qui fait monter les loyers ou eux?

S’il n’y avait pas de dossiers déposés, je baisserai mes loyers. Le marché se régule bien tout seul. L’offre et la demande.

Du coup, comme tout le monde, j’ai calculé mes investissements en fonction des rentabilités futures. Et là, le gouvernement veut décider des loyers à ma place? Mais quel gouvernement en pays de libertés peut-il faire ça? Quel pays libre (à part l’Allemagne) fait ça?

On a battu des records récemment (couverture de tintin, ferrari 250 GTO) faut-il aussi plafonner les montants? On est d’accord pour dire qu’une vieille bagnole à 35M€ c’est trop cher (en plus elle pollue et fait du bruit). On fait un décret pour interdire ça?


Left the Rat Race in 2013

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#73 04/06/2012 10h50 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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je pense qu’on se met souvent en France a la place des locataires, et peu a la place des proprietaires… Qui doit payer les facades, la mise au normes des ascenceurs (a 80% non necessaire et prix prohibitifs du a l’obligation legale avant date buttoire), etc… Avec peu de garantie d’etre payer regulierement, sans degradation de votre bien.

Je continue a croire en l’immobilier cependant, ne vous trompez pas :-)

Si l’augmentation est inconsidéré, je vois pas pourquoi le logement serait loué (si vous vous retrouvé bien au dessus du prix moyen pour votre quartier). Et si vous etes logique en tant qu’investisseur, il vaut mieux loué au prix du marché (voir un peu en dessous) que de perdre un ou deux mois de vacances pour gagner quelques dizaines d’euros…

il faut savoir raison garder, et cogner sur ceux qui abusent.

oui mais la on va taper sur tout le monde, pour faire bien

ils critiquaient le gouvernement Sarko (a juste titre parfois) pour faire des lois a la va vite, mais ils commencent par faire pareil…

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#74 04/06/2012 10h58 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Job a écrit :

Il faudrait peut-être un jour considérer lucidement la situation du point de vue du locataire non ?, (je parle bien sûr du locataire honnête qui paye tranquillement)

Je ne suis pas du tout scandalisé par cette initiative en tant que propriétaire bailleur : il faut savoir raison garder, et cogner sur ceux qui abusent.
Augmenter inconsidérément un loyer d’un locataire à l’autre (s’il n’est pas trop sous-évalué, ok) c’est moralement discutable !

Bon, mais les scandales ne concernent sans doute que Paris, quelques grandes métropoles et lieux de villégiatures à la mode… J’ignore tout de la situation locative dans une petite ville.

Certains se plaignent d’être "saignés" par l’état sur leur revenu locatifs , sur leur investissement en bourse , valeurs mobilières , SCPI , SICAV etc ….

Mais effectivement comme vous le rappelez job que peuvent penser les locataires ???

Un locataire consacre environ 25 à 30 % de son revenu à son loyer , sachant qu’il dispose souvent d’un revenu peu élevé , il lui reste peu en fin de mois.

Que va pensez le locataire si vous l’augmentez avec l’IRL de 4 à 5 euros ( environ )  de loyer mensuel tout par an ?
=> Le "proprio"  s’en met plein les poches , il ne pense qu’a l’argent etc …

Et puis on impute aux locataires les charges de copropriété ( nettoyage etc …) et aussi la TEOM provenant de la taxe foncière , c’est normal mais du point du vue du locataire cela ne passe pas toujours bien car il se dis qu’il paye une partie de vos charges et de votre foncier alors que lui prend la taxe d’habitation , les abonnements etc …

Pour ceux qui pourraient réagir sur ces propos , je tiens à préciser que certains locataires n’ont pas la culture , ni le niveau d’études permettant une réflexion globale sur certains aspects de gestion donc je répète fréquemment que je paye des impôts sur les revenus , je rembourse la banque , que les banquiers coûtent très cher ( psychologie du métier de bailleur qui permet de faire prendre conscience au locataire
qu’il paye mais moi aussi je ne suis pas celui qui s’en met plein les poches mais c’est la banque et l’état ..ce qui n’est pas totalement faux non plus )

Pour conclure , je dirais que nous n’avons pas à nous plaindre de notre situation notamment ceux qui sont sur ce forum dont le nom est devenir rentier et que ceux qui pratiquent la location directe ont conscience des difficultés d’une grande majorité des Français.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#75 04/06/2012 11h08 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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jeamb a écrit :

je pense qu’on se met souvent en France a la place des locataires, et peu a la place des proprietaires… Qui doit payer les facades, la mise au normes des ascenceurs (a 80% non necessaire et prix prohibitifs du a l’obligation legale avant date buttoire), etc… Avec peu de garantie d’etre payer regulierement, sans degradation de votre bien.

C’est vrai que le locataire est privilégié , tous ne sont pas retord mais ils ont la loi et le temps avec eux alors que vous vous avez les charges et les crédits à rembourser.

La seule chose qui est pour le bailleur propriétaire est le financement du bien par la location sur une durée de 15 ans environ  , à l’issue de cette durée le bien est payé et alors on peux calculer le bénéfice en terme de de plus value du bien , de revenus perçus et de charges payées pour calculer le solde de l’opération.
L’immobilier est un investissement à long terme dont il est difficile de connaitre le résultat à l’avance mais je rappelle que c’est le seul investissement que vous pouvez faire sans apport.

Philippe


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