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Forums des investisseurs heureux

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#126 19/08/2015 13h59 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   16 

Après un rapide calcul il est plus intéressant pour moi d’opter pour le régime réel.

En effet j’ai acheté un studio à Lille (25m2) que je loue non meublé, en déduisant les charges mon impôt serait inférieur par rapport au régime micro foncier:

Loyers 2015: 2.250 EUR
Charges 2015: 7.050 EUR (dont 1.650 EUR d’intérêts d’emprunt)
Revenus 2015: -4.800 EUR à reporter sur mon IR avec un TMI à 41% soit une économie de 1.968 EUR

Loyer 2016: 5.400 EUR
Charges: 2.500 EUR (dont 1.500 EUR d’intérêts d’emprunt).
Revenus 2016: 2.900 EUR
Impôt régime réel: 2.900*41% = 1.189 EUR
Impôt si régime micro: 5.400*70%*41% = 1.550 EUR
Ecart: 361 EUR

J’ai pu lire qu’il était obligatoire de faire appel à un comptable pour les calculs est-ce vrai ?

En tout cas très satisfaisait de mon acquisition, secteur rue gambetta proche république, loué au 1ier août, 450e+charges.

Dernière modification par maxlille (19/08/2015 13h59)

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#127 19/08/2015 14h36 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   108 

Bonjour Max,

2 remarques :
- n’oubliez pas de prendre en compte les prélèvements sociaux (CSG, CRSD…) à 15,5% au taux actuel)
- il n’est absolument pas indispensable d’avoir recours à un comptable pour du foncier réel, seulement pour du meublé


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#128 19/08/2015 15h10 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   

hello,

ainsi que la CFE

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#129 19/08/2015 15h18 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   108 

Non !!!
On parle de location nue, donc pas de CFE !


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#130 19/08/2015 15h53 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   183 

C’est un détail mais pour 2015 vous ne pourrez pas imputer les frais financiers (FF, assurance de prêt, garantie..) sur votre revenu global

Donc votre déficit 2015 à imputer sera simplement de 3150e

Par contre, vous pourrez reporter les FF2015 non imputés sur vos revenus fonciers 2016

Dernière modification par Tssm (19/08/2015 15h53)

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#131 24/08/2015 11h50 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   49 

Bonjour les nordistes,

Pas de souci sur vos biens avec la tempête de la semaine dernière ?

Pour ma part j’ai eu deux dégâts des eaux (très superficiels), un pour chacun des apparts au dernier étage sous combles aménagés. Rien de bien méchant, mais malheureusement le couvreur que j’ai fait passer m’a fait savoir que la toiture était en piteux état (très ancienne, déjà repeinte, nombreuses tuiles cassées/fêlées…) et recommande un changement complet.

Devis en attente pour remplacement d’une toiture deux pans composée d’~ 120m2 de tuiles en terre cuite standard, une mitoyenneté, deux velux et une cheminée latérale, située en hauteur importante (~10m) donc nécessitant à priori la pose d’un échafaudage… vous estimeriez à combien ? ~ 10k€ ?

Si vous connaissez de bon artisans sur Lille merci de me faire parvenir par MP.

Cela ne remet pas en cause la qualité générale de l’investissement qui dans l’ensemble a répondu à mes attentes (budget travaux dépassé notamment à cause de quelques mauvaises surprises, compensé par une excellente demande locative qui m’a permis de louer plus cher que prévu et qui limitera la vacance à venir). Je regrette néanmoins de ne pas avoir pris plus de précautions et fait passer un expert sur le toit pour faire les vérifications d’usage avant achat car j’aurai peut-être pu négocier un rabais supplémentaire.

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#132 24/08/2015 20h21 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   

Bonjour père castor,

Pas de dégâts sur mes biens sur la métropole lilloise ou alors je n’ai pas eu d’échos des locataires.
Pour l’artisan, j’ai contacté 3 artisans différents pour des devis sur une charpente aucun n’a été réglo …
Le premier a oublié le rendez vous, le deuxième m’indique un prix exorbitant et le dernier j’attends toujours le devis.
Si vous avez des artisans je prends également au niveau des contacts.

Cordialement

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#133 26/08/2015 14h12 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   

Un peu d’eau dans les caves pour ma part mais sans conséquence.

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#134 26/10/2015 17h34 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   

Investisseur aguerri, je m’intéresse au marché lillois depuis peu notamment Lille Intra-muros.

Quel est le niveau des loyers pour des studios type en bon état (belle rénovation) ?

Quel délai de vacances ?

Au plaisir de vous lire.

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#135 26/10/2015 18h02 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   

Plus le studio est bien équipé et renové, moins il y aura de vacance locative: en principe aucune!

Personnellement, avec la mere Aubry, je ne vois pas l’interet de faire de la grosse renovation, vu qu’elle limite pour une limitation des loyers…

Dernière modification par Bigbil (26/10/2015 18h03)

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#136 26/10/2015 18h08 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Rénovation = bon locataire en général.

Quel niveau des loyers au m2 à peu près ?

Aubry va plafonner vers combien le m2 ?

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#137 27/10/2015 09h26 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   49 

Bonjour,

Pour commencer vous pouvez consulter et poster dans le sujet dédié :
Investissement locatif à Lille…

Pensez également à consulter régulièrement la section Le salon des Gentleman pour vous inscrire à la prochaine réunion des IH à Lille. L’invitation n’est pas encore lancée mais nous prévoyons de nous voir d’ici la fin d’année :
Le salon des gentlemen • Devenir rentier

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#138 04/11/2015 17h22 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   

Bonjour,

nous avons un immeuble locatif sur Lille dont voici un descriptif rapide :
- 7 lots cadastrés
- 7 petits studios de 14 à 20m2 pour une surface totale de 112m2 de logements, l’immeuble fait plus mais apparemment ça ne compte pas
- loués en meublé, tous occupés
- loyer annuel brut : 28.000€
- charges propriétaire (eau, gaz, elec, taxe foncière, assurance) : 4500€
- revenu annuel net : 23.500€
- toujours loué sans souci car proximité CHU et fac de médecine
- pas de gros travaux à prévoir, si ce n’est un rafraichissement des parties communes. Les logements eux ont bien été entretenus et plus ou moins rénovés au fil des années.

L’agence immobilière nous donne un prix de vente net vendeur entre 220 et 240000€ , frais d’agence inclus cela fait un prix de vente de 260000€ je pense

Cela vous parait cohérent comme prix vu le revenu locatif ?

Merci de vos conseils

Dernière modification par porcinet (04/11/2015 17h33)

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#139 04/11/2015 17h27 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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24000 € ????????

A ce prix, je vous achète ce jour et sans voir !

Plus sérieusement, comment voulez-vous que les membres de ce forum ne connaissant pas le marché lillois puissent vous donner un avis autorisé ?

L’agent immobilier que vous avez consulté a sans doute minoré son estimation, car il est de son intérêt que la transaction se fasse le plus vite possible. Rien ne vous oblige à mettre en vente au prix qu’il vous propose.

Pourquoi ne pas consulter un notaire ? Ce ne sera pas gratuit, mais il est sans doute le mieux placé pour vous donner l’estimation la plus juste possible.

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#140 04/11/2015 17h35 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   

désolé, il fallait lire 240000€ j’ai corrigé mon message wink

Je ne demande pas une estimation à l’aveugle, je demande juste si c’est cohérent par rapport au rendement locatif surtout.

Je vais consulter d’autres agences pour avoir d’autres estimations. C’est la première fois que je vend ce type de bien et je ne suis pas un expert en la matière …

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#141 04/11/2015 17h40 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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L’estimation me paraît un peu basse mais certains points sont à considérer :

- Encadrement prévu des loyers par M. Aubry à l’horizon avec une baisse de vos loyers percus car petites surfaces donc touché de plein fouet par l’encadrement
- Le quartier n’est pas folichon
- Petites surfaces = turn over important donc besoin d’une vraie gestion

Après, il est sûr que c’est un peu bas notamment si les lots sont cadastrés (vendre à la découpe ?).

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#142 05/11/2015 18h13 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   49 

Tout +1 avec les avis de tof1973.

De plus attention aux points suivants :
- plusieurs critères à vérifier pour une vente à la découpe dont la surface minimale, il me semble que 14m2 est le minimum donc à vérifier si c’est votre intention.
- si l’immeuble est bien celui auquel je pense il est en vente depuis quasiment un an… à prendre en compte si vous devez faire une offre.

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#143 05/11/2015 21h45 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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A vos charges, il faut ajouter la CFE, les honoraires de votre expert comptable et les intérêts de votre emprunt, ce qui conduit à environ 9500€/an en moyenne (prêt 2% sur 15 ans). Pour les taxes foncières, cela a-t-il été calculé avec la valeur 2014 ou 2015? à vérifier car en 2015, la taxe a augmenté de 10% (part de la ville en augmentation de 24% en 2015)

28000-9500=18500. Si vous voulez une rentabilité nette de 10%, cela donne 185000€…

Si le bien est en vente depuis un an, c’est que le prix est demandé est trop cher et que le vendeur n’a pas accepté de descendre. Actuellement, le marché est un peu plus tendu pour la vente des immeubles sur la métropole.

vérifiez aussi la valeur des loyers avec encadrement (je vous laisser pifométrer le taux qui sera appliqué). Demandez à consulter les baux. Les 28000€ de recette ont-ils été calculés par une règle de 3 ou est-ce du réel? vérifiez la vacance en juillet/août.

A votre place, je proposerai 180 000€ avec un joli courrier d’explication de la raison d’une telle réduction du prix.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#144 09/11/2015 17h54 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour les nordistes,

Je suis à la recherche avec ma femme de notre résidence principale sur Lille et alentours.

Nous avons visité plusieurs biens. Un bien a particulièrement attiré notre attention :

-    Maison situé à Lille
-    3 chambres
-    Construction récente
-    Très bonne isolation, maison très fonctionnelle
-    Garage + parking + jardin
-    TF et TH très abordable
-    Prix en adéquation avec notre budget

Le hic , c’est la localisation. Le bien est situé à Lille sud….
Cependant, en me promenant dans les rues adjacentes, j’ai pu voir quelques petits commerces, les maisons aux alentours étaient bien entretenues et je n’ai pas eu de sentiments d’insécurité. En cherchant des infos sur le net, je vois que la ville met réellement en place une politique de relance dans le quartier de Lille Sud.

Mes questions sont donc les suivantes :
-    Lille sud est-il réellement un quartier à éviter ?
-    Lille sud est-il un quartier en mutation ?
-    Le quartier souffre t-il des « on dit » ?
-    Y a t-il des quartiers à éviter dans Lille Sud ?

Si vous avez visité des biens sur Lille sud, avez-vous partagé le même sentiment que moi ?

Dans l’attente de vous lire.

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#145 10/11/2015 10h10 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   49 

Bonjour jbapdif,

A ma connaissance Lille Sud est un quartier très hétérogène, il faut raisonner en termes de micro-quartiers et ne pas généraliser. On y trouve à la fois des grandes barres invivables à cause de la délinquance (dont celles limitrophes du périf/Lille Moulins amenées à être abattues pour redynamiser le quartier), un immense centre universitaire et hospitalier avec des logements adaptés aux étudiants, ainsi que des zones pavillonnaires tranquilles.

J’ai récemment pris un apéro dans le jardin d’un ami qui possède une petite maison individuelle rue Verhulst. L’environnement est calme, les gens garent leurs voitures dans la rue sans souci particulier, on y croise des familles déambulant avec leurs poussettes… le tout à 5’ à pied d’un métro et 5’ en voiture de la voie rapide.

Pour répondre précisément à vos questions :
-    Lille sud est-il réellement un quartier à éviter ? Tout dépend du micro-quartier
-    Lille sud est-il un quartier en mutation ? Sans aucun doute, mais cela prendra des années pour les zones les plus sensibles, je ne m’y risquerais pas pour une RP
-    Le quartier souffre t-il des « on dit » ? Oui, on met dans le même panier des micro-quartiers bien distincts
-    Y a t-il des quartiers à éviter dans Lille Sud ? Oui

Bref en ciblant le bon bien dans le bon quartier vous trouverez un bon rapport qualité-prix.

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#146 10/11/2015 23h05 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir,

Je valide les propos de perecastor, il ne faut pas prendre Lille sud pour une zone de non droit.
J’habite proche de Lille sud et je passe regulierement dans le quartier le plus difficile.
La situation est délicate pour quelques rues, le reste est tout à fait sympatique ( proximité de Lille, CHR, voie rapide… )

J’ai également continuer mes visites sur les biens de la métropole lilloise, le dernier en date ressemble un peu à ma dernière présentation mais dans une ville voisine :

Quelques informations chiffrées :
-Immeuble de 190000€
-3 appartements (2 F2 + 1 F1 bis)
-Loyer 1450€ par mois
-Taxe foncière 850€

Points faibles :
-partie commune entretenue mais d’un autre age
-Dernier appartement assez original ( douche + chambre en mezzanine )
-Locataire à l’étage avec des animaux ( lors des visites ils aboient)

Points forts :
- Double vitrage partout
- Meublés
- Compteurs individuels
- Pas de syndic
- Bonne localisation de l’immeuble
- Peu de turn over ( 2/3 pour des personnes en CDI)

Une offre de 180 000€ me semble correcte pour débuter.
Je pense que le bien nécessite un entretien et un coup de jeune dans la copro ( moquette au sol, ampoule grillée …)
Il y a dans le logement du bas, une cloison à poser pour créer un F2. ( Si vous avez une idée du chiffrage et de la faisabilité par moi-même …)
Je m’inquiète par contre de l’état des logements lors de la fin des baux en cours notamment au dernier étage, en effet lors de la visite 2 murs étaient dégradés par manque d’entretien…
IL y a un potentiel intéressant pour l’immeuble car je pense que les loyers sont sous évalués pour l’ensemble des appartements. (estimation à 1600€ après rénovation)
Un des locataires est intéressé pour à moyen terme acheter l’appartement qu’il loue. Comment cela fonctionne -t’il ? Doit on créer une copro ? une idée du cout ?

Merci d’avance de vos retours.

Bonne soirée

Dernière modification par Nordiste (10/11/2015 23h39)

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#147 14/11/2015 16h49 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,

Après visite et revisite du quartier de Lille sud, ma femme et moi même décidons d’ abandonner le bien identifié.
Nous continuons nos recherches…

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#148 06/05/2016 15h30 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Je suis un homme de 28 ans qui travaille dans la finance. Je vis en concubinage et nous venons d’acheter notre résidence principale. Je  me suis lancé dans l’investissement locatif il y a quatre ans. Je n’ai pas pour objectif de devenir rentier dans les prochaines années, simplement pouvoir partir en retraite vers 50 ans, histoire de pouvoir entamer une deuxième jeunesse.

Etant en pleine réflexion depuis quelques mois sur mes prochains investissements, je fréquente ce forum depuis quelques mois. J’espere pouvoir échanger avec vous et obtenir vos précieux conseils.

Je possède donc:

- RP (pas de crédit en cours sur ma tête)
- 2 studios sur Lille centre (Vieux Lille) qui me rapportent 1 000€ par mois (pas de crédit en cours)

Si j’ai choisi d’investir dans le centre de Lille et sur des petites surfaces, c’était car cette solution me semblait idéale pour me lancer. J’ai emprunté de l’argent à de la famille pour financer ces biens (avoir des intérêts à déduire des impôts, c’est bien, mais avoir des taux d’intérêt à 0,5% c’est encore mieux). J’ai pu rembourser les crédits assez rapidement car j’ai un train de vie plutôt basique.

Aujourd’hui, tous revenus confondus, je touche environ 45 000 euros par an.

Je désire désormais me lancer dans le grand bain, c’est à dire acheter un immeuble de rapport afin d’avoir une rentabilité plus importante (7% actuellement sur les studios, un petit miracle dans le vieux lille mais bien insuffisant pour s’autofinancer). Je fréquente le forum depuis quelques temps et j’ai pu m’apercevoir que plusieurs membres du forum étaient des spécialistes de l’immobilier et même de la métropole lilloise.

Je souhaiterais avoir votre avis. Dans quel secteur me conseillez vous d’investir? Pour ceux qui ont investi sur Hellemmes, avez vous des difficultés pour louer vos biens et les locataires sont ils sérieux (garants,…)? Pensez vous qu’il est préférable de s’excentrer de Lille (investir dans des petites villes/villages dans la métropole)?

Mon budget serait d’environ 300k max (travaux compris).

Je suis très motivé mais j’avoue ne pas trop savoir où chercher et vos retours d’expérience pourraient s’avérer précieuses.

Dernière modification par Stochastic (06/05/2016 18h31)

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#149 07/05/2016 22h26 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir Stochastic,

Nous avons justement beaucoup parlé du quartier Hellemmes lors de la dernière rencontre des IH lillois (surveillez la section "Rencontre des Investisseurs Heureux" si vous souhaitez participer à la prochaine), car plusieurs membres y ont récemment acquis des immeubles. Le constat est unanime : on y trouve de belles rentabilités, et ça se loue très bien (locataires corrects et absence de vacance locative). C’est donc un des quartiers à cibler pour commencer vos recherches.

Avec un budget similaire au vôtre, j’ai d’abord cherché sur Lille IM mais n’ai trouvé des rentabilités > 10% que dans le quartier de Moulins, avec souvent des déceptions (bâti souvent de qualité médiocre, divisions non déclarées au cadatre, locataires en place précaires…). Finalement j’ai trouvé ma bonne affaire sur Tourcoing, où vous pouvez vous lancer les yeux fermés à condition de viser l’hyper-centre (métros Tourcoing Centre et Colbert).

Par rapport à votre dernière question, il n’y a pas de secret : commencez par visiter un maximum d’immeubles dans votre budget dans 2 ou 3 quartiers que vous aurez ciblés, prenez des notes, étudiez vos dossiers à fond en poussant les études de rentabilité dans le détail. Il n’y a que le terrain qui vous permettra d’apprendre et de construire votre réseau.

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#150 01/09/2016 18h19 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,

Est ce que quelqu’un aurait une experience d’investissement sur LILLE FIVES ?
Aujourd’hui je recherche à investir sur lille mais le seul endroit ou c’est rentable concretement c’est FIVES… Alors vous allez me dire oui, le quartier n’est pas porteur mais concretement j’aimerai savoir si ca loue bien dérriere ?

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