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Forums des investisseurs heureux

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#126 05/06/2012 14h55 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   317 

pug a écrit :

Dans Paris intra-muros, on peut imaginer que beaucoup d’appartements vont passer en location saisonnière, qu’en pensez-vous ?

Je suppose que la loi ne s’applique pas en cas de location à la semaine aux touristes de passage.

Remarque, c’est bien pour les touristes, ça va tirer les prix vers le bas. Les hotels ne vont pas aimer.

Voyons Pug de quoi parlez vous , la location saisonnière sur Paris en cours de suppression par ma mairie de Paris.
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Si c’est juste pour alimenter le feu sur ce post , les arguments ne sont pas appropriés

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#127 05/06/2012 15h04 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Réputation :   12 

@Philippe30

Non pas du tout, loin de moi l’idée de vouloir alimenter le feu. Désolé si mon post vous semble "agressif".
En fait, je possède mon appartement principal sur Paris et je l’ai loué à plusieurs reprises à des touristes ou cadres d’entreprise (via une agence) pendant mes absences prolongées. La formule m’a semblé très souple et moins "prise de tête" qu’une location classique. Par ailleurs, le rendement est tout à fait correct.

Merci pour l’article. Je n’avais pas entendu parler de cette actualité.

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#128 05/06/2012 15h05 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Modérateur
Réputation :   1084 

Non pug, dans Paris intra-muros (et dans toutes les agglo de + de 250 k habitants), on ne peux pas transformer un bien loué nu en location meublé (sauf si résidence principale du locataire) sans une autorisation de la préfecture. L’objectif est d’éviter que trop de logements du parc immobilier ne deviennent des meublés de tourisme. Et sur Paris, pas mal de bailleurs qui se sont "dispensés" de cette autorisation sont actuellement poursuivis, et condamnés.


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#129 05/06/2012 15h07 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Membre
Réputation :   317 

pug a écrit :

@Philippe30

Non pas du tout, loin de moi l’idée de vouloir alimenter le feu. Désolé si mon post vous semble "agressif".
En fait, je possède mon appartement principal sur Paris et je l’ai loué à plusieurs reprises à des touristes ou cadres d’entreprise (via une agence) pendant mes absences prolongées. La formule m’a semblé très souple et moins "prise de tête" qu’une location classique. Par ailleurs, le rendement est tout à fait correct.

Merci pour l’article. Je n’avais pas entendu parler de cette actualité.

Pas de soucis je pensais que vous étiez au courant.
Soyez prudent car la chasse à la location touriste sur Paris est en cours 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#130 05/06/2012 15h13 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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@ Philippe30 et GBL:

Merci pour l’info. J’ignorais totalement cette loi ! (honte à moi…)
Savez-vous si cette loi s’applique également sur les locations aux entreprises pour leurs employés ? Mon appartement était principalement loué par l’agence à des entreprises pour des périodes de 3 à 9 mois.

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#131 05/06/2012 15h32 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

Modérateur
Réputation :   1084 

Ca ne s’applique pas si le bien est loué comme résidence principale du locataire.


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#132 05/06/2012 15h42 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Cette discussion sur les APL est totalement ridicule.  Vous fixez le loyer en premier lieu par rapport au marché, ensuite par rapport à votre bien (situation, état). Jamais en fonction du locataire.

Si vous louez en fonction des APL, je vais venir dans le coin, tout acheter, louer en fonction des APL / 2 et vous n’aurez plus de locataire, alors que moi j’aurai une rentabilité quand même excellente!

Evidemment que vous fixez votre loyer en fonction du marché.

Je dis seulement (et surtout l’étude de Normale Sup le confirme) que ce prix du marché a été gonflé par les aides aux logements (qui a été "accaparé" en grande partie par les propriétaires)

Etude ENS : "À partir de données des enquêtes Logement de l’Insee, on montre que les aides pourraient bien être, pour une bonne partie, responsables de la hausse du loyer au mètre carré des ménages à bas revenus. D’après les estimations obtenues, entre 50 % et 80 % des allocations logement perçues par ces ménages auraient été absorbées par les augmentations de leurs loyers."

Il est d’ailleurs amusant de constater qu’un libéral pur et dur comme vous accepte dans le cas présent une intervention de l’Etat sur ce marché - certes qui arrange vos revenus locatifs.  wink

Dernière modification par MichelPlatini (05/06/2012 15h52)


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#133 05/06/2012 15h50 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

MichelPlatini a écrit :

Enseigner, c’est répéter.

Ecoutez c’est apprendre.

Extrait de l’article 

Dans le même temps, le montant
d’aide pour un bénéficiaire a peu augmenté,
passant de 143 euros à 156 euros (en euros
constants de 2002), ce qui correspond à une
hausse plus faible que celle des loyers.

Sachez que les augmentations de loyers sont dû à l’augmentation du prix des biens à partir des années 2001-2002 ,c ’est un simple calcul de rentabilité pour les investisseurs et à une raréfaction du nombre de biens proposés à la location avec une augmentation de la demande locative.

Une hausse des logements à partir de 2001-2002 durant 7-8 ans a rendu le logement moins accessible aux primos accédants et augmenté le nombre de locataire donc les prix des locations.
Cette hausse de l’immobilier a aussi impacté le prix des loyers pour compenser les prix d’achat.

Si les propriétaires ont des informations suffisantes sur
les ménages locataires, ils peuvent savoir qui
sont les bénéficiaires d’allocations et augmenter
le loyer des locataires bénéficiaires d’aides plus
que celui des ménages non bénéficiaires.

Il existe une règle pour augmenter les loyers qui se basent sur un indice l’IRL et non pas à la tête du locataire….

Continuez à enseigner la théorie du prix des loyers variable en fonction du montants des APL mais sachez que lorsque je fixe un loyer c’est en lien :
- avec la surface du bien ,
- son état ,
- étage
- sa situation géographique ,
- ses avantages et inconvénients
- commerces de proximité , transports en communs
- les prix environnants

Notions rationnelles totalement exclues d’un hypothétique montant d’APL que pourrait toucher le locataire

Philippe

Vous ne répondez pas sur le fond de l’étude de Normale Sup.

Je dis seulement qu’un des éléments de l’accroissement très forts des prix de l’immobilier (vous en avez cité certains) est l’existence des aides au logement.

Et que j’espère que l’actuel gouvernement sabrera avec discernement (c’est là la difficulté) ce poste budgétaire - ce qui amènera une baisse des loyers et un vrai gain de pouvoir d’achat.


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#134 05/06/2012 16h19 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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MichelPlatini a écrit :

Et que j’espère que l’actuel gouvernement sabrera avec discernement (c’est là la difficulté) ce poste budgétaire - ce qui amènera une baisse des loyers et un vrai gain de pouvoir d’achat.

Effectivement je vois bien la diminution des APL comme moyen d’augmenter le pouvoir d’achat …..
Deux solutions à cette ineptie :
- Les loyers baissent en fonction de la baisse des APL => Aucun gain de pouvoir d’achat
- Les loyers restent à leur valeur actuelle => Baisse du pouvoir d’achat

Autre rappel , même si les APL ont un coût pour la société , les aides au logement ont une vocation sociale qui permet d’éviter la ghettoïsation de certains quartiers et des banlieues en permettant au plus grand nombre de vivre dans des logements mieux situés.
Ce que l’état paye d’un coté est récupéré par les impôts locatifs perçus auprès des bailleurs.
Imaginons une France de 100 % de propriétaires , combien d’impôts perdu, de CSG non perçus ?

Sortez de votre dogme et du texte cité datant de 2005 qui se veux un essai d’approche de l’évolution des loyers.
Rappel d’un constant établi dans votre texte de référence

Dans le même temps, le montant
d’aide pour un bénéficiaire a peu augmenté,
passant de 143 euros à 156 euros (en euros
constants de 2002), ce qui correspond à une
hausse plus faible que celle des loyers.

Relisez les commentaires des intervenants.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#135 05/06/2012 16h22 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Je ne pense pas que la gauche sabre les aides aux plus démunis…

Sinon bien sur que les aides participent à la hausse générale des prix. Mais que vous ayez droit ou pas aux APL, le loyer, il faut le payer le loyer. C’est un effet de langage de dire que l’argent va aux bailleurs. On pourrait aussi bien dire qu’au final ce sont les banques qui s’enrichissent parce qu’elles accordent des crédits aux bailleurs pour qu’ils investissent. Et même, les CGPI qui vous vendent leurs scelliers en vous faisant miroiter des loyers élevés (pays par les APL)

ahah, on arrive toujurs à la conclusion qu’on veut! Moi j’aime taper sur les CGPI smile


Left the Rat Race in 2013

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#136 05/06/2012 16h24 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

MichelPlatini a écrit :

Et que j’espère que l’actuel gouvernement sabrera avec discernement (c’est là la difficulté) ce poste budgétaire - ce qui amènera une baisse des loyers et un vrai gain de pouvoir d’achat.

Effectivement je vois bien la diminution des APL comme moyen d’augmenter le pouvoir d’achat …..
Deux solutions à cette ineptie :
- Les loyers baissent en fonction de la baisse des APL => Aucun gain de pouvoir d’achat
- Les loyers restent à leur valeur actuelle => Baisse du pouvoir d’achat

En tout cas, si le loyer baisse juste avec cela, c’est une augmentation du pouvoir d’achat pour tout ceux qui n’ont pas d’APL smile.

Si je prend le cas du PTZ dans l’ancien (même s’il ne s’agit pas vraiment de la même chose, c’est une aide au logement), n’est ce pas une des raisons qui participe à la baisse actuelle du prix de l’immobilier?

Dernière modification par skype (05/06/2012 16h27)

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#137 05/06/2012 16h28 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Je ne vois pas en quoi le PTZ ferait baisser les prix de l’ancien?


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#138 05/06/2012 16h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Une capacité d’achat moins importante des personnes qui pouvait profiter de cette aide les rendant non solvable pour leur projet immobilier. Moins de personnes qui peuvent acheter => Baisse des prix?

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#139 05/06/2012 16h34 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Skype a écrit :

En tout cas, si le loyer baisse juste avec cela, c’est une augmentation du pouvoir d’achat pour tout ceux qui n’ont pas d’APL

Très juste.

C’était pas le propos de ma démonstration auprès du joueur de football qui me fait plus penser à un cheval avec des oeillères et des bouchons dans les oreilles.

Nous évoquions les APL , bien entendu suivant le raisonnement de MichelPlatini une personne qui n’aurait pas d’APL aurait un loyer moins élevé car les APL gonflent les loyers…..

Cette histoire d’APL est navrante par la non compréhension du sujet.

Philippe


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#140 05/06/2012 16h37 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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skype a écrit :

Une capacité d’achat moins importante des personnes qui pouvait profiter de cette aide les rendant non solvable pour leur projet immobilier. Moins de personnes qui peuvent acheter => Baisse des prix?

Au contraire le PTZ permet un endettement plus important et un remboursement sans intérêt donc c’est plus un stimulant pour une hausse des prix car plus d’acheteurs potentiels.

Philippe


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#141 05/06/2012 16h38 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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skype a écrit :

Une capacité d’achat moins importante des personnes qui pouvait profiter de cette aide les rendant non solvable pour leur projet immobilier. Moins de personnes qui peuvent acheter => Baisse des prix?

Je n’ai pas lu d’études à ce sujet mais je ne pense pas que l’impact soit très important. Pas autant que la déduction des intérêts d’emprunt de l’IR par exemple. (je m’en veux tous les jours de ne pas avoir profité de ça)


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#142 05/06/2012 16h40 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Après, c’est aussi pour ca que je mets des points d’interrogation car rien ne prouve la corrélation soit forte même si de nombreux journalistes mette cela en relation.

Ceci dit on peut se poser la question. Ca ne me semble pas absurbe. Il en va de même pour le durcissement du crédit par les banques.

Dernière modification par skype (05/06/2012 16h44)

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#143 05/06/2012 16h41 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Je ne pense pas que la gauche sabre les aides aux plus démunis…

Sinon bien sur que les aides participent à la hausse générale des prix. Mais que vous ayez droit ou pas aux APL, le loyer, il faut le payer le loyer. C’est un effet de langage de dire que l’argent va aux bailleurs. On pourrait aussi bien dire qu’au final ce sont les banques qui s’enrichissent parce qu’elles accordent des crédits aux bailleurs pour qu’ils investissent. Et même, les CGPI qui vous vendent leurs scelliers en vous faisant miroiter des loyers élevés (pays par les APL)

ahah, on arrive toujurs à la conclusion qu’on veut! Moi j’aime taper sur les CGPI smile

J’ajoute que les APL peuvent servir à l’achat d’une résidence principale , c’est peu connu

Surtout connues pour la location, les allocations logement s’appliquent également à l’achat d’un logement. Elles s’adressent à ceux qui achètent pour la première fois, dans le cadre de l’achat d’une résidence principale et en fonction de la situation et des ressources de l’acquéreur.

Les aides à l’achat : AL et APL | De Particulier à Particulier - PAP

Philippe


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#144 05/06/2012 16h47 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

skype a écrit :

Une capacité d’achat moins importante des personnes qui pouvait profiter de cette aide les rendant non solvable pour leur projet immobilier. Moins de personnes qui peuvent acheter => Baisse des prix?

Au contraire le PTZ permet un endettement plus important et un remboursement sans intérêt donc c’est plus un stimulant pour une hausse des prix car plus d’acheteurs potentiels.

Philippe

Oui, en fait, je disais la même chose que vous mais autrement. Je disais que sa suppression retiré ce stimulant (capacité d’achat plus faible) qui pouvait expliquer en partie cette baisse.
Le verre à moitié plein et à moitié vide wink.

Dernière modification par skype (05/06/2012 16h53)

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#145 05/06/2012 16h53 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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skype a écrit :

Après, c’est aussi pour ca que je mets des points d’interrogation car rien ne prouve la corrélation soit forte.
Ceci dit on peut se poser la question. Ca ne me semble pas absurbe. Il en va de même pour le durcissement du crédit par les banques.

L’adage bien connu "On ne prête qu’aux riches " prend tout son sens lorsque vous allez à la banque pour obtenir un emprunt.

Philippe


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#146 05/06/2012 17h36 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

MichelPlatini a écrit :

Et que j’espère que l’actuel gouvernement sabrera avec discernement (c’est là la difficulté) ce poste budgétaire - ce qui amènera une baisse des loyers et un vrai gain de pouvoir d’achat.

Effectivement je vois bien la diminution des APL comme moyen d’augmenter le pouvoir d’achat …..
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- Les loyers baissent en fonction de la baisse des APL => Aucun gain de pouvoir d’achat
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Philippe

Diminution ciblée des APL
Donc baisse des Loyers et baisse de l’endettement de l’Etat
Donc Baisse des Impôts
Donc Augmentation du Pouvoir d’achat

"Ineptie" validée par A.Madelin

Dernière modification par MichelPlatini (05/06/2012 17h37)


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#147 05/06/2012 17h53 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Je ne vois pas la correlation entre la diminution des APL et la baisse des impots. Ca me semble deux sujets indépendants.

Quand bien même l’état fait moins de dépenses, cela ne signifie pas qu’il fait payer moins d’impot. Et réciproquement.

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#148 05/06/2012 17h57 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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skype a écrit :

Je ne vois pas la correlation entre la diminution des APL et la baisse des impots. Ca me semble deux sujets indépendants.

Quand bien même l’état fait moins de dépenses, cela ne signifie pas qu’il fait payer moins d’impot. Et réciproquement.

Les APL sont une charge pour l’Etat - constitutives de l’actuel déficit public.
Leur réduction permettra un moindre déficit - voire - rêvons un peu - un excédent pour le budget de l’Etat.

Qui pourrait ensuite baisser les impôts sans dégrader les services publics.


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#149 05/06/2012 19h38 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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MichelPlatini a écrit :

Diminution ciblée des APL
Donc baisse des Loyers et baisse de l’endettement de l’Etat
Donc Baisse des Impôts
Donc Augmentation du Pouvoir d’achat

"Ineptie" validée par A.Madelin

A quand la baisse des prestations familiales , après tout ceux qui font des enfants doivent assumer
A quand la baisse des allocations chômage , après tout les gens n’ont qu’à travailler
A quand la baisse des retraites , après tout les retraités ont assez de moyens
A quand la baisse des remboursements de la sécurité sociale , après tout les gens n’ont qu’à être en bonne santé
A quand la suppression de l’école publique , après tout les gens doivent payer pour apprendre
A quand la baisse du nombre de fonctionnaires , après tout avec internet et les sociétés privés il est possible de réduire drastiquement les effectifs.

L’ensemble de ces prestations dans une société s’appelle la solidarité , les prestations logements ont font partie au même titre que celles que je viens de citer.

De nombreuses théories et écoles économiques souhaiteraient un désengagement de l’état ( Milton Friedman ) prônant un libéralisme avec un désengagement de l’état , cette doctrine du chacun pour soi me révolte.

Vous citez Madelin, je ne m’en étonne pas au vue de vos écrits car son ultralibéralisme est connu.

Toutes ces réductions de l’engagement de l’état conduisent une société inégalitaire où le manque d’entre aide et solidarité amènera à des troubles qui seront réprimés par un service d’ordre toujours plus important menant directement à une forme de république autoritaire non acceptable.

Je ne vais pas aborder le sujet de l’endettement de l’état mais avant de faire des économies sur le dos de personnes en difficulté , je suis bien sûr qu’il y a d’autres économies à faire dans le budget de l’état notamment sur la rémunération des hommes politiques , des modalités de calcul des retraites de sénateurs , députés , cumul des mandats , ancien président de la république…

Allez juste pour se faire plaisir  1,5 millions par an à vie …………….

Six mille euros de retraite, des voyages gratuits, un appartement… Comme tous les anciens présidents, Nicolas Sarkozy va bénéficier d’avantages dus à son ancienne fonction. « D’abord, il percevra une indemnité de 6 000 € brut, accordée à tous les “ex”, quelle que soit la durée de leur séjour à l’Elysée. Ensuite, il pourra siéger au Conseil constitutionnel, en tant qu’ancien président et percevoir, à ce titre, une indemnité de 11 500 € net par mois », explique le site challenges.fr.
A ces avantages s’en ajoutent d’autres en nature : un appartement de fonction, deux fonctionnaires de la police nationale pour assurer sa protection rapprochée, une voiture de fonction avec deux chauffeurs, sept collaborateurs. L’ancien président pourra également voyager gratuitement, grâce à deux cartes de circulation illimitées, l’une sur Air France, en classe affaires, l’autre à la SNCF en première classe. « Pour l’Etat, la facture de ces nombreux avantages est salée : la charge financière –que personne ne connaît compte tenu de la dispersion des financements– peut être estimée à 1,5 million par an et par ancien président, souligne le député René Dosière

http://www.20minutes.fr/article/931461/ … lassarkozy

Philippe


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#150 05/06/2012 20h26 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Vous m’avez mal lu, Philippe.

J’ai écrit "diminution CIBLEE des Apl"

PS : Et vous seriez surpris par mon vote (même si cette question n’a rien à faire ici) - en tout cas bien loin de la vulgate BFM


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