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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/06/2014 23h14 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,

Je me lance dans un investissement locatif, j’ai visité une vingtaine de bien dans des quartiers sélectionnés avec soin.

Mon choix se porte sur un T2 de 42m2 dans un quartier dynamique et bien desservi.
Situé dans une belle copro avec un syndic bénévole ( 30€ / mois)
Taxe foncière de 500€
Belle disposition du bien, avec chauffage neuf, double vitrage…
Le seul hic est le locataire en place, celui ci est plutôt en difficulté financière  mais paye son louer tous les mois. Il n entretient pas le bien comme il se doit donc cela m’embête … Comment peut on faire pour le faire partir ?
Dans le bien, il faut prévoir un rafraîchissement peinture, et surtout une salle de bain et WC a refaire. Il faut que je fasse le chiffrage …
Au niveau des chiffres, le bien est mis en vente 90k€ négociable à 80k€ sans trop de difficulté. Et un loyer de 535€ cc.
Le bien a un fort potentiel, un bien voisin s’est vendu 100k€ en 3 jours pour la même superficie dans l’immeuble voisin.

Étant le premier investissement j’ai quelques doutes et j’aimerai avoir vos avis avises.

Mots-clés : investissement locatif

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#2 13/06/2014 10h11 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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L’emplacement et le quartier semble être intéressant, cependant le rendement parait assez faible… sans avoir fait de calculs je ne pense pas que l’autofinancement soit possible, loin de là.

Le fort potentiel d’un bien que vous voulez louer parce qu’un autre à été vendu plus cher dans un autre immeuble me parait devoir être à nuancer sérieusement… êtes vous certain de l’info et quel intérêt pour vous qui voulez louer ?

Un locataire en difficulté financière et qui de plus dégrade le bien (si j’ai bien compris, vous parlez d’entretien du locataire ?) est évidemment un vrai souci pour celui qui achète ou celui qui veut vendre (négociation facile signalez vous, sans doute bien pire que cela…)

Pour le départ du locataire il n’y a pas beaucoup de solutions ; vous récupérez le bien pour vous ou un proche en fin de bail ou vous trouvez un arrangement à l’amiable avec le locataire (6 mois ou 1an de loyer pour qu’il parte ?)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 13/06/2014 14h00 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Merci de votre réponse
Pour l’autofinancement, je trouve un cash flow négatif de 30€ par mois pour ce bien sur un financement  de 25 ans.
Après votre commentaire je vais pas m’engager sur ce type de bien au vue de la difficulté de faire partir le locataire…
Je ne veux pas pour mon premier bien me retrouver avec un bien délabré et des impayés.
L’agence immobilière m’a recontacte ce matin m’indiquant qu’une offre à 77k€ serait acceptée.

Ce bien aurait été intéressant libre d occupation pour faire quelques travaux et le revendre en bon état.

Je ne sais pas si il y a des investisseurs sur la métropole lilloise mais je ne trouve aucun bien avec une belle rentabilité malgré mes nombreuses visites !

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#4 13/06/2014 14h21 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour Nordiste,

Si il le veut le propriétaire peut donner congé a son locataire pour vendre sous certaines conditions.
Pour m’a part j’investi sur Valenciennes et il y a de bonnes affaires a réalisé de même sur Lille mais avec un budget minimum de 200-300k€ forcément pour un lot vous allez payer plus cher (au lot) que pour 5 lots, essayez de voir si le bien n’est pas vendu lui aussi par d’autres agences peut etre que le prix serra moindre puis négocier le pourcentage qu’ils se prennent sur la vente ça peut très vite vous faire gagner des milliers d’euros…

Bon courage

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#5 28/10/2014 21h55 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir,

Une petite mise à jour de ce topic concernant ce bien et plus globalement mon projet.
Le bien est toujours en vente.
L’agent immobilier m’indique qu’il est possible d’avoir le bien à 75k€ donc cela commence à être intéressant.
Après un échange avec le locataire, il est plutôt sérieux mais connait une grande difficulté à cause de son ex femme.

J’envisage éventuellement de faire un achat revente sur le bien.
Le bail se termine en mars 2016.
Donc je me dis j’achète le bien ce jour à 75k€, j’accepte le "risque" pendant 1 an et demi et je donne congé à échéance du bien pour revente.
Je pense qu’il y a 20k€ à faire sans grande difficulté. (Quid de l’évolution du marché immo ?)

Ma réflexion se poursuit donc sur ce bien et plus globalement sur du locatif.

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#6 28/10/2014 23h34 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir Nordiste,
Si je peu te conseiller, ne te focalise pas sur ce bien immobilier, et même sur Lille. Tu peu trouver bien plus rentable ailleurs avec moins de risques et surtout sans faire de travaux de rénovation. Il y a certaines villes où dans quelques années les prix vont flambés, et où il est intéressant d’investir, comme Montauban avec la future gare TGV, mise en service en 2023. Les prix y sont actuellement 10 fois moins élevé qu’à Paris. Mais lorsque Montauban sera à 2h45 de Paris avec le TGV au lieu de 6h30 actuellement en moyenne, ce ne sera plus du tout pareil. Bordeaux sera à 45 minutes, et Toulouse à 15 minutes, soit 3 fois moins de temps pour chacune des villes que actuellement.

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#7 29/10/2014 03h32 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour
Nous sommes plusieurs, meme si pour ma part c est a distance,  a nous interesser a l immobilier sur Lille dans le forum ( cf file de perecastor, vous pourrez trouver des commentaires sur les zones de la metropole, notamment pour des rendements plus eleves et generalement le risque associe ).

Nordiste a dit :
J’envisage éventuellement de faire un achat revente sur le bien.
Le bail se termine en mars 2016.
Donc je me dis j’achète le bien ce jour à 75k€, j’accepte le "risque" pendant 1 an et demi et je donne congé à échéance du bien pour revente.
Je pense qu’il y a 20k€ à faire sans grande difficulté. (Quid de l’évolution du marché immo ?) - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/t6531#sthash.6reOtLBi.dpuf

]Investissement locatif à Lille…[/url]
Je ne suis pas persuade de l interet de l operation d achat/revente  et la plus value calculee me parait optimiste: 6,7 ke de frais de notaires , travaux de remise en etant ( je ne peux pas chiffrer disons 3ke), impot sur la plus value, frais lie au credit ( dossier / garantie etc ). IL faudrait revendre bien au dessus de 100 ke pour faire une plus value de 20ke

Cdt

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#8 29/10/2014 09h20 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,
Tout à fait d’accord avec Timinel. Je ne pense pas que ce soit votre but de faire une opération/revente pour commencer à investir dans le locatif. D’autant plus que le marché Lillois est atone et qu’il y a peu d’acheteurs. C’est le moment de trouver des m² pas trop cher qui seront à valoriser dans 10/15 ans si tout va bien.


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#9 29/10/2014 09h56 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   337 

Bonjour Nordiste,

un quartier dynamique et bien desservi

de quel quartier parlez-vous ?
Juste pour voir si nous avons la même perception de ce quartier (ayant habité 10 ans sur Lille).
Merci.


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#10 29/10/2014 11h31 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Rentier a écrit :

Il y a certaines villes où dans quelques années les prix vont flambés, et où il est intéressant d’investir, comme Montauban avec la future gare TGV, mise en service en 2023. Les prix y sont actuellement 10 fois moins élevé qu’à Paris. Mais lorsque Montauban sera à 2h45 de Paris avec le TGV au lieu de 6h30 actuellement en moyenne, ce ne sera plus du tout pareil. Bordeaux sera à 45 minutes, et Toulouse à 15 minutes, soit 3 fois moins de temps pour chacune des villes que actuellement.

Cela fait des années que la presse nous dit sans cesse qu’il y a de bonnes affaires immobilières à réaliser sur Bordeaux et Toulouse… Est-ce toujours le cas ? C’est sans doute très discutable… j’attends en tout cas d’y lire des rendement intéressants.
Pour les plus valus, je vais demander à ma grenouille wink (bien difficile à prévoir)


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#11 29/10/2014 14h37 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Investir à Bordeaux et Toulouse est déjà un peu moins intéressant maintenant, les rendements ne sont pas élevés. Surtout Bordeaux où les prix sont devenus très chers maintenant. Avec l’arrivée de la LGV en 2017 pour Bordeaux, en un an les prix ont déjà bondi de 20% en moyenne. Et Toulouse, les prix sont encore abordable, mais les loyers sont relativement faibles.

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#12 29/10/2014 23h56 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir à tous,

Merci pour vos retours.
Concernant lille ou la métropole lilloise c’est mon choix car je réside sur le secteur.
Pour le secteur en question c’est le secteur saint Maurice ( proche de la gare)

Je suis d’accord avec vous sur l’achat revente, je suis plutôt à la recherche d’un bien locatif, mais trouver un bien locatif avec un rendement de 10% en dehors des quartiers difficile ou en reconstruction ( fives, Lille Sud, moulin…).
Je ne souhaite pas partir sur ce type de quartier car j’ai vécu dans ce type de quartier et jai tout fait pour partir au plus vite…

Pour ce bien je dégage un cash flow positif de 30€mois si financement sur 25 ans…
Je fais 3-4 visites par semaine depuis 4-5 mois et je ne trouve rien de très transcendant …

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#13 31/10/2014 11h45 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,

Vous avez raison concernant le marché lillois, les rentabilités élevées se trouvent actuellement dans les quartiers difficiles ou en reconstruction (c’est d’ailleurs le cas dans la plupart des métropoles régionales françaises).

J’ai également une appréhension à acheter dans ces quartiers où je ne serai pas à l’aise pour y habiter moi-même, pourtant la demande locative y est très forte car ces quartiers ont tout de même des atouts : densité de commerces, écoles/universités, proximité des transports, impôts fonciers faibles, petites surfaces disponibles… 

Côté propriétaire, n’oubliez pas que vous n’habiterez pas le logement, donc vous ne serez pas directement concerné par les nuisances éventuelles, en revanche vous améliorerez la rentabilité de votre projet et augmenterez la probabilité de faire une plus-value à la revente (ou limiterez la casse en cas de baisse du marché).

Si toutefois c’est une perspective qui vous rebute, l’option Lille Saint-Maurice me parait un bon compromis.

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#14 31/10/2014 21h51 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir pèrecastor,

Je vous rejoins sur l’ensemble des points, je visite 2 autres biens demain, je tiens à jour le post pour vous donner les décisions.
J’ai commence à me pencher sur la fiscalité des revenus locatifs aussi avec l’aide du forum.

Le sujet est tellement large… Il me reste du boulot

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#15 02/11/2014 18h38 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir,

J’ai trouvé mon bonheur, bien en périphérie de lille proche du TRAM.
Appartement de 34m2 avec une chambre dans un bon état, j’ai réussi à bien négocier le prix d’achat car vendeur pressé de vendre pour un achat d’un immeuble de rapport en cours et besoin de cash.
J’ai posté une annonce à la suite de la visite et 21 mails sur le Week end donc je pense que la demande est présente.

Prix d’achat 72k€
Copro bénévole :300€ an
TF : 330€
Loyer : 480€ hors charge.

Je suis content de la visite et bon feeling avec le vendeur.
Il me reste quelques questions car c’est de particulier à particulier :
- QUID des pièces à récupérer
-De quoi je dois me méfier ?
- le local au RDC n’est pas loué est ce qu’il y a une incidence pour moi ?
-Comment quantifier les charges ?

Je suis en cours de lecture des "quelques" posts sur la fiscalité, ayant franchi la tranche à 30% je penche vers le LMNP reste à estimer le cout du mobilier.

Merci d’avance pour vos éclaircissements éventuels.

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#16 02/11/2014 20h29 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour Nordiste,

pour avoir été moi même "responsable de syndic bénévole" lorsque j’habitais sur Lille (pendant 10 ans environ), je peux vous affirmer que vous avez de la chance de tomber sur un syndic bénévole.
Si ce syndic est sérieux (ce n’est pas bien compliqué !), ce détail augmentera le rendement de votre location.

Concernant les charges à prévoir, il faut penser, selon votre quote-part dans la copropriété (au tantième) à devoir payer votre part dans :
- l’assurance des murs de l’immeuble
- les charges des parties communes (électricité, entretien)
- la gestion des ordures ménagères (sortie et rentrée des conteneurs par exemple)
- les frais administratifs du syndic (frais de photocopies, d’envoi des convocations aux AG…)

Et c’est tout !
Si les parties communes de ce bien se réduisent au minimum (pas d’ascenseur, pas d’espace vert à entretenir…), c’est encore mieux, ça fera des dépenses en moins à prévoir !

Sinon, le chauffage est individuel ou collectif ?
L’eau de même ? Il y a au moins des répartiteurs pour la consommation par logement ?
   
Cdt,
Frédéric

Dernière modification par maxicool (02/11/2014 20h31)


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#17 02/11/2014 21h17 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir Maxicool,

Merci pour votre réponse.
Il n’y a ni espace vert, ni ascenseur donc en effet cela limite les frais.
Le chauffage est individuel.
Pour l’eau, c’est un peu moins clair. Il n’y a pas de décompte individuel mais un compteur commun qu’il répartisse au tantième. ( pas très équitable)

Je pense prévoir 20€ de charges par mois cela sera suffisant.

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#18 02/11/2014 22h03 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Nordiste a écrit :

Bonsoir Maxicool,

Merci pour votre réponse.
Il n’y a ni espace vert, ni ascenseur donc en effet cela limite les frais.
Le chauffage est individuel.
Pour l’eau, c’est un peu moins clair. Il n’y a pas de décompte individuel mais un compteur commun qu’il répartisse au tantième. ( pas très équitable)

Je pense prévoir 20€ de charges par mois cela sera suffisant.

Les communs sont-ils entretenus par une société ? par un employé embauché par le syndic ? pas du tout ?
Il s’agira de la dépense la plus importante…
En 2007 (dernière année où je gérais le syndic), le nettoyage bi-mensuel des communs (hall d’entrée carrelé & l’escalier sur 4 étages en moquette) coûtait 60 € par mois.

Pour l’eau, le plus simple est de faire installer des décompteurs individuels derrière le compteur commun, ce n’est pas très coûteux ni très compliqué si les nourrices sont accessibles).
Et ça simplifie la vie !

Je viens de vérifier, dans la copropriété de 7 logements que je gérais, les charges annuelles étaient de 400 à 500 euros par appartement et par an, elles comprenaient :
- nettoyage bimensuel par une société (Pro Impec)
- sortie et entrée du conteneur 2 fois par semaine
- câble France Télécom
- électricité des communs
- eau
- assurance des murs de l’immeuble

Cdt


Sinon j’oubliais, autre dépense à prévoir, la vérification des extincteurs…

Dernière modification par maxicool (02/11/2014 22h04)


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#19 03/11/2014 19h33 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir maxicool,

J’ai rappellé le propriétaire il y a bien des compteurs individuels donc tout va bien !
Il reste à signer le compromis de vente.

J’ai un peu d’appréhension sur la signature des documents car vente de Particulier à Particulier. On verra bien.

Concernant le régime fiscal, j’ai bien creusé pour le LMNP je me lance dans ce régime. J’ai pris contact avec un expert comptable.

Suite au prochain épisode…

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#20 04/11/2014 14h32 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour Nordiste,

Pourquoi indiquez-vous que vous appréhendez la signature du compromis dans le cadre d’une vente en PAP ?

Du moment que vous mandatez un notaire de votre choix pour vérifier les informations, vous serez correctement informé sur les principaux risques liés à l’achat (titre de propriété, servitudes, hypothèques…). Au contraire d’une signature de compromis préparé par agence, qui elle peut réserver de mauvaises surprises.

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#21 04/11/2014 21h26 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir perecastor,

L’appréhension réside dans le fait qu’on s’adresse au notaire du vendeur donc il a plutôt tendance à "défendre" le vendeur.
Je sais que je peux solliciter mon notaire mais en général cela rallonge les délais…

Voici mon appréhension.

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#22 05/11/2014 03h21 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour ,

Vous pouvez prendre votre notaire egalement, il n y a aucune raison de n avoir que celui du vendeur, c est la pratique courante par meconnaissance ou facilite.
Les 2 notaires se partageront les honoraires.  Vous n avez pas a negocier quel notaire est responsable de quel acte, ceci est deja determine par les reglements.
Le votre sera responsable de la redaction de l acte  de vente qui est le document que vous conserverez.

Les delais sont tres peu rallonges ( personnellement sur les quelques fois ou j ai eu affaires aux notaires pour une vente, c est davantage l obtention du pret ou la liste des documents administratifs qui rallongaient la signature )
En tant qu acheteur, quel est votre interet a maintenant une vente courte ( si cela a vraiment un impact ) tout en vous exposant davantage ? vous prenez sur vous 2 risques sans reelle contrepartie ( la redaction + les possibles penalites si un delai arrive sur le pret )

Cdt

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#23 05/11/2014 10h25 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Tout à fait d’accord Timinel.

Dans mon cas j’ai fourni à mon notaire une offre d’achat contre-signée du vendeur. Sur la base de ce document il a pris contact avec le notaire du vendeur pour demander le projet de compromis de vente,  et en organiser la signature. D’ici là toutes les pièces seront re-vérifiées, en particulier que les clauses suspensives soient bien retranscrites.

Je ne mets pas en cause l’impartialité du notaire du vendeur, mais j’apprécie simplement d’avoir un deuxième avis sur le dossier pour être certain qu’aucun élément n’a été omis. Je pense également que le rôle de conseil est meilleur avec un notaire que l’on mandate soi-même que pour celui mandaté par un tiers.

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#24 17/11/2014 16h34 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Quelques nouvelles :

Mon projet se décante, j’ai eu un rendez vous avec un expert comptable pour les détail du LMNP. Il m’a également fait un devis pour les honoraires qui s’élèvent à 350€/an.

J’ai rendez vous chez le notaire en le 01 décembre pour signature du compromis.
Il me reste à choisir les meubles et finaliser mon dossier de prêt dans un premier temps puis trouver le/les bons locataire(s).

Suite au prochain épisode…

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#25 18/11/2014 16h53 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Félicitations pour votre projet d’achat.

Quelles sont vos estimations en termes de cash-flow ?
Quel est votre budget travaux / meubles ?
Quelle durée et type d’emprunt prévoyez-vous ?
Les 480€ de loyer sont-ils basés sur les loyers d’un précédent locataire, ou sur une estimation ? Le montant me semble raisonnable pour un meublé propre avec les prestations de l’appartement que vous décrivez.

Prévoyez-vous de réaliser d’autres opérations de ce type prochainement ? Afin par exemple de profiter d’économie d’échelle sur certains coûts, par exemple les frais de comptable. Bien que sur un bien, une fois la première année passée et les choix d’amortissement certifiés par le comptable, il vous sera aisé de faire votre comptabilité vous-même.

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