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Forums des investisseurs heureux

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#101 05/06/2012 11h44 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Juste une chose sur l’immobilier.

J’entends partout que les locataires sont surprotégés.
Ce n’est pas totalement faux (mon beau-père en fait actuellement l’expérience même si pour le moment, il n’y a pas de perte financière majeure).
En revanche, dire que le rapport de force est uniquement en faveur des locataires est faux.

Si le statut de bailleur était si difficile que celà, je pense que cet investissement n’intéresserait plus personne depuis des décennies (au moins). Mais bon, je constate que y’a toujours des gens qui veulent acheter pour louer, quelles que soient les époques. C’est donc que ca doit pas être si mal que ca…

Les bailleurs se plaignent tous de l’impossibilité de "virer" rapidement un mauvais payeur. Mais comme ca a été dit précédement, tout le monde n’est pas un mauvais payeur professionnel et les accidents de la vie arrivent.
Le non paiement du loyer constitue le risque majeur de ce placement. Tout le monde s’accorde pour dire que chaque placement comporte un risque +/- fort pour que le rendement soit > à celui d’un livret A. Si les expulsions se faisaient en 2 mois; la caution égale a 10x le loyers pour réparer les dégradations des horribles locataires, où serait le risque ?
Un placement garanti, qui plus est possible sans apport ? Je prends ! Et plutôt 2x qu’une !

Se plaindre constamment de sa situation de bailleur est à mes yeux facile. c’est oublier sa responsabilité propre. Car mine de rien, le pouvoir initial, c’est nous qui l’avons. Le choix du locataire, c’est nous. Si c’est un mauvais payeur professionnel, on ne peut le déceler c’est vrai. Mais Si les problèmes sont récurrents, c’est peut etre que l’on a pas choisi le bon cheval (et donc on devrait s’en prendre à nous memes avant de tirer sur l’Etat et les expulsions difficiles)
Et, contrairement aux idées reçues, ce n’est pas en augmentant le loyer que l’on effectue le meilleur tri. c’est un moyen mais pas le seul ni le meilleur.
Je part du principe que le meilleur moyen de résoudre un problème est de l’éviter AVANT qu’il arrive.
Cela a deja été dit dans les posts précédents mais l’augmentation mécanique du loyer pour gagner 3 francs 6 sous en collant en temps réel à 33% des revenus est à mon sens contre-productif car maintenir la pression sur ses locataires est le meilleur moyen de les essoufler…et de les voir partir.
Le mieux est l’ennemi du bien disait un sage ancien.

Mais bon, tout le monde se plaint d’etre bailleur mais tout le monde cherche à le devenir…


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#102 05/06/2012 11h46 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Honnêtement, autant d’immoralité sont la genèse de mon antipathie envers la classe des privilégiés.

La vie est épanouissante en vivant à 1h30 de paris? mais c’est pas grave, qu’il crève dans sa banlieue pourrie, moi tant que j’ai mon loyer, je m’en carre…elle est belle l’humanité.

On a qu’a les parquer dans des barres de 5000 habitants tant qu’à faire. Personnellement, louer une chambre de bonne 800 euros je trouve cela immonde et anti-républicain au possible.

Pour moi, devenir riche/rentier/aisé ce n’est pas en crachant sur les gens, profitant de leur misère, et en pensant qu’à sa pomme. L’Humanité n’a pas progressé avec ce genre de pensées.

Dernière modification par BorderLine (05/06/2012 11h47)

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#103 05/06/2012 11h55 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Le problème est surtout visible à Paris avec des petites surfaces qui sont vendus chères et dont les loyers sont élevés.

Mais je m’interroge pourquoi tous les logements trouvent un locataire même une petite chambre de bonne au 7 ième sans ascenseur.

Pas assez de logements étudiants  près des facs , pas de surface constructibles sur Paris , durée des transports banlieue -Paris qui incite à prendre plus cher pour rester sur Paris , certaines banlieues n’ont pas bonnes réputations.
Au vue de ces éléments sans attendre tout de l’état certains points doivent être traités pour assainir le marché et relancer les logements :
- construction de logements étudiants.
- Réhabilitation de banlieue afin de proposer du logement de qualité   

C’est un problème qui encore un fois sera solutionné quand les prix d’achat baisseront et rendront l’accession à la propriété possible et plus intéressante que la location.
Malgré ce que l’on entend , la tendance n’est pas à une baisse massive , une baisse légère des prix pourra être constaté par les notaires mais les vendeurs resteront sur leurs positions et le nombre de vente baissera.

Philippe


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#104 05/06/2012 11h56 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

lemouz a écrit :

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

Si vous ne pouvez pas loger dans 40m² dans le premier arrondissement de Paris, allez vous loger ailleurs!!! Allez à Courbevoie, ça sera déjà 2 fois moins cher!

On devrait instaurer un revenu minimum pour pouvoir habiter dans certains arrondissements ou villes non ?

Ironie à part (j’espère que vous aurez saisi l’exagération de mon propos…je viens pas de Marseille mais quand même du Sud ;-D ), je pense que les décennies précédentes ont démontré que grouper (parquer ?) les gens en fonction de leurs revenus était source de très nombreux dysfonctionnements au sein de la société. Et ce quels que soient les pays et continents.


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#105 05/06/2012 12h02 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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BorderLine a écrit :

Honnêtement, autant d’immoralité sont la genèse de mon antipathie envers la classe des privilégiés.

La vie est épanouissante en vivant à 1h30 de paris? mais c’est pas grave, qu’il crève dans sa banlieue pourrie, moi tant que j’ai mon loyer, je m’en carre…elle est belle l’humanité.

On a qu’a les parquer dans des barres de 5000 habitants tant qu’à faire. Personnellement, louer une chambre de bonne 800 euros je trouve cela immonde et anti-républicain au possible.

Pour moi, devenir riche/rentier/aisé ce n’est pas en crachant sur les gens, profitant de leur misère, et en pensant qu’à sa pomme. L’Humanité n’a pas progressé avec ce genre de pensées.

Vous vous égarez là cher ami.

Laissez moi vous préciser au cas où vous ne connaitriez pas Paris.

Le premier arrondissement est tout petit. C’est le Louvre en gros. C’est très très cher car recherché.
Courbevoie, c’est 2 fois moins cher, et c’est à 10 minutes du premier arrondissement. Juste à côté de La Défense. Entre les 2 il y a Levallois, où c’est aussi moins cher que le premier.

Je reprécise donc mon point de vue : il n’est pas question de parquer les gens dans des HLM en banlieue s’ils n’ont pas les moyens de vivre dans le 1er ou le 7e. Mais il y a un juste milieu. Tout le monde ne peut pas vivre à St Germain des pres, sur l’ile de la cité… Il y a des endroits très chers, d’autres simplement chers, et d’autres pas cher. Si vous voulez absolument vivre là où c’est très cher, payez en le prix. Sinon, allez là où vous avez les moyens de vivre. Qu’est ce qui est anti républicain là dedans?

Dernière modification par ZX-6R (05/06/2012 12h05)


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#106 05/06/2012 12h03 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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BorderLine a écrit :

Honnêtement, autant d’immoralité sont la genèse de mon antipathie envers la classe des privilégiés.

La vie est épanouissante en vivant à 1h30 de paris? mais c’est pas grave, qu’il crève dans sa banlieue pourrie, moi tant que j’ai mon loyer, je m’en carre…elle est belle l’humanité.

On a qu’a les parquer dans des barres de 5000 habitants tant qu’à faire. Personnellement, louer une chambre de bonne 800 euros je trouve cela immonde et anti-républicain au possible.

Pour moi, devenir riche/rentier/aisé ce n’est pas en crachant sur les gens, profitant de leur misère, et en pensant qu’à sa pomme. L’Humanité n’a pas progressé avec ce genre de pensées.

J’approuve totalement votre commentaire.

Certains pensent que parce que nous investissons dans l’immobilier , nous profitons des gens ou au contraire si on essaye de les comprendre alors nous sommes des bisounours.
La nature humaine est complexe mais passionnante.

Je fournis toujours des logements propres , si il y a un problème je suis disponible pour le solutionner.

Je n’hésite pas à dire à mes jeunes locataires qu’il est important d’acheter un logement , important de franchir le pas , même une petite surface pour la revendre ensuite.

A mon sens rester locataire toute sa vie n’est pas une solution surtout avec l’évolution des retraites à venir.

Philippe


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#107 05/06/2012 12h04 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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lemouz a écrit :

ZX-6R a écrit :

lemouz a écrit :

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

Si vous ne pouvez pas loger dans 40m² dans le premier arrondissement de Paris, allez vous loger ailleurs!!! Allez à Courbevoie, ça sera déjà 2 fois moins cher!

On devrait instaurer un revenu minimum pour pouvoir habiter dans certains arrondissements ou villes non ?

Ironie à part (j’espère que vous aurez saisi l’exagération de mon propos…je viens pas de Marseille mais quand même du Sud ;-D ), je pense que les décennies précédentes ont démontré que grouper (parquer ?) les gens en fonction de leurs revenus était source de très nombreux dysfonctionnements au sein de la société. Et ce quels que soient les pays et continents.

Je suis d’accord avec vous, mais il y a plus de riches dans le 7e que dans le 20e non? Alors n’est il pas normal que les loyers dans le 7 soient supérieurs à ceux du 20e?

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit!

PS : je sens que je vais encore perdre 10 points de réput avec ce fil smile


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#108 05/06/2012 12h23 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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je ne l’espere pas.
Car c’est pas parce que l’on est en désaccord (total ou partiel) que l’on doit vous sanctionner.
La réputation est là pour voir si les gens argumentent un minimum… pas pour remettre en cause leurs convictions.


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#109 05/06/2012 12h23 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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lemouz a écrit :

ZX-6R a écrit :

lemouz a écrit :

@ZX-6R
L’encadrement des biens inférieurs à 14m² me semble juste. C’est contraire à la loi du marché, certes, mais je pense que la loi du marché ne doit s’appliquer que quand les conditions minimums de moralité sont respectées.
Or vivre dans 14m² (souvent moins), n’est pas un choix de vie. Cela rend l’épanouissement impossible (et je parle pas d’éducation si 1 enfant). Le logement fait partie des quelques besoins primaires de l’homme (cf pyramide de Maslow, Pyramide des besoins ? Wikipédia). Je suis contre le logement gratuit. Mais aussi contre l’exploitation de l’homme par l’homme. Or fournir un toit a prix d’or pour une chambre de bonne me semble, selon les niveaux, rentrer dans ce cas.
On parle souvent sur ce forum de diversification des investissements afin de pouvoir "dormir sur ses 2 oreilles". Si je prends 45% du salaire de qq un pour lui fournir un 9m² dans Paris… personnellement, je ne peux pas dormir !

Si vous ne pouvez pas loger dans 40m² dans le premier arrondissement de Paris, allez vous loger ailleurs!!! Allez à Courbevoie, ça sera déjà 2 fois moins cher!

On devrait instaurer un revenu minimum pour pouvoir habiter dans certains arrondissements ou villes non ?

Ironie à part (j’espère que vous aurez saisi l’exagération de mon propos…je viens pas de Marseille mais quand même du Sud ;-D ), je pense que les décennies précédentes ont démontré que grouper (parquer ?) les gens en fonction de leurs revenus était source de très nombreux dysfonctionnements au sein de la société. Et ce quels que soient les pays et continents.

Une petite évocation du Luberon - charmant coin du Vaucluse - où les locaux ont vendu à prix d’or leur maison à de riches propriétaires parisien ou anglais (cf P. MAYLE) qui y passent au grand maximum deux mois dans l’année - et les mêmes locaux se plaignent ensuite d’avoir des villages morts et sans commerce - puisque la mise de fond pour un jeune afin d’ y créer une boulangerie est devenue prohibitive.

Bref, de jolis villages musée.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#110 05/06/2012 12h27 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

lemouz a écrit :

Si je suis bien votre raisonnement, sans APL, le marché est de 250. OK
Les APL sont mises en place. Elles ont pour but d’aider les personnes à se loger en diminuant la pression du loyer dans leur budget mensuel.
Si el marché passe à 400, ce la veut dire quoi ? Que les propriétaires se sont dit : "on va laisser les gens avec la même pression mais empocher pour nous les aides de l’état"
Résultat, les locataires ne vivent pas mieux (leur revenu a augmenté de 150 mais leur dépenses aussi) mais les proprios récupèrent les sous de l’Etat alors qu’ils en ont pas ou peu besoin.
Après, faut pas s’étonner si les bailleurs sont pris pour des salauds !

Platini n’a rien compris car dire que les loyers serait à 250 dans les APL , il prend son petit exemple de fils à papa qui touche des APL d’un montant de 150 € mais avec un autre locataire le montant des APL serait différent donc son loyer en serait alors changé …..
Dire que la valeur locative d’un bien est  obtenu en soustrayant le montant de APL est totalement infondé ,le versement des APL est fonction de la situation de chaque personne et certain n’en touche pas.
J’ai pas voulu insister sur le sujet avec lui.

Philippe

Enseigner, c’est répéter.

Même si l’exemple est simpliste - à dessein - il montre que les APL ont surtout gonflé le revenu des propriétaires - et donc n’ont pas été un gain de pouvoir d’achat pour les locataires.

Une petite étude économétrique de l’ENS pour illustrer cela :
http://www.jourdan.ens.fr/~fack/documen … 005%5D.pdf

Et un extrait parlant : "À partir de données des enquêtes Logement de l’Insee, on montre que les
aides pourraient bien être, pour une bonne partie, responsables de la hausse du loyer au
mètre carré des ménages à bas revenus. D’après les estimations obtenues, entre 50 % et
80 % des allocations logement perçues par ces ménages auraient été absorbées par les
augmentations de leurs loyers."


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#111 05/06/2012 12h34 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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BorderLine a écrit :

Honnêtement, autant d’immoralité sont la genèse de mon antipathie envers la classe des privilégiés.

La vie est épanouissante en vivant à 1h30 de paris? mais c’est pas grave, qu’il crève dans sa banlieue pourrie, moi tant que j’ai mon loyer, je m’en carre…elle est belle l’humanité.

On a qu’a les parquer dans des barres de 5000 habitants tant qu’à faire. Personnellement, louer une chambre de bonne 800 euros je trouve cela immonde et anti-républicain au possible.

Pour moi, devenir riche/rentier/aisé ce n’est pas en crachant sur les gens, profitant de leur misère, et en pensant qu’à sa pomme. L’Humanité n’a pas progressé avec ce genre de pensées.

ça fait du bien de lire ce genre de post, cette conversation devenait malsaine…

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#112 05/06/2012 13h27 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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MichelPlatini a écrit :

Enseigner, c’est répéter.

Ecoutez c’est apprendre.

Extrait de l’article 

Dans le même temps, le montant
d’aide pour un bénéficiaire a peu augmenté,
passant de 143 euros à 156 euros (en euros
constants de 2002), ce qui correspond à une
hausse plus faible que celle des loyers.

Sachez que les augmentations de loyers sont dû à l’augmentation du prix des biens à partir des années 2001-2002 ,c ’est un simple calcul de rentabilité pour les investisseurs et à une raréfaction du nombre de biens proposés à la location avec une augmentation de la demande locative.

Une hausse des logements à partir de 2001-2002 durant 7-8 ans a rendu le logement moins accessible aux primos accédants et augmenté le nombre de locataire donc les prix des locations.
Cette hausse de l’immobilier a aussi impacté le prix des loyers pour compenser les prix d’achat.

Si les propriétaires ont des informations suffisantes sur
les ménages locataires, ils peuvent savoir qui
sont les bénéficiaires d’allocations et augmenter
le loyer des locataires bénéficiaires d’aides plus
que celui des ménages non bénéficiaires.

Il existe une règle pour augmenter les loyers qui se basent sur un indice l’IRL et non pas à la tête du locataire….

Continuez à enseigner la théorie du prix des loyers variable en fonction du montants des APL mais sachez que lorsque je fixe un loyer c’est en lien :
- avec la surface du bien ,
- son état ,
- étage
- sa situation géographique ,
- ses avantages et inconvénients
- commerces de proximité , transports en communs
- les prix environnants

Notions rationnelles totalement exclues d’un hypothétique montant d’APL que pourrait toucher le locataire

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (05/06/2012 14h21)


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#113 05/06/2012 13h51 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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De plus, je pose la question (vraiment car je n’ai pas idée de la réponse et y’a aucun sous-entendu…) :
est ce que fixer le loyer en fonction des APL ne revient pas à le fixer en fonction du locataire et donc s’apparenter à une discrimination au sens de la HALDE ?
(encore faut il le prouver mais je pose la question de manière théorique pure)


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#114 05/06/2012 13h58 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Lemouz a écrit :

De plus, je pose la question (vraiment car je n’ai pas idée de la réponse et y’a aucun sous-entendu…) :
est ce que fixer le loyer en fonction des APL ne revient pas à le fixer en fonction du locataire et donc s’apparenter à une discrimination au sens de la HALDE ?
(encore faut il le prouver mais je pose la question de manière théorique pure)

Pas faux comme remarque.

Je vois bien des annonces immobilières comme celle-ci :
Studio à louer
250 € sans APL
400 € avec APL

Il faut être sérieux et prendre en compte les raisons de la hausse des montants locatifs et ne pas incriminer les aides au logement comme raison de la hausse des prix.

Si demain les studios se vendent 50% moins cher avec les mêmes taux d’intérêt alors vous verrez si il sera facile de louer un studio avec autant de demande qu’aujourd’hui.
Même si l’exemple du studio est faussé car il s’agit de locataires "provisoires" ( étudiant , travailleur en déplacement , divorcé ).

Philippe


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#115 05/06/2012 13h58 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Le premier arrondissement est tout petit. C’est le Louvre en gros. C’est très très cher car recherché.
Courbevoie, c’est 2 fois moins cher, et c’est à 10 minutes du premier arrondissement. Juste à côté de La Défense. Entre les 2 il y a Levallois, où c’est aussi moins cher que le premier.

Vraiment? Deux fois moins chère? Je suis dans le premier arrondissement de Paris dans un 20 m2 (neuf). Je pais 620 euros/mois.

Quand bien même je loue en dessous du marché (ce qui est fort probable), pouriez vous me trouvais des exemples de 20 m2 pour 400 euros à courbevoie (à coté des transport évident)?

Sur seloger.com :

Courbevoie :

Location appartement ou maison Courbevoie (92) | Location appartements ou maisons Courbevoie

75001 :

Location appartement ou maison Courbevoie (92) | Location appartements ou maisons Courbevoie

Edit : Ou alors, vous parlez de vente. A ce moment là, vous ne répondez pas à votre interlocuteur.

Dernière modification par skype (05/06/2012 14h05)

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#116 05/06/2012 13h59 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Cette discussion sur les APL est totalement ridicule.  Vous fixez le loyer en premier lieu par rapport au marché, ensuite par rapport à votre bien (situation, état). Jamais en fonction du locataire.

Si vous louez en fonction des APL, je vais venir dans le coin, tout acheter, louer en fonction des APL / 2 et vous n’aurez plus de locataire, alors que moi j’aurai une rentabilité quand même excellente!


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#117 05/06/2012 14h05 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Bizarre quand même votre théorie..
Moi aussi j’aimerais bien habiter paris centre mais c’est très demandé… comme mon salaire le permet pas ben j’habite en banlieue plus loin c’est normal.
Je vais pas demandé à l’État de pondre une loi pour que le propriétaire fixe un loyer accessible pour moi…si il fixe trop cher il louera pas, s’il a des demandes et bien c’est que je n’en ai pas les moyens…
Soit je regarde autre chose, soit je cherche à augmenter mes moyens…je vois pas de quel droit l’état vient y mettre son nez…

On peut tout légiférer aussi…j’ai une corsa mais je voudrais une grosse Mercedes…pourquoi devrai je me contenter d’une petite voiture alors que certains achètent et vendent de superbes voiture…
Je caricature mais le principe est le même

Dernière modification par Romain (05/06/2012 14h06)

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#118 05/06/2012 14h11 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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lemouz a écrit :

De plus, je pose la question (vraiment car je n’ai pas idée de la réponse et y’a aucun sous-entendu…) :
est ce que fixer le loyer en fonction des APL ne revient pas à le fixer en fonction du locataire et donc s’apparenter à une discrimination au sens de la HALDE ?
(encore faut il le prouver mais je pose la question de manière théorique pure)

d’ailleurs, faut quand meme etre gonflé, pour augmenter son loyer en rapport avec les APL, d’abord le locataire serait bien con de louer un bien plus cher que le prix du marché, mais pire, les APL qui a la base sont des aides pour les locataires, sont dans ce cas, spoliés par le bailleur, le locataires va sortir de sa poche le tarif "normal" de la loc, et le bailleur se met dans la poche les aides sociales destinées aux moins favorisés… faut vraiment ne pas avoir de conscience.
Pour le loyer, APL ou pas APL, un loyer se fixe par rapport au bien et a son environnement, point barre.

Dernière modification par pasdequoi (05/06/2012 14h12)

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#119 05/06/2012 14h12 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Bizarre quand même votre théorie..
Moi aussi j’aimerais bien habiter paris centre mais c’est très demandé… comme mon salaire le permet pas ben j’habite en banlieue plus loin c’est normal.
Je vais pas demandé à l’État de pondre une loi pour que le propriétaire fixe un loyer accessible pour moi…si il fixe trop cher il louera pas, s’il à dès demandes et bien c’est que je n’en ai pas les moyens…
Soit je regarde autre chose, soit je cherche à augmenter mes moyens…je vois pas de quel droit l’état vient y mettre son nez…

On peut tout légiférer aussi…j’ai une corsa mais je voudrais une grosse Mercedes…pourquoi devrai je me contenter d’une petite voiture alors que certains achètent et vendent de superbes voiture…
Je caricature mais le principe est le même

La loi sur l’encadrement des loyers existait sur les baux 89 et a été modifié en 97. Ce n’est pas une nouveauté.

Il ne s’agit pas de faire du communiste. Ceci dit, le logement et la nourriture sont des besoin vitaux. Rien à voir avec une voiture. Ca ne me choquent pas qu’ils soit régulés un minimum.

Cette loi n’interdit pas l’augmentation des loyers. Elle interdit à un propriétaire de relouer le prix qu’il veut lorsque quelqu’un locataire part de son logement.

Dernière modification par skype (05/06/2012 14h20)

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#120 05/06/2012 14h19 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Skype a écrit :

La loi sur l’encadrement des loyers existait sur les baux 89 et à était modifié en 97. Ce n’est pas une nouveauté.

Article 17 de la loi de 89

a) Le loyer :
- des logements neufs ;
- des logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise en conformité avec les caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ;
- des logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l’objet d’une première location ou, s’ils sont vacants, ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur, est fixé librement entre les parties.
b) Le loyer des logements vacants ou faisant l’objet d’une première location qui ne sont pas visés au a ci-dessus est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19, s’il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 17 | Legifrance

Suivi des articles 18 ,  19  , 20

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#121 05/06/2012 14h34 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Skype, Je rejoins votre avis sur le fait que nourriture et logement soit dès biens vitaux. Mais autant je trouve ça scandaleux que tout le monde ne puisse pas manger à sa faim autant je trouve ça normal que tout le monde ne mange pas du caviar ou foie gras…
Un peu pareil pour le logement…dormir dehors une honte mais tout le monde ne peut pas habiter à paris ou en centre ville…ce qui est demandé est cher

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#122 05/06/2012 14h35 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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skype a écrit :

Quand bien même je loue en dessous du marché (ce qui est fort probable), pouriez vous me trouvais des exemples de 20 m2 pour 400 euros à courbevoie (à coté des transport évident)?

Sur seloger.com :

Courbevoie :

Location appartement ou maison Courbevoie (92) | Location appartements ou maisons Courbevoie

75001 :

Location appartement ou maison Courbevoie (92) | Location appartements ou maisons Courbevoie

Faites un tri par date de publication, puis réduisez la taille du logement entre 20 et 26m².

Vous avez une moyenne de 600€ pour le 1er et 1000 euros pour Courbevoie.

Donc ce n’est pas 2 fois plus cher, mais 1.7 fois plus cher. Merci d’avoir rectifié.


Left the Rat Race in 2013

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#123 05/06/2012 14h37 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Peu à peu, on s’éloigne du sujet initial…

Dire que des 50m² face a la Tour Eiffel ou place du Capitole doivent se louer au même prix que des 50m² à LaCourneuve ou au Mirail est bien entendu débile. Je ne pense pas avoir eu de tels propos.

J’ai dit que la loi du marché n’était pas mauvaise en dehors des cas extrêmes comme les chambre de bonne qui sont, amha et au moins sur Paris, loués à des tarifs indécents avec comme seule option la rentabilité.
Pour le reste, la loi de l’offre et de la demande s’équilibre souvent (trop cher je loue pas).

Le propos initial était de dire si la mesure de limitation de hausse des loyers est bonne ou pas.

Si je raisonne contre ceux qui sont (farouchement) contre cette mesure, cela donne :
- je loue actuellement à 1000. Le prix du marché est 900-1000. Je suis dans la fourchette haute mais qd meme dans la fourchette afin de pouvoir louer.
- j’applique une révision annuelle de 2%. Au bout d’1 an 1020€, 2ans = 1040€
- Au bout de 2ans, mon locataire donne congé. J’ai le choix du nouveau loyer. Comme je suis un peu gourmand, au lieu de mettre 1061 (1040*1.02), je mets 1100 ou 1150. La question est, est ce que je suis toujours dans les prix du marché ? Si oui, je trouverai un locataire et, sur le principe mathématique, les "anti" mesure ont pas faux. Si non, je ne trouverai pas et baisserait mon prix.

Perso, je pars du principe que le prix du marché est défini par les biens +/- identiques et loués au moment de l’analyse. S’ils sont loués, le loyer aura suivi pendant ces 2 dernières années l’IRL, soir les 2% précédents.
Donc le prix du marché devient 955 (900 * 1.02^3) à 1061€.

Pour relouer dans les prix du marché, il faudra donc respecter un peu le principe de cette loi.

Bien entendu, le marché peut evoluer suite a de nouvelles constructions, une destruction de tour, une réhabilitation de quartier… mais ces élements ne sont pas a mon sens une généralité.
Au final, on est en train de crier sur une loi qui n fera perdre qu’un pouillème de rendement aux bailleurs qui continueront a vouloir louer au prix du marché.
Mais elle a au moins le mérite de dissuader ceux qui profitent de la vulnérabilité de certains pour augmenter les loyers au delà des prix du marché. Même s’ils trouvent preneurs (pigeons diraient certains), cela n’est pas forcement bon.
Les investisseurs "classiques" (ceux qui louent au prix du marché) ne devraient pas être lésés.

Pour illustrer ou démonter mon propos, j’encourage tous les investisseurs immobiliers de ce forum à publier une comparaison sur les dernieres années des loyers qu’ils pratiquent et ont pratiqués depuis x années avec les loyers tels qu’ils auraient été s’ils avaient suivi l’IRL.
Bien entendu, il ne faudrait pas qu’il y ait de travaux entre temps car sinon, l’augmentation se justifie pleinement (et ne sera pas interdite par une eventuelle loi)
Qu’en pensez-vous ?

(Edit : waou ! le temps d’écrire mon post, y’a plein de réponses qui s’intercalent !!! Ca passionne dites moi !)

Dernière modification par lemouz (05/06/2012 14h41)


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#124 05/06/2012 14h45 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Romain a écrit :

Skype, Je rejoins votre avis sur le fait que nourriture et logement soit dès biens vitaux. Mais autant je trouve ça scandaleux que tout le monde ne puisse pas manger à sa faim autant je trouve ça normal que tout le monde ne mange pas du caviar ou foie gras…
Un peu pareil pour le logement…dormir dehors une honte mais tout le monde ne peut pas habiter à paris ou en centre ville…ce qui est demandé est cher

Vous avez tout à fait raison.

Seulement, je pense qu’il n’est pas bon de déréguler entièrement le logement. Encore une fois, cette loi n’est pas nouvelle. Le gouvernement veut juste revenir à la version antérieur à 97.

Edit :
@ZX-6R : Quand je regarde sur seloger.com :

A courbevoie les biens inférieurs à 600 euros (charge comprise biensur quand c’est marqué +ch, il faut rajouter 30-70 euros) pour plus de 20 mètres carré, j’en trouve un seul. Et encore, c’est une colocation. Donc, le loyer réel est certainement à multiplier par 2. Je ne sais pas d’où vous sortez votre moyenne de 600. Mais, peu importe au fond. Il ne faudrait pas s’éloigner du débat.

Dernière modification par skype (05/06/2012 16h17)

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#125 05/06/2012 14h49 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Dans Paris intra-muros, on peut imaginer que beaucoup d’appartements vont passer en location saisonnière, qu’en pensez-vous ?

Je suppose que la loi ne s’applique pas en cas de location à la semaine aux touristes de passage.

Remarque, c’est bien pour les touristes, ça va tirer les prix vers le bas. Les hotels ne vont pas aimer.

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