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Forums des investisseurs heureux

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#151 06/06/2012 06h10 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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MichelPlatini a écrit :

Vous m’avez mal lu, Philippe.

J’ai écrit "diminution CIBLEE des Apl"

PS : Et vous seriez surpris par mon vote (même si cette question n’a rien à faire ici) - en tout cas bien loin de la vulgate BFM

Je me souviens de votre position sur l’héritage est-il légitime qui m’avait étonné
C’est pour cela que je ne comprend pas votre position sur une diminution des APL.

Diminution ciblé ou pas est une diminution ……
Quand vous connaissez les critères pour les bénéficiaires des APL , je pense qu’il n’est pas possible de baisser les critères d’attribution.
Voir mon message sur les montants simulés en fonction du salaire.
Si votre cible est les étudiants , je vous ai répondu également , j’estime que ce n’est pas parce que vous pensez que papa et maman ont de l’argent qu’il faut supprimer des APL pour des jeunes.

Tous ne sont pas dans la même situation familiale ( plusieurs enfants font des études , perte des allocations familiales car un jeune à 20 ans révolus , perte d’une demi part si sortie du foyer fiscal )
Un jeune qui part faire des études coute cher , très cher car hormis le prix de location il y a tous les a cotés , on arrive à 800 ou 900 € par mois hors région parisienne.
Si vous avez deux enfants qui suivent des études expliquez moi comment vous faites ??
Moi je ne peux pas , même si l’enfant trouve un petit job c’est un budget très important.
Les APL ont aussi un fonction sociale d’aide aux études.

Il y a peux être des abus  mais les règles de la CAF sont les mêmes pour tous sauf que certains je peux vous l’accorder n’en ont pas forcement besoin , ce n’est pas une raison pour les supprimer pour tous les autres.

J’apprécie la courtoisie de écrits

Philippe


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#152 06/06/2012 09h05 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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MichelPlatini a écrit :

Diminution ciblée des APL
Donc baisse des Loyers et baisse de l’endettement de l’Etat
Donc Baisse des Impôts
Donc Augmentation du Pouvoir d’achat

"Ineptie" validée par A.Madelin

En théorie simplifiée, on pourrait dire que cela marche. Mais dans la réalité, jamais. En partie pour les raisons décrites par Philippe30 et en partie parce que ce qui différentie la théorie de la pratique, c’est l’application dans le temps.

Mettons que l’on applique une baisse assez drastique des APL, ciblée ou non.
Pour passer à la baisse des loyers, il faut attendre que le marché se crispe fortement. Cela prend du temps, beaucoup de temps avant que les bailleurs acceptent de se remettre en question et reconnaissent que le loyer n’est plus adapté, non pas au marché de l’offre (appart similaires) mais à celui de la demande.
Le coeur du problème réside dans cette période très critique qui voit, d’un côté des bailleurs qui n’ont pas encore baissé leurs prix, et de l’autre, des familles n’ayant pas les moyens de se loger puisque justement ces prix n’ont pas (encore) baissé. Comme les Hommes ne peuvent attendre que le marché se ré-équilibre pour se loger (besoin primaire), deux solutions :
- ils font un effort financier supplémentaire pour se loger correctement malgré la suppression de leur APL > taux d’effort maximisé, mal-être, situation précarisée….
- ils se rabattent sur un logement de gamme inférieure (moins bien, plus loin…) ce qui est là aussi générateur de points plutot négatifs….

Donc en gros, le temps que les investisseurs ACCEPTENT une baisse du marché (y’a qu’à voir l’inertie existante sur les prix de vente), la situation empire fortement.

Et pour les réductions d’impots, ne revez pas. Une économie réalisée servira, au mieux, à réduire un déficit. Mais de là à créer un excédent…
Et au pire, cela finance une nouvelle niche fiscale électorale…


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#153 06/06/2012 09h44 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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lemouz a écrit :

Mettons que l’on applique une baisse assez drastique des APL, ciblée ou non.
Pour passer à la baisse des loyers, il faut attendre que le marché se crispe fortement. Cela prend du temps, beaucoup de temps avant que les bailleurs acceptent de se remettre en question et reconnaissent que le loyer n’est plus adapté, non pas au marché de l’offre (appart similaires) mais à celui de la demande.

Entièrement d’accord ce n’est pas parce que les APL pourraient baisser que je baisserais le montant de mes loyers.
Je pratique des loyers dans la moyenne correcte des prix voir légèrement en dessous pour certains.
Certains locataires n’ont pas été augmenté depuis 5 ans malgré les hausses d’IRL.

Il faut bien déconnecter les APL et les loyers car c’est un faux débat.

Je répète que les prix des loyers s’inscrivent dans un prix de marché local et lorsque l’on passe une annonce on ne spécifie pas APL ou non APL , le montant du loyer reste le même si la personne qui souhaite s’installer dans le logement peux bénéficier des APL en générale elle le sait mais pas toujours  , parfois c’est nécessaire pour elle et parfois c’est un léger bonus.

Philippe


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#154 07/06/2012 08h59 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

ZX-6R a écrit :

@ Philippe : mes recherches s’orientent désormais uniquement sur des immeubles wink

ZX-6R en voila une bonne décision que de chercher des immeubles.
Vous verrez c’est du bonheur par rapport à la copropriété en terme de rentabilité , de maîtrise du bien.

Actuellement je fais des travaux dans un immeuble , j’en suis le propriétaire donc je n’ai aucun problème avec les locataires en terme de nuisance ( bruit raisonnablement , poussière etc …) dans une copropriété vous allez croiser des propriétaires qui vous feront des remarques.
Bien entendu en fin de journée avant de partir , je nettoie les parties communes.
Je choisis la couleur des volets , pas d’assemblée générale ,  pas décisions prises par autrui car la majorité n’est pas obtenu etc …..

ZX-6R envisagez d’utiliser vos studios comme gage de sérieux pour acquérir un immeuble ensuite commencez à revendre vos studios pour bénéficier d’un apport sur d’autres immeubles.
Si un immeuble vous rapporte en trésorerie en fin d’année l’équivalent d’un studio déjà payé il n’y a pas à  hésiter.

Philippe

apres toutes ces discussions fortes interessantes, je rebondi sur ces propos juste pour avoir quelques infos supplementaires sur vos immeubles. Quelles sont vos rentbilités par raaport a l’achat de studio/T2 independemment?

Dans ma ville d’investissement, je ne trouve pas d’immeuble >5 ou 6%, qui sont egalement les renta brut pour des studios… est-ce une generalité ou est-ce par ce que ma region est trop chere (je ne suis pourtant pas bien loin de Nimes…)?

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#155 07/06/2012 09h27 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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houlà ! un concurrent pour Philippe !
:-D


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#156 07/06/2012 09h29 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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jeamb a écrit :

apres toutes ces discussions fortes interessantes, je rebondi sur ces propos juste pour avoir quelques infos supplementaires sur vos immeubles. Quelles sont vos rentbilités par raaport a l’achat de studio/T2 independemment?

Dans ma ville d’investissement, je ne trouve pas d’immeuble >5 ou 6%, qui sont egalement les renta brut pour des studios… est-ce une generalité ou est-ce par ce que ma region est trop chere (je ne suis pourtant pas bien loin de Nimes…)?

Les rentabilités sont de supérieures à 10 % pour un immeuble dans lequel je refait les appartements au fur et à mesure.
L’autre immeuble sans travaux arrivent à 10 %

Le principal gain est la réduction des frais de copropriété , de syndic  , de la réduction du montant des travaux dans les parties communes ( peinture 60 € au lieu de 500 € pour un studio en copro suivant mes millièmes )

Wellington Nouvelle Zelande n’est pas tout à fait à coté de Nîmes …………..

Le Gard est moins cher que les départements limitrophes sans pour autant être moins rentable , bien au contraire.

Philippe


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#157 07/06/2012 10h00 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Pour ma part, sur des studios dans Paris centre, j’ai environ 2% en net. Et ce sont de très bonnes affaires à l’achat. En Midi Pyrénées, je devrai arriver à 7% net sur un T1 centre ville (ville 20 000 habitants). Il faut chercher du 12% en brut minimum.


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#158 07/06/2012 10h25 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Pour ma part, sur des studios dans Paris centre, j’ai environ 2% en net. Et ce sont de très bonnes affaires à l’achat. En Midi Pyrénées, je devrai arriver à 7% net sur un T1 centre ville (ville 20 000 habitants). Il faut chercher du 12% en brut minimum.

Paris est hors de prix et ne m’intéresse pas mais il est préférable d’investir pas trop loin de chez soi sinon ce sont des prix supplémentaires.

Oui je dirais qu’il faut au minimum 10 % brut , c’est à dire en calcul rapide
Prix d’achat / 10 = loyer annuel

Une rentabilité à partir de 10 % permet de dégager de la trésorerie en dessous pas de trésorerie mais un bien qui se paye sur la durée.

C’est pas toujours facile de trouver du 10% et il faut voir où le bien se trouve car une rentabilité forte peux cacher un problème.

Philippe


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#159 07/06/2012 11h09 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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J’ai une petite question vu que je me prépare dans ce domaine.

10% bruts mini, c’est difficile quand on veut faire comme moi uniquement sur Toulouse plutôt centre (pour moi la priorité est de louer facilement et très proche de mon lieu de vie (Seysses) ) et surtout quand on a aucun réseau parallèle…

Vaut il mieux prendre 1 appart (studio/T1) a rentabilité faible brut (6-8%) voire très faible (4,5-5%) mais toujours avec pret plutot long pour autofinancement du (loyer > pret) et se faire la main avec et acquerir l’experience de la gestion en direct
Inconvenient : risque important du à l’unicité

Ou bien prendre quand meme 2 ou 3 appartements rapidement pour que le nombre lisse un peu le risque.
Bien entendu, sans aucun réseau au départ et sans experience de la gestion en direct, je ne pense pas qu’il soit ni possible (pas de reseau, frilosité banque) ni souhaitable de viser un immeuble de rapport.


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#160 07/06/2012 11h24 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Pour moi c’est prêt sur 25 ans pour réduire la mensualité, et plus grand nombre d’achat possible (tant que la rentabilité est là) Pourquoi n’en acheter qu’un si vous pouvez en acheter 5 ou 6.

Si vous gagnez 100€ sur un bien par mois, en en ayant 6 vous gagnez 600 euros!

dilution des risques, augmentation des revenus, du patrimoine….


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#161 07/06/2012 11h40 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Webmaster : merci de ne pas citer le msg précédent

certes, sur le papier, les avantages sont évidents.
Dans la pratique en revanche, la gestion en direct prend du temps (de l’avis de tous). Et avec un bébé en route (et même sans mais c’est encore + vrai avec), je n’ai pas envie de me retrouver vampirisé par la paperasse (ou autres) de 4-5 logements alors que je n’ai aucune expérience de la gestion en direct pour anticiper/optimiser le temps passé (mon seul bien en location aujourd’hui est mon ancienne RP qui est en gérance en région parisienne)


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#162 07/06/2012 11h48 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Si vous étalez vos achats dans le temps, il n’y a pas de soucis.

Un appartement loué ne prends pas de temps.

Ce qui prends du temps c’est la recherche, et le suivi des travaux.

Mais une fois en location, ya rien à faire en général.

Pour les papiers, prenez un expert comptable. (Mieux vaut vérifier ce qu’il fait par contre, et là oui ca prend du temps)

Avec un bébé en route, j’imagine que vous allez être bien occupé. Donc peut être pouvez vous attendre pour acheter, ou tout du moins regarder le marché, saisir une opportunité si elle se présente.

M’enfin, comme on dit, on a rien sans rien.


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#163 07/06/2012 18h15 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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tant qu’on gere moins de 3 appart, c’est vraiment utile de prendre un expert comptable ?

Ensuite, ma position est en effet de regarder le marché et de saisir eventuellement une opportunité… mais déjà que tout le monde dit que les opportunités ne passent que très rarement sur leboncoin (ou vivastreet), quasi jamais sur seloger (pas étonnant) mais uniquement par le bouche à oreilles de ses contacts… je pense que je vais pas trouver qq chose d’intéressant de sitot (pas de réseau)


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#164 07/06/2012 18h52 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Personnellement je vous conseille de choisir un quartier où achetez, ensuite une rentabilité minimum ce qui vous donnera un prix auquel vous commencerai à faire les visites

ex:
quartier saint michel à 6% brut le loyer d’un studio tourne vers 400HC
prix d’achat : 400*12/0.06=80k€

donc tous les studios sous le s80k€ dans ce quartier sont "visitables"
Ça vous fera gagner des visites inutiles pour des rentabilités qui ne sont pas dans vos critères.

Après pour le nombre je vous conseille d’en prendre 1 tous les 6-12 mois. En gros vous commencer réellement les recherches quand votre locataires à payer 2-3 mois sans problème.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#165 07/06/2012 18h52 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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lemouz a écrit :

tant qu’on gere moins de 3 appart, c’est vraiment utile de prendre un expert comptable ?

Tout dépend du régime fiscal adopté et de la diversité des modes de locations nue ou meublée et aussi si vous avez des travaux importants en foncier à étaler sur plusieurs années.

Pour des déclarations simples allez voir les services des impôts en prenant la peine de de vous renseignez de votre coté , utilisez les services fiscaux pour validez votre déclaration.

lemouz a écrit :

Ensuite, ma position est en effet de regarder le marché et de saisir eventuellement une opportunité… mais déjà que tout le monde dit que les opportunités ne passent que très rarement sur leboncoin (ou vivastreet), quasi jamais sur seloger (pas étonnant) mais uniquement par le bouche à oreilles de ses contacts… je pense que je vais pas trouver qq chose d’intéressant de sitot (pas de réseau)

Ne croyez pas que seloger soit mauvais en terme de prix car ce sont des annonces d’agences qui pratiquent des prix normaux à la différence des annonceurs particuliers qui cherchent à maximiser les prix.

Philippe


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#166 07/06/2012 19h36 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Il me semble qu’on n’a pas encore parlé de ça : quelle influence sur la viabilité de l’investissement locatif si le décret sur le blocage des loyers passe??

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#167 07/06/2012 20h22 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Guère d’influence à mon avis, avec le décret envisagé :
     - pas de baisse des loyers (juste frein à la hausse là où le marché tendu pourrait le permettre)
     - éviction (ou passage hors la loi) de certains acteurs "malsains" du marché (plutôt positif)   

Par contre, une hausse des taux, ou d’autres obligations réglementaires (diagnostics en plus, obligation de mettre aux normes, etc.), ou blocage des loyers (plus d’indexation sur IRL) auraient sans doute de l’effet… Idem sans doute si "aides" pour mettre les logements existants aux normes "économes en énergie".


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#168 07/06/2012 23h10 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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lemouz a écrit :

tant qu’on gere moins de 3 appart, c’est vraiment utile de prendre un expert comptable ?

En meublé c’est gratuit si vous faites moins de 32k€ de CA (915€ déductible de l’IR)


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#169 08/06/2012 01h53 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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GoodbyLenine a écrit :

Idem sans doute si "aides" pour mettre les logements existants aux normes "économes en énergie".

Je ne comprends pas très bien : voulez-vous dire que cela ferait baisser le rendement des autres logements?

Plus globalement, ce "blocage réel" des loyers (car cela revient bien à cela, non??) ne peut-il être le déclencheur attendu de la baisse des prix? Laquelle met en danger la rentabilité LT de l’investissement immobilier (enfin, sauf si bien sûr comme je le disais concernant une rente issue de dividendes dans le sujet sur l’inflation, on ne s’occupe que de la seule valeur réelle des loyers encaissés, pas de la valeur de revente des biens).

(je précise que je n’attends ni ne souhaite la baisse, j’essaye d’être neutre sur l’immobilier pour l’instant, je trouve certes que les prix sont incroyablement élevés, mais je pense aussi que cela n’est pas sans raisons valables)

Dernière modification par placementapapa31 (08/06/2012 01h57)

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#170 08/06/2012 08h13 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

jeamb a écrit :

apres toutes ces discussions fortes interessantes, je rebondi sur ces propos juste pour avoir quelques infos supplementaires sur vos immeubles. Quelles sont vos rentbilités par raaport a l’achat de studio/T2 independemment?
jeamb

Wellington Nouvelle Zelande n’est pas tout à fait à coté de Nîmes …………..

Philippe

C’est pour ca que j’ai dis ma ville d’investissement et pas ma ville ou je reside :-)

Cependant, le fait de faire un credit sur 25 ans fait certes reduire les mensualités (tout comme un apport) mais ne change pas en soi le rendement (n’y voyez pas de critique de ma part).

Je continue de regarder, mais lorsque je vois "ideal investisseur" pour des immeubles avec des renta brute a 6%, je m’interroge si cela vaut vraiment le risque pour gagner 1% par rapport a un appart seul. Meme si je comprend tout a fait vos arguments Philippe sur la gestion facilité et les couts moindre du a la "non-copro"

PS pas de soucis pour la concurrence, cela fait trop loin de "chez ex-moi"

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#171 08/06/2012 09h13 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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jeamb a écrit :

Cependant, le fait de faire un credit sur 25 ans fait certes reduire les mensualités (tout comme un apport) mais ne change pas en soi le rendement (n’y voyez pas de critique de ma part).

C’est sûr que cela ne change pas le rendement mais réduit les mensualités donc augmente la trésorerie.
Pour avoir fait plusieurs simulations , un crédit sur 25 ans génèrent trop d’intérêts bancaires , une durée entre 18 et 21 ans est le meilleur compromis à mon sens.

Philippe


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#172 08/06/2012 09h58 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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d’un autre coté, les interets sont payés par les locataires et sont également utile pour diminuer le bénéfice foncier et donc l’imposition


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#173 08/06/2012 10h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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lemouz a écrit :

d’un autre coté, les interets sont payés par les locataires et sont également utile pour diminuer le bénéfice foncier et donc l’imposition

Oui mais financièrement et psychologiquement ,c’est un investissement sur du TRÈS long terme dont il faut être sûr car on cas de revente au bout de 10 ans le gain sera faible du fait de la part importante des intérêts sur le première période.
Faites des simulations d’emprunt sur des durées de 18 à 25 ans , vous verrez la part croissante des intérêts après 20 ans , je ne dis pas qu’il ne faut pas prendre des crédits long mais cela dépend de l’age de l’investisseur et il ne faut pas prendre que des crédits trop long.

Exemple :
Pour 100.000 emprunté
sur 20 ans 48.000 d’intérêt.
sur 25 ans 67.000 d’intérêt
Les taux sont plus élevés , l’assurance plus élevé, le remboursement du capital plus long du fait des intérêts.
En 5 ans on prend presque l’équivalent de 9 ans d’intérêt du prêt sur 20 ans

Investir à 20 ans ou à 45 ans n’est pas la même chose , je suis dans le deuxième créneau je veux bien investir pas trop attendre la fin du crédit.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (08/06/2012 10h37)


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#174 08/06/2012 10h53 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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A ce niveau là ma barrière psychologique est un peu plus éloignée. Je prends systématiquement sur 25 ans pour dégager une trésorerie mensuelle positive. Je me moque du total des intérêts car je ne pense pas garder mes biens jusqu’au remboursement complet des crédits. Et puis je veux dégager un flux de trésorerie immédiatement positif.

Par contre 30 ans jamais fait, c’est psychologiquement inacceptable pour moi, trop cher.


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#175 08/06/2012 11h09 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Je connais bien  la courbe exponentielle des interets a partir d’emprunts a 25ans.
Quand j’ai acheté mon ancienne RP ca me faisait froid dans le dos… du coup merci papa pour l’apport qui m’a permis de passer sur un emprunt à 15 ans ! Mais bon, c’est pas pareil car pour une RP, on regarde vraiment la case "cout total du credit"

Pour la location en revanche, la theorie milite pour une mensualité minimisée mais il est vrai que l’age joue (j’ai 32ans donc 25ans c’est pas la mort) mais la barriere des 30ans est psychologiquement difficile a passer. De plus, ma banquiere m’a confirmé il y a 2 mois environ que les prets a 30ans etaient inexistants dorenavant chez eux.


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