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Forums des investisseurs heureux

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#101 23/06/2015 15h43 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   48 

Le bail type proposé par PAP comporte une case à cocher par le locataire pour confirmer que les diagnostics (entre autres) sont bien annexés au contrat. Je fournis une copie des diagnostics et c’est tout… peut-être à tort d’après ce que nous dit DDtee.

Super idée pour le dossier à lire et pré-remplir à l’avance, néanmoins vous aurez un souci par rapport aux garants. Même si c’est de loin le document le plus long à remplir car quasi entièrement manuel, je serai hésitant à accepter un document qui ne serait pas écrit directement devant moi. Sauf à impliquer un notaire, comme ça se fait quand le garant ne peut se déplacer.

Vous avez raison concernant l’autorisation préalable à la mise en location, elle en concerne pour le moment pas Lille mais uniquement les 5 villes de périphérie que vous citez. Très honnêtement, je ne connais aucun bailleur sur ces villes qui se soit plié à l’exercice. Néanmoins le site de l’ADIL explique que ce document est un préalable au versement directement au propriétaire des aides CAF.

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#102 23/06/2015 16h32 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   17 

J’ai envoyé un dossier avec 3 sous-dossiers (bailleur/locataire/caution). Ils ont juste à me renvoyer le sous-dossier bailleur signé qui comprend :
- le bail
- la caution
- le règlement intérieur
- les diagnostiques
- le chèque de caution

Rdv le jour de la remise des clefs avec les documents originaux pour compléter l’état des lieux et le nombre de clefs.

Ce n’est pas aussi carré qu’une signature avec tout le monde autour de la table, mais cela permet de s’affranchir des distances.

Dernière modification par lachignolecorse (23/06/2015 16h33)


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#103 26/06/2015 13h06 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour chers Nordistes…

Je fais l’acquisition d’un bien sur Lille dans 10jours signature. Je vais passer en meublés après de petites rénovations et achat du mobilier.
Je vais également passer 2 locations nues en meublées (départ des locataires).

Se pose la question fiscale pour les impôts, il me faut trouver un expert comptable pour le réel

Soit internet soit en physique sur Lille…

Quelles sont vos expériences?
Avez-vous de bons experts (durée d’amortissement)? Quels coûts?

Mercid ’avance pour vos réponses.

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#104 26/06/2015 14h25 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je privilégie le contact car débutant en LMNP. Je me suis renseigné pour ma situation (19 lots) :
- sur le net : 450€/an sans CGA
- par un EC de proximité : 1500€/an (CGA inclus)

Pour le CGA, compter 150€.

Apparemment le prix plancher chez un EC de proximité pour un premier lot serait de l’ordre de 250€/an.

Ces prix comprennent la déclaration d’activité, l’édition de la liasse, bilan 1 à deux fois par an et des conseils "personnalisés" pour les EC de proximité. Pour les pratiquer régulièrement depuis quelques temps, je sais que c’est l’usine et que le temps passé sur les dossiers est très court. Je vous conseille donc de ne pas trop vous reposer sur eux pour gérer votre prévisionnel.

Pour les durées d’amortissement, voir la littérature sur le site. Il n’y a pas de règle, juste des grandes tendances. Un EC qui gère 300 LMNP/LMP m’a imposé de prendre un CGA…


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#105 26/06/2015 15h49 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@lachignolecorse : je serai intéressé de savoir (par MP eventuellement) le nom de la société d’EC en ligne qui vous a proposé ce devis. Je pensais avoir trouvé le meilleur prix avec 550€ pour 6 lots sans CGA, mais votre devis est imbattable !

Je partage votre point de vue, si l’on souhaite un conseil personnalisé alors mieux vaut s’orienter vers un EC physique quitte à le payer plus cher, tandis qu’un EC en ligne n’est là que pour appliquer les mêmes recettes de façon systématique, ce qui permettra tout de même d’être dans les clous du point de vue fiscal.

Concernant l’adhésion CGA, il est possible que l’EC ait pris en compte votre âge et estimé qu’en cas de décès prématuré la note serait moins salée pour vos ayant-droits, comme expliqué dans ce très bon post : Location meublée : attention aux conséquences du décÀ¨s de l’investisseur | Le Blog de ComptaCom

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#106 26/06/2015 16h28 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Pour l’EC en ligne, je suis passé par :

http://mon-comptable-en-ligne.fr/

C’est une sorte de centrale qui renvoie sur des EC Locaux. En relisant leur devis, j’étais à 360€/an pour 19 lots. j’ai été renvoyé sur un EC de Valenciennes. Pour le modique prix :

Les services comptables Inclus sont :
- Présentation des comptes (Bilan & Compte de résultat), télédéclaré à la DGFIP
- Attestation de validité des comptes délivré par l’Expert Comptable,
- Assistance contrôle fiscal, le support du cabinet au contrôle réalisé par l’administration fiscale,
- Les services conseils du cabinet Votre Expert Comptable En Ligne,
- Les déclarations fiscales, IR (déclaration impôt sur le revenu), TNS, RSI, télédéclarations CGA AGA DGFIP etc…
- La saisie  factures de ventes /  factures d’achats / opérations de trésorerie par le cabinet : Service de saisie Factures d’achats, Factures de ventes, Opérations de trésorerie (relevé de banque) Moins de 500 écritures, COÛT : 0 Euros HT Mensuel,
- Les déclarations de TVA : calculs de la TVA, préparation des bordereaux & déclaration CA3 annuelle, Inclus,
- La déclaration de taxe professionnelle : Déclaration & Contrôle Taxe Professionnelle (Ou CET), dégrèvements (demandes de plafonnement valeur ajoutée ou réduction d’activité, réduction transporteur etc…), Inclus,
- Le dossier de gestion : Dossier de gestion sur vos comptes annuels, (commentaires de l’expert comptable sur vos comptes), Le dossier AGA, le Dossier CGA si applicable transmis à votre AGA / CGA ou visa fiscal par le cabinet (non majoration 25%), COÛT : 0 Euros HT Mensuel,

Autres prix des EC de proximité sont recommandés par des personnes qui publient régulièrement ici et que j’ai soit contacté, soit rencontré. Ils sont très pro au premier abord (mais je n’ai pas fait affaire avec eux)

Par contre, je sais que certains cabinets font de l’abattage et la qualité du service n’y est pas. Comme indiqué par la plupart ici, je conseille de bien se plonger dans le prévisionnel pour avoir une vision de ce qui se passera fiscalement dans les prochaines années (surtout si on cherche à éviter à repasser en résultat positif). Gérer c’est anticiper.

Pour ma part, j’ai fait affaire avec un EC qui m’a fait un prix d’ami. Par contre, ça me coûtera un bon resto de temps en temps.

Dernière modification par lachignolecorse (26/06/2015 16h34)


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#107 26/06/2015 23h12 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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J’ai rencontré un EC aujourd’hui sur Lille, j’ai été impressionné par les tarifs. Par immeuble : 650€ le 1er lot +150 € par lot… Bref 2 immeubles c’est la blinde du coup

Donc si vous avez des noms sur Lille/Douai/Valencienne je suis preneur, adressez-moi les coordonnées en MP

Sur le Net, je suis en contact avec "Option Réel" quelqu’un connait? Je fais un point téléphonique lundi.

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#108 27/06/2015 16h11 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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lachignolecorse a écrit :

En relisant leur devis, j’étais à 360€/an pour 19 lots.

Je suis pas certain de comprendre, vous voulez dire 18€95 par lot et par an ? Comment cela serait-il possible !?!


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#109 28/06/2015 20h23 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Vous avez raison, c’est 360€/an HT soit 432€/an. Je vous ai envoyé les coordonnées en MP.


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#110 29/06/2015 08h55 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@Raph59 : C’est le cabinet en ligne que j’ai sélectionné. Experts LMNP/LMP avec un historique et des références nombreuses, je les ai trouvé très pros au premier contact, et leur devis spécial immeuble était de loin le plus compétitif. Toutefois mon dossier n’a pas encore été traité par les petites mains en charges de la comptabilité, donc je ne saurais vous confirmer pour le moment si la prestation sera de qualité. Je n’espère pas non plus un service de conseil personnalisé type montage de projets, défiscalisation, prévisionnel… que seul un EC de proximité pourra vous offrir.

@DDtee : En effet le prix semble bon marché pour 19 lots, néanmoins il s’agit d’un seul immeuble ce qui permet de mutualiser les démarches : une seule déclaration P0i, une seule TF, un seul contrat pour les PC, un seul amortissement à calculer… donc la charge de travail supplémentaire par rapport à un lot seul n’est pas énorme.

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#111 30/06/2015 02h52 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

De mon côté, j’ai utilisé les services de Je déclare mon meublé | Régime réel ou micro BIC ? Choisissez le régime fiscal le plus avantageux pour déclarer vos revenus de location meublée et faites des économies d'impôts pour mes 2 meublés et j’avoue avoir été bluffé par la simplicité d’utilisation de ce site ainsi que par la disponibilité du support.
Le coût est de 249 euros par an (TTC) quelquefois le nombre de logements.

A franchement recommander…

OKR.

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#112 30/06/2015 12h53 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je serais personnellement moins optimiste.

Si le service semble effectivement efficient, je craindrais d’être en haut de la pile des dossiers à contrôler par les service fiscaux avec une identification claire d’une comptabilité non tenue par un professionnel de la comptabilité sur la liasse fiscale. Non pas par volonté de dissimulation mais pour éviter stress et éventuelles tracasseries administratives…


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#113 30/06/2015 13h08 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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DDtee, il n’y a pas de rapport entre un EC pas cher et un risque accru de contrôle fiscal. La seule différence entre un EC low cost et un EC classique, c’est le service rendu. Si vous avez une configuration simple de votre parc de meublés, pas de changement important dans les années à venir, les EC lowcost me paraissent un bon choix. Par contre, si vous démarrez une activité, que vous avez des décisions importantes à prendre, là, je suis d’accord avec vous de se faire conseiller par un EC (ou un fiscaliste).


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#114 30/06/2015 14h06 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je suis bien de votre avis @lachignolecorse, je ne parlais pas d’EC low cost mais du service proposé par @Moke justement sans EC smile


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#115 30/06/2015 14h19 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Et pourquoi pas? Pour avoir consulté quelques EC, je les ai trouvés bien peu sur d’eux vis à vis des règles à appliquer. Un EC spécialisé en LMP/LMNP m’imposait même un CGA. La raison était de valider ses calculs d’amortissements. Je trouve cela assez étrange. Non seulement je paie un expert mais en plus, il m’impose quelqu’un qui doit contrôler son travail.

Personnellement, je ne suis pas contre expérimenter ce service pas cher en échange d’une prise de risque limitée, ce qui est le cas de Moke.


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#116 30/06/2015 18h24 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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J’ajoute que pendant 2 ans, j’ai pris les services d’un EC "classique" et j’avoue avoir été déçu par la qualité du service et les "approximations" dans les estimations du bien, la valeur d’amortissement utilisée…
Je suis peut-être mal tombé mais ça confirme un peu les propos de la chignolle…

Sauf que ça coutait 600 euros et qu’en conséquence, la bascule vers l’EC low-cost s’est faite naturellement…

En termes de contrôle, j’espère que l’administration passe son temps sur des dossiers plus consistents…

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#117 22/07/2015 19h51 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir à tous,

Je viens vous raconter ma première visite d’un immeuble de rapport sur la métropole lilloise.
Pas d’annonce sur LBC ou agences mais un contact qui m’a donné les coordonnées d’un propriétaire qui recentre son patrimoine près de son nouveau lieu de vie le midi.
Bref, visite programmée ce midi.

Quelques informations chiffrées :
-Immeuble de 235 000€
-3 appartements (2 F2 + 1 grand F1)
-Loyer 1400€ par mois
-Taxe foncière 904€

Points faibles :
-Pas de compteur indiv électrique ni eau
-Choix des locataires mitigés, il y a des bons profils ( fonctionnaire ) mais lors de la visite les logements étaient pas du tout nickel !
-Peu d’entretien de la copro ( distance du proprio)

Points forts :
- Très belle surface de chaque logement ( Studio 30m2 +2 F2 de 40m2)
- Baux en LMNP
- Syndic bénévole
- Bien proche des métros

La première impression est plutôt positive, j’ai fait la visite avec une personne qui travaille dans l’immo sur le secteur qui avait les clés.
J’ai un gros doute sur le fait que les locataires vont rester très longtemps mais ceci est plutôt un avantage au vue de l’état des biens. Il mérite un bon rafraîchissement.

Je voudrais avoir une idée de chiffrage pour l’installation de compteurs électrique indiv, est ce que je dois prendre directement rdv avec EDF ? Pareil pour les compteurs d’eau, comment fait on pour avoir une idée de la consommation de chacun ? un sous compteur indiv ? le coût ?

J’ai regardé sur la recherche mais j’ai beaucoup de post de 2012-2013 donc je préfère me rassurer.
La marge de négociation est importante. J’ai prévenu dès le début de la visite que je trouvais le bien cher.

Je pense faire une proposition pour l’immeuble de 195 000€ en attendant une contre propo maximum à 210k€, le propriétaire est pressé et ne reçoit pas de visite car il ne veut pas le mettre sur le net.
Si je pars sur une simulation avec 210 000€, je me retrouve avec une renta de 6.09% net sur 20 ans avec un cash flow de 115€ par mois.
L’idée étant de se dire en cas de vacance locative d’un des 3 biens le crédit sera quasiment couvert par les 2 loués.

Voila pour les informations !
A votre écoute

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#118 22/07/2015 23h59 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Vous avez 16 800 euros de loyers annuels pour un achat de 195 000 euros, sans compter une copro mal tenue. La rentabilité est trop faible, dossier à la poubelle…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#119 23/07/2015 00h40 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Tout à fait d’accord sans compter les travaux à effectuer …

195000 euros donc 210000 ac fdn cela fait 8% brut max

Vous êtes prêt à mettre 210000 soit 225000 ac fdn environs vous êtes à 7.4 brut.

Le tout sans compter les travaux, le temps passer à trouver des artisants, faire vous même certain travaux? Ect …

Je  ne connais pas la région , la demande locative , les prix pratiqués. .
mais sur le papier c est pas très intéressant .


Le mouvement fait l'argent.

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#120 23/07/2015 09h08 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Déjà il y a une chose qui n’est pas claire: copropriété ou pas?

Vous nous dite:
"immeuble de rapport": à priori pas de copro
"Peu d’entretien de la copro ( distance du proprio)": une copro n’a pas besoin d’un propriétaire non occupant à proximité pour être entretenue
"Syndic bénévole": Si c’est un immeuble de rapport, qu’est ce qui est en copro? le terrain?
Si copro il y a, même bénévole, il y a des charges, hors vous les occultez du calcul.

Enfin, les taux de rentabilité sont beaucoup trop faibles.
Dans cette situation, à plus de 170 000€ je passe mon chemin.

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#121 23/07/2015 09h31 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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En complément de ce qui a été dit et sur lequel je suis d’accord, pour EDF, certains vous diront de fuir…

Je me suis renseigné car j’ai le même souci. Vous appelez EDF qui vous fera une proposition d’étude. Il vous faudra monter un dossier dans lequel vous devrez prendre un électricien habilité petit collectif. Lors du traitement de son dossier, EDF informera la mairie de votre démarche.

J’essaie de trouver une solution alternative pour le cas qui me concerne, réponse en octobre probablement.

Pour le prix, les 1400€/mois sont avec ou sans charge?


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#122 23/07/2015 12h19 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Quelques remarques/commentaires :

- Copro/pas copro : l’intérêt d’un immeuble est d’être seul maître à bord et de prendre les décisions comme bon vous semble (exemple : vous voulez installer la fibre ==> vous envoyez directement une convention signée à un FAI. En copro : vous faites la demande au conseil syndical, qui fait la demande au syndic, qui fait voter ou non à la prochaine AG, puis qui fait la demande au FAI… avec à chaque fois une perte de temps et un risque de recours de tiers). Autrement autant prendre plusieurs lots dans plusieurs immeubles, vous diversifierez mieux votre risque.

- Individualisation des consommations d’eau : il est inconcevable, contrairement à l’EDF, de ne pas avoir à minima des décompteurs individuels vous permettant de facturer à chaque locataire sa consommation réelle. Si l’un de vos locataires laisse traîner une fuite plusieurs mois alors la facture sera astronomique, vos locataires ne pourront et/ou ne voudront pas payer et vous devrez régler la note. Concernant l’individualisation des compteurs d’eau, voici un exemple de devis réalisé par Eaux du Nord (que j’ai fait faire hier sur mon propre immeuble) : 1000€ pour fourniture et pose de 6 compteurs individuels.

- Individualisation des compteurs EDF : voir commentaire de lachignolecorse, à la nuance près qu’EDF n’informera pas systématiquement la mairie de vos démarches (constaté par mes soins sur plusieurs immeubles, où l’individualisation a été réalisée récemment alors que l’immeuble n’était pas cadastré.

En règle générale, je déconseillerai à un novice de s’engager, quelle que soit la rentabilité, dans un projet comprenant une des complexités suivantes :
- très gros travaux structurels (murs porteurs, toiture, parasites/mérule…)
- immeuble non cadastré et/ou comportant des servitudes importantes
- locaux non habitation exclusive (incluant des baux commerciaux)
- compteurs EDF non individualisés
- biens occupés sans titre ou en cours de procédure d’impayés

Il y a déjà tellement d’incertitudes à gérer en investissement locatif qu’il n’est judicieux de rajouter une couche de complexité supplémentaire. D’autant qu’elle se traduit rarement par une baisse de prix correspondante au surplus de risque pris par l’acheteur.

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#123 23/07/2015 15h17 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Merci pour vos multiples retours.

@rastignac : merci pour votre retour succinct mais très explicite.

@cricri: merci pour votre retour, en effet avec les chiffres posés on trouve un rendement de 7% qui ne se justifie pas au vue des différentes démarches à faire.
Pour répondre à votre question c’est en périphérie de Lille.

@Morey: en effet je me suis mal exprimé il n y a pas de copropriete, l’ancien propriétaire gère tout en direct. Je voulais dire que l’entretien des parties communes est pas effectué.
Pour le prix c’est une question que je me posais ce matin à quel prix cet immeuble serait intéressant.

@lachignolecorse: en effet cela à l’air relativement complexe pour des simples compteurs.
Merci pour l’information sur la procédure qui me sera très utile par la suite. Pour les 14000€ c’est le montant sans charge.

@perecastor: dans ce cas la j’aurais été le seul maître à bord car pas de copro.
Je suis tout à fait d’accord avec vous sur le fait que pour l’eau c’est inimaginable et jai soulève le problème avec l’AI.
Pour l’EDF l’ancien propriétaire avait des compteurs mais facture un forfait et ne demande pas la régularisation aux locataires. Donc il payait de sa poche le différentiel (200€ cette année )

Après une bonne nuit de réflexion, on laisse passer l’euphorie de la première visite. J’ai passé beaucoup de temps hier soir sur des feuilles de calcul en me disant que c’était une opération assez importante avec une rentabilité limitée.
Je pense que je vais essayer d’aller faire de nombreuses visites sur les immeubles en copro pour me familiariser avec le produit.
Jai également l’impression que sur la métropole lilloise les immeubles en vente sont plutôt peu nombreux et très regroupés sur le quartier de Fives ou Wazemmes.

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#124 23/07/2015 15h35 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Il y a des immeubles à vendre régulièrement sur Lille et cela part vite. Les ventes doivent correspondent au début du papyboom. Les gens se débarrassent des biens car il faut la santé pour gérer les locations.  Un agent immobilier de Lille m’a confié qu’ils recevaient des offres très basses de marchands de bien dès que les annonces paraissaient. Il y a des gens toujours prêts à faire de bonnes affaires.

L’absence de compteur individuel EDF me semble rédhibitoire dans votre cas.


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#125 04/08/2015 11h50 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,

Pourriez-vous m’indiquer le montant de la CFE pour Lille ?

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