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#176 08/06/2012 11h10 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

A ce niveau là ma barrière psychologique est un peu plus éloignée. Je prends systématiquement sur 25 ans pour dégager une trésorerie mensuelle positive. Je me moque du total des intérêts car je ne pense pas garder mes biens jusqu’au remboursement complet des crédits. Et puis je veux dégager un flux de trésorerie immédiatement positif.

Par contre 30 ans jamais fait, c’est psychologiquement inacceptable pour moi, trop cher.

Chacun fixe sa barrière psychologique en fonction de ses critères personnels ( age , apport , perspective ).

Le problème ZX-6R dans votre remarque 

ZX-6R a écrit :

Je me moque du total des intérêts car je ne pense pas garder mes biens jusqu’au remboursement complet des crédits.

Si vous revendez vos biens avant la fin du crédit , vous allez soit devoir continuer à payer cet emprunt , soit rembourser le crédit par obligation envers la banque ou par choix de votre part.
Sans vous vouloir vous apprendre une évidence au début vous remboursez beaucoup d’intérêts et en fin de crédit vous remboursez de plus en plus de capital.

En cas de revente en milieu de crédit par exemple , vous aurez payer beaucoup d’intérêts et rembourser une partie du capital seulement quand il faudra rembourser votre crédit hormis les frais de remboursement ( sacrés voleurs de banquiers …..)     la part de capital sera important de fait entre les frais de notaire , une éventuelle plus value et le remboursement du prêt….
Que vous restera t’il ???

Bien sûr vous allez évoquer une revente avec gain entre le prix d’achat et suite aux travaux effectués mais il est possible de procéder de cette manière sur un bien où l’on s’est raté mais pas comme démarche globale , c’est mon avis.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#177 08/06/2012 11h29 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Oui mais vous savez que Paris n’est pas l’idéal pour avoir une rente. Donc je peux faire des PV ici et les investir pour de la rente en Province, process que j’ai débuté.

Pour le remboursement des crédits suite à revente, je vais tirer ça au clair ce WE avec mon banquier. J’ai cru comprendre que légalement, on doit rembourser un crédit après avoir vendu un bien.

Sauf qu’en réalité, quand le notaire vous donne le chèque, vous pouvez en faire ce que vous voulez du chèque, y compris le déposer dans une autre banque. Si vous avez un crédit à 3,5% et que vous placez votre argent à 5% en profitant de super livrets, c’est pas mal, et sans risque.

Moi, j’ai ramené mon chèque à la banque où j’avais le crédit, mais je ne l’ai pas remboursé. L’argent dort sur un compte sur livret. J’ai le droit d’utiliser cet argent pour acheter un autre bien, sans refaire de formalités avec crédit logement.

J’ai donc acheté un autre bien, pour 1/3 du crédit disponible. Je vais donc voir avec mon banquier si je rembourse les 2/3 restants, ou si je peux les utiliser à d’autres fins. (pourrai-je payer le prix d’achat, + les frais de notaires ?, + les travaux?, sur justificatif?, utilisation du solde pour autre investissement…)

Bref, je vous tiendrai au courant.


Left the Rat Race in 2013

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#178 08/06/2012 11h41 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Pour le remboursement des crédits suite à revente, je vais tirer ça au clair ce WE avec mon banquier. J’ai cru comprendre que légalement, on doit rembourser un crédit après avoir vendu un bien.

Légalement cela dépend
-du contenu du contrat de d’emprunt signé car sur un de mes contrats il est stipulé qu’en cas de vente d’un lot je dois rembourser le crédit.
- Si il y a une hypothèque sur le bien , à mon sens la banque verra d’un mauvais oeil que vous continuiez à rembourser alors qu’elle n’a plus de garantie sur le bien…..

Par contre si vous n’avez pas d’hypothèque , c’est effectivement une bonne chose de récupérer l’argent pour réinvestir MAIS vous vous retrouvez avec un remboursement sans pouvoir déduire les intérêts et sans rentrer locative pour couvrir ce crédit sauf si vous utilisez l’argent pour une résidence principale.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#179 08/06/2012 11h59 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Philippe30 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Pour le remboursement des crédits suite à revente, je vais tirer ça au clair ce WE avec mon banquier. J’ai cru comprendre que légalement, on doit rembourser un crédit après avoir vendu un bien.

Légalement cela dépend
-du contenu du contrat de d’emprunt signé car sur un de mes contrats il est stipulé qu’en cas de vente d’un lot je dois rembourser le crédit.

Philippe

J’avais eu un cas plus sioux.

Quand j’ai vendu un appart - et demandé à la banque ce que je devais faire au niveau de l’emprunt lié, elle m’a dit que la banque pouvait exiger le paiement du solde de l’emprunt si elle avait connaissance de la vente.
Donc que je "pouvais" ou pas l’avertir de la vente et donc rembourser ou pas le solde.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#180 08/06/2012 12h19 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Si vous avez un crédit à 3,5% et que vous placez votre argent à 5% en profitant de super livrets, c’est pas mal, et sans risque.

A quel livret pensez vous? Je suis très intéressé par du 5% net.
Vous avez réussi à avoir 3,5% assurance comprise en prenant un crédit sur 25 ans, c’est bien cela?

Dernière modification par skype (08/06/2012 13h03)

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#181 08/06/2012 13h33 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Oui j’ai eu des crédits au bon moment. Pour les super livrets je pensais b for bank et compagnie. Ils doivent proposer du 5% sur 3 ou 4 mois non?

Bingo : 5% pendant 3 mois jusqu’à 100k€ : Livret d?épargne BforBank

Dernière modification par ZX-6R (08/06/2012 13h34)


Left the Rat Race in 2013

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#182 08/06/2012 14h12 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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Si je prend cette offre par exemple, il s’agit de 5% brut.

Après impot (24% de PFL+15,5% de prélévement sociaux) ca donne :

5*(1-(0.24+0.155)=3.0255% => Vous perdez donc de l’argent si vous emprintez à 3,5% et que vous gagnez 5% brut.

De plus, ces offres sont valable que 3 mois. Si vous voulez faire tourner votre argent sur ces différents taux exeptionnel, vous perdrez surement quelque quizaine deci delà. Ce qui rongera un peu plus le rendement déjà négative.

Par finir, quand on vous dit 5%, il faut savoir si c’est un taux actuariel ou pas (c’est pas souvent le cas).

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#183 08/06/2012 14h13 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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5% brut… = 3% net et il faut tenir compte du délai de prise en compte des sommes versées.

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#184 08/06/2012 14h15 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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ZX-6R a écrit :

Oui j’ai eu des crédits au bon moment.

Je sais pas quel était le montant emprunté mais clairement, 3,5% ass inc sur 25 ans ca me semble pas un bon taux….mais un taux canon !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#185 08/06/2012 14h20 → Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ? (immobilier, investissement, locatif, long terme)

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MichelPlatini a écrit :

J’avais eu un cas plus sioux.
Quand j’ai vendu un appart - et demandé à la banque ce que je devais faire au niveau de l’emprunt lié, elle m’a dit que la banque pouvait exiger le paiement du solde de l’emprunt si elle avait connaissance de la vente.
Donc que je "pouvais" ou pas l’avertir de la vente et donc rembourser ou pas le solde.

Sauf si hypothèque dans ce cas vous n’auriez rien vendu sans accord de la banque …………

Philippe


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