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Forums des investisseurs heureux

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#51 20/02/2015 11h46 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Sur vos conseils j’ai été passer un peu de temps dans le quartier hier soir, en effet c’est encore plus triste dans les petites rues que sur la place principale… de plus après en avoir discuté avec quelques proches, le fait que la supérette fasse kebab risque de refroidir de nombreux locataires potentiels. Du coup je laisse tomber cet immeuble.

Bravo pour votre investissement. Villeneuve d’Ascq est souvent citée comme ayant une des meilleures rentabilités locatives de France, je pense que la présence de nombreuses écoles, universités et entreprises y est pour beaucoup.

Comment ce projet va-t-il s’accorder avec vos activités professionnelles ? 19 studios à gérer, ce n’est plus du tout anecdotique en termes de charge de travail.

Je partage votre point de vue concernant les bonnes affaires. Les offres de LBC rentrent rarement dans mes critères, et quand bien même elles le seraient, il faudrait probablement "bloquer" l’affaire en signant un papier sur un coin de table sans avoir accès à toutes les informations, ce que je ne souhaite plus faire.

Partant de zéro en termes de réseau dans la région, je n’ai pour le moment pas accès aux offres hors LBC/SL. Pour corriger le problème je me force à appeler et visiter des biens même s’il y a à priori peu de chances qu’ils correspondent exactement à mes critères, afin de rencontrer des professionnels du secteur et pouvoir leur présenter mon projet (en insistant bien sur mes capacités de financement). Je n’espère pas être appelé en priorité s’il y avait un bien intéressant qui arrive en priorité (ceux-là sont à mon avis réservé pour le réseau de l’AI), mais au moins d’être recontacté si un acheteur venait à ne pas obtenir son prêt.

D’ailleurs c’est ainsi que j’ai obtenu une visite la semaine prochaine, d’après l’agent un immeuble quasiment intégralement non-occupé avec excellente rentabilité mais avec gros rafraîchissement cuisine/SDB/WC, sur Tourcoing (300m du métro et de la place principale) et surtout une seule chaudière à condensation gaz pour tout l’immeuble (eau chaude, chauffage). Je vous présenterai les détails si la visite est concluante.

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#52 20/02/2015 12h01 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Comment ce projet va-t-il s’accorder avec vos activités professionnelles ? 19 studios à gérer, ce n’est plus du tout anecdotique en termes de charge de travail. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6531#sthash.sq9BET8h.dpuf

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J’ai prévu de passer du statut de salarié à consultant pour me libérer du temps - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6531#sthash.sq9BET8h.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
La gestion de ma trentaine de lots meublés me prend environ 2 grosses journées de travail par semaine, incluant rénovations usuelles à chaque sortie de locataire, réparations en tous genres suite aux appels des uns et des autres, encaissement des loyers, visites, états des lieux, administratif, contentieux…
Une activité de consultant est parfaitement adéquate, salarié me semble impossible, sauf à vous couper un bras à chaque intervention technique à faire faire par un artisan.
Vous pouvez aussi trouver une personne de confiance dans les locataires présents, pour faire les visites et vous libérer du temps.

J’ai aussi consulté les courtiers.

Je consulte maintenant les courtiers, étant trop endetté pour ma seule banque, qui me refusera toute nouvelle opération. Et je dois dire que c’est rentable en temps/énergie, car le courtier sait où aller. Attention à bien le choisir, tous ne sont pas calés pour gérer des projets d’investisseurs.

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#53 20/02/2015 12h31 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@percastor : faire son apprentissage du terrain, c’est avancer. C’est indispensable même. J’ai commencé l’immobilier il y a 15 ans, je me suis concentré sur le quartier Cormontaigne car a l’époque, il était peu cher et proche de Vauban et du CHR. Je pense qu’il y a toujours des opportunités, même si le marché est très verrouillé par les agences. Il y a des secteurs exploitables comme l’avenue de Dunkerque entre Lomme et Lambersart. Il y a le métro, des commerces. Par contre les biens ne sont pas de super qualité en général (1930), mais il y a des exceptions.

@cryl. J’ai prévu de travailler pour mon ancien employeur à mi-temps (négo prévue fin mars). Pour la gestion des locataires, j’ai déjà 2 personnes qui travaillent pour pas trop cher pour les anciens bailleurs (sortie poubelle, changement de locataire, nettoyage des parties communes etc). Pour les travaux, j’ai aussi des entreprises avec qui je travaille pour le gros oeuvre et je m’occupe des finitions.

J’ai réfléchi dans tous les sens et je ne pense pas avoir oublié grand chose dans le montage. Je ne saurai que dans quelques années si c’était le bon choix.


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#54 21/02/2015 19h28 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Hello les nordistes,

En effet l’immeuble je l’ai également identifié mais quartier trop mort et je ne vois pas comment le quartier peut évoluer positivement à court terme.
Pour ma part, j’ai avancé dans mon investissement j’ai quasiment terminé les travaux et j’ai bien avancé dans l’aménagement reste la chambre à équiper.

Je vais mettre les photos dès que j’ai un peu de temps.
1er visite à compter du 15 mars.

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#55 02/03/2015 09h01 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Mon petit coup de gueule ce matin :

Le négociateur immobilier de mon notaire m’a fait visiter un immeuble sur Tourcoing, répondant en tous points à mes critères (cadastré, uniquement des T2, vide ou occupé meublé, pas de gros travaux structurels, rentabilité > 10%) avec en plus un certain charme de l’ancien qui je pense aurait beaucoup plu aux futurs locataires.

Le hic c’est qu’il était déjà sous compromis avec un jeune couple, mais qui selon le négociateur est déjà fortement endetté avec leur résidence principale et n’a aucun apport, donc sauf miracle le compromis aurait dû être caduque vendredi dernier et il y avait possibilité de signer dans la foulée au même prix.

Sauf que… le couple aurait reçu in-extremis une donation-partage du montant des frais de notaire, ce qui devrait leur permettre de financer leur crédit. Le propriétaire, "attendri par les nombreux emails très personnels qu’il a reçus de leur part", leur laisse un délai supplémentaire pour finaliser leurs démarches.

Forcément pour ma compagne et moi, qui avons épargné l’apport nécessaire grâce à nos salaires et démarré notre projet d’achat par en valider le financement, c’est frustrant.

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#56 04/03/2015 23h20 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir,

J’avance particulièrement pour mon bien, mise en place de l’annonce depuis hier et 19 mails.
Un tri qui m’amène à faire visiter l’appartement à 8 personnes pour le moment dimanche.
Quelques photos du bien avant/après vont arriver.

Je me pose aussi la question de l’équipement dans l’appartement j’hésite à installer une télé et le lave linge. J’ai meublé le bien avec uniquement du neuf et j’ai essayé de mettre des meubles de qualité mais je me pose la question de la partie plus "futile". Un retour sur le sujet ?

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#57 05/03/2015 09h19 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,

Le lave-linge est un gros plus pour la location. L’immeuble dispose-t-il d’une cave où vous pourriez installer une laverie pour mutualiser les équipements, ou bien pensez-vous acheter autant de machines que de logements ?

De plus avez-vous un adoucisseur pour le réseau d’eau de l’immeuble ? Si non alors la durée de vie sera faible, l’eau du Nord est la plus calcaire de France et je doute que les étudiants mettrons du Calgon ou autre à chaque lessive pour prendre soin de leur équipement.

Pour la TV ça ne me semble pas indispensable. Les étudiants se passent en général de la TNT en direct et regardent plutôt des émissions en replay ou des séries téléchargées sur un écran d’ordinateur. Et si vous tombez ponctuellement sur un mordu de TV, j’imagine qu’il investira dans son propre équipement ?

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#58 06/03/2015 18h50 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonsoir Nordiste,

Je lis ton post avec attention car je viens également de réaliser mon premier investissement locatif (un studio dans l’hypercentre de Nantes). Je suis également dans la phase ameublement. J’ai fait installer une cuisine aménagée incluant un lave-linge car je pense effectivement que c’est un réel plus pour une location meublée ! Peux-tu nous montrer quelques photos du bien (avant/après) ?

Cordialement,

JP

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#59 09/03/2015 20h13 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Quelques photos de l’appartement avec avant/après surtout au niveau de l’équipement.
J’ai refait essentiellement la salle de bain ( sol, chauffage, équipement), de la peinture et de l’ameublement.

J’ai eu 8 visites ce dimanche avec 3 dossiers parfait ( CDI and co ) qui m’ont donnés leur accord.
Il reste à choisir maintenant.

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#60 09/03/2015 22h03 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bravo Nordiste, très belle rénovation !

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#61 09/03/2015 22h47 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Amis nordistes, après plusieurs mois de recherches et une quinzaine de visites, je vous annonce ma signature du compromis pour un immeuble de rapport de 6 lots en hyper-centre de Tourcoing !

Affaire obtenue via mon notaire. L’immeuble était pour la deuxième fois sous compromis et le délai pour obtention de frais touchait à sa fin, il y avait donc une fenêtre de tir pour faire une offre avant que le bien soit remis en vente officiellement.

En tout 6 appartements :
Au RDC T3 56m² et T2 40m²
Au 1er T2 35m² et T2 duplex 41m²
Au 2ème T2 duplex 36m² et T1 27m² (avec possibilité de créer une petite chambre séparée)

Cadastre et nombre de compteurs EDF conformes
Vendu vide sans appartement RDC vendu occupé en location nue
Eau chaude / chauffage par chaudière gaz à condensation récente (2013) avec décompteurs individuels pour l’eau chaude et l’eau froide (provision ~ 70€ / appartement)
Parquet massif partout, hauteur sous plafond plus de 3m, peintures neuves dans tous les appartements, ravalement complet sera fait avant la vente… un gros potentiel
Reste à installer 5 cuisines équipées, réparer quelques bricoler et à meubler

301k€ tous frais d’achat compris (dont 20k€ de travaux)
Anciennement loué 37,7k€ HC/an, bien que 30k€ en meublé me semble plus raisonnable
Achat en indivision 50/50 avec ma compagne, statut LMNP
Emprunt à 100% sur 20 ans (proposition de prêt à 2.37% assurance comprise)
Cash-flow positif malgré une provision de 5k€/an pour charges non récupérables et 1 mois de vacance locatif par an et par appartement

Ma compagne et moi sommes très enthousiastes par rapport à cet achat, nous allons maintenant nous concentrer sur l’obtention du meilleur prêt possible et la planification des menus travaux.

@Nordiste : Chouettes photos !

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#62 10/03/2015 09h54 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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bravo pour votre projet et bon courage pour les travaux!

Essayez de vous faire financer les frais de notaire par l’emprunt, ce sera toujours cela en moins à sortir (Pour mon projet, le CA est OK).


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#63 10/03/2015 11h18 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Je suis également  en train de faire l’acquisition d’un studio de 25m2 au sol (+ grande mezzanine) payé 94kEUR FAI, le bien est situé à Lille à 50m de la place de la république (donc plein centre).

Certes c’est très cher (3.760 EUR le m2) mais je veux que le bien soit loué aussi souvent que possible (à des étudiants de préférence) et le revendre facilement.
Il est possible de l’aménager en meublé ou airbnb si besoin (mais je préfère le mettre en location bail classique dans un premier temps).

Emprunt sur 16 ans à un taux très intéressant, remboursements de 600e/mois pour un loyer estimé de 450e (hors charge).

Ce n’est pas l’affaire du siècle mais je ne prends pas énormément  de risque, rendement brut annuel de 5,74% si loué toute l’année et hors travaux/impôts.

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#64 10/03/2015 11h20 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@lachignolecorse, j’ai effectivement validé par des calculs de renta que le projet est rentable plus tôt (2,5 ans au lieu de 3) et l’enrichissement supérieur en cas de financement à 110%, même en cas de taux majoré par rapport à un emprunt à 100% (j’ai pris 0,2% de surcoût dans mes calculs).

Mais pour le moment les banques consultées ne me suivent pas si je n’apporte pas les FDN.
Projet validé auprès du CM à 2,30 sur 20 ans ou 2,10 sur 17 ans, délégation assurance, pas d’IRA, modulations +/- 5 ans gratuites, 500€ frais de dossier, 250€ de frais bancaires divers par an à partir de la 2ème année.

Maintenant que j’ai le compromis en main je relance une consultation complète auprès des établissements suivants : CM, CDN, CF, LBP (et CA sur vos conseils) ainsi que le courtier CAFPI.

Voyez-vous d’autres banques lilloises qui pourraient me suivre sur ce projet ?

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#65 10/03/2015 12h12 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Un taux de 2,10% sans assurance sur 17 ans c’est difficile à battre

Dernière modification par maxlille (10/03/2015 12h15)

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#66 11/03/2015 10h31 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@perecastor : Pour CAFPI, pas de bon retour pour ma part, j’ai du tomber sur le mauvais conseiller. Par contre, Credixia est très pro.

Mettez aussi dans la balance l’assurance PNO que la plupart des banques proposent.

A titre indicatif, je devrais avoir 1.9% sur 15 ans avec option +3 ans possible au bout d’un an, financement FN compris au CA. Je vous conseille de faire le tour de la place, et ensuite allez voir votre conseiller habituel pour voir s’il est capable de s’aligner et lui vendre votre fidélité. Cela a toujours été payant avec mon banquier.

Pour les FN, proposez leur de les placer sous forme d’AV/PEA/CT si cela peut correspondre à votre stratégie (et que la banque choisie a des produits compétitifs).

Pour les frais de dossier de 500€, cela me semble honnête, de plus ça peut passer en charge pour le meublé (à vérifier auprès de votre EC).

Par contre, essayez de négocier les 250€/an de frais bancaires divers. Les banquiers ont l’art et la manière de faire passer des frais…


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#67 11/03/2015 10h49 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@Maxlille
Vous n’aurez aucun souci pour louer dans le centre de Lille. Aménagez correctement votre bien. Et n’hésitez pas à prendre des références de loyers dans les immeubles alentours pour optimiser votre loyer, je pense vous pouvez augmenter un peu votre loyer de 450€, s’il est bien situé et sympa.

Vous pouvez aussi le louer en meublé, avec cuisine équipée et machine à laver, clientèle étudiant.

J’ai un studio dans le secteur, loué en nu à ce prix depuis 5 ans à la même personne. Ce n’est pas forcément un placement des plus rentables (4,5% net), mais n’oubliez pas que la qualité du bien devrait vous permettre de faire une plus-value à la revente.


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#68 11/03/2015 13h31 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Effectivement je suis en train d’envisager la location meublée, l’appartement est partiellement équipé (nombreux rangements, espace cuisine avec frigo, lit (sans matelas).
Il me suffirait d’ajouter une machine à laver, un matelas et un peu d’ustensiles de cuisine.

Savez vous à combien je pourrais louer en meublé ? 500e ?
Le gros avantage est de le proposer de temps en temps sur Airbnb lorsqu’il est vide…

Au niveau de l’imposition on peut tout de même bénéficier du régime réel sauf qu’il faut demander l’option avant le 1ier février…

Le régime dit de bénéfice réel , qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal, s’applique :

si vos recettes annuelles dépassent les seuils du régime "micro-BIC" ,

ou si, relevant du régime micro-BIC, vous choisissez volontairement le régime réel. L’option doit être exercée avant le 1er février de la 1ère année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L’option est valable et est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.

Vous devez déterminer votre revenu net imposable, en déduisant les frais et charges de vos revenus.

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#69 11/03/2015 15h20 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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maxlille a écrit :

Au niveau de l’imposition on peut tout de même bénéficier du régime réel sauf qu’il faut demander l’option avant le 1ier février…

Comme votre déclaration est à faire l’an prochain, aucun souci vous avez le temps smile
N’oubliez pas la CFE en meublé.

Dernière modification par DDtee (11/03/2015 15h20)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#70 11/03/2015 15h22 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Vous avez à déclarer votre activité en meublé dans l’année puisque vous n’avez pas encore la "jouissance" du bien, si j’ai bien compris.

Compte tenu du marché, je vous conseille de louer aux étudiants, vous serez tranquille durant au moins les 9 mois de l’année scolaire. Pour le loyer, ça dépend de la qualité du bien…

Pour Airbnb, je n’ai jamais pratiqué et ne peux vous conseiller.


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#71 11/03/2015 16h16 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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maxlille a écrit :

Savez vous à combien je pourrais louer en meublé ? 500e ?
Le gros avantage est de le proposer de temps en temps sur Airbnb lorsqu’il est vide…

Au niveau de l’imposition on peut tout de même bénéficier du régime réel sauf qu’il faut demander l’option avant le 1ier février…

Bonjour,

@maxlille: 450-460 en meublé si vous êtes en hyper centre avec prestation (lave linge, micro-onde, vitro..) vous pouvez monter à 500e, n’oubliez pas que ce sont des étudiants, la CAF prend environ 300e du loyer de mémoire.

Airbnb j’ai testé, même remarque (centre touristique only) demande surtout pour la braderie pour ma part l’an passé.

En lmnp au réel, CFE+compta (~650e/an) +AGA (130e/an), comptabilité qui ne sera plus prise en charge via réduction d’impôt à partir du 01/01/2016 donc pour vous ce sera une charge en plus.

@perecastor: Tourcoing? je n’ai pas encore lu tout le fil pour comprendre votre choix, personnellement Tourcoing/Roubaix/Lille Sud je suis très méfiant/prudent.

@Nordiste: avez une prise TV? Accès Internet? micro-onde? cela ne coûte pas cher et rajoute du confort.
concernant l’adoucisseur d’eau, c’est assez onéreux et demande de l’entretien régulièrement (recharge) et au final vous coûtera surement plus cher que de remplacer une MAL 1er prix tous les 3 ans.

Bon courage!

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#72 11/03/2015 16h53 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@freesas, Tourcoing n’était pas mon choix initial tant pour la distance par rapport à mon domicile (Lille centre) que pour le potentiel locatif et les opportunités de plus-value mais une excellente opportunité s’est présentée. Je compte baisser les loyers de 20% par rapport aux prix anciennement pratiqués malgré le passage en meublé et les améliorations que je compte apporter au logement, cela devrait me permettre d’attirer les meilleurs locataires présents sur le marché. L’ancien propriétaire a eu jusqu’à 4 impayés simultanément sur 6 lots, cela prouve votre point qu’il faut être très méfiant dans ces quartiers périphériques tant sur le choix des locataires que sur la gestion au quotidien.

D’ailleurs j’ai appris via le compromis de vente que l’immeuble s’était vendu 450k€ il y a 7 ans. Sachant que l’ancien proprio a dû engager au moins 50k€ de travaux (toute l’élec, nouvelle chaudière à condensation gaz + pose décompteurs, enduits, peintures, ravalement…) + FAI/FDN, à mettre en perspective avec le prix de vente (~250k€ net vendeur)… pas une bonne affaire pour lui.

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#73 16/03/2015 14h17 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Point d’avancée sur mon projet :

Multiples banques contactées, les meilleures simulations reçues jusqu’à présent :
- 108% sur 20 ans à 1.95% hors assurance, frais de dossier 500€
- 110% sur 20 ans à 2,25% hors assurance, frais de dossier 150€
- 106% sur 17 ans à 2,10% hors assurance, frais de dossier 500€
Toutes avec délégation d’assurance et un certain degré de modulation possible

Je suis de plus en plus partagé sur l’intérêt de dépasser 100% car il y a un vrai surcoût à prendre une hypothèque plutôt qu’un cautionnement Crédit Logement. Par contre cela n’a pas eu l’air d’influer grandement sur le taux.

Je m’étonne également de la procédure suivie par les banques pour faire avancer le dossier. Avant le premier RDV j’envoie toujours mon dossier complet avec l’ensemble des pièces demandées. A réception de la simulation, je demande à signer une demande de prêt en bonne et due forme afin d’avoir au plus vite une offre ferme. Mais les banques demandent un délai avant la signature de la demande. Du coup une semaine après la signature du compromis je n’ai toujours aucun dossier en étude auprès d’un back-office et en attente d’offre ferme. Comment vous y prenez vous dans vos recherches ?

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#74 16/03/2015 17h42 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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bonjour,

question bête mais pourquoi ne pas être passé par un courtier? j’ai effectué cette démarche pour le rachat, comme vous j’ai fourni un dossier complet et très rapidement j’ai reçu une offre. Certains sont mêmes capable de vous dire par téléphone le taux auquel vous pouvez prétendre ensuite à vous de fixer les conditions (frais de dossier, domiciliation des revenus, assurance du prêt, délégation possible, rachat anticipé, etc..).

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#75 16/03/2015 17h55 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je ne voulais pas me retrouver bloqué par un courtier ayant déjà contacté toutes les banques, donc j’ai commencé par contacter les banques principales moi-même. Cela s’est révélé un mauvais calcul car les courtiers ne sont plus intéressés, d’une part car ils ne peuvent plus consulter certains de leurs partenaires privilégiés, d’autre part car ils pensent que le risque est grand que je sélectionne une banque en direct et donc qu’ils travaillent pour rien.

Ceci étant dit si j’obtiens le financement total avec uniquement apport des frais de dossier et d’hypothèque à 1.95% sur 20 ans et délégation d’assurance je doute qu’un courtier aurait trouvé beaucoup mieux.

De plus j’ai obtenu mes meilleures simulations sur un congrès de l’immobilier, les conseillers proposaient des offres spéciales très compétitives… mais sans certitude que ce sera confirmé par des offres fermes.

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