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Forums des investisseurs heureux

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#151 02/09/2016 11h25 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   

Bonjour Znix,

En effet le quartier de Lille fives présente des biens avec des belles rentabilités autour de 9-10% sans grande négociation.
Le quartier est assez étendue et divers. Comme pour beaucoup de quartier il faut regarder rue par rue afin de savoir ou investir.
Le quartier a très mauvaise réputation mais certaines rues sont calmes.

La particularité du quartier est d’avoir une réputation d’être un quartier d’avenir depuis 20 ans mais qu’il y a peu de choses qui ont évolués depuis.

Personnellement j’exclue systématiquement ce quartier de mes recherches.

PS: En général, la qualité des biens est plus que médiocre.

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#152 02/09/2016 12h21 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   48 

Rien à ajouter par rapport à ce qu’à indiqué Nordiste. Quartier complexe à appréhender, avec des rues à éviter et d’autres très correctes, un nouvel ensemble (ancien site FCB) en projet et donc source d’incertitude (le quartier pourrait s’améliorer, mais aussi tirer les loyers vers le bas en raison de l’augmentation de l’offre dans le neuf).

Si vous n’êtes pas expert, préférez Moulins pour l’investissement très spéculatif (plus proche du centre et avec une volonté de réhabilitation affichée de la mairie) et Hellemmes/Lezennes voire VDA pour une meilleure rentabilité avec une demande locative solvable forte.

Enfin, n’oubliez pas d’indiquer sur la discussion dédiée si vous souhaitez venir à la prochaine rencontre des IH lillois le 29/09 !

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#153 06/09/2016 16h54 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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My two cents : je possède un immeuble sur Moulins et un sur Hellemmes. J’en achèterais un sans souci sur Fives demain si une opportunité s’y présentait.

De manière générale, c’est plutôt calme : j’y suis allé des dizaines de fois ces 12 derniers mois et ne me suis jamais senti mal à l’aise.
Mais privilégiez effectivement les grandes artères, les places, les lieux publics (facs, mairie de quartier…), évitez les ruelles sombres… Il n’y a pas de règle établie, plutôt du bon sens.
Promenez-vous à différentes heures de la journée, allez dans les bars, les commerces, essayez de "sentir" le quartier…

Attention à la qualité du bien que vous achetez : certains louent très cher des biens de très mauvaise qualité, et trouvent des locataires facilement mais comme dit l’adage : "on a les locataires qu’on mérite" !

Bonne recherche…

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#154 08/09/2016 22h12 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   17 

Dans ma recherche, j’avais éliminé Hellemmes, fives……..

J’ai acheté à Hellemmes. aucun regret. taux de vacances très faible car proche des facs. proximité du métro.

Ce quartier est en pleine rénovation depuis …. 20 ans. Le coeur de fives n’est pas recommandé mais en dehors, de belles affaires mais attention à la qualité des logements, beaucoup de 1930 bricolées.

de nouvelles constructions de bon standing sur l’ancien site de FCB, idem au bout de l’avenue Salengro.

Cela dit, c’est Lille, et Lille, c’est encadrement des loyers, donc mon prochain investissement sera hors Lille.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#155 12/09/2016 21h24 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,

Vous me divisez un peu dans ce que vous dites, aujourd’hui j’ai un peu le même retour des gens que je côtoie autours de moi, des personnes me disent fives ca craint faut pas investir la bas, d’autres me disent que si j’ai une opportunité il faut la saisir.
Les bien que j’ai vu sont situés sur la Rue pierre LEGRAND donc grand axe, par contre aprés avoir eu un contact avec l’agence IMMAGE de lille fives, j’ai demandé à l’agent, si jamais j’ai un locataire qui part en janvier ou en dehors des grosses periodes de vacances style juin juillet aout, est ce que c’est facilement relouable ou pas ? et à ma grande surprise il me dit "vous savez monsieur les transactions se font pour la plupart en juin juillet et août, et donc il y a très peu de dossier de re-location qu’il traite en janvier". En gros j’ai  qu’il me disait que ca allait être compliqué en dehors des périodes de "turn over " habituel.
Et pourtant dans ma tête je me dis mince on est quand même à Lille c’est pas une petite ville.

Du coup, mes recherches se tourne plutôt sur le centre de Lille, en visant cormontaigne… sebastopol, jb le bas, république.
Vieux Lille c’est pas le peine ça va être hors de prix.

J’ai une demande aussi pour ceux qui posséde des biens sur Lille, si ça serait possible de se contacter un peu par téléphone, j’ai besoin d’avoir un avis d’un "expert" qui connait bien Lille, j’habite sur Dunkerque actuellement, j’ai déjà investi la bas, mais je n’ai pas du tout envie de me vautrer sur le marché de Lille et sur ce qu’il faut faire et ne pas faire.

Je suis à la recherche de personnes qui ont investit sur Lille, qui connaisse le marché pour me conseiller sur les endroits ou investir, pour cela je propose qu’on se contact en MP afin d’échanger nos numéros de téléphone si possible.

Merci

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#156 12/09/2016 21h37 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

Membre
Réputation :   48 

@Znix : Dans ce cas, nous vous attendons à la prochaine réunion des IH lillois le 29/09 !

Vous pouvez avoir les infos, indiquer votre présence et poser vos questions ici :
Info - Forums des investisseurs heureux

Je vous donnerai mon opinion sur Tourcoing, où j’ai finalement investi après avoir cherché longuement la perle rare sur Lille. En cherchant un peu, vous trouverez des immeubles sans gros défaut avec des rentabilités autour de 10%.

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#157 12/09/2016 21h51 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   38 

Pourquoi ne pas rester à Dunkerque pour investir znix? Le locatif y semble plus rentable.

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#158 13/09/2016 08h34 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@Znix : Il faut comparer ce qui est comparable. Cormontaigne se situe entre le CHR et la catho. Vous captez à la fois les étudiants et les travailleurs car c’est un quartier bien côté. idem pour République/sébastopol.  Les prix au m2 n’ont rien à voir avec Fives. Pour des appartements/immeubles avec travaux, j’estime les prix à 1500€ sur Fives et minimum 2500 € sur les autres secteurs que vous avez ciblé.

Ensuite votre agent immobilier a raison, si vous avez ciblé du logement étudiant (petite surface), vous aurez du mal à trouver des locataires en dehors de la période des grandes vacances. Mais vous y arriverez…

Par contre, si vous ne visez pas les petites surfaces, ou les immeubles destinés aux étudiants, vous pouvez trouver des locataires toute l’année.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#159 13/09/2016 10h01 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je rajouterai au message de lachignolecorse que je n’ai jamais regretté ma décision de privilégier un immeuble constitué majoritairement de T2 plutôt que de studios ou, à l’inverse, de logements familiaux et/ou pour colocs.

C’est le type de logement le plus cohérent avec le type de locataires que je cible : les jeunes professionnels (alternants ou jeunes diplômés), intéressés par un premier logement meublé pour rapidement quitter le nid familial et y passer quelques années, jusqu’à la prochaine évolution professionnelle et/ou personnelle.

La rentabilité "papier" est moindre qu’un immeuble constitué excluvisement de studios pour étudiants, la rentabilité réelle quasiment égale (car moins de vacance locative, de dégradations, de déplacements pour gérer tel ou tel souci…) mais avec plus de tranquilité.

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#160 13/09/2016 10h27 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je rejoins complétement mes camarades sur le sujet du type de logement et du secteur.
Je privilégie également les T2 afin de trouver des locataires plus stable en terme de durée.
Pour obtenir des bons dossiers il ne faudra pas négliger la qualité du bien car c’est des locataires en règle générale qui possède un bon dossier et qui visite plusieurs biens donc il est nécessaire de se différencier.

Pour le quartier de Cormontaigne vous allez avoir un prix au M2 beaucoup plus important comme souligné par lachignolecorse.

Bien à vous.

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#161 13/09/2016 12h38 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Oui c’est sur que les immeubles avec des T2 offrent une stabilité que l’on ne peut pas retrouvé avec du studios ou rarement. Aprés si je prend l’exemple d’un T2 sur dunkerque les personnes en moyennes bougent au maximum au bout de 2 - 3 ans car ils ont des perspectives d’avenir qui font qu’il vont vouloir une maison, un appartement comme vous dites c’est bien pour les début mais aprés il faut évoluer. Donc moi j’ai comme objectif d’aller sur un mix des deux si on peut me proposer à savoir du T2 avec du studios, en sachant que oui le studios il y a plus de turn over…

Moi ce que je recherche à lille avant tout, c’est me rassurer sur le quartier à investir et celui à éviter, mais il s’avère que la question n’est pas simple. Fives me dit "bonjour" avec ses rentabilités à + de 10 % et les autres quartiers me laisse perplexe parce que déjà le m² n’est pas le même et par contre le prix de location et je trouve quasiment identique qu’a FIVES.

Enfin bref si quelqu’un veut bien communiquer de vive moi, je serai plus qu’enthousiaste, je ne pourrai malheureusement pas être présent à votre rassemblement.

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#162 13/09/2016 12h52 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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En effet la rentabilité sera meilleure si le quartier est populaire car la différence entre loyers quartier chic/quartier populaire est moindre par rapport au prix d’achat.

Par expérience, je constate que le taux de vacances n’est pas si élevé que cela pour des studios :
- j’ai 20 % de locataires salariés, l’inconvénient est qu’ils donnent leur préavis hors juillet/août, ce qui est compliqué pour retrouver un nouveau locataire en moins d’un mois. La durée de location des salariés est supérieure à 5 ans car présents depuis plus de 10 ans (pied à terre pour un prof, personne seule avec petit revenu)
- sur les 80% de locataires étudiants, j’ai une rotation de l’ordre de 30% en juillet/août.

Sur 2016, je devrais avoir un taux de vacance de 2% (nombre de mois vacants/ nombre de mois total). Assez similaire à 2015 en ce qui concerne les studios. C’est plutôt une bonne surprise.


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#163 13/09/2016 17h43 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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interessant, et donc vous, vous avez les deux , du T2 et du studios ?
Quand vous dites que vous n’arrivez pas à relouer dans le mois, c’est donc au bout de combien de temps que vous relouez ? du coup moin de demande ? moins de bon dossier ?

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#164 13/09/2016 20h10 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Ouille, ça pique: j’ai reçu ma taxe foncière Lilloise, +7.7% par rapport à 2015.

Il y en a vraiment qui comptent s’enrichir plus vite que l’augmentation des impôts sur ce forum?

@Znix:

Merci de lire la charte du forum et de vous présenter:

Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux

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#165 14/09/2016 17h04 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@TRAHCOH :

En effet c’est douloureux je suis en périphérie mais dans la métropole lilloise et je n’ai pas eu de hausse significative ( +0.9%)

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#166 16/09/2016 14h18 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Surtout que l’an dernier, nous avions déjà eu une augmentation de …… 14%

Je n’ai que des studios sur Hellemmes.

en juin/juillet/août, c’est loué en 2 voir 3 visites max. En dehors il faut compter 5 à 10 visites. Beaucoup de "touristes" qui visitent pour le plaisir.

Il n’y a pas de bons ou mauvais dossiers. J’ai des étudiants étrangers sans garant et cela se passe très bien, mieux que des français souvent, qui peuvent être exigeants et désagréables. Je préfère choisir la personne que le dossier. Question de feeling, avec l’expérience, cela fonctionne plutôt bien.

Je demande une caution de deux mois, ça élimine beaucoup de cas douteux.


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#167 18/09/2016 14h57 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Oui moi aussi je fais au feeling et je me suis fais avoir, maintenant je vais demandé plus de papier smile apres comme j’ai dis moi j’ai investi à Dunkerque et non à lille donc je ne sais pas trop comment ca marche…
Toujours est il que j’ai fais un petit test sur une journée, j’ai mis une annonce sur leboncoin, d’un studio sur lille fives à 420€ +40 €  de charges, et ca a tres bien marché 39 mails en une journée + de 300 vues de l’annonce… j’ai pas mis mon numéro de téléphone de peur d’être harcelé je crois que j’ai bien fait xD !

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#168 19/09/2016 11h05 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@ Znix : l’approche structurée avec demande d’un dossier exhaustif ET l’approche au feeling ne sont pas mutuellement exclusives.

Vous pouvez refuser un excellent dossier car le feeling est moyen (personne en retard, à l’hygiène douteuse, qui ne semble pas s’intéresser au bien, qui commence à pinailler et négocier tel ou tel point avant même que son dossier soit accepté…).

A l’inverse, si vous avez un super feeling avec une personne mais qu’elle n’est pas en mesure de vous fournir un dossier complet, ou que ses revenus sont nettement insuffisants, ça ne me semble pas raisonnable de poursuivre. Car même si la personne est de bonne foi, si elle ne retrouve dans une situation où elle ne peut vraiment pas payer, vous n’aurez aucun recours.

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#169 19/09/2016 11h53 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je connais une très bonne affaire sur Fives, à coté de l’église ; c’est juste trop loin pour moi, mais je le regrette car je vois ce quartier évoluer positivement à vitesse V !!!

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#170 22/09/2016 21h27 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Question comme ca… qu’est ce que vous pensez de l’arrivez de l’encadrement des loyers ? quel secteurs selon vous cela va toucher à lille ?

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#171 19/11/2016 14h01 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je viens de faire un tour des immeubles de rapport à moins de 200 000 € à Lille. J’en tire 2 constats:
1) il y en a beaucoup à vendre;
2) pas un seul ne respecte l’encadrement des loyers qui sera fixé à environ 13 €/m2/mois sauf erreur de ma part. Même en considérant une marge de tolérance de 20%, les 20 m2 s’affichent à plus de 350 € et les 30 m2 à plus de 500 €/mois.

J’en conclus, peut-être trop vite, que les prix des loyers et de l’immobilier devraient baisser à Lille après mise en place de l’encadrement.

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#172 19/11/2016 14h02 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je viens de faire un tour des immeubles de rapport à moins de 200 000 € à Lille. J’en tire 2 constats:
1) il y en a beaucoup à vendre;
2) pas un seul ne respecte l’encadrement des loyers qui sera fixé à environ 13 €/m2/mois sauf erreur de ma part. Même en considérant une marge de tolérance de 20%, les 20 m2 s’affichent à plus de 350 € et les 30 m2 à plus de 500 €/mois.

J’en conclus, peut-être trop vite, que les prix des loyers et de l’immobilier devraient baisser à Lille après mise en place de l’encadrement.

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#173 19/11/2016 14h03 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je viens de faire un tour des immeubles de rapport à moins de 200 000 € à Lille. J’en tire 2 constats:
1) il y en a beaucoup à vendre;
2) pas un seul ne respecte l’encadrement des loyers qui sera fixé à environ 13 €/m2/mois sauf erreur de ma part. Même en considérant une marge de tolérance de 20%, les 20 m2 s’affichent à plus de 350 € et les 30 m2 à plus de 500 €/mois.

J’en conclus, peut-être trop vite, que les prix des loyers et de l’immobilier devraient baisser à Lille après mise en place de l’encadrement.

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#174 19/11/2016 14h04 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   38 

Bonjour.

Je viens de refaire un tour des immeubles de rapport à moins de 200 000 € à Lille. J’en tire 2 constats:

1) il y en a beaucoup à vendre;
2) pas un seul ne respecte l’encadrement des loyers qui sera fixé à environ 13 €/m2/mois, sauf erreur de ma part. Même en considérant une marge de tolérance de 20%, les 20 m2 s’affichent à plus de 350 € et les 30 m2 à plus de 500 €/mois.

J’en conclus, peut-être trop vite, que les prix des loyers et de l’immobilier devraient baisser à Lille après mise en place de l’encadrement.

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#175 19/11/2016 14h04 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Réputation :   38 

Bonjour.

Je viens de refaire un tour des immeubles de rapport à moins de 200 000 € à Lille. J’en tire 2 constats:

1) il y en a beaucoup à vendre;
2) pas un seul ne respecte l’encadrement des loyers qui sera fixé à environ 13 €/m2/mois, sauf erreur de ma part. Même en considérant une marge de tolérance de 20%, les 20 m2 s’affichent à plus de 350 € et les 30 m2 à plus de 500 €/mois.

J’en conclus, peut-être trop vite, que les prix des loyers et de l’immobilier devraient baisser à Lille après mise en place de l’encadrement.

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