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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#76 16/03/2015 21h14 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour Perecastor,

Petit retour perso, j’ai un directeur d’agence Caisse d’Epargne qui a pris toutes les pièces et m’a envoyé une proposition en 2 jours.
J’ai accepté sa proposition et 1 semaine après j’avais ma demande de crédit en bonne et due forme ( questionnaire d’assurance )
Après certains établissements, le directeur d’agence ou l’interlocuteur annonce des délais plus ou moins long. J’ai même eu un directeur du crédit agricole qui m’a annoncé un délai de 30 jours pour avoir une demande de crédit …

Pour le courtier, je connais bien le fonctionnement ( mon beau frère est courtier) et j’évite un maximum dans la mesure ou je prends le temps de consulter les banques.

Petite info : J’ai signé mon bail et remise des clès je viens de percevoir mon  1er loyer !!!! ( Champagne )

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#77 17/03/2015 11h25 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Nordiste a écrit :

Bonjour Perecastor,

Pour le courtier, je connais bien le fonctionnement ( mon beau frère est courtier) et j’évite un maximum dans la mesure ou je prends le temps de consulter les banques.

Bonjour et félicitations pour ce 1er pas!

pourriez être plus explicite concernant le "fonctionnement"?
il me semble y avoir 2 catégories, ceux qui se rémunère sur la banque et ceux que l’ont paie. J’aurai une préférence pour cette 2ème catégorie.
Finalement la question pourrait être "comment déterminer/choisir un bon courtier?"

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#78 02/04/2015 13h42 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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#79 02/04/2015 15h26 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Merci pour le lien. J’avais acheté la Voix du Nord ce matin pour le consulter.

Contrairement à ce que Martine Aubry peut dire, ce genre d’annonces est perturbant pour les propriétaires actuels et potentiels. Le risque intrinsèque est déjà assez grand sur ce type d’investissement (évolution des prix et des loyers, impayés, vacances, dommages, fiscalité…), la majorité des propriétaires ne souhaitera pas ajouter en plus un risque de plafonnement des loyers. Je n’ai pas donné suite sur plusieurs immeubles intéressants mais situés dans Lille et avec des petites surfaces à cause de ce projet de décret.

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#80 03/04/2015 10h06 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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le parti socialiste a une logique qui me dépasse:

- baisser la durée hebdo du travail va créer plus d’emplois (on ferait mieux d’augmenter le gâteau plutôt que de couper plus de parts dans un gâteau plus petit)

- bloquer le prix des locations va permettre une meilleure accessibilité des locataires (en fait les propriétaires seront encore plus exigeants à ce tarif et les plus faibles en seront donc exclus plus rapidement)

Sinon pour fluidifier le marché de l’immobilier (comme celui du travail d’ailleurs), il suffirait de:

- fixer le préavis à un mois ou moins et le faire respecter (pas de loyer = bye bye)

Je ne pense pas que le parc privé doivent subir l’échec patent de la politique de logements sociaux de l’Etat.

Un locataire pourrait donc facilement partir d’un logement et en retrouver un rapidement car le marché serait beaucoup plus fluide.

Les propriétaires seraient moins exigeants et prendraient plus de risque sur le dossier de leurs locataires si ils savaient par avance qu’ils pourraient se séparer facilement de locataire indélicats

Au final la vacance serait beaucoup plus faible, le logement devant plus accessible et les propriétaires moins frileux (cf marché du logement au Canada).

Dernière modification par maxlille (03/04/2015 10h07)

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#81 03/04/2015 11h32 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Le système Aubry se moque de tout cela, ce sont juste des dispositifs électoralistes qui vendent aux pauvres des jolies idées payées par ceux qui essaient de s’enrichir. Même principe que pour les 35H.

Pas grave, on trouvera des solutions pour esquiver ces lois débiles.


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#82 04/04/2015 09h59 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour , je reviens juste sur la premiere page de ce post qui date d’une an deja .
Pour préciser  a montauban il a été construit de nombreux logements neufs de défisc , tout le monde croyait que les gens de toulouse iraient habiter là bas justement .. Résultat , plétore de logement offres trop nombreuses ….
Pareil a carcasonne d’après ce que l’on m’a dit , a vérifier.
Pour toulouse , la demande locative est importante , surtout près des facs et  sur l’hypercentre , mais l’hypercentre se dégrade en terme de fréquentation à part quelques quartiers hors de prix .
Les rendements sont faibles , si vous avez 7% brut vous serez content déjà .
Perso je cherche plus sur d’autres petites villes..
Albi aussi est surcotée depuis qu elle est classee au patrimoine unesco

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#83 09/04/2015 09h44 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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lachignolecorse a écrit :

Bonjour, ça bouge du côté de Lille

[url=http://www.lavoixdunord.fr/region/les-loyers-lillois-devraient-passer-sous-le-rabot-des-2016-ia19b0n2748159?xtor=RSS-2

]Les loyers lillois devraient passer sous le rabot dès 2016 - La Voix du Nord[/url]
morceau choisi "Si tel n’est pas le cas [NdT: loyer non encadré], le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation. Dans le cas où cette médiation échouerait, le locataire peut saisir la justice. Il reste, jusqu’à la décision du juge, redevable des loyers."

Le cas où le locataire conteste…je lui donnerai son préavis…
- la reprise dite « personnelle » du logement ;
- la vente du logement ;
- un motif légitime et sérieux (ex: je vais le louer à mon petit frère..)

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#84 11/05/2015 13h19 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Pour info le prochain inédit de Maison à vendre ce mercredi soir sera consacré à Lille. J’ai déjà rencontré l’expert local qui sera sollicité et il m’avait fait bonne impression (notamment en me proposant un appartement mal fichu MAIS en ayant à l’avance préparé des plans et des devis afin de pouvoir chiffrer les travaux) :

Le « Tom Cruise de l?immobilier » à Lille sera au casting d?une émission de M6, mercredi - La Voix du Nord

Petit rappel également concernant les inscriptions pour la prochaine rencontre des Investisseurs Heureux lillois, pour l’instant nous avons 5 participants inscrits :

Info • Forums des investisseurs heureux

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#85 15/06/2015 11h00 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour les lillois,

Les travaux de mon immeuble touchant à leur fin (sans gros imprévus à part un lavabo cassé, une évacuation d’eau bouchée et une canalisation à remplacer), j’ai mis en ligne les annonces pour mes 5 appartements disponibles (environ 14€/m2 pour le studio, 11€/m2 pour des T2 tous meublés en plein centre-ville de Tourcoing). J’ai été littéralement inondé de demandes : plus de 70 contacts, la moitié pouvant présenter un dossier solide, 15 visites déjà réalisées sur le week-end.

Sur 3 appartements j’ai obtenu des dossiers extrêmement solides (étudiants seuls ou en couple avec plusieurs parents garants, gagnant de 6 à 10 fois le loyer en revenus nets, certains fonctionnaires, la plupart propriétaires, excellente impression générale). Donc sauf imprévu je signe le bail ce week-end. Pour les deux autres j’attends des dossiers qui devraient tenir la route, sans avoir pu voir les pièces.

Gros questionnement en ce moment sur l’assurance loyers impayés :
Pour des locataires ultra-solvables (en particulier ceux fonctionnaires), y’a-t-il un intérêt au-delà de sécuriser la trésorerie en cas d’impayés et/ou de dégradations ? Car les sommes dues pourront être récupérées à un moment ou un autre, il faudra juste laisser la justice suivre son cours, ce qui bien sûr peut prendre plusieurs années.
A l’inverse sur un dossier sur lequel j’ai un doute et aurait souhaité une assurance (jeune couple justifiant de revenus suffisants mais en CDD avec parents garants gagnant 8 fois le loyer mais locataires et employés en Belgique), je n’ai pas possibilité de la prendre car ne pouvant pas utiliser les garants auprès de l’assurance (loi Boutin).

Qu’en pensez-vous ?

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#86 15/06/2015 16h08 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour à tous,

je me lance comme vous dans le LMNP sur Lille avec un 1er appart près du quai du wault.

La rénovation est finie, reste quelques aménagements.

J’ai indiqué pas mal d’info sur ma présentation mais je peux compléter y compris sur ce fil.

Je me permet de rebondir sur un post du début d’année.

perecastor a écrit :

De plus la mesure pourrait valoriser les immeubles situés en périphérie (VDA, Roubaix, Tourcoing, La Madeleine, Croix…) qui eux ne seraient pas concernés).

Voici le lien vers l’étude de 2013, quelques infos utiles notamment le périmètre concerné par l’encadrement en dernière page qui est très large (d’Halluin à Seclin).

http://www.adilnord.fr/images/stories/p … rs2013.pdf

Sinon je n’ai pas trouvé de données sur l’étude 2014, ni les grilles ni le découpage des zones.
Si c’est comme à Paris il est prévu une grille location nue et une grille pour les meublés.

A suivre…

Dernière modification par Kili (15/06/2015 17h40)

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#87 16/06/2015 07h49 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@perecastor : bravo pour la concrétisation de votre projet.

Pour l’utilité de l’assurance impayé, je m’en suis toujours passé. Je préfère refuser un dossier douteux plutôt que d’accepter de prendre un risque. Cela n’empêche d’avoir un impayé. Sur 15 ans et 3 biens, j’ai eu 3 mois d’impayé. Je considère avoir eu de la chance.


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#88 16/06/2015 20h05 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour,

Je profite de ce post pour demander si votre opinion sur les quartiers tels que  Lilles Sud ou Fives est toujours la même (négative) ?

X

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#89 16/06/2015 22h04 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Félicitations à vous perecastor pour l aboutissement de votre projet immobilier

J aurai quelques conseils à vous apporter
Évitez les dossiers sur lesquels vous avez un doute (même mineur)
Essayez de bien comprendre la logique de vos futurs locataires. Pourquoi la ville de Tourcoing ? Pourquoi un appartement meuble ? ….Au delà des garanties, il me semble egalement important de bien cerner vos éventuels futurs locataires

Jbapdif

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#90 17/06/2015 07h52 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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@Iqce

Pas de changement sur Fives où je passe régulièrement. Par contre, je trouve que Fâches et Ronchin ont bien évolué (moins de faits divers). J’ai regardé s’il y avait des opportunités l’an dernier en immeuble et j’ai trouvé les prix assez élevés.

Sur Lille, les quartiers du sud ne changent pas vraiment, j’éviterai entre la porte des postes et l’hôpital St Vincent. Par contre, Lille Ouest s’est métamorphosé avec tout ce qui a été construit autour du conseil général et a assaini les rues proches (rue de Cambrai, Bld Louis XIV)


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#91 21/06/2015 20h32 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Félicitations Pere Castor !
Je suis pour ma part de retour sur le forum après un long moment d’absence.
Mon logement est également loué depuis 1mois et demi. Je l’ai loué en meublé au vue de mon imposition.

J’ai passé beaucoup de temps au début afin de régler les petits détails dans l’appartement que la locataire m’a remonté.
Je suis à la recherche d’un nouveau bien actuellement avec 2 contre visite donc j’ai des chances de concrétiser un nouvel achat.

Pour le secteur je partage vos avis. Ronchin et Faches thumesnil sont intéressant pour leur positionnement dans la métropole. A savoir aussi qu’il va y avoir un gros chantier au niveau de la fac de lille à proximité de porte de douai donc un beau potentiel pour le secteur.
J’évite le secteur lille Fives pour lequel il y a un nombre d’annonces astronomique !

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#92 22/06/2015 08h31 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Pour continuer sur un message de précaution :
La pierre rapportera moins qu?avant

Il est certain qu’il va vraiment bien falloir faire ses comptes avant d’investir dans l’immobilier locatif à Lille ou à Paris (entre autre mais la plupart des autres métropoles vont être un peu dans le même cas). Un prix d’achat exorbitant, une impossibilité de relever les loyers, des frais et taxes qui ne cessent de progresser, un risque de moins-values élevé à la revente à moyen terme (marché baissier et prix historiquement très élevés) : l’investissement locatif, dans les grandes métropoles au moins, ne serait-il pas en train de devenir un des plus mauvais investissements actuels ?
Si on intègre tous les frais (entretien sur le long terme, dégradations des biens), impôts et taxes, que reste-t-il d’une rentabilité de départ de l’ordre de 5% ? Sans doute à peu près rien… Et je n’intègre pas les soucis et galères éventuelles de la gestion locative.
Une SCPI, c’est quand même bcp plus tranquille, plus sûr, pour aucun souci de gestion et cela rapporte au moins autant.
Votre avis ?

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#93 22/06/2015 10h30 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Il reste heureusement de bonnes affaires à faire dans des villes moyennes par exemple.
Je partage votre opinion : à 5% de rentabilité brut il est inintéressant d’aller vers de l’immobilier physique.
Il faut viser 10% pour couvrir les risques/inconnus que vous citez.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#94 22/06/2015 13h59 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Tout à fait d’accord avec vous DDtee, un investissement à 10% brut bien géré permettra toujours (sauf cataclysme) de s’enrichir sur le long terme, par contre il est probable que la fiscalité, l’évolution des prix des loyers ou d’achat… fassent passer les cash-flow en négatif.

Comme toujours rien ne vaut la diversification… mieux vaut ne pas rester dans sa zone de confort et acheter un seul type de bien (par exemple, uniquement des petits immeubles avec petites surfaces en location meublée dans des centre-ville de villes dynamiques de taille moyenne), au contraire varier immeubles d’habitations et murs de commerces, locations nues et meublées, emplacements ultra-centraux et d’autres plus spéculatifs… et ne pas non plus parier uniquement sur l’immobilier avec effet de levier important pour atteindre ses objectifs.

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#95 22/06/2015 17h16 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Reste qu’avec l’immobilier physique on a l’effet de levier que nous procure l’emprunt, sans lui l’immobilier physique n’aurait (amha) pas du tout le même intérêt.

Pour la diversité proposée par Perecastor bien que bénéfique elle ne doit pas être aisée à gérer car avec des marchés/clients différents chaque secteur ayant ses spécificités, cela doit nécessiter de nombreuses connaissances sous peine de s’exposer à des déconvenues.

Dernière modification par Kili (22/06/2015 17h17)

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#96 22/06/2015 23h45 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Vous avez raison concernant l’expertise du secteur recherché. Mon expérience personnelle est qu’en partant de zéro ou presque (notamment sur les immeubles de rapport, dont j’ignorais tout simplement l’existence avant de découvrir ce forum), il m’a fallu 3 mois, une quinzaine de visites et au moins trois fois plus de contacts infructueux pour faire mûrir suffisamment mon projet avant de me lancer. J’imagine que pour un prochain projet, avec des paramètres différents, il me faudra au moins autant de temps pour concrétiser - la courbe d’apprentissage fait partie du projet, et le délai de recherche avant de trouver le bien idéal est d’une certaine manière incompressible.

Un bémol cependant concernant les baux commerciaux : j’ai effleuré plusieurs fois le sujet et ça m’a semblé d’une complexité bien supérieure aux baux d’habitations car moins réglementé. Ce qui ne veut pas dire que je n’achèterai jamais un tel bien, mais que je ferai épauler par des professionnels pour sélectionner le bien.

NB : Pour ceux qui suivent mon projet, tous les lots sauf un sont désormais loués ou en passe de l’être. Plutôt bon signe quant aux futures valeurs réelles de vacance locative (estimées à 1 mois par an par lot, à priori bien moins sauf impayés ou gros travaux imprévus) et loyers (2750€/mois contre 2500€ estimés, avec probablement une petite marge de manœuvre lors des prochains baux).

Le profil type des locataires est soit des étudiantes intégrant une école supérieure du quartier, soit un jeune couple finissant ses études et prenant son indépendance, avec dans tous les cas les parents garants. Je n’ai finalement pas choisi de prendre l’assurance loyer impayés mais deux garants solvables par lot, cautions pour l’un et pour l’autre des occupants, pour une durée d’un an renouvelable deux fois soit 3 ans au total.

En revanche tous les professionnels du bâtiment qui sont intervenus m’ont alerté sur l’installation de chaufferie qui semble ne pas avoir été faite dans les règles de l’art. Il faudrait dans l’idéal que je provisionne sur les premières années d’exploitation de quoi réaliser l’individualisation des compteurs d’eau, ballons d’eau chaude électriques et radiateurs électriques, si je veux être certain de ne pas avoir de souci à l’avenir. Ce qui repousserait le moment du "break even" pour ce projet de 18 mois environ.

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#97 23/06/2015 10h09 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Tout comme perecastor, je viens de prendre possession de mon immeuble. Cela nécessite une bonne organisation avec un travail à plein temps en parallèle. Quelques bonnes surprises comme la relation assez conviviale avec les locataires (essentiellement étudiants). Quelques moments de stress comme la résiliation de 3 baux en une matinée, un cumulus qui rend l’âme une veille de week end…

Côté administratif à surveiller car il faut gérer la masse de documents (assurances, baux, états des lieux, dossier APL…), corriger les (mauvaises) habitudes de l’ancien propriétaire (réparations de fortune) et faire les devis pour la remise en état de 5 logements. Par contre, je m’impose une réflexion de 2 mois pour prendre les bonnes décisions au niveau de la rénovation. Le passage des artisans a l’avantage d’apporter des solutions auxquelles je n’avais pas pensé.

Pour l’instant pas de mauvaise surprise hormis des soucis récurrents d’isolation, mais la réflexion est en cours.

Bonne surprise sur la demande locative. J’ai des demandes régulières. Il n’y a qu’à trier… Je prévois même d’être débordé de demandes après la parution des résultats du bac début juillet.


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#98 23/06/2015 13h01 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Bonjour lachignolecorse,

Voyez le bon côté des choses, en cherchant de nouveaux locataires dès maintenant vous aurez l’opportunité de signer vos nouveaux baux avant le 1er août et donc ne serez pas (encore) obligé de suivre la nouvelle réglementation ALUR (format imposé pour les baux avec de multiples éléments relatifs aux charges, aux loyers, notice d’information, autorisation préalable à la mise en location…, fourniture des diags amiante et élec obligatoires, etc…).

Même en arrivant avec les document tout prêts chaque entrée dans les lieux m’a pris 2 bonnes heures, je m’imagine même pas après la mise en place de la loi… j’ai d’ailleurs eu le sentiment, en tant que bailleur qui fait les choses dans les règles, que les locataires devenaient mal à l’aise devant la quantité de documents à fournir et recevoir (exemple : pourquoi devons-nous signer 8 exemplaires de la caution solidaire à la main ? réponse : depuis la loi ALUR la solidarité entre locataires non mariés ou pacsés s’éteint au bout de 6 mois après le départ de l’un ou de l’autre, vous devez donc vous porter explicitement caution pour l’un et pour l’autre des locataires).

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#99 23/06/2015 13h55 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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Je vous rassure, je vois le bon côté des choses et pour les baux actuels, j’ai déjà les documents à jours vis à vis de la nouvelle réglementation. J’ai aussi du revoir le règlement intérieur qui prévoyait par exemple de mettre dehors immédiatement tout locataire qui ne payait pas son loyer.

Je suis entrain de me roder sur cette partie documentaire. A ce propos, doit-on garder un exemplaire des diagnostiques visés par le locataire (40 pages pour un studio!!!), ou peut-on avoir un document visé par le locataire et reprenant seulement les références des documents?.

Pour le formulaire du bail et de la caution, j’ai pris le modèle exacompta qui me semble complet.

Pour le temps passé, je suis entrain de tester l’envoi du dossier complet par courrier. On gagnera le temps de lecture de tous les documents lors de la remise des clefs et de l’état des lieux. Je vous dirai si cela fonctionne dans quelques jours.

Perecastor, pouvez-vous nous en dire plus sur l’autorisation préalable à la mise en location. Apparemment, cela concerne à titre expérimental Faches-Thumesnil, Roubaix, Tourcoing, Wattrelos et Halluin. Est-ce exact?

Dernière modification par lachignolecorse (23/06/2015 14h25)


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#100 23/06/2015 15h02 → Investissement locatif à Lille... (investissement locatif)

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lachignolecorse a écrit :

A ce propos, doit-on garder un exemplaire des diagnostiques visés par le locataire (40 pages pour un studio!!!), ou peut-on avoir un document visé par le locataire et reprenant seulement les références des documents?.

Mon notaire me conseille de conserver chaque page avec paraphe, signature sur 1ère et dernière de chaque diag (soit autant que pour un achat wink)


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