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Forums des investisseurs heureux

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#26 31/05/2016 21h23 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Il y a quelque chose que je ne comprend pas avec le Pinel.
Si j’achete un pinel, je vais avoir une reduction d’impots. Mais, en meme temps cet investissement me genere des revenus fonciers et donc des impots fonciers.
Du coup avec mes calculs, les impots economisés reviennent en impots fonciers (30% + csg). Du coup ca n’efface pas mes impots.
Il y a un truc que je zappe ?

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#27 01/06/2016 11h53 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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@nogelan
Vous n’avez pas totalement tort :

D’abord, pour tempérer un peu, pour payer l’équivalent de la réduction pendant la phase Pinel en impôts fonciers, il vous faut un rendement de 2%/(30+15.5%) = 4.4% + éléments déductibles (intérets d’emprunts, taxe foncière) qui doivent faire 2%,  soit au total un rendement de + de 6% ce qui est rare sur les Pinels (en tout cas via promoteurs, en faisant construire vous-même c’est différent)

Mais ensuite pour vous rejoindre :
  - Malgré ce que j’ai tempéré ci-dessous, vous avez raison : vous vous recréez des impôts fonciers. C’est pourquoi le Scellier dans sa version intermédiaire était infiniment plus puissant que le Pinel, car il permettait (comme pour du Borloo ancien) d’abattre 30% des loyers.
  - Dés que la période Pinel est finie, vous n’avez plus de réduction, de nouveaux impôts fonciers, et un rendement plutôt faible. D’où normalement l’intérêt de revendre et refaire une opération similaire. Encore faut-il pouvoir revendre au prix d’achat un bien désormais ancien et sans avantage fiscal associé…

Dernière modification par julien (01/06/2016 11h56)

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#28 01/06/2016 14h27 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Forcément, un investissement locatif génère des revenus, et qui dit revenus dit impôts.

Donc, vous avez d’un côté une réduction d’impôts, et de l’autre des impôts supplémentaires sur le revenu foncier. La plupart du temps, l’imposition sur le revenu foncier supplémentaire est quand même plus faible que la réduction d’impôts, donc on baisse les impôts, au global.

Dans un investissement défiscalisant, il ne s’agit pas d’appuyer sur un bouton pour faire baisser ses impôts. N’oubliez le premier terme de l’expression : investissement. Il s’agit avant tout d’investir, et de plus, d’avoir une carotte fiscale au passage.

Donc, ce qu’on y gagne, en plus de la carotte fiscale, c’est de devenir propriétaire d’un bien immobilier supplémentaire, au fur et à mesure qu’on le désendette. A supposer qu’on soit parti sur 12 ans de Pinel et 20 ans d’emprunt, au bout de 12 ans on est propriétaire en net de 12/20e du bien immobilier (bon, avec quelques approximations dans ce calcul). On a donc investi dans la pierre, et ça, c’est bien, nous dit la sagesse populaire ! wink

Cela étant dit, je ne préconise absolument pas le Pinel, qui est très peu intéressant, comme cela a été dit et écrit sur ce forum de longue date.

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 14h32)

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#29 02/06/2016 11h14 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Tout a été évoqué. trouver un pinel via des prometteurs, c’est 99% du temps une opération immobilière inintéressante.


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#30 02/06/2016 12h21 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Vous avez la possibilité d’utiliser le dispositif Pinel dans l’ancien, mais là, il va falloir se retrousser les manches, ce n’est plus du "clé en main".

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#31 02/06/2016 12h42 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Bernard2K a écrit :

Donc, vous avez d’un côté une réduction d’impôts, et de l’autre des impôts supplémentaires sur le revenu foncier. La plupart du temps, l’imposition sur le revenu foncier supplémentaire est quand même plus faible que la réduction d’impôts, donc on baisse les impôts, au global.

Je confirme les propos de Bernard2K.

Je viens de valider ma déclaration de revenus (dont le T3 en scellier de mon mari). Autant il y a peu de charges à déduire car le logement est encore assez neuf (résidence livrée début 2013), autant la ligne intérêts d’emprunt fait largement baisser sa ligne de bénéfice.

Le hic de cet achat c’est surtout le prix du bien. Il est tellement cher à l’achat que le loyer ne couvre pas du tout la mensualité ! Et je ne parle donc pas des charges et taxes à mettre de côté pour payer les factures trimestrielles…

Donc la défiscalisation pourquoi pas mais il faut aussi compter ce que l’on doit sortir tous les mois car "gagner" 2000 euros sur ses impôts pendant 9 ans tout en comblant un déficit mensuel de 500 euros sur X années (le temps du crédit) je n’en vois pas l’intérêt. Oui il enrichi son patrimoine immobilier mais il aurait probablement fait une meilleure affaire en achetant un bien convenable dans l’ancien.

Il s’agissait d’un achat affectif (il y loge de la famille) et il a été attiré par l’appel de la défiscalisation mais ce n’était peut-être pas un choix judicieux à ce moment-là. Le monde de l’immobilier ne l’intéresse pas et ce sera très probablement son seul achat immobilier (hormis la future RP et encore…). Il veut même revendre après les 9 ans (si la famille quitte l’appartement pour plus grand bien entendu).

Il est donc important de calculer la trésorerie mensuelle à sortir en parallèle de la défiscalisation. Car si on y réfléchi bien, ce que vous "économisez" sur les impôts, vous devez les sortir chaque mois pour combler cette trésorerie négative. Alors oui, c’est la fête pendant 9 ans encore que le train de vie ne change pas voir diminue quand même car la défiscalisation ne permet pas de combler totalement ce cash flow négatif.
Il est important de réfléchir à la suite de la gestion du patrimoine très rapidement pour ne pas se faire avoir par les chiffres !


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#32 02/06/2016 14h16 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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La fiscalité des revenus fonciers et le cashflow sont deux choses très différentes :

- le raisonnement des impôts est : revenus fonciers -> imposition. La façon dont vous avez acquis le bien importe peu aux impôts. Pour ce qui est de prendre en compte le mode d’acquisition, ils veulent bien déduire en charges les intérêts de l’emprunt, mais c’est tout. La valeur du bien n’importe pas sur cette imposition : c’est un impôt sur les revenus fonciers, pas sur le patrimoine (même s’il y a d’autres impôts sur le patrimoine : TF, ISF ; mais là on parle des revenus fonciers).
- le cashflow, lui dépend du remboursement mensuel, donc il dépend beaucoup de la façon dont on a acquis le bien. Evidemment, si on a acquis le bien par une donation, ou en l’achetant cash, ou en l’achetant grâce à un emprunt sur 10 ans, ou sur 20 ans, ou sur 50 ans, on n’aura pas le même cashflow. Le prix payé joue aussi, bien sûr : pour une même durée de remboursement et un même loyer, on n’aura pas le même cashflow si on a payé le bien 100 k€ ou 200 k€.
Mais cet aspect cahsflow ne joue pas de rôle dans l’imposition des revenus fonciers. On ne peut pas apitoyer les impôts en leur parlant du cashflow négatif, dû au remboursement de l’emprunt.

Vous avez parfaitement raison d’alerter sur le cashflow négatif des biens immobiliers "défiscalisants", cashflow négatif qui vient surtout du fait qu’ils ont été achetés trop chers ; mais comme nogelan ne posait la question que sur le mécanisme de l’imposition, je n’avais répondu que sur l’imposition, pas sur le cashflow.

Si on veut pousser le raisonnement jusqu’à la caricature pour bien montrer le découplage entre l’approche imposition et l’approche cashflow : on peut imaginer un appartement bien cher, défiscalisant, mais à revenu nul.
- pour ce qui est de l’imposition, c’est le top : on bénéficie de l’incitation fiscale qui baisse nos impôts, et on n’ajoute pas de méchant revenu foncier qui viendrait augmenter nos impôts. Effet fiscal optimum !
- Niveau cashflow : c’est la catastrophe : cet appartement coûte cher en charges et en remboursement d’emprunt, mais il ne rapporte pas un copeck !

Avec ce raisonnement caricatural, on voit bien qu’il est trompeur de ne raisonner que sur la fiscalité.

Un investissement doit apporter du rendement… et une relative sécurité de conservation du capital. Les investissements type Pinel ou Scellier sont presque toujours déficients sur le premier critère (rendement bas)… et souvent sur le second critère également (payés trop chers à l’achat, on va souvent perdre de l’argent si on les revend).

La fiscalité ne devrait être que la cerise sur le gâteau, pour des investissements qui remplissent, avant tout, les critères sur le rendement et sur le capital !

Dernière modification par Bernard2K (02/06/2016 14h42)

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#33 02/06/2016 17h48 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Effectivement la question portait sur la fiscalité mais j’en ai profité pour donner mon ressenti et en ajouter une petie couche sur le cash flow que je trouve important également.
Les impôts ne vont pas s’émouvoir de notre trésorerie, c’est donc pour cette raison qu’il vaut mieux réaliser des petits calculs avant l’achat.

Je repars sur mes lectures smile


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#34 28/12/2016 22h29 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Il y a des occasions a saisir dans le neuf aussi qui peuvent enrayer l’inconvénient du PINEL, celui concernant le prix trop cher et perte de valeur à la revente.

Dans notre ville, première couronne dans le 93 la mairie cède parfois le foncier aux promoteurs à prix bas à condition de vendre à prix bas aux habitants de la ville …

Donc on vient d’acheter un appartement neuf PINEL au bord du canal de l’ourque proche transport métro 5 ,  RER E et tramway. ..

Le prix de mettre carré 25% moins cher que l’ancien dans le secteur ! Un joli cadeau de notre mairie socialiste !

En revanche effectivement le rendement ne sera pas terrible du au  plafonnement des loyers PINEL mais au moins on profitera de plus value garantie et d’un cadeau fiscal lié au PINEL.

Dernière modification par Solidi (28/12/2016 22h30)


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#35 13/09/2017 14h54 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Bonjour "pascal95",
Je me pose la question d’un investissement dans la loi Pinel.
Pouvez-vous nous dire quel a été votre choix final et votre retour d’expérience à ce jour?
Cordialement,

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#36 14/09/2017 11h56 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Bonjour !

Pour ma part, je n’investis que dans l’ancien mais j’ai une question assez simple.

Est-ce quelqu’un a déjà entendu un témoignage d’affaire rentable concernant le Pinel ou encore Censi-Bouvard ?

Mon banquier propose des investissements en neuf en Censi-Bouvard (d’ailleurs mes parents ont fait un achat).
J’ai bien compris qu’ils optimisaient la localisation pour ne pas avoir de déconvenues à la revente, ce qui est déjà bien.

En revanche, quand j’applique les calculs sur le bien acheté par mes parents, je trouve une rentabilité autour de 6 % ainsi qu’un Cash-Flow négatif de 110 euros il me semble.

J’ai du mal à percevoir ceci comme une bonne affaire même si évidemment il n’y a rien à faire, c’est du clé en main pourrait-on dire…

Est-ce qu’il existe, dans ce genre d’investissement, de réelles bonnes affaires ?


Mon jeune blog : Meublé pas à pas

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#37 14/09/2017 13h04 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Yann : faites un recherche sur le forum sur les termes Censi puis Pinel et vous aurez de nombreux retours d’expériences sur des opérations de ce type.

A lire aussi : Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

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#38 14/09/2017 13h51 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Ce n’était pas du Pinel, mais du Robien, mais le  retour d’expérience que j’avais fait me semble tout aussi applicable (message #16). Si ça peut aider à ce que moins de personnes se fassent "pigeonner" je me sentirais mieux

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#39 14/09/2017 14h11 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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C’est intéressant de relire ces interventions déjà anciennes.

Le principe général à respecter n’est pas d’éviter comme la peste les dispositifs défiscalisants mais les marchands de ces dispositifs.

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#40 14/09/2017 14h48 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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J’ai déjà critiqué ce dispositif Pinel, mauvais dans 95 à 99% des cas, sauf lorsque le prix des biens immobiliers double, comme ce fut le cas dans la décennie 2000. Le véritable miroir aux alouettes consiste à vendre une défiscalisation, alors qu’il s’agit d’abord et avant tout d’un investissement immobilier. Normalement, après 30 minutes de lecture des anciennes expériences sur ce site, on est vacciné. Seulement la ruse consiste à dire, en costume cravate et avec un graphique en couleur : " Suivez-moi, et vous ne paierez plus d’impôt pendant x années". Or, investir dans l’immobilier exige un travail préparatoire, comme la lecture des posts du site, que nombre de clients, ou pigeons, rechignent à faire…
Franchement, je plains les braves gens qui ont acheté naïvement, sans savoir; pour les lecteurs de ce blog rempli d’informations de premier ordre, s’ils investissent en Pinel, ils n’auront que ce qu’ils méritent…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (14/09/2017 16h39)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#41 14/09/2017 15h31 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Dans une zone tendue de la grande couronne, je vois actuellement pas mal d’appartements issus de programme de défisc de 2007 (Duflot ?), qui sont en vente avec un bail en cours. Les propriétaires ne peuvent visiblement pas attendre que le locataire soit parti…

Le problème (pour le proprio), c’est que ces logements ont des loyers très bas (par exemple 450 € pour un T2 de 40m2 dans une zone où le marché est plutôt à 650/700€). Même bradés bien en dessous du prix du marché (j’ose même pas imaginer la decote par rapport au prix d’achat), ces biens n’intéressent personne :
- ils sont occupés et cela n’intéresse pas ceux qui veulent se loger
- cela n’est pas intéressant pour les investisseurs qui auront une mauvaise rentabilité à l’achat et qui ne pourront pas augmenter le loyer au changement de locataire du fait de l’encadrement…

J’en visite deux prochainement "pour voir", mais je ne vois pas comment rendre le truc rentable. Des travaux pour augmenter le loyer ? Pas gagné, c’est très limité. Requalifier la location nue en meublée pour pouvoir fixer un nouveau loyer ? Cela semble impossible, la loi Alur s’applique aussi bien aux locations nues et qu’aux meublées (même si le passage de nu à meublé n’est pas décrit explicitement).

Dernière modification par Borat (14/09/2017 15h34)

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#42 14/09/2017 15h50 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Même bradés bien en dessous du prix du marché (j’ose même pas imaginer la decote par rapport au prix d’achat), ces biens n’intéressent personne

Allez le faire entendre au propriétaire… On lui avait vendu une augmentation de valeur, il va devoir brader. Il va y avoir pas mal de grincements de dents.

J’en visite deux prochainement "pour voir", mais je ne vois pas comment rendre le truc rentable.

Je pense que la vraie revalorisation du bien, c’est au départ du locataire, pour :
- Soit relouer au "vrai" loyer
- Soit vendre vide, pour un acheteur qu’il soit RP ou bailleur.

Vous connaissez sans doute les différentes façons d’obtenir le départ du locataire. La plus simple consiste à attendre suffisamment longtemps… wink

Pour ce qui est d’augmenter le loyer à la re-location : certes c’est encadré… et qui va le contrôler ? Si le nouveau locataire ignore l’ancien loyer, quelle raison aurait-il de se plaindre ?

Dernière modification par Bernard2K (14/09/2017 15h56)

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#43 14/09/2017 16h30 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Pour ceux que ça intéresse, France5 diffusait hier soir en début de soirée un reportage dont le titre est "Logement, à qui profite la crise ?" suivi d’un débat où il a largement été question du Pinel.

Ceux ici qui connaissent le dispositif n’y apprendrons pas grand chose mais le débat était malgré tout assez intéressant, avec notamment une personne de la CLCV qui a été très claire sur le fait que les promoteurs vendent du Pinel comme une défiscalisation avant de vendre de l’immobilier.

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#44 14/09/2017 19h59 → Investir dans un T2 avec la loi Pinel... (loi pinel)

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Oui, c’est une évidence à rappeler : un dispositif de défiscalisation doit être la cerise sur le gâteau de l’investisseur sérieux.

Cyniquement, on peut dire que ceux qui se sont limités à acheter le discours d’un marchand de défiscalisation permettent à leurs successeurs de faire de meilleures affaires… lorsque le bien a un intérêt.

Il y a quelques semaines, un ami demandait mon avis sur un logement soit disant sympa que veulent vendre sa soeur et son beau frère : acheté en de Robien sans le voir, conquis par le vendeur… Je connais bien la commune en question, très forte demande de maisons individuelles, les gros immeubles par contre… Ils l’ont acheté près de 150 000, ils pensent le vendre 130000 frais d’agence compris, ça partira difficilement à 100 000… et jamais un investisseur sérieux n’achèterait ce type de bien dans ce type de grand immeuble à cet endroit là.
Ils ont connu de longues périodes de vacances locatives, évidemment. À méditer.

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