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Forums des investisseurs heureux

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#26 03/03/2018 21h22 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Vous devriez donner un peu plus de chiffres pour donner un avis :
- revenus
- mensualité de votre prêt, taux
- …

Vendre après 4 ans le premier bien ne me semble pas être une bonne stratégie pour se constituer un patrimoine. Même si vous faites une grosse plus-value, elle sera toute relative après remboursement du prêt.


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#27 03/03/2018 21h34 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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L’intérêt d’acheter une RP après la vente du T2 est justement d’éviter toute taxation sur la plus-value : il me suffira de revendre ma RP pour revenir à mon statut de locataire et récupérer cette plus-value.

La plus-value reste intéressante même avec le remboursement du prêt et le paiement des IRA.

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#28 03/03/2018 21h40 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Tood a écrit :

L’intérêt d’acheter une RP après la vente du T2 est justement d’éviter toute taxation sur la plus-value : il me suffira de revendre ma RP pour revenir à mon statut de locataire et récupérer cette plus-value.

Comme je le disais, je ne suis pas spécialiste: je connais l’absence de taxation  pour la RP, mais pas sur l’investissement locatif vendu pour acheter sa RP.

Ou alors, vous n’avez pas mentionné votre intention d’emménager dans le T2 avant de le vendre, ce qui pourrait effectivement vous épargner la taxation (sous réserve d’être resté suffisamment)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#29 03/03/2018 21h42 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Concernant les chiffres :

Pour mon prêt immobilier : 123000e de capital restant, 16 ans de mensualités, taux à 2%
Pour mon prêt auto : 9000e de capital restant, 3 ans de mensualité à rembourser, taux à 2,5%

Faith : j’ai effectivement penser à transformer le T2 en RP, mais ce sera beaucoup trop contraignant d’un point de vue pratique…

Je me fonde donc sur la possibilité qu’offre la législation d’investir la PV dans une RP dans les 24 suivant la vente : cela permet d’éviter toute taxation. Toutefois, il est nécessaire de ne pas avoir été propriétaire de RP durant les 4 années précédent l’opération envisagée.

Dernière modification par Tood (03/03/2018 22h18)

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#30 03/03/2018 21h52 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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#31 03/03/2018 22h03 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Il ne me semble pas qu’un investissement locatif soit considéré comme une résidence secondaire.


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#32 03/03/2018 22h08 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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C’est fort possible, j’avoue ne pas connaitre plus que cela cette disposition règlementaire dont je doute de la pertinence si c’est le seul argument qui motive l’achat d’une RP.


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#33 03/03/2018 23h00 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Sur:

Les plus-values immobilières | Notaires de France

Il est écrit:

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
- Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
- Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).

En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine).

J’en déduis que ça marche aussi bien pour un bien locatif ou une résidence secondaire. Par contre, c’est du one shot…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (03/03/2018 23h03)

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#34 03/03/2018 23h11 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Le BOFIP-Impôt vise même "la première cession d’un logement, autre que la résidence principale". L’investissement locatif entre donc bien dans cette définition.

Mais comme le souligne justement Pierrot31, cette exonération ne peut fonctionner qu’une fois…et j’hésite à l’utiliser dès maintenant !

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#35 03/03/2018 23h52 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Tood a écrit :

Deux principales solutions s’offrent donc à moi (il en existe peut être d’autres ?) :

   - Faire racheter mes prêts sur 25 ans :

Je doute que vous puissiez rallonger votre emprunt sur le locatif de 9 ans et le rachat sur 25 ans des deux emprunts - s’il est possible - sera certainement un suicide économique en frais.

Tood a écrit :

- Vendre mon T2 :

Cette solution me permettrait de réduire mon taux d’endettement et de dégager une forte plus-value. Cette plus-value serait alors investie dans une RP que je revendrai peu de temps après (pour échapper à la fiscalité).

J’aurais donc une trésorie qui devrait rassurer les banques dans le cadre de mes prochains investissements.

Par contre, je "perdrais" un bien très bien placé avec un aspect patrimonial très marqué (en plus d’une rentabilité intéressante), qui pourrait continuer à prendre de la valeur…

Oui, vous perdez un bien qui a été et est un bon investissement, encore une fois j’y vois un suicide économique, en plus vous allez vous lancer visiblement dans un achat de RP pour la revendre ensuite, le tout pour éviter une taxation !

En fait je vois une autre solution, vendez la voiture et soldez le crédit conso qui va avec. Vous n’êtes pas dans une logique patrimoniale en procédant comme vous l’avez fait jusque là mais de consommation, je ne vois pas quels autres conseils vous pourriez obtenir sur un forum comme celui-ci.
Le pire c’est que vous êtes conscient de l’erreur du prêt conso alors assumez, le problème - votre problème - se situe ici.

Dernière modification par kc44 (03/03/2018 23h53)


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#36 04/03/2018 08h18 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Merci kc44 pour votre réponse!
Pour m’assurer avoir bien compris votre raisonnement, je me permets ce contre argumentaire :

   - Concernant le rachat des prêts :
Effectivement cette opération aurait un coût. Mais je ne supporterais que les frais de dossier (négociables). Le coût du prêt sera quant à lui supporté par les locataires à travers le loyer qu’ils paieront.
Ce rachat me permettra même de ne plus payer les mensualités de prêt auto pour les 3 ans qui restent, et de réduire les mensualités de mon prêt immo d’environ 100e pendant les 16 ans qui viennent (ce qui diminuera mon taux d’endettement).
Ces sommes non dépensées seront mises de côté pour augmenter ma trésorerie.

Par contre, au-dela de ces 16 ans (date à laquelle mon prêt actuel doit arriver à terme), je serai perdant, puisque devant payer des mensualités que je n’aurais pas eu si j’avais conservé mon prêt actuel…
Cet inconvénient peut être atténué par deux éléments :
  °Si je vends le bien avant ce délai de 16 ans, je n’aurais à rembourser que le capital, et pas les intérêts d’emprunt: les frais du nouveau prêt n’auront qu’un impact très relatif
  °L’augmentation de la trésorerie et la diminution de mon taux d’endettement m’auront permis de réaliser des opérations qui auraient peut être été impossibles avec mon prêt actuel, avant ces 16 ans.

Mais je n’ai peut être pas le bon raisonnement…

   - Concernant la vente du T2 :
Pourquoi est-ce un suicide économique ? Quand pensez-vous qu’il faille vendre un bien avec une forte plus-value ? Vous estimez nécessaire de garder tout bien acheté jusqu’au bout ?

Meme si je solde juste le credit auto en vendant la voiture (j’ai bien réalisé que cet achat a été une erreur, et je compte vendre la voiture dans tous les cas, même dans l’hypothèse d’un rachat de prêts : cela me permettra d’augmenter ma trésorerie), je ne pourrais réaliser qu’une autre opération immobilière, avant d’être bloqué par les banques… (En effet, même en proposant des opérations avec un cash flow positif, les banques ferment les portes assez rapidement si l’on a pas un beau dossier… les investissements ne sont pas infinis)
Par contre, en cas de vente du T2 (avec achat de RP, puis revente de celle-ci au bout d1 ou 2 ans), j’aurais une trésorerie beaucoup plus importante qu’aujourd’hui. Je me dis que cela pourra rassurer les banques, et je pourrais même faire des apports si besoin. Je perdrais un bel investissement, mais ce schéma pourrait me permettre d’en effectuer plusieurs autres.

Merci de vos conseils!

Dernière modification par Tood (04/03/2018 08h20)

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#37 04/03/2018 09h29 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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A la lecture de vos deux hypothèses, je reste sur ma position de suicide économique dans les deux cas mais il est intéressant d’échanger.

Solution 1:

Chiffrez bien le coût total de l’opération et ramenez le au capital emprunté, vous allez voir que vous allez bien engraisser les établissements prêteurs. Alors oui à court-terme votre cash-flow augmente. Mais diable vous êtes conscient que vous allez payer une mensualité durant 9 années de plus que prévu et vous balayez cela d’un revers de main en disant qu’il vous suffit de vendre ! Je vous souhaite que le marché sera à la vente et que vous ne vendrez pas au pire moment dans 16 ans. Vous aurez qui plus est des pénalités de remboursement anticipé (IRA) de 6 mois d’intérêts ou 3% du CRD (capital restant du).

Solution 2:

Vendre le T2 et acheter une RP dans le seul but de la revendre ensuite pour économiser la plus-value du T2, c’est d’autant plus suicidaire que si le fisc se rend compte de l’intention de départ, il peut requalifier cela. Mais même sans ce risque cela me parait extrêmement alambiqué, on n’achète pas et revend une RP à la légère et si le marché se retourne et/ou fait -20% dans le "lap de temps" vous rendez-vous compte du risque pris ? La belle époque des biens que l’on achète et revend au bout de 5 ans avec plus-value tout en ayant essuyé tous les frais ne durera pas éternellement et un "tiens" vaut mieux que un "ṭu auras".
Vous savez ce que vous avez aujourd’hui, bien malin qui peut prétendre que vos hypothèses seront payantes à coup sûr.
Couchez-les sur du papier avec tout les chiffres et scénarii de revente et cela devrait alimenter votre réflexion.


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#38 04/03/2018 10h01 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Nous sommes d’accord, le rachat des prets n’est vraiment pas intéressant sur le papier ! Mais peut être me permettrait-il de réaliser de nouvelles opération. Le but, ce n’est pas de se concentrer sur un investissement, mais de pouvoir en faire de nouveaux, non ? C’est perdre pour gagner

Et concernant votre réticence à parier sur l’avenir, je vous rejoins également, mais en l’appliquant au T2 : si je souhaite obtenir la plus-value rapidement, c’est bien pour éviter de parier sur une évolution encore plus favorable du marché immobilier du secteur du T2 (qui pourrait chuter dans les années à venir). S’il y a une belle plus-value à prendre, ne faut-il pas la saisir ?

Concernant la RP, il y a bien sûr un risque, mais qui reste très limité, compte-tenu de l’importance de la taxation que j’éviterais.

Pour résumer votre position : il me faut solder le prêt auto, ne pas faire racheter les prêts et garder le T2 dans une optique de rente jusqu’à ma retraite, sans volonté de PV (ou alors au bout de 26ans pour éviter toute taxe) ?

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#39 04/03/2018 10h18 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Tood a écrit :

Pour résumer votre position : il me faut solder le prêt auto, ne pas faire racheter les prêts

Jusque là cela traduit à peu près ce que j’ai dit.

Tood a écrit :

et garder le T2 dans une optique de rente jusqu’à ma retraite, sans volonté de PV (ou alors au bout de 26ans pour éviter toute taxe) ?

Là vous me faites dire ce que je n’ai pas dit. J’en resterai là et laisse les autres donner leur avis.


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#40 04/03/2018 10h25 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Bonjour,

Vous ne pourrez pas faire racheter vos prêts sur 25 ans.

Il n’y a plus qu’une banque (à ma connaissance) qui permet un rachat sur durée plus longue, et celle-ci limite le rachat à +5 ans, dans la limite de 20 ans. En plus de ça, les taux proposés par la dite banque ne sont pas les plus compétitifs du marché, loin s’en faut.

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#41 04/03/2018 10h27 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Vous ne faites pas dans la demi mesure. C’est 4 ans ou pour la retraite.

Et si vous mettiez vos chiffres? Ce serait plus clair! Endettement actuel,  Prix de vente, cash récupéré suite au remboursement du prêt, endettement suite achat rp etc…

Il est clair qu’il est préférable d’éviter d’avoir des prêts conso alors qu’on cherche à investir avec un taux d’endettement élevé.


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#42 04/03/2018 11h13 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Il est vrai que j’ai joué la carte de la provocation concernant la retraite, j’en suis désolé, mais c’était pour obtenir une réponse sur la stratégie à adopter en cas de PV..

Si je solde mon prêt auto, mon taux d’endettement serait de 34% (je vie en couple, nous divisons le loyer en deux et nos deux noms apparaissent sur le bail, mais les banques prennent en compte l’intégralité du loyer pour calculer ce taux, d’où son importance).

Je pense pouvoir faire une plus-value d’environ 100.000 euros. Je pensais l’injecter en apport pour une RP à 200.000 et payer les frais de notaire. Je contracterais un prêt de 100.000 sur 25 ans (selon meilleur taux : mensualité de 450 euros).

Je passerai donc à un taux d’endettement très bas!. Je pourrais donc profiter de ce "bon" profil (propriétaire de RP et taux d’endettement bas) pour réaliser des opérations.

Après, je revendrai ma RP : dans l’hypothèse où je la revend au prix d’achat : je perdrais les frais de notaire (arrondi à 10%, donc 20.000), mais économiserais la taxe sur la PV (arrondie à 40%, soit 40.000e) : je gagne donc environ 20.000 (auxquels il faut soustraire les IRA si je n’ai pas réussi à les négocier).

Dans un schéma idéal, à l’issue de la vente de la RP, j’aurais donc un ou deux investissements réalisés lorsque j’étais propriétaire de ma RP avec un taux d’endettement bas, avec un trésorerie augmentée d’environ de 80.000 euros, me permettant d’en réaliser d’autres avec un taux d’endettement plus élevé.

Cela vous semble correct/opportun ?

kc44 : après réflexion, je pense effectivement que le rachat des prêts peut être dangereux… d’autant qu’il me ferait gagner "que" 100e par mensualités…

Dernière modification par Tood (04/03/2018 11h17)

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#43 04/03/2018 11h27 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Si votre seul objectif est de diminuer votre endettement pour continuer vos investissements locatifs, c’est simple, ne vendez rien, présentez votre prochain investissement comme une acquisition de RP à la banque, et vous pourrez sortir votre loyer actuel de vos charges. Mécaniquement, votre taux d’endettement aura (grandement) diminué.

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#44 04/03/2018 11h56 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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C’est bien cela, idéalement je garderai le T2 et continuerai à investir…

Votre idée est bonne Caine, mais comment présenter la chose en cas d’investissement dans un bien qui ne pourrait pas me servir de RP ? (ex: studio, immeuble dans une petite ville…)

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#45 04/03/2018 12h10 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Vous pouvez détailler votre endettement de 34%?


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#46 04/03/2018 12h43 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Pour mon taux d’endettement :

Revenus :
Salaire : 3300
Loyer T2 locatif : 895

Sorties :
Loyer RP : 810 (comme expliqué précédemment, je ne paye que la moitié, mais les banques ne veulent rien savoir)
prêt immo (hors assurance) : 708

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#47 04/03/2018 12h53 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Un banquier déterminera votre endettement comme ceci : (708)/(3300+0,7x895)= 18%

Si vous achetez une rp, vous n’aurez plus à verser votre loyer (merci lapalisse). Vous pouvez monter à 33% soit une mensualité de … je vous la laisse calculer 😊

Dernière modification par lachignolecorse (04/03/2018 12h53)


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#48 04/03/2018 13h16 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Effectivement, si je présente le projet comme un investissement en RP, ça ne pourra que fonctionner !

Mais quid d’un investissement qui ne pourra être présenté de la sorte ?

Dans ce cas, mon loyer actuel devra être pris en compte, ce qui augmentera mon taux d’endettement.

Si je reprends votre formule, je passe à 38%…

En tout cas, merci de prendre le temps de me répondre, c’est très agréable wink

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#49 04/03/2018 13h22 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Tood a écrit :

Effectivement, si je présente le projet comme un investissement en RP, ça ne pourra que fonctionner !

Mais quid d’un investissement qui ne pourra être présenté de la sorte ?

Dans ce cas, mon loyer actuel devra être pris en compte, ce qui augmentera mon taux d’endettement.

Si je reprends votre formule, je passe à 38%…

En tout cas, merci de prendre le temps de me répondre, c’est très agréable wink

Les banquiers ne mettent pas un loyer dans un taux d’endettement. Par contre, ils seront réticents à monter à des taux d’endettement très supérieurs à 30%.


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#50 04/03/2018 13h50 → Investisement locatif dans un T2... (bon idée, t2 premier investissement)

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Les différents banques et courtiers que j’ai pu rencontrer prenaient tous en compte mon loyer pour un investissement locatif.

J’ai dû rencontrer les mauvais smile

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