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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/02/2015 14h52

Membre
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Bonjour,

Je suis à la recherche d’un investissement locatif sur LYON. Je me suis concentré sur les petites surfaces avec un budget max de 75000€.

J’hésite entre deux offres et souhaiterai avoir votre avis et retour d’expérience.

- studio 18m², bien placé, 71 000€, TF 350€; charges annuelles 600€ ; sans bail commercial. L’appartement nécessite un coup de rafraichissement (peinture, changement des meubles) . L’immeuble étant des années 90 il commence à vieillir (tag, ascenseur, quelques traces de vandalisme).

- studio 18m² dans résidence récente, 65000€ , TF=300€; charges annuelles: 220; bail commercial loyer garantis 3796€ . résidence bien placé, bail commercial finit dans 3 ans avec fortes chances qu’ils renouvellent 9 ans

Je suis ouvert à toutes remarques et retour.

En vous remerciant d’avance.

A bientôt

Mots-clés : achat, lmnp

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#2 07/02/2015 15h06

Modérateur
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Etes-vous sur qu’il s’agit d’un "bail commercial" ? (et pas d’un bail pour un logement, selon la loi de 1989) ?

Qui est le "locataire" ?   (et quelle est sa solidité, réputation ? est-il bénéficiaire ?)
Quelle "garantie" (de qui)  avez-vous que le bail soit renouvelé dans 3 ans, ? Que faites-vous si le locataire ne souhaite pas renouveler, ou souhaite renouveler avec un loyer 40% moins élevé (ceci existe !) ?

Pour le second studio :
     rentabilité = (3796 - 300 - 220) / 65000 = 5.04% brut 
   …. sans compter les frais de notaire
   … sans tenir compte d’une éventuelle TVA à rembourser (les 3796€ incluent-ils de la TVA ?)

A priori, ça ne me tenterait pas vraiment.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 07/02/2015 15h12

Membre
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Bonjour,

Tout d’abord merci de votre réponse.

Il s’agit bien d’un bail commercial, le "locataire" est une entreprise fiable (Nexity).  J’ai eu l’information du renouvellement du bail commercial par l’agent immobilier vendant le bien (je l’accorde pt etre pas fiable à 100%).

Loyer TVA comprise

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#4 09/02/2015 23h22

Membre
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Bonjour,

Je ne vois pas trop l’intérêt d’investir dans un studio à 5,04% brut. Surtout dans ce genre de résidence de services où la revente sera très compliquée. Regardez le montant des charges, vous comprendrez…

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#5 10/02/2015 13h24

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Fuyez au maximum les ascenseurs et les charges (chauffage, eau,…) collectives, se sont des puits sans fond.

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#6 15/02/2015 20h38

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Je confirme que ce n’est pas dans ces residences qu’il faut chercher les gros rendements et espérer une revente rapide et rentable.
Je vous conseil plutôt d’investir dans une surface d’environ 30-40m2 sur Lyon ou communes limitrophe bien déservies et d’en faire un meublé en moyenne/longue durée.
Votre rendement sera supérieur et la recherche de locataire (par expérience) est plutôt simple.
Cependant le temps a y consacrer est un petit peu supérieur a une residence de service clef en main..

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#7 18/07/2019 21h07

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Dans le cadre de ma "veille active" ( on regarde en ce moment pour l’achat de notre RP, je ferai un point dans ma présentation quand ça sera un peu plus abouti), voici les annonces de la semaine.
Ça laisse pantois sur l’évolution du marché… Des surfaces non louables, et pas données ! Au début de ma recherche ( 2012?… Je trouvais des "chambres" de 7m² à moins de 30-35k€), visiblement ça a bien monté.

6m², Lyon 1, mais c’est louable ! rassurez vous!
pour la modique somme de 79 k€.
Mais si c’est louable…
( Rappel : RSD à Lyon : 2.30m mini sur 9m²)

Et même les notaires s’y mettent ! 8m² > 50 k€
Je doute que l’étude notariale propose des tarifs "hauts" pour voir la demande.

Bref, va falloir creuser dur pour retrouver un 12m² à moins de 50 k€ comme j’ai.
Sinon, marché toujours aussi tendu. Départ de la locataire, et état des lieux du nouveau 1h après. La vacance locative est inexistante.
Comme les petits studios abordables …

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#8 18/07/2019 21h49

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Je suis cette semaine sur Bordeaux (situation similaire à Lyon) à la recherche d’une petite maison ou d’un appartement à louer. C’est la folie, les gens se jettent sur les annonces à tel point que les agences retirent les annonces parfois dans la journée même.
Forcement les prix grimpent et inutile de commencer à faire le difficile ou des remarques sur le logement, au risque de se faire recaler rapidement.

Je regarde également pour un achat d’une petite surface pour louer en meublé, principalement avec beaucoup de travaux mais la rien ! Et le reste sans travaux présente des rendements très faible.
Rien de nouveau dans tout ça mais effectivement dans les grosses villes type  Lyon/Bordeaux, je doute que l’on puisse trouver une bonne Renta (sur le circuit ordinaire).

Dernière modification par Stv44 (18/07/2019 21h50)

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#9 20/07/2019 16h28

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Bonjour,

Amoilyon, est-ce qu’en raison de la hausse des prix à Lyon vous envisagez d’acheter (pour investir) dans la banlieue ? (Saint-Priest, Bron, Vaulx-en-Velin, Villeurbanne dans les quartiers moins côtés comme vers les métros Flachet ou Cusset)

Ou ces villes ne vous intéressent pas en raison d’une éventuelle difficulté à la revente ou d’autres raisons ?

Je parle de banlieues mais ma question concerne tout autant des quartiers moins attirants comme Lyon 8ème quartier États-Unis ou Lyon 9ème quartier Duchère.

Je me permets cette question car vous avez de l’expérience en tant qu’investisseur à Lyon. J’avoue que je n’aurais pas osé acheter un appartement de 12 mètres carrés, même à Lyon.

Dans les quartiers que j’ai cités, beaucoup d’appartements ont des charges très élevées (en raison notamment d’un système de chauffage collectif, d’un ascenseur), il y a néanmoins des exceptions.

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[+2]    #10 22/07/2019 14h04

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@pepita

Je dirais qu’il n’y a pas un marché à Lyon, mais des marchés. Deux fleuves, deux collines, deux gares, 9 arrondissements, il y a le choix.
J’ai investi à Lyon car la demande est très importante, la vacance locative inexistante, la revente possible rapide, et surtout parce que j’aime cette ville.

Depuis notre déménagement, j’ai visité des biens dans les villes de notre nouvelle région. J’ai fait quelques offres (très) agressives, et n’ai été retenue pour aucune. Je doute, j’hésite dès que je sors de "ma zone de confort". Je ne sais pas quelle est la véritable bonne affaire, s’il y aura la demande.

Je ne connais pas le marché de Bron, Villeurbanne, … Je ne sais pas dire combien ça peut se louer ( autre qu’en regardant en 2 minutes sur LBC les autres annonces), je ne sais pas dire si c’est une bonne affaire. J’ai surtout l’impression que les vendeurs vendent à des prix lyonnais des biens qui ne sont pas à Lyon.
Alors, pour ce prix, autant acheter à Lyon proche des commodités.

J’ai beaucoup visité: jamais le 5ème, quelques commerces dans le 9ème et j’ai reculé pour un problème de fondation, le 1er : un bien ou j’ai hésité que je regrette, 2ème : aucune visite, le 6ème : une visite avortée. ( je ne compte pas les tonnes d’autres visites qui sont tombées aux oubliettes).
J’adore le 3ème et le 7ème, où sont respectivement mon studio et nos bureaux. Le 8ème, il y a de tout, j’ai mes box à grange Blanche, et j’aurais bien pris un studio dans la résidence. Sinon, je ne m’éloigne pas du métro D, il y a des quantités à vendre vers " Grand trou", "santy", mais ce n’est pas ma zone . Pareil, j’aime " mon" 3ème, et je ne regarde pas "maisons neuves".
En gros, je prends la ligne D et je reste à 5minutes à pied, vers le nord ou le sud de Guillotière à Grange Blanche.

C’est une "petite" zone, où le nombre d’investisseurs est important, mais j’ai le mérite de la connaître, de l’avoir étudiée pendant des années, de retrouver dans mes archives les annonces de biens en vente, de suivre patrim. bref, c’est ma zone de confort.

J’ai fait une offre, ratée, pour un terrain dans une commune du Grand Lyon. Et j’ai une offre en cours pour un studio dans une liquidation judiciaire dans une autre commune du Grand Lyon.
Sinon, je suis une froussarde, et je reste dans ma zone.

Chaque investisseur a son objectif, son idée de l’investissement. Certains veulent directement un immeuble, avec 5 appartements, même s’il est placé dans un village. D’autres prennent un appartement à Paris, en misant sur la valeur patrimoniale, même s’il faut remettre au pot tous les mois.
Je n’ai ni les nerfs pour supporter la vacance locative ( et pas l’envie d’investir dans une zone si elle n’est pas en secteur tendue), ni le patrimoine pour investir à Paris, et je suis pleinement satisfaite de mes petits investissements. C’est sur que si vous me doublez le salaire, je viserai plus grand, mais je fais avec ce que j’ai. Et j’aime bien la cible des étudiants/jeunes travailleurs, ils viennent avec leurs garants et repartent au bout d’un ou deux ans.
Chacun a sa stratégie, et je ne prétends pas avoir de l’expérience de l’investissement à Lyon, comme vous l’avez souligné. Je suis arrivée sur le forum je n’avais rien, puis j’ai eu le box, le studio, les bureaux. Ce qui peut sembler maigre ( regardez le parcours de Cricri par exemple).
N’empêche que j’ai reloué le bureau 600€ annuel en plus par rapport à l’ancien locataire le mois passé. Je me plais dans ma zone. Tant pis si je n’ai pas un immeuble, ou tant mieux d’ailleurs.

J’ai lu votre présentation, et nous avons certains points communs : âge, sexe, salaire, bientôt la RP pour moi, investissement immobilier commun avec mon conjoint.
Quels sont vos objectifs en tant qu’investissement ? La sécurité ? La zone ? La rentabilité ? Ou cherchez vous ?

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#11 22/07/2019 23h40

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Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse détaillée.

Les prix des petites surfaces semblent en effet surévalués dans ces quartiers populaires, néanmoins l’écart de prix se creuse avec Lyon sur des surfaces plus grandes.

J’avais mis de côté l’idée d’investir à Lyon en raison des prix des appartements trop élevés. Je cherche des investissements avec des appartements qui s’autofinancent ou qui génèrent un peu de trésorerie.

Mais pour l’instant je ne cherche rien, j’ai un prêt personnel à rembourser pendant quelques années. Je continue quand même de suivre les offres.

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#12 28/07/2019 18h32

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J’en profites pour donner également mon retour d’expérience car j’habite et j’ai investi à Villeurbanne. On dit souvent que c’est le 10ème arrondissement de Lyon car très bien relié par les transports en commun (Métro, Tram et Bus) et le campus se trouve au Nord de Villeurbannne avec beaucoup d’écoles et donc beaucoup d’étudiants.

Il est alors très intéressant de regarder de plus près le marché. Au début, Les quartiers côtés était Charpennes & république, (toujours sur la ligne de Métro) puis cela s’est étendu à Gratte-ciel qui est en plein expension et les prix grimpent en flèche.

Lyon devient de plus en plus cher et il est à mon avis compliqué sans réseau d’obtenir une bonne rentabilité.

A ne pas sous-estimer non plus, Le quartier de la soie à Vaulx en Velin ou Saint-priest/Bron.
Tout dépend de ce que l’on souhaite faire mais la demande dans la région lyonnaise est forte.

On serait même tenté d’aller à Saint-Etienne pour les belles rentabilités mais comme amoilyon, je suis très attaché à cette ville et je connais bien le secteur.

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#13 18/08/2019 22h00

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Phase calme pour moi, pas le temps de faire des recherches, je regarde donc les annonces de location pour " évaluer le marché" des petites surfaces ciblées étudiants. 
Sans forcer, on trouve des annonces avec des biens INLOUABLES, ne respectant pas le RSD, mis en location par des agences.

&price=NaN/420&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail]Bas de plafond, RSD à 2.30m…

&price=NaN/420&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail]12.8m² au sol, et combien à 1.8 m, et 2.3m ?

et bien entendu, pour le moindre logement, même WC sur le palier, &price=NaN/420&enterprise=0&qsVersion=1.0&bd=ListToDetail]sérieuses garanties exigées

Ceci pour les agences… Je ne compte pas les particuliers.
Par contre, je trouve que cette année il y a moins d’annonce < 500€/mois CC. Ou les studios sont déjà pris.

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#14 18/08/2019 22h38

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La tendance lourde que l’on peut voir à Lyon, ce sont les énormes travaux autour de la gare Part Dieu -qui ont pour objet de développer ce qui est déjà " le 2ème quartier d’affaires et le 2ème pôle tertiaire de France."

L’une des rumeurs (vraies ou fausses) véhiculée par les agents immobiliers est l’arrivée de parisiens faisant grimper les prix.

Pour l’instant, on a surtout droit aux nuisances - mais les prix immobiliers locaux ont déjà pris de l’avance (+20% en deux ans)

Bref, Lyon est plus une ville pour faire de la plus value que du rendement.

Dernière modification par Kundera (18/08/2019 22h40)

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#15 19/08/2019 10h06

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Bonjour,

En effet à Lyon sans réseau les annonces ne sont même pas publiées. Celles qui sont publiées ne sont pas du tout rentables, en tout cas si on espère obtenir un cash flow positif. Il faut alors visé une plus value à la revente mais vu les prix il faut pouvoir bloquer un certain capital avant de pouvoir revendre avec une plus value sympa une fois les frais et taxes enlevées, pas forcément à la portée de tous…

J’ai pu acheter ma RP sur Lyon dans un quartier qui ne coûte pas encore un bras car il a mauvaise presse et il a déjà pris 10% en 2 ans mais pour de l’investissement locatif avec CF positif Lyon n’est pas le bon terrain comme beaucoup de grosses villes même si les loyers commencent à augmenter significativement pour les petites surfaces

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#16 19/08/2019 10h18

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J’ai passé plus de 10 ans à Lyon, ai fait une partie de mes études à Villeurbanne, je n’ai pas pour autant entendu parler de cette dernière comme du "10ème arrondissement de Lyon".
L’évolution des prix à Lyon c’est en effet +20% en 2 ans :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ly.png
Prix immobilier Lyon (69000)
Si un quartier prend 10% sur les 2 dernières années, c’est qu’il se dévalorise par rapport aux quartiers qui cotent davantage.

Après chacun voit un peu les chiffres comme ça l’arrange.

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#17 19/08/2019 10h33

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Ces chiffres sont une moyenne sur tout Lyon, chaque arrondissement ne fait pas du +20% et mélange sans doute neuf et ancien. Vu la source ça doit être un mix entre les prix affichés et les prix réellement payés.

C’est dommage de ne pas avoir cette même courbe par arrondissement ,et encore cela peut même être différent par quartier. Les autres quartiers continuent en effet à coter bien plus que celui où j’habite et ça durera encore très longtemps mais 10% en 2 ans en me basant sur les vrais ventes d’appartement de ma résidence et non les prix affichés ça me va déjà.

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[+1]    #18 19/08/2019 10h47

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Je suis d’accord avec vous - Surin.
Si l’on compare Lyon et Villeurbanne sur 5 ans (+29.5% versus +12.9%) ou sur 10 ans (+60.2% versus +30.1%), on constate qu’il y a une attitude de type "Flight to quality" - c’est à dire un report vers des biens de "meilleure qualité" (en immobilier, c’est à dire plus centraux) et un sur - accroissement de la valeur de ceux - ci.

Villeurbanne (on pourrait dire aussi Villefranche … etc) bénéficie du dynamisme de Lyon, mais avec un effet atténué.

C’est la même chose si l’on compare Paris et le 93.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement….

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[+1]    #19 25/08/2019 18h22

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Kundera a écrit :

Villeurbanne (on pourrait dire aussi Villefranche … etc) bénéficie du dynamisme de Lyon, mais avec un effet atténué.

Humhum ! Villeurbanne touche Lyon, ce qui n’est pas du tout le cas de Villefranche à ma connaissance.
A Villeurbanne il y a le métro A, importante ligne de transport. Il y aussi le C3. La ville est si extrêmement bien intégrée à Lyon et l’on passe de l’une à l’autre sans réellement s’en rendre compte.

Charpennes (Villeurbanne) est bien plus central que Montchat (Lyon) ou Grange Blanche (Lyon) ou même Montplaisir (Lyon aussi !). Gratte-Ciel est également très bien situé et concurrence nombre de quartiers lyonnais "perdus", comme Vaise, Valmy, le huitième, et que dire du 9ème ou de Saint-Just !

Villeurbanne a peut-être moins monté que Lyon car les biens sont plus vétustes, dans l’ancien notamment (bâti faubourien, peu d’immeubles anciens de qualité) et qu’elle souffre de cette image de ville de banlieue. Mais la comparer à Paris et le 93 n’a pas de sens. Villeurbanne est complètement intégrée à Lyon.

Il faut comparer Villeurbanne à Valmy, à Vaise, par exemple.

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[+1]    #20 01/11/2019 15h53

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Lyon, et l’évolution des prix.

21/09/2018
24_appartement_1_piece_12_m_60_000euros_lyon_4.pdf

30/10/2019
Appartement 1 pièce 12 m² Lyon 4
appartement_1_piece_12_m_lyon_4_77500euro.pdf

Même agence, même appart, même charge, par contre le prix …

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#21 01/11/2019 16h15

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Certes … Lyon justifie de plus en plus - par ses prix - son statut de seconde ville de France.

Le dernier plan pour gagner un mois de loyer en quelques jours à Lyon ? C’est simple, à 3 ou 4 couples, vous vous entassez pendant quelques jours dans un des appartements possédés ou loués - vous louez les 3 appartements restants une petite fortune le temps de la fête de Lumière - et bingo, votre loyer / remboursement mensuel est payé.

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#22 01/11/2019 21h00

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Je suis très sceptique sur tout ce qui se raconte sur les prix à la nuit.

Amoilyon que montrent vos 2 annonces ? Qu’à 60000€ c’était trop cher car non vendu et que là un an après ça a beau être mis en vente plus cher, on ne connait pas le prix de vente non ?
Même mobilier, il y aurait eu un changement de propriétaire ?

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#23 01/11/2019 22h36

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Une bonne solution pour investir dans un studio Lyonnais peu rentable sur le papier, autour de 5%, c’est de l’acheter en prêt in fine sur 20 ans.

Si l’on le déclare en LMNP au réel, on va pouvoir déduire des revenus locatifs l’amortissement mais aussi des intérêts d’emprunt élevés et constants. De plus en ne remboursant pas de capital on va tout de suite pouvoir dégager un cash flow chaque mois.

Au bout de 20 ans, si le bien a été acheté en privilégiant l’emplacement, au vu des plus values de ces dernières années, il n’y aura aucun mal pour rembourser le crédit en vendant l’appartement et en générant une belle plus value au passage.

Le seul point négatif étant que l’on va nous demander de nantir une partie de la somme en assurance vie dans la banque prêteuse.

Mais je trouve que c’est une belle stratégie et j’ai envie d’en faire un comme ça pour 2020 !

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[+1]    #24 02/11/2019 09h10

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Encore une magnifique stratégie pour éviter de reconnaître qu’on a une rentabilité pourrie !

Les inconvénients de votre démarche :
- coût total supérieur. En effet, un in fine coûte plus cher : taux d’intérêt un peu plus élevé ET on paie des intérêts sur la totalité du capital pendant tout le prêt. Ce coût est certes inscrit en charges dans votre comptabilité, ce qui contribue à supprimer vos impôts sur les revenus de cette location. Vu que vous économisez alors IR+PS, à 30 % d’IR soit 47,2 % PS compris, vous ne payez que la moitié de ce surcoût du crédit. Mais cette moitié restante est bien une charge supérieure.
Vous faites une erreur de raisonnement classique "youpi, j’ai une charge en plus, ça me baisse mes impôts". Sauf que votre charge en plus est vraiment de l’argent en moins, pour la moitié de la somme. Elle baisse donc forcément votre sacro-saint cashflow.
- votre nantissement est bloqué dans une AV, qui n’a pas un rendement optimum.
- vu que vous avez une grosse somme nantie en AV, vous n’avez sans doute pas besoin d’un cashflow positif. Votre cashflow positif sert à vous faire du bien à la tête et c’est tout.
- par rapport à un crédit amortissable, la différence est que vous ne remboursez pas le capital (lapalissade). Du coup, vous comptez sur la PV à la revente pour payer le capital. Stratégie risquée (pour ne pas dire pire, restons courtois), de compter sur une PV future donc par nature incertaine. Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.
- Si vous aviez le même montage mais avec un crédit amortissable classique, donc d’un côté la totalité de la somme empruntée, et de l’autre la même somme sur la même AV, et que vous retiriez chaque mois de votre AV pour assurer le même cashflow positif artificiel, vous auriez un coût total moindre. Si vous faites le calcul vous le constaterez. Ca montre bien à quel point votre montage ne sert qu’à se leurrer soi-même, à se rassurer en disant : "j’ai un cashflow positif !".
- il y a un moyen bien plus simple d’avoir un cashflow positif. Mettez 100 % d’apport ! Ca évite la complication du in fine et de l’AV nantie !

Non, vraiment votre idée est à ranger dans les catégories "fausse bonne idée" et "auto-enfumage".

Dernière modification par Bernard2K (02/11/2019 09h15)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#25 02/11/2019 10h22

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ah, les solutions idéales et optimales… J’ai à peu près tout pratiqué et ne regrette pas d’avoir utilisé des prêts in fine qui ont quelques sérieux avantages… et éventuellement un défaut lié à la vie incertaine des supports financiers qui y sont adossés.
J’ai acheté en 2002 une maison et un appartement financés à 50% en prêt amortissable et 50% en prêt in fine avec des durées plus courtes pour l’amortissable.
Deux contrats d’assurance vie ouverts pour l’occasion étaient adossés à ces deux prêts in fine (montage sur 10 et 12 ans) avec pour objectif de rembourser le capital au terme sans revente. JE versais mensuellement sur ces contrats la différence entre les intérêts et ce qu’aurait été une échéance amortissable puisque j’envisageais des garder les biens au terme. La banque ne m’a pas obligé à faire ce choix.
Conclusion : le coût réel mensuel ie mon cash flow négatif, effort d’épargne appelez le comme vous voulez -qui me vouerait au gémonies aujourd’hui- malgré des taux alors élevés et des rendements financiers qui ont subi des crises successives était proche avec un avantage léger mais avantage tout de même au prêt in fine.

Pourquoi j’avais choisi ce montage : c’était une façon de nous assurer plus fortement en cas d’invalidité/décès/maladie dans un contexte familial et fiscal spécifique : le in fine était une solution parfaite avec un coût supérieur déductible.
D’un point de vue financier : la promesse du in fine était aussi un cash flow négatif bien moindre grâce à une rémunération des fonds sur AV sensiblement plus rentables au début.
Fort heureusement, j’avais fait mes calculs sur des hypothèses pessimistes et n’ai tenu aucun compte des discours fleuves des banquiers, assureurs et du GGP rencontrés à l’occasion. Bien m’en a pris. Ne parlons même pas des perspectives de plus values des pros, toujours enjolivées.

Si vous prenez l’exemple d’un prêt in fine de 70 000 € à 1.5% assurance comprise sur 15 ans contre un amortissable à 1% sur la même durée + une AV avec estimation de rendement à 2% net l’an, on retombe sur ses pattes (ie on décaisse exactement la même chose et en réalité un peu moins en in fine).

ça peut paraître débile mais moi ça me paraît une stratégie très défendable et certainement aps de l’auto enfumage. La contrainte complexe pour moi est de choisir scrupuleusement les supports financiers adossés au crédit si on ne souhaite pas revendre au terme sans évoquer quelques arguments fiscaux et d’acheter quelque chose de rentable.

Dernière modification par Range19 (02/11/2019 10h27)

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