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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 05/12/2017 18h25

Membre
Réputation :   3  

VOTRE PROFIL

CDI, fonction publique, 25 ans, 1800€ de salaire

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Non, mais j’apprend
- Fiscales : Non, mais j’apprend
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Non
- Sociales : plutôt bon
- Temps disponible : Pas énorme, les week end en ce moment

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement dans une maison de ville (6 appartements au total)
- Année de construction: dans les année 1870
- Étage 2ème sur 2, luminosité correcte, T2 surface 40.90 mansardée-> 26.70m²
- Déjà occupé mais la personne souhaite partir et changer de région
- Si appartement : Le syndic n’est pas encore formé le propriétaire vend lot par lot
- Chauffage collectif fuel
- Volets roulant
- Pas d’espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels à vérifié tout de même
- Études de la copropriété : propriétaires qui vend lot par lot copropriété qui sera formé par les nouveaux propriétaire en attente
- Décoration : a refaire

LOCALISATION DU BIEN

Proche centre ville, hyper centre à 5min
très bien situé, tram juste à coté, 30min d’une grande ville en tram
L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui

RENTABILITÉ DU BIEN

-Prix affiché : 78 000
-Prix ciblé : 40 000

- Coût du bien avec frais de notaire : 43 360
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 415 envisagé 450 voir 480 + 80 de charges
- Taux de vacance envisagé 0 mois
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 0

- Travaux immédiats : Rénovation électricité + sol et mur + petite cuisine 10 000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Non

- Taxe foncière TEOM : 500
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien + travaux avec frais de notaire : 4980/53360 = 9.3%
- Rendement net : 6.2% à 7.4% Suivant les loyés après rénovation

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 13 360 travaux et frais de notaire
- Type de crédit : 1,5% + 0,2% sur 20 ans voir 1.3%
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) ok 25 000

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue + déficits foncier suite au travaux

CASH FLOW

- Cash flow positif varie suivant le loyé fixé entre 80 et 135 euros

Concernant les travaux l’électricité à mettre au norme changé un velux et une fenêtre, faire une petite cuisine équipé,les sol et les mur ne son pas obligatoire le locataire actuel devrais le faire, néanmoins je me suis laissé une marge pour le prix des travaux.
Vous en pensez quoi ?

Mots-clés : appartement, immobilier, t2

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[+1]    #2 05/12/2017 19h07

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- Quels éléments vous font penser que le prix va passer de 78 à 40k€. Je suis pour les négociations d’importance, mais il faut des motifs et une stratégie. D’autre part vos calculs sans prix d’achat, sans coût de syndic… ne veulent pas dire grand chose smile

- D’autres lots ont-ils déjà été vendus ? L’incertitude sur le syndic peut-être problématique…

- Généralement très mauvaise idée que de vouloir faire faire des travaux au locataire (source de conflit, qualification effective de celui-ci etc)

- Chaudière collective au fuel = pas terrible !

- Pourquoi le bien prendra t-il assurément de la valeur ?

Dernière modification par DDtee (05/12/2017 19h08)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[+1]    #3 05/12/2017 19h27

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En effet, un locataire ne posera pas une cuisine et encore moins un Velux 

Une question tordue : frais de copro?

Votre cash flow devient négatif du coup.

Ne croyez pas les bonnes paroles du vendeur qui souhaite vendre par lot un bien. Quel est le prix au m2 aux alentours?


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[+1]    #4 05/12/2017 20h05

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Appartement à retaper et maison ancienne : ça me met la puce à l’oreille sur les besoins d’entretien de la maison, voire de mise aux normes. Attendez-vous à pas mal de travaux à réaliser par la copropriété dans les années à venir pour entretenir les parties communes de l’immeuble. Je rappelle que les travaux de ce type restent à charge du bailleur (ils ne sont pas récupérables sur le locataire).

Sinon, pareil que mes petits camarades :
- très peu probable que la personne qui vend par lot accepte une baisse aussi importante sur le prix.
- le locataire qui fait les travaux, casse-gueule à tous points de vue (entre autres : s’il le fait en échanges de loyers gratuits, je rappelle qu’il vous doit les loyers de par le bail ; si vous renoncez à les percevoir, vous êtes potentiellement imposable sur ces loyers fictifs). Par ailleurs quelle est sa motivation à les faire alors qu’il veut partir ?

Cet appartement rentre dans le cas où le vendeur a DEJA appliqué la bonne idée qui accroît le loyer et la valeur du bien, à savoir diviser.

C’est comme ceux qui achètent un appartement déjà en colocation, ou déjà en location saisonnière. Ils achètent un rendement que le vendeur a crée par une bonne idée. Quel dommage de payer cher l’idée d’autrui. Pourquoi ne pas plutôt acheter un appartement qui végète (loué nu ou précédemment loué mais restant vide, avec besoin de travaux etc.) et le transformer en ajoutant soi-même la bonne idée (rénovation puis location saisonnière, ou rénovation puis location meublée, ou rénovation puis colocation) ?

Là c’est un peu pareil : ce projet montre surtout qu’il peut être intéressant de diviser une maison en appartements. Mais c’est dommage d’acheter la bonne idée d’autrui.

Dernière modification par Bernard2K (05/12/2017 20h05)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 06/12/2017 11h04

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Les éléments qui me permettent de négocier sont les travaux à effectuer environ 10 000€, il reste seulement cette appartement à vendre dans l’immeuble et cela fait quelques mois qu’il ne pars pas je me dit que je peu tenter une forte baisse.

Les autres lots on déjà était vendu mais je ne sais pas a qu’elle prix.

Je ne veux pas faire les travaux par le locataire ( Peinture salon et sol SDB uniquement) c’est lui qui propose de le faire car c’est lui qui les à abîmé. Sachant que je peu lui dire de laisser dans l’état pour négocier le prix a la baisse.

Le bien prendra de la valeur car une ligne de tram récente à pris place devant l’immeuble et conduit droit dans la zone industriel et universitaire ainsi qu’au centre d’une grande ville.

Les frais de copropriété ne sont pas encore voté.

le prix moyen au m² et de 2400€.

Pour se qui est des communs le couloir est propre un coup de peinture au mur pour redonner du peps et une fenêtre à changer. Les 5 marches a l’extérieur de l’entrée du bâtiment son un peu fissuré.

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#6 06/12/2017 11h17

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yinfgeu a écrit :

Les éléments qui me permettent de négocier sont les travaux à effectuer environ 10 000€, il reste seulement cette appartement à vendre dans l’immeuble et cela fait quelques mois qu’il ne pars pas je me dit que je peu tenter une forte baisse.

Cela risque d’être bien juste comme argument pour faire baisser le prix de presque moitié !

yinfgeu a écrit :

Les autres lots on déjà était vendu mais je ne sais pas a qu’elle prix.

Avez vous essayé Patrim : estimation de la valeur d’un bien immobilier | service-public.fr ? Autrement par le cadastre (votre notaire ou les impôts) obtenez les coordonnées des acheteurs, appelez les pour savoir comment ils pensent organiser le syndic (bénévole ou pro et avec quel syndic) et demandez leur le prix du m2.


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#7 07/12/2017 11h02

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Il y a effectivement trop d’inconnu pour cette investissement je ne donne pas suite.
merci pour votre aide.

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