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#901 31/01/2018 14h33 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Ce qui est "amusant" avec ces histoires de taux, c’est que chaque fois que les taux montent un peu aux USA, les foncières baissent sévèrement sans guère de discrimination.

Par contre, si l’on prend une société comme GAP, qui pour le coût est bien endettée et pâtirait significativement d’un coût d’endettement plus élevé, le cours n’a guère bougé ces dernières semaines.

Actuellement, la dette de VEREIT est d’environ $6 Md avec une charge d’intérêt à 4,2% en moyenne, soit environ $250 M par an.

Mettons qu’à la place de 4,2% ; le coût de l’endettement augmente progressivement de 100 points à 5,2% : dans ce cas, le charge d’intérêt passe à $310 M par an, soit une hausse de $60 M.

Mais côté recettes, nous avons $1,1 Md de loyers nets annuels, donc le différentiel reste significatif et la "faillite" du modèle ne semble pas pour demain.

D’autre part, les sociétés américaines vont bénéficier (au moins à court terme) significativement des baisses d’impôts.

Les "commentateurs" ont indiqué que puisque les foncières ne payaient déjà pas d’IS, l’effet était neutre, voire négatif pour elles, les investisseurs s’en détournant au profit des sociétés "classiques".

Mais si les sociétés "classiques" améliorent leur rentabilité ou solvabilité grâce à ces baisses d’impôts, est-ce que cela ne bénéficie pas de manière indirecte aux bailleurs, en diminuant les risques d’impayés, voire de faillites pour les plus fragiles ?

Bien sûr, à moyen ou long terme des taux longs significativement plus élevés peuvent faire baisser le prix de l’immobilier et donc la NAV des foncières, mais nous n’en sommes pas là, les taux actuels restent extrêmement bas.

-

Bref, on a vraiment l’impression que de bêtes algorithmes ou "gérants", décident de manière "automatique" de vendre leur position en REIT, dès lors que les taux US remontent un peu et sans autre forme de procès.

Curieusement, cette dynamique semblent moins vraie en Europe d’ailleurs.

-

Quant à VEREIT, la bonne nouvelle est qu’à présent la société a une structure financière suffisamment solide pour racheter des actions quand son cours est sous-évalué.

L’autorisation datée de mai 2017 permet de racheter jusqu’à $200 M de titres.

Vu le cours actuel, il est plus "rentable" de racheter des titres que d’aller acheter des biens immobiliers sur le marché.

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#902 31/01/2018 15h06 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Press Release

Le dernier rating review de Fitch.
Il y a environ $1.8bn de marge avant d’atteindre le leverage ratio de 7x qui déclencherait une baisse du rating.

A l’inverse, la société est presque dans les clous pour une hausse du rating… s’il y a settlement.

Quand on regarde l’historique des settlements, on va rarement au-delà de 10% du préjudice, dans notre cas ca serait vers $400m.

Bref, patience sur ce dossier, la levée prochaine de l’incertitude sera bénéfique.

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#903 06/02/2018 22h04 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Me suis resservi avec la baisse récente.
Belle décôte sur actifs et 10x les cash-flows, ça compense le risque juridique.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#904 07/02/2018 08h17 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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VEREIT est très intéressante au cours actuel. MAIS dans l’environnement de la hausse des taux les REITs peuvent rester sous pression quelques soit l’état financier de la REIT (même si elle n’a que du taux fixe). Il s’agit d’un phénomène purement « marché ». Quoi qu’il le soit la stratégie d’acheter un peu tous les mois doit bien fonctionner à long terme.
Avec la baisse récente les REITs plus défensives deviennent intéressantes également et peuvent faire l’objet d’arbitrage. Par exemple Simon/Klepierre – 5% du rendement au cour actuel.

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#905 07/02/2018 21h14 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Je vais vous coller -1 pour ce poncif de l’impact des taux.
Voilà un rapport (Lien) montrant qu’il n’y a pas de règle dans ce domaine.
Hausse de 100% des Reits en 2004-2007 tandis que la Fed resserait de 1% à 5.5%.

Si Vereit peut croître ses revenus autant que l’inflation alors que sa charge d’intérêt reste stable, le titre peut prendre 100%.

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#906 08/02/2018 08h55 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Le lien est hors-sujet. Il suffit de lire attentivement le message.
Je parle d’humeur actuelle du marché et la direction des taux impacte cet humeur. Donc mon seul doute que les REITs soient au plus bas à condition que les taux continuent à monter.

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#907 08/02/2018 09h03 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Tout est question de marge de sécurité, globalement je considère que VeReit en dessous de 7 présente une belle marge de sécurité compte tenu du risque de hausse des taux et litiges.

J’avais de l’ARCP à l’époque et tout soldé autour de 9.9 juste le jour de l’annonce de la fraude comptable je commence doucement à revenir sur VeReit avec un premier petit achat à 6.90

Amf : actionnaire de VeReit

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#908 08/02/2018 13h20 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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PavelK a écrit :

VEREIT est très intéressante au cours actuel. MAIS dans l’environnement de la hausse des taux les REITs peuvent rester sous pression quelques soit l’état financier de la REIT (même si elle n’a que du taux fixe). Il s’agit d’un phénomène purement « marché ». Quoi qu’il le soit la stratégie d’acheter un peu tous les mois doit bien fonctionner à long terme.
Avec la baisse récente les REITs plus défensives deviennent intéressantes également et peuvent faire l’objet d’arbitrage. Par exemple Simon/Klepierre – 5% du rendement au cour actuel.

Je partage votre avis.

En fait les acteurs de marché US semblent avoir une règle simple : si les taux montent, vendre les services aux collectivités et les foncières, spécialement triple net.

J’ai l’impression que l’effet est accentué par les trackers.

Par exemple si on prend Public Storage, Vanguard + Blackrock + State Street possèdent 25% de la société ! C’est juste fou.

Autant dire que si les investisseurs vendent les ETF de foncières sur des craintes (avérées ou non) de hausse des taux, le cours de toutes les foncières est impacté sans autre forme de procès.

Et ce, même si la foncière est peu endettée et peut ajuster rapidement ses prix, comme c’est le cas de Public Storage.

Le cas de VEREIT est également assez éclairant : le cours n’a jamais été aussi bas, alors que la société n’a jamais été aussi solide (l’incertitude liée au procès est quand même toute relative).

Si on regarde les actionnaires principaux de VEREIT, ce sont massivement des sociétés de gestion d’ETF :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_etf-vereit.gif

Aussi il est primordial que les foncières soient bien capitalisées, car il y a une grosse inefficience des marchés (de mon point de vue), qui peut les priver rapidement d’une source de financement (par l’émission de titres).

Au prochain "vrai" krach boursier, on se rendra compte à quel point tous ces ETF sont des poisons qui amplifient les mouvements de marché.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#909 08/02/2018 13h53 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Vereit press release 17Q3 a écrit :

Real Estate Portfolio
As of September 30, 2017, the Company’s portfolio consisted of 4,093 properties with total portfolio occupancy of 99.0%, investment grade tenancy of 40.1% and a weighted-average remaining lease term of 9.5 years.  During the quarter ended September 30, 2017, same-store rents (4,019 properties) increased 0.1% as compared to the same quarter in 2016.  Excluding the effects of certain early office lease renewal efforts, same store rents would have increased 0.3%.

Les investisseurs semblent redouter les foncières avec de longs baux. Vereit devrait renouveler un peu plus de 10% des baux par an en moyenne et ainsi permettre de changer les loyers. Mis-à-part cet élément, le portefeuille semble très solide.
Les échéances de dette sont aussi étalées dans le temps (cf. note 10, Form 10-Q du 17Q3) donc le coût effectif de la dette va également évoluer progressivement.

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Dernière modification par Stouf (08/02/2018 13h53)

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#910 08/02/2018 14h23 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Aussi il est primordial que les foncières soient bien capitalisées, car il y a une grosse inefficience des marchés (de mon point de vue), qui peut les priver rapidement d’une source de financement (par l’émission de titres).

Au prochain "vrai" krach boursier, on se rendra compte à quel point tous ces ETF sont des poisons qui amplifient les mouvements de marché.

Conclusion : Du coup cela rend les marchés inefficients et crée des opportunités, autant faut il pouvoir tenir psychologiquement et financièrement les positions

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#911 09/02/2018 18h52 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Oui cela devrait être une vraie aubaine pour les stock pickers cette inefficiente des marchés créés par les ETF.

IH a écrit :

Si on regarde les actionnaires principaux de VEREIT, ce sont massivement des sociétés de gestion d’ETF (…) Vanguard + Blackrock + State Street possèdent 25% de la société ! C’est juste fou.

Cela étant, il faudrait un peu préciser :
- 1/3 des montants sous gestion de Vanguard sont de la gestion active (à bas coût, mais active) et moins de 25% en ETF (le reste en gestion passive hors ETF).
- Les ETF de Blackrock, iShares, c’est que 15% de l’encours global de Blackrock. Sur le non ETF, ils ont plus de 80% de l’encours en actif.
- Seulement 20% de l’encours de State Street est en ETF (ok, une grosse majorité du reste est en mandat passif pour des institutionnels).
- …

Mais que l’on refasse le calcul ou pas, on voit bien que Vereit est surtout détenu par des gérants dits actifs non ?

D’ailleurs voilà quelques statistiques sur le marché américain dans son ensemble :
http://www.etf.com/sites/default/files/images/1_goldmanreport.jpg
Même si la part des ETF augmente, ça reste très bas. Bien sûr, il faudrait ajouter la gestion passive hors ETF.

A mon avis, il faut écrire:

C’est juste fou tous ces gérants actifs qui détiennent les entreprises américaines, en plus ils pricent si mal ces sociétés…

Ah, les gérants actifs pricent mal les sociétés à cause des ETF ? Ca commence à devenir compliqué.

Dernière modification par Fructif (09/02/2018 22h06)

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#912 22/02/2018 14h08 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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VEREIT a publié son T4-2017.

Commentaires des résultats trimestriels


Sans surprise.

En gras les principaux chiffres, très proches du trimestre précédent (et le contraire serait étonnant vu l’activité de la société).

Vereit a écrit :

As of December 31, 2017, the Company’s portfolio consisted of 4,091 properties with total portfolio occupancy of 98.8%, investment grade tenancy of 39.6% and a weighted-average remaining lease term of 9.5 years.  During 2017, same-store rents (3,982 properties) were flat as compared to 2016.  Excluding the effects of certain early office lease renewal efforts, same store rents would have been 0.3%.

VEREIT sera acheteur net d’après ses prévisions 2018 :

VEREIT a écrit :

The Company expects its 2018 AFFO per diluted share to be in a range between $0.70 and $0.72.  This guidance assumes dispositions totaling $300 million to $500 million at an average cash cap rate of 6.5% to 7.5% and acquisitions of $200 million to $300 million in excess of dispositions within the same cap rate range.  Acquisitions will be funded through a combination of internal equity, debt capacity within our Net Debt to Normalized EBITDA target and proceeds from the sale of Cole Capital. Guidance also assumes real estate operations with average occupancy above 98.0% and same-store rental growth in a range of 0.3% to 1.0%.  The Company also expects to target balance sheet Net Debt to Normalized EBITDA at approximately 6.0x.

Il y a toujours un programme de rachat d’actions en cours :

VEREIT a écrit :

In May 2017, the Company’s Board of Directors authorized the repurchase of up to $200 million of shares of its outstanding common stock over the subsequent 12-month period.   During 2017, the Company repurchased 68,759 shares of its common stock at an average price of $7.50 per share.

Pas de hausse du dividende prévu pour le moment. Depuis le temps, j’aurais quand même apprécié une augmentation symbolique.

Parmi les risques, il y a :
- la maturité de la dette qui est assez courte (4,3 ans) et est déphasée par rapport à la durée des baux (9,5 ans). En positif 97% de la dette est à taux fixe.
- seuls 10% des baux sont indexés sur l’inflation. 70% ont une indexation "fixe", probablement assez faible si on se réfère à la croissance des loyers à périmètre constant.
- les actions juridiques en cours contre la société.

Aussi, une remontée des taux significative et durable, une inflation importante ou des dommages et intérêts élevés pénaliseront la société.

Estimation de la NAV


Avec un taux de capitalisation à 6,5% :


+ $276 M de NOI trimestriel * 4 / 6,5% = 17 $Md d’actifs immobiliers
+ trésorerie négligeable
- $7 Md de dettes et actions préférentielles
grossièrement = $10 Md de patrimoine immobilier net

Soit $10 par action (après dilution, il y a environ 1 M d’actions en circulation).

Avec un taux de capitalisation à 7,5% :


+ $276 M de NOI trimestriel * 4 / 7,5% = 14,7 $Md d’actifs immobiliers
+ trésorerie négligeable
- $7 Md de dettes et actions préférentielles
grossièrement = $7,7 Md de patrimoine immobilier net

Soit $7,7 par action.

Vu les commentaires du management et les dernières transactions à la vente ou à l’achat réalisées sur le portefeuille d’actifs, la NAV actuelle est probablement entre ses deux chiffres.

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#913 22/02/2018 14h20 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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La NAV était autour de $11 il y a deux ans à la même époque et de $9,5-$10 l’année dernière.

Ceci ne m’incite pas à renforcer.

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Dernière modification par Ours (22/02/2018 14h21)

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#914 22/02/2018 15h44 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Bonjour,

Ours,
Cela s’explique par le fait que Vereit ait procédé à une augmentation de capital, ce qui a forcément dilué les actionnaires entre temps.

IH,
Comme vous, je suis déçu concernant le dividende. Mais on ne peut demander une augmentation de celui-ci sans une nette augmentation de l’AFFO. Et l’AFFO est prévu en légère baisse pour 2018.


Parrainage Binck (100€)

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#915 22/02/2018 18h49 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Jeff33 a écrit :

Cela s’explique par le fait que Vereit ait procédé à une augmentation de capital, ce qui a forcément dilué les actionnaires entre temps.

Bonjour à vous Jeff33,

Mer.ci d’avoir pris la peine de répondre à ma réflexion.

Les 69.000.000 actions mises en circulation en 2016 ont effectivement dilué les actionnaires du REIT, mais l’ANR était encore sensiblement égal à $10 l’année dernière, à la même période. Or, InvestisseurHeureux situe actuellement l’ANR entre $10 et $7.7. C’est pourquoi je disais rester prudent avant d’envisager de renforcer.

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Dernière modification par Ours (22/02/2018 18h50)

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#916 26/02/2018 08h42 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Le marché attend la levée de l’incertitude judiciaire. Il y a pas mal de REIT avec de beaux dividendes and donc Vereit n’est pas une priorité pour de l’argent frais.

Je suis satisfait de la stabilité du dividende, je préfère moins de rendement et plus de croissance. A ce cours, le rendement est très intéressant de toutes façons.

Je note que seulement 3 analystes étaient en ligne pour le confcall, ce qui est un bon signe, surtout pour une capi de 7 milliards.

Pendant le confcall, ils ont discuté de l’emission de dette à 10ans, qui me semble en cours donc l’allongement de la duration de la dette risque d’être annoncée prochainement.

Le tout est solide.

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Dernière modification par kiwijuice (26/02/2018 09h05)

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#917 26/02/2018 14h02 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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kiwijuice a écrit :

Le marché attend la levée de l’incertitude judiciaire.

Cela semble.

En tout cas, si c’est effectivement ce qui est attendu, il y en a pour un moment :

Conférence téléphonique du T4-2017 a écrit :

Before Mike reviews our financial results, let me provide a brief update on litigation. The Court held a conference in December to discuss depositions, which started after the 1st of this year and could last through the year. The Court scheduled the next Status Conference for June 11, 2018.

Le pire c’est qu’en dehors des dommages et intérêts potentiels, le traitement de l’investigation en cours a un coût non négligeable :

Conférence téléphonique du T4-2017 a écrit :

Legal costs related to the matters arising from the audit committee investigation, which are included in litigation and other non-routine costs were approximately $12.9 million for the quarter, bringing the year-to-date amount of $49.4 million. Our estimate for 2018 gross legal cost is $55 million to $65 million, excluding any insurance proceeds.

Normalement, une partie de ceux-ci doit toutefois être remboursée par l’assurance-juridique de la société :

Conférence téléphonique du T4-2017 a écrit :

In terms of insurance, we continue to work with insurance. We have – had a lawsuit, which is preventing insurance to be paid right now. We do expect that to be settled at a reasonable – in a reasonable timeframe.

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#918 23/03/2018 22h24 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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VeReit de retour sur ses plus bas historiques à 6,66 mais c’est plutôt un mouvement de correction global des marchés. Yield > 8% avec un dividende bien couvert

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#919 26/03/2018 13h50 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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J’ai regardé le package des dirigeants.

Les parachutes dorés sont gigantesques en cas de changement de contrôle. Ca peut freiner des acheteurs de l’industrie.

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#920 16/04/2018 14h57 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Une courte interview du CEO Glenn Rufrano :
Glenn Rufrano Talks About Why VEREIT Is Cutting Back on Office | National Real Estate Investor

Rien de neuf, sinon que l’on retrouve dans son discours sa prudence habituelle, notamment sur la diversification du portefeuille d’immeuble.

Glenn Rufrano a écrit :

With restaurants, we’re at about 20 percent of our income and we like where we are. We’re not increasing our restaurant portfolio. Our office portfolio was 25 percent of our income in 2015. We wanted it to be 20 percent or less. Because office exceeded our defined diversification metrics, we’ve been reducing office. In the last quarter, we were down to 19.6 percent; we finally broke 20 percent for the first time. We’ll continue to cull office a bit. Because we’re not buying office and restaurant, that leaves retail and industrial as the two primary forms of acquisition that we will be looking for in 2018.

Glenn Rufrano a écrit :

When we presented our business plan in 2015, we created what we expected the portfolio to look like over time from a diversification standpoint—40 percent retail, 20 percent restaurants, 15 to 20 percent office, 15 to 20 percent industrial, no tenant more than 5 percent, no industry more than 10 percent, no geography more than 10 percent. We laid out a whole series of metrics that people should look toward in our portfolio over the long term. Those are the diversifiers that have become sacrosanct to us.

Il met en garde contre la "mode" sur les propriétés logistiques, qui ont le vent en poupe :

Glenn Rufrano a écrit :

Why people like industrial is because, in some cases, it’s the new retail when you look at online distribution, so there’s some demand, and I think that demand is here for a while. There are these legs that, over time, you believe will create demand for industrial.

On the flip side of that, some people are concerned that industrial is very easy to build. When you think about an industrial facility, it’s a bunch of tilt-up walls at 30- to 35-foot heights. If you can find land and the right transportation nodes, you can build it quickly. Will supply come on too quickly and exceed demand? I don’t know if anybody really knows the answer to that. But there will be some markets that will be overbuilt and some markets that will not.

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#921 17/04/2018 18h25 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Un article interessant ce jour sur Seeking Alpha à propos de VER. L’auteur y indique sa confiance en particulier dans la stratégie du nouveau management tout en indiquant que la sortie par le haut va dependre de l’issue du procès mais également de l’impact des taux sur le secteur des REITs qui a déjà pas mal souffert.

Seeking Alpha - Vereit : Making Sense of Current Prices


Tyrion Lannister - "a Lannister always pays his debt"

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#922 04/05/2018 12h31 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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VeREIT vient de publier.

VEREIT (NYSE:VER): Q1 AFFO of $0.18 in-line.
FFO of $0.165
Revenue of $315.07M (-1.8% Y/Y) beats by $15.27M.

Quelques points interessants :

Le plan de rachats d’actions n’a été utilisé qu’à 1/4 (45/200m), mais ils ont reconduit un nouveau programme de 200m effectif maintenant, les compteurs sont donc remis à 0 :

Repurchased 6.4 million shares of common stock at an average price of $6.94 per share

Le niveau de dette nette et brute a continué à diminuer :

Decreased Debt from $6.07 billion to $6.01 billion; Net Debt decreased from $6.05 billion to $5.99 billion, or 38.6% Net Debt to Gross Real Estate Investments

L’AFFO s’accroit (baisse du FFO), par rapport aux 55 cents distribués annuellement, cela ne représente que 77% de l’AFFO toujours, donc il subsiste une certaine marge de manoeuvre.

AFFO for the quarter ended March 31, 2018 increased $3.7 million to $180.9 million, as compared to $177.2 million for the same quarter in 2017, and AFFO per diluted share remained at $0.18 for the quarter ended March 31, 2018, as compared to the same quarter in 2017.

Le taux d’occupation reste très bon :

total portfolio occupancy of 98.7%,

Les ventes (136m$) se sont faites à un cap rate de 7.6% (mais qui n’inclut pas 30% des ventes) et les acquisitions (139m$)  à 6.8% ce qui est moins élevé. Un peu moins de 10% (9.5m$) de ses ventes sont celles de prop. Red Lobster.

Au Q1 : 144m$ d’acquisition vs 161m$ de ventes toujours avec un écart de cap rate semblable à ci dessus, ce qui laisse penser qu’il y a une rotation vers du un peu plus qualitatif au prix de 70bp.

Et enfin la vente de Cole Capital est totalement cloturée, il reste 80m à toucher pour VeREIT via contrats de services/interessement au résultat sur les 6 prochaines années. L’impact sur les comptes est négligeable.

Le ratio rendement risque de ce titre me parait toujours très interessant compte tenu de 1/ du nouveau management, 2/ de la stratégie, 3/ de la décote sur FFO, actifs, 4/ du patrimoine.

Surtout sachant que j’avais vendu mes ARCP à l’époque le jour du scandale à 9.80$

Dernière modification par roudoudou (04/05/2018 13h56)

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#923 04/05/2018 18h39 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour être honnête je désespère qu’il se passe "vraiment" quelque chose sur VEREIT.

Le management semble en attente de la fin de la procédure en cours et du montant de l’amende pour entreprendre des actions d’envergure (c’est-à-dire une hausse du dividende, une reprise franche des acquisitions ou une opération de fusion-acquisition).

J’ai aussi du mal à évaluer le taux de capitalisation du portefeuille : cela fait tout de même plusieurs trimestres que des propriétés sont vendues avec un cap rate supérieur à 7.

Bref, au final la valeur patrimoniale nette doit être autour de $9-10 l’action, avec l’incertitude du procès et une maturité de la dette toujours assez courte et qui supporterait assez mal une hausse des taux significative (à laquelle je ne crois pas toutefois).

A $7 c’est pas cher, mais s’il faut attendre (e-n-c-o-r-e a-t-t-e-n-d-r-e)  la fin du procès comme catalyseur opérationnel, il y a long…

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#924 04/05/2018 20h17 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour être honnête … moi aussi j’attend ;-) (et comme c’est acheté sur marge, que j’ai plein de marge disponible, et que la marge coûte bien moins cher que les dividendes de VER, j’ai le temps).

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#925 04/05/2018 20h54 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Vous allez me trouver optimiste (ou dérangé), mais je trouve le trimestre globalement bon, ou meilleur que prévu.

Je m’attendais à un AFFO par action globalement pareil que le trimestre précédent, voir en diminution. Au lieu de cela, il a même augmenté de 2,77%.

Cela laisse de l’espoir pour les prochains trimestres. Ce serait un bon signe si l’AFFO par action ne baissait pas pour les prochains trimestres (et mieux si il augmentait). Ce qui augmenterait ainsi la marge de croissance (mieux que prévue) et ainsi développer une stratégie plus offensive pour la suite.
C’est sûr, il faut être patient sur ce dossier. On n’est pas sur la même trempe de résultat qu’avec Realty Income (ou l’AFFO augmente régulièrement faisant croître par la même occasion le dividende).

J’espère que les choses vont bouger de plus en plus vite. Mais la marge de manœuvre est faible: taux d’occupation très élevé (ce qui ne laisse pas la place à une sensible amélioration de ce côté là), des liquidités très faibles, une augmentation de capital exclue compte tenue de la faiblesse du cours.
Bref, difficile de faire bouger ce gros paquebot plus vite que la musique…

Dernière modification par Jeff33 (04/05/2018 20h54)


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