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#876 16/05/2017 14h14 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Jeff33 a écrit :

On note une nette amélioration de ratio de dette de Vereit en 1 an (et tout cela quasiment sans conséquence sur l’AFFO, une baisse d’à peine de 0,01 par part de l’AFFO sur 1 an).

Cette bonne gestion du management tranche avec celle de Cominar (sujet d’espoir et de déceptions depuis quelques trimestres).

La différence s’explique car VEREIT a fait une augmentation de capital bien timée en août 2016 alors que le cours dépassait les $10. Et maintenant que le cours se rapproche des $7, des rachats d’actions sont envisagés.

A comparer à Cominar qui rachète un peu d’actions à $17 (de mémoire) pour ensuite en émettre bcp à $15 quelques mois après… :’-(

VEREIT ça prend le temps mais les choses se termineront bien. Les actifs sont là et le nouveau management respecte ses actionnaires.

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#877 25/05/2017 11h26 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Quelques achats d’initiés récents :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-20170525.gif

Avec toutes les réserves sur ce type de signaux, dont on a vu qu’ils étaient pas super fiables.

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#878 04/08/2017 14h12 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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VEREIT a publié son T2-2017, sans aucune surprise (qui tranche donc avec les mauvais résultats de sa consoeur Spirit Realty Capital):

"VEREIT" a écrit :

Net Income of $34.2 million and Net Income per diluted share of $0.02
    Achieved $0.18 AFFO per diluted share including $0.01 from Cole Capital
    Completed $101.6 million of acquisitions and $224.8 million of dispositions and $70.2 million of acquisitions and $9.6 million of dispositions subsequent to the quarter
    Decreased Debt from $6.3 billion to $6.1 billion and Net Debt from $6.0 billion to $5.7 billion, or 37.9% net debt to gross real estate investments
    Reduced Net Debt to Normalized EBITDA from 5.5x to 5.4x
    Cole Capital® raised $78.0 million of new equity capital
    Company narrows AFFO per diluted share guidance range from $0.70 - $0.73 to $0.71 - $0.73 (see reconciliation to earnings per share at the end of this release)

VEREIT poursuit son désendettement et est largement en-dessous de sa cible (5,4 vs 5,7-6).

99% de la dette est à taux fixe avec une maturité moyenne de 4 ans.

Le taux d’occupation est toujours supérieur à 98% et 40% des locataires ont le grade investissement (c’est-à-dire sont des sociétés solides).

Le dividende annuel est toujours de $0,552 vs un AFFO à $0,72 ; donc largement couvert.

La filiale de "SCPI" (l’équivalent aux USA) continue à ne pas rapporter grand-chose, mais ces produits sont distribués par de plus en plus de partenaires.

Dans la conférence téléphonique, le CEO indique qu’ils seront peut-être acheteurs nets en 2018, mais souhaitent pour l’instant continuer à diversifier leur portefeuille d’immeubles.

Franchement, le seul point faible du dossier à présent ce sont les quelques risques concernant les procédures légales en cours, liées aux agissements de l’ancienne direction, et la maturité moyenne de la dette, qui est un peu courte en cas de remontée rapide des taux (scénario auquel je ne crois pas et pour l’heure j’ai eu complètement raison sur ce point).

Pour le reste, la société a une bonne flexibilité financière maintenant et s’est même offert le luxe de racheter pour $500k d’actions ce trimestre à un prix moyen de $7,5.

Sur le taux de capitalisation des propriétés :

"VEREIT" a écrit :

Property Acquisitions
From July 1, 2017 through August 1, 2017, the Company acquired three properties for $70.2 million at an average cash cap rate of 6.5%.  Acquisitions year-to-date through August 1, 2017, totaled $273.3 million.  The average cash cap rate excluding the fee interest purchases in the first quarter was 6.9%.

Property Dispositions
From July 1, 2017 through August 1, 2017, the Company disposed of seven properties for an aggregate sales price of $9.6 million at an average cash cap rate of 7.2%.  Dispositions year-to-date through August 1, 2017, totaled $433.6 million at an average cash cap rate of 7.0%.

Avec le calcul rapide habituel, j’arrive à une valorisation entre $9,5 et $10 par action.

C’est en phase avec les rachats d’actions à $7,5 et l’émission de titres l’année dernière à $10,5 de mémoire.

A $8,5 le cours actuel, pour une foncière triple net qui commence à être assez qualitative, VEREIT me semble plutôt bon marché.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#879 08/11/2017 12h27 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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On a le T3-2017 de VEREIT.

Il est assez bon, donc si jamais la foncière ouvre en baisse (alors qu’elle décote déjà de 20% sur sa NAV), je ne comprends plus rien !

- Prévision d’AFFO revue à la hausse pour l’année
- 99% (!) de taux d’occupation
- 40% de locataires qui ont une notation
- Dette contenue
- La foncière redevient acheteuse nette
- Les loyers sont en légère hausse à périmètre constant

Pas d’info sur les actions de justice en cours (contre les malversations de l’ancienne direction) par contre.

"VEREIT" a écrit :

- Achieved $0.19 AFFO per diluted share including $0.02 from Cole Capital®
- Completed $248.9 million of acquisitions and $65.4 million of dispositions and $45.0 million of acquisitions and $42.7 million of dispositions subsequent to the quarter
- Decreased Debt from $6.1 billion to $5.9 billion and Net Debt increased from $5.7 billion to $5.9 billion, or 38.4% Net Debt to Gross Real Estate Investments
- Net Debt to Normalized EBITDA increased from 5.4x to 5.5x
- Issued $600.0 million of senior notes to repay borrowings under the $500.0 million term loan with the remaining proceeds used to pay down secured debt
- Cole Capital® raised $66.4 million of new equity capital
- Company increases AFFO per diluted share guidance range from $0.71 - $0.73 to $0.73 - $0.74 (see reconciliation to earnings per share at the end of this release)

"VEREIT" a écrit :

As of September 30, 2017, the Company’s portfolio consisted of 4,093 properties with total portfolio occupancy of 99.0%, investment grade tenancy of 40.1% and a weighted-average remaining lease term of 9.5 years.  During the quarter ended September 30, 2017, same-store rents (4,019 properties) increased 0.1% as compared to the same quarter in 2016.  Excluding the effects of certain early office lease renewal efforts, same store rents would have increased 0.3%.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#880 08/11/2017 14h23 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Je retiens qu’ils ont tout fait pour pouvoir affronter une amende de taille dans un scénario négatif :

"Vereit" a écrit :

As of September 30, 2017, there was no balance outstanding on the Company’s $2.3 billion revolving line of credit.

L’entreprise ne sera pas déstabilisée par une vente forcée d’actifs, quelle que soit la décision judiciaire. Et pour ce qu’on en sait à ce jour, l’amende ou l’accord à l’amiable peut être d’un montant modeste !

Par contre, j’aimerais voir des chiffres un peu plus excitants sur les comps :

"Vereit" a écrit :

During the quarter ended September 30, 2017, same-store rents (4,019 properties) increased 0.1% as compared to the same quarter in 2016.  Excluding the effects of certain early office lease renewal efforts, same store rents would have increased 0.3%.

Chez Realty Income :

"O" a écrit :

Rent Increases
During the quarter ended September 30, 2017, same store rents on 4,272 properties under lease increased 1.0% to $244.9 million, as compared to $242.6 million for the same quarter in 2016. For the nine months ended September 30, 2017, same store rents on 4,272 properties under lease increased 1.0% to $734.8 million, as compared to $727.4 million for the same period in 2016.

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#881 08/11/2017 15h34 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Kapitall a écrit :

Par contre, j’aimerais voir des chiffres un peu plus excitants sur les comps

Historiquement, VEREIT a beaucoup de "flat rent", ceci doit expliquer cela :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-type-de-loyer.gif

Tant que l’inflation est contenue, c’est pas trop gênant.

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#882 09/11/2017 11h37 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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La conférence téléphonique du T3-2017 rappelle que VEREIT a pu émettre de la dette à 100 points de base moins cher que l’année dernière pour la même maturité :

"Glenn Rufrano" a écrit :

e completed a bond offering in August with 600 million with 10 year notes at approximately 4%. Having achieved investment grade, we were able to price these bonds 100 basis points tighter than our offering in May of last year. There’re not many times when you can measure success however the 100 basis points spread improvement demonstrates VEREIT’s business plan accomplishment.

Sur les investigations judiciaires en cours :

"Glenn Rufrano" a écrit :

The Court directed to parties to discuss a proposed schedule and return for another conference on December 4th.

Sur la gestion des actifs immobiliers, les propriétés sont notées chaque année, et les moins bien notées sont destinées à être vendues :

"Glenn Rufrano" a écrit :

We rate our assets each year, Mitch, A, B & C and we do it. It’s rolling number. And it’s actually as you would expect come down over the last couple of years, as we sold a lot of this non-core, it’s somewhere in the 2% to 5% ranges as the last time we looked at it.

Rien de neuf sinon. Pas de commentaire sur le dividende.

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#883 09/11/2017 12h13 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Ce qui explique donc la hausse de la dette du T3 par rapport aux derniers trimestres, alors qu’ils avaient justement cherché à réduire la dette.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6039_q3_dette_vereit.png

Il n’en reste pas moins que le travail effectué ces derniers mois est fantastique. Avec une dette redevenue saine (en dessous de 40%), le fait que la foncière redevient acheteuse net, une augmentation des loyers, nous pouvons espérer une augmentation de l’AFFO en 2018 (voire dès le 1er trimestre 2018), puis une augmentation du dividende qui devrait suivre par la suite.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


Parrainage Binck (100€)

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#884 09/11/2017 12h55 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Ce qui est impossible à voir pour nous dans ces chiffres c’est la rotation de la qualité des locataires. En théorie VEREIT dit lâcher les plus faible pour reprendre de meilleur signature.

C’est sans doute vrai et c’est in fine créateur de valeur. Simplement on ne peut pas le voir de manière comptable.

D’ici 1 ou 2 ans, lorsque le portefeuille aura été analysé en profondeur par les analystes, on peut espérer que la valeur ressorte et que le ratio P/AFFO de VER converge un peu plus vers celui de O.

Pour les "steps" sur le loyers, il y a aussi des effets un peu pervers, on l’a vu sur OHI. Si le locataire à un faible croissance et que le loyer représente une grosse partie de ces charges, un 2% par an au bout de 8-10 ans ne fait qu’affaiblir le locataire. En pratique, si l’AFFO augmente, la "solidité de la signature" diminue par ce facteur.

Ceci dit, il vaut mieux avoir de meilleur locataire et un step que de moins bon sans step.

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#885 09/11/2017 15h13 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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AleaJactaEst a écrit :

Ce qui est impossible à voir pour nous dans ces chiffres c’est la rotation de la qualité des locataires. En théorie VEREIT dit lâcher les plus faible pour reprendre de meilleur signature.

C’est sans doute vrai et c’est in fine créateur de valeur. Simplement on ne peut pas le voir de manière comptable.

C’est exact. On ne peut le savoir qu’après. Mais cela vaut pour toutes les foncières ou SCPI de murs de commerce.

Toutefois VEREIT rentre quand même dans le détail des secteurs d’activité de ses locataires et on peut voir par exemple que les magasins de vêtements (apparel) ou d’électroniques sont relativement marginaux :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-secteur-locataire.gif

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#886 14/11/2017 00h00 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Ca y est, enfin, VEREIT annonce la vente de Cole Capital .

Je ne sais même plus si c’est une bonne nouvelle.

IH vous rêviez probablement de l’annoncer !

Le lien

Le prix est de 200M vs 700 proposé par l’autre companie de l’ex CEO (RCAP). Deal avorté entre temps (avec 60M de compensation).

Le prix est pas top, il faut juste espérer que les non traded reit ne sont pas en début de reprise.
Le deal semble plutôt pas relutif au premier abord, car les G&A de VER ne sont pas annoncée en baisse.

Par contre tout laisse à penser que VER se prépare pour s’offrir. A brookfield, O ou consorts.

Dernière modification par AleaJactaEst (14/11/2017 00h13)

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#887 Hier 18h25 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour l’histoire, l’ancien CFO de VEREIT (quand la société s’appelait ARCP) s’est pris 18 mois de prison pour avoir fausser les comptes de l’entreprise :
Former American Realty CFO gets 18 months for falsifying accounts | Reuters

C’est le seul qui ait été condamné apparemment, mais je ne maîtrise pas toutes les autres procédures en court.

"Reuters" a écrit :

Now called Vereit Inc and based in Phoenix, American Realty was part of a commercial real estate empire built by investor Nicholas Schorsch. Neither Schorsch nor Vereit was accused of wrongdoing.

Malgré toutes les améliorations depuis les évènements passés, le cours de VEREIT continue à se traîner autour de $8 l’action : au moins à présent la société a la flexibilité pour procéder à des rachats d’actions relutifs.

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