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#1 29/11/2020 09h30

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Bonjour à tous,

J’aimerais vous interpeller pour avoir vos lumières sur des possibilités de défiscalisation sur un projet :

Achat de 3 appartements sur un même bâtiment, 1 studio meublé et 2  F2 en libre les trois sont vendus loués. Les 3 biens ont été refais il n’y a pas longtemps donc pas de travaux (a priori)
Dans ce projet j’engagerais juste les frais de notaire et les mensualités de remboursement du crédit s’élèverai a 1200 euros. Les loyers perçus sont de 1940 euros.

Ma question est que pour que ce projet soit intéressant il faudrait faire baisser au max l’imposition surtout sur les 2 F2 car ils sont en libre.

Qu’en pensez-vous ? quelles sont les possibilités (régime, amortissement, crédit d’impôts…) pour adoucir voir supprimer le coup de massue de l’imposition ?

Merci beaucoup pour votre aide

Mots-clés : amortissement, crédit amortissable, fiscalité, imposition, regime

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#2 29/11/2020 09h54

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Bonjour , passé les 2 f2 en meublé en proposant au locataire de racheter leur mobilier par exemple ( même surévalué il faut qu’il y trouve un intérêt aussi ) et en établissant des nouveaux baux , me parait la solution la plus simple .

Pour autant qu’il y est de la demande en meublé sur le secteur mais le studio étant déjà meublé j’imagine que c’est le cas , ce qui vous ferait gérer les 3 avec le même régime LMNP ( a vérifié le plafond vis ne devez pas être loin la ) . smile

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#3 29/11/2020 11h03

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Selon le secteur, un conventionnement "Cosse" avec loyers conventionnés peut significativement baisser la facture fiscale avec convention à "loyer intermédiaire", " loyer social" ou "loyer très social"; j’évite "très social" mais pratique les deux autres depuis quelques mois.

Conditions : caractéristique de décence (si immeuble plus de 15 ans diag électrique vierge), revenus des locataires, plafonds de loyer et, selon les régions, plus ou moins grande rigueur quant au classement DPE (à Limoges D max).

Je ne peux que vous recommander la lecture éclairante du livre de notre co forumiste Julien Delagrandanne "L’investissement immobilier locatif intelligent".

Dernière modification par Range19 (29/11/2020 11h07)

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#4 29/11/2020 11h34

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Dans les 2 cas cela demande un nouveau bail ; que les locataires en place n’ont aucune obligation d’accepter , à vous de trouver les contre-parties , nouveau mobilier donc ou dans le cadre du Cosse une probable baisse de loyer .

A noter que le plafonnement du loyer en convention Cosse peut sensiblement faire baisser celui-ci notamment sur de la petite surface ( et que les locataires doivent respecter des plafonds de revenus ) à vous de faire vos calculs smile

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#5 29/11/2020 20h46

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fab25 a écrit :

Bonjour , passé les 2 f2 en meublé en proposant au locataire de racheter leur mobilier par exemple ( même surévalué il faut qu’il y trouve un intérêt aussi ) et en établissant des nouveaux baux , me parait la solution la plus simple .

Pour autant qu’il y est de la demande en meublé sur le secteur mais le studio étant déjà meublé j’imagine que c’est le cas , ce qui vous ferait gérer les 3 avec le même régime LMNP ( a vérifié le plafond vis ne devez pas être loin la ) . smile

En effet, c’est peut être une solution, Il faut donc que je regarde ça de plus prêt avant de faire une offre.
Il est vrai que le meublé dans le secteur de ce projet n’est pas forcement bien développé. ça se loue mieux en libre.

Range19 a écrit :

Selon le secteur, un conventionnement "Cosse" avec loyers conventionnés peut significativement baisser la facture fiscale avec convention à "loyer intermédiaire", " loyer social" ou "loyer très social"; j’évite "très social" mais pratique les deux autres depuis quelques mois.

Conditions : caractéristique de décence (si immeuble plus de 15 ans diag électrique vierge), revenus des locataires, plafonds de loyer et, selon les régions, plus ou moins grande rigueur quant au classement DPE (à Limoges D max).

Je ne peux que vous recommander la lecture éclairante du livre de notre co forumiste Julien Delagrandanne "L’investissement immobilier locatif intelligent".

Alors j’avais fouillé un peu, mais ça je n’y avait pas du tout pensé! Merci pour cette piste. la seule chose que je ne connais pas et qui serait bloquant c’est le revenu des locataires.

Je vais voir ça avec le proprio, si il peut me donner cette info. Et merci pour la lecture!

fab25 a écrit :

Dans les 2 cas cela demande un nouveau bail ; que les locataires en place n’ont aucune obligation d’accepter , à vous de trouver les contre-parties , nouveau mobilier donc ou dans le cadre du Cosse une probable baisse de loyer .

A noter que le plafonnement du loyer en convention Cosse peut sensiblement faire baisser celui-ci notamment sur de la petite surface ( et que les locataires doivent respecter des plafonds de revenus ) à vous de faire vos calculs smile

Alors j’essaie d’étudier ça dans un délai convenable et je reviens vers vous pour les news! n’hésitez pas si vous avez d’autres pistes en attendant.

Pensez-vous qu’une imposition inférieur à 800 euros annuelle est possible sur ce projet? sachant que je revend tout juste un bien, je n’en n’ai plus en location actuellement.

Un grand merci en tout cas

Dernière modification par Noliam (29/11/2020 20h56)

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#6 14/12/2020 22h18

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Je reviens donc comme promis vous donnez des news du projet… Bon ba impossible de faire des nouveaux baux… les locataires en libre sont bien comme ça donc le projet n’est pas vraiment interessant en l’état… après calcul je ressort avec 150 euros de cash flow après imposition sur les 3 appartements ce qui me semble pas top. je passe donc mon chemin et continue mes recherches! Merci pour l’aide et la lecture et à très vite j’espere!

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