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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/07/2019 15h24

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Bonjour à tous.

Je vous explique ma situation, je suis actuellement propriétaire de deux appartements qui sont actuellement en location non meublée, je loue également un garage séparément.

Premier appartement: je l’ai acheté en septembre 2013.
Il est loué 650 euros. J’ai environ 70 euros de charges par mois. Je rembourse à la banque 566 euros par mois et 22 euros d’assurance. Taxe foncière environ 690 euros par an.

Deuxième appartement: acheté en septembre 2017.
Il est loué 750 euros. J’ai environ 70 euros de charges par mois. Je rembourse à la banque 655 euros par mois et 30 euros d’assurance. Taxe foncière environ 840 euros par an.
Avec ce deuxième appartement, je loue en plus un garage séparément à 100 euros par mois.

J’ai un salaire d’environ 2200 euros par mois, par contre étant donné que je locataire pour ma résidence principale, j’ai un loyer de 1000 euros que je partage avec ma compagne, soit 500 euros chacun.

J’ai peu de connaissance dans tout ce qui concerne les rendements etc… et j’ai acheté mes deux appartements en faisant ce qui me paraissais le plus logique, mais du coup j’ai certainement fais beaucoup d’erreurs. Je viens d’ailleurs de commander le livre sur l’investissement locatif intelligent ou j’espère apprendre pas mal de chose.

Ma question est: est ce qu’il est possible que je refasse un crédit immobilier pour l’achat d’un appartement que je souhaiterais mettre en location, vu mon faible salaire et mes deux crédits en cours?

Merci pour vos réponses.

Mots-clés : emprunt, immobilier, rendement

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#2 29/07/2019 15h47

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Bonjour Arno433 (J’aurais préféré Arno442 ou Arno41212 personnellement m’enfin :-) )

Ces livres vous donneront en effet beaucoup de connaissances qui vous permettront de corriger les erreurs que vous avez pu faire et éventuellement arbitrer ces 2 investissements.

Premier constat assez simple :

Ces 2 biens même s’ils concourent à votre enrichissement en remboursement de leur valeur, vous obligent chaque mois à sortir de l’argent de votre poche.

Car sauf erreur de ma part, le loyer ne couvre pas l’ensemble des charges (crédit, charges de l’immeuble, TF ainsi qu’impôts sur les loyers notamment)

Passer en location meublée au départ des locataires pourrait être une idée mais les livres que vous lirez vous donneront certainement les clés pour le faire correctement.

Concernant votre question en calculant à la grosse louche, les banques prenant généralement 70% des revenus locatifs en compte :

566 + 655 + 500 (votre loyer) / 2200€ (nets?) + 650*0.7+ 850*0.7  nous donne un ratio d’endettement à 53% environ.

A moins que vous empruntiez avec votre compagne, vous êtes déjà au taquet de ce qu’il est possible de faire pour ces projets généralement sauf à avoir crée une relation de confiance avec votre banquier et avoir un historique d’opérations très rentables ce qui n’est pour le moment pas le cas.

(Sous réserve que je n’ai pas raté un élément de revenus supplémentaires dans votre message)

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#3 29/07/2019 15h59

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Merci pour votre réponse.

Pourquoi arno442 ou arno41212?

Concernant votre réponse pour l’entendement, c’est un peu la réponse que je craignais, mais je n’arrive pas encore à comprendre comment cumuler d’autres crédit pour investir à nouveau (j’espère que le livre m’aidera à y voir plus claire).
Mon taux d’endettement est très élevé car j’ai trop de charge par rapport aux loyers qui rentrent c’est ca?

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[+1]    #4 29/07/2019 16h12

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Bonjour Arno,
Il ne me paraît pas absurde lorsque l’on a une capacité d’épargne d’investir comme vous l’avez fait avec un cash flow légèrement négatif. Je l’ai fait pendant 30 ans pour mon plus grand bien et croyez moi, si j’avais lu des recettes miracles plutôt que remué des pots de peinture je n’aurais pas beaucoup avancé en cherchant le top du top de l’optimisation qui n’est pas obligatoirement la solution adaptée à chaque profil (profession, revenus, goûts, secteur géographique, avidité, aptitudes techniques etc etc).

Les sommes en jeu vous permettent de capitaliser et d’obtenir un rendement meilleur que n’importe quel placement plan plan. À mes yeux, vous n’avez pas commis d’erreur, la pire restant de cogiter au mieux qu’il faudrait faire et ne jamais le faire ou se planter au hasard d’une évolution du cadre légal. Là, vous maîtrisez ce que vous faîtes et vos factures. Pour moi, une situation qui paraît saine (je ne connais pas cependant les montants empruntés et les durées) ne mérite pas que l’on retourne la table pour un mieux potentiel très hypothétique même si ultra théorisé avec quelques belles histoires -rares- pour conforter le tout.

Le livre que vous citez vous permettra éventuellement d’optimiser si un conventionnement est possible. Pas toujours judicieux, ça peut rendre le bien moins liquide.

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#5 29/07/2019 16h12

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Certaines banques sont plus accommodantes avec les investisseurs et ont également d’autres modes de calcul de l’endettement et certains ici seront plus à même de vous que moi de vous les indiquer.

Mais sinon sur le principe c’est cela, si vous voulez que votre banque vous suive sur plusieurs investissements locatifs, il vous faudra viser une rentabilité supérieure (plus de loyers et moins de charges).

Cela passera peut passer par l’augmentation du loyer (meublé?), la diminution des charges (assez faibles mais à vous de voir si quelque chose est possible ici), renégocier votre prêt vos taux sont trop hauts ou vendre pour racheter autre chose de plus rentable qui ne vous bloquera pour la suite.

Ces solutions sont assez généralistes donc à vous de voir laquelle ou lesquelles s’appliquent dans votre situation.

(Sinon le 433, le 442 et le 41212 sont des schémas tactiques au foot)

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#6 29/07/2019 17h52

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Pour mon pseudo, je m’attendais plutôt à un terme concernant la finance et non pas concernant le foot, d’ailleurs je n’y connais pas grand chose dans ces deux domaines 😄.

Concernant mon premier prêt, il me reste environ 9 ans. Pour le deuxième, c’est beaucoup moins drôle car il me reste 23 ans.
Effectivement, l’apport pour mon premier investissement était plus important que pour le deuxième.

J’attends de recevoir le livre et je pourrai réfléchir à l’éventualité de revendre le premier appartement pour pouvoir investir différemment. Ou peut-être revendre le garage pour pouvoir faire un apport.
Enfin bref j’ai du boulot sur la planche.
Merci d’avoir pris le temps de me répondre en tout cas.

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#7 29/07/2019 20h24

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Bonsoir,
Hormis votre ratio d’endettement, ce qui m’interpelle surtout est le fait que chaque mois vous soyez obligé de compenser, sur vos revenus professionnels, les remboursements d’emprunts et charges.
Surtout que dans les calculs que vous présentez, vous n’incluez pas les impôts et taxes qui représentent pourtant une charge non négligeable.
Avec un investissement supplémentaire, quelle sera votre marge de manœuvre et capacité à faire face à une vacance locative ? Un problème avec un locataire qui aurait des soucis pour payer? Des travaux non planifiés….
Au delà d’un nouvel investissement, c’est d’éviter de mettre vos comptes personnels dans le rouge en cas de problème qui doit être vérifié.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#8 29/07/2019 20h31

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Effectivement, avec un 2ème emprunt pour encore 23 ans, vous aimez vous mettre la corde au cou.
ça reste une forme d’épargne mais il va falloir jouer de la calculette pour arbitrer.
Vos revenus du travail peuvent-ils augmenter à court ou moyen terme ?

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#9 29/07/2019 20h58

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Oui effectivement je rajoute de ma poche chaque mois. J’ai choisi de faire un emprunt de moyenne durée sur le premier emprunt pour finir plus vite de payer mais effectivement j’aurai peut être prendre une durée plus longue pour ne pas avoir à rajouter de l’argent chaque mois.

Mes revenus ont diminué car je suis en congé parental à 80%. J’étais plutôt à 2500 net (et j’ai eu de l’épargne salariale, environ 3600 euros l’année dernière, 2800 cette année).
J’ai donc un peu d’argent de côté en cas de problème, mais effectivement en prenant un peu de recul, je me rends compte que mes investissements ne sont pas au top.

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#10 30/07/2019 08h44

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On peut imaginer que le congé parental n’a pas vocation à se prolonger indéfiniment et que vous retrouverez l’aisance nécessaire.
Je reste persuadé qu’il faut déconseiller des endettements aussi longs.
Je suis gêné par la durée restant à rembourser pour le 2ème emprunt qui laisse imaginer une rentabilité vraiment pas folichonne, qui plus est sur le très long terme. Le cash flow va encore se dégrader avec les travaux.
Ces logements entrent-ils dans un dispositif défiscalisant ?

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#11 30/07/2019 09h58

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Je ne serais pas aussi catégorique pour déconseiller un durée d’endettement longue.

Une mauvaise rentabilité reste mauvaise y compris sur 25 ans.
A l’inverse, une bonne opération à laquelle est adossée un crédit long peut permettre de dégager un cashflow (matelas de sécurité travaux, nouvel investissement locatif ou financier ou même amélioration du confort de vie actuel).

Enfin concernant un éventuel risque de retournement du marché immobilier, je pense qu’il est à apprécier localement, un investissement à Clermont ne présentant pas les même risques qu’un appartement dans le quartier du Panier.

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#12 30/07/2019 10h23

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Je ne souhaite pas être catégorique juste modestement faire garder en tête les risques réels même si un discours moderne presque unanime laisse imaginer qu’il ne s’agirait que d’une vue de l’esprit.
Avec un peu de recul on observe quelques opérateurs très doués pour lesquels ça marche et fort (certains désinvestissent bien avant le terme), quelques autres qui s’accommodent d’une réalité plus ou moins tronquée et enfin de nouveaux investisseurs hyper contents d’avoir trouvé sur leur tableur un CF positif ad vitam aeternam…

L’endettement très long terme me semble judicieux selon un profil spécifique hyper optimal qui me semble tout sauf le profil de l’investisseur immobilier français y compris les bons.
Je racontais il y a quelques années les déconvenues d’un déjà très gros investisseur qui s’est laissé convaincre d’encore plus gros, encore plus longtemps et… patatras. ça nous a servi de leçon dans le secteur à moi et quelques autres.
Je reste un adepte confirmé de chi va piano va sano… avec un vrai patrimoine financé, pas dans 25 ans, et le tout en dormant sereinement (j’ai besoin de sérénité).

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#13 05/08/2019 14h30

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Merci pour vos réponses. J’ai reçu le livre et je l’ai déjà terminé. Effectivement il m’a permis d’y voir plus clair.

A votre avis, est ce qu’il serait judicieux de:

Renégocier mon premier emprunt de manière à allonger la durée pour passer à 15 ans (il me reste un peu moins de 9 ans). Avec cette solution, ca me permettrait de diminuer mes mensualité et donc de passer en cash flow positif sur ce bien:
Loyer entrant: 650 euros
Mensualité du prêt: environ 350 au lieu de 566.
Charges impôts etc… 227 euros en location nue
Soit un cash flow d’environ 73 euros.

Deuxièmement: essayer de revendre le deuxième bien sur lequel j’ai un emprunt pendant encore 23 ans.
J’aimerais essayer de garder le garage et de le vendre sans perdre ni gagné d’argent dessus. Ca fait seulement deux ans que je l’ai acheté. En gardant le garage, ca me ferait un rentrée de 100 euros par mois brut sans avoir à rembourser un prêt.

Si j’arrive a faire ces deux choses, je me retrouve avec un cash flow positif qui me permettrait d’investir dans un autre bien (en lmnp par exemple afin d’optimiser la fiscalité).

Alors , a votre avis, bonne ou mauvais idée?

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#14 05/08/2019 16h00

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Bonjour,

rapidement, pour votre idée de revendre votre second bien en conservant le garage, soyez vigilant sur la garantie prise par la banque sur ces deux lots. En fonction, il vous sera possible ou non de revendre seulement l’appartement et de conserver le prêt sur le garage.

Pour la première idée de rallonger le prêt du premier bien, les banques avec qui j’ai eu affaires m’ont toujours dit refuser de refinancer sur une durée supérieure à la durée initiale du prêt, mais je n’ai jamais approfondi ce sujet.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#15 05/08/2019 16h36

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Bonjour,
avez-vous pensez à la taxation sur la plus-valus de revente 2 ans après ?

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#16 05/08/2019 17h58

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Alors concernant la revente du deuxième bien, je ne compte pas garder de prêt. Je revends juste l’appartement et ça devrait me suffire pour rembourser l’intégralité du prêt.

Pour la plus-value, je ne compte pas en faire, la location pendant deux ans m’auras presque remboursé les frais de notaire.

Alors en gros j’ai payé l’appartement avec le garage 167 000 euros, donc 180 000 avec les frais de port.
Je compte revendre l’appartement 169 000 (j’j’ai fais quelques travaux) et je garde le garage. L’appartement a une place de parking.
Voilà je ne sais pas si c’est possible et si c’est une bonne idée.

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#17 06/08/2019 11h54

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Regardez à combien le garage avait été estimé par le notaire à l’époque, normalement ils font bien la séparation. Si il est loué 100€/mois, à mon avis il a du être estimé 15k€ donc si vous vendez 169k€, il est possible que vous payez un peu de PV.

Exemple : achat 167k€ dont 15k€ de garage  = appartement seul acheté 152k€, revenu à 164k€ avec les frais de notaire. Vendu 169k€ du coup vous aurez 5k€ de PV imposées à 19% soit un peu moins de 1000€ d’impôts.

Après payer 1000€ d’impôts pour obtenir une rente de 100€ / mois ce n’est pas si mal ^^


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#18 06/08/2019 12h07

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Merci pour cet éclaircissement, je vais regarder pour le prix auquel le garage avait été estimé.

Et pour l’idée de vouloir prolonger le premier prêt afin de réduire les mensualités et donc pouvoir dégager un cash Flow positif, vous en pensez quoi ?

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#19 06/08/2019 15h12

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C’est probablement une bonne idée mais vous risquez de ne pas aller bien loin avec les possibilités de renégociation de durée.
Soit vous avez les possibilités offertes par votre banque (clauses standard d’aménagement de prêt, généralement allongement d’un ou deux ans).
Soit vous renégociez votre prêt pour obtenir un meilleur taux, mais en cas de rachat par la concurrence elle est souvent frileuse pour prêter plus longtemps que la durée initiale (j’ignore pourquoi mais c’est ainsi).

Cela dit si votre objectif est de dégager de la capacité d’emprunt, ou un cash-flow positif (ce qui n’est pas tout à fait la même chose), cela peut aussi s’obtenir en remboursant partiellement votre prêt si vous avez quelque épargne. Cela se fait au détriment de la ’réduction fiscale’ liée aux intérêts mais vous aurez toujours un meilleur cash-flow qu’en payant des intérêts même déductibles des loyers.

À long terme c’est intéressant seulement si vous ne pensez pas pouvoir placer ce capital plus efficacement que le taux du prêt net (déduction fiscale incluse).
Mais à court terme cela vous permet de réaugmenter votre capacité d’emprunt pour réaliser un autre projet plus rentable que vous ne pourriez pas faire autrement. À vos calculs en fonctions de vos projets !

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#20 07/08/2019 05h31

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Bonjour,

Vu les taux bas il ne serait pas intéressant de faire racheter (ou renégocier) le crédit numéro 2 également ?

Dans le cas contraire, peut-être faire rallonger le crédit de 2 ans (Ça se passe avec l’accord de la banque) comme proposé sur l’offre de prêt. 

Autre solution en attendant de vendre (si c’est le choix final), ce serait de suspendre quelques mois les mensualités pour retrouver un peu d’oxygène.

Dernière modification par Gwen11 (07/08/2019 07h32)

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#21 07/08/2019 07h31

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Alors je n’ai pas suffisamment d’argent de côté pour pouvoir faire un paiement anticipé du second prêt et comme j’ai eu un taux assez bas, je ne pense pas pouvoir renégocier. De toutes façons, vu la configuration, 750 euros de loyer pour l’appartement et 100 euros pour le garage avec des mensualités de 655 euros sur encore 23 ans, je ne vois pas trop ce que je peux faire à part revendre l’appartement. Il y a quand même du positif puisque je rembourse du capital tous les mois mais comme j’ai envie de continuer à investir, je suis un peu bloqué actuellement.

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#22 07/08/2019 08h32

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Bonjour,

les foreumeurs ne peuvent pas vous donner de réponse éclairée sur "revendre ou non" tant qu’on ne sait pas :
- prix d’achat de chaque appartement ; prix financé à combien en apport, à combien en prêt ? Prêt sur quelle durée et à quel taux ?
- année d’achat.
- prix de revente estimé net vendeur ?
- quel est votre taux marginal d’imposition ?
- revenus fonciers au réel ou au micro ?
- date de signature des baux ? Ce sont bien des baux de 3 ans ?

Remarques :
- vous devez apprendre à calculer une rentabilité et un cashflow afin de pouvoir continuer dans le domaine de l’investissement locatif. Y compris la fiscalité. Sinon, trouvez quelqu’un qui le fait pour vous ou utilisez le site rendement-locatif. Là, vous empilez les chiffres mais sans faire de calculs. Vous ne dites pas non plus combien ça vous coûte en fiscalité, on dirait que vous ne savez pas le calculer ! Vous ne pouvez pas investir des centaines de milliers d’euros sans savoir faire ces calculs !

- sous réserve des chiffres complémentaires demandés ci-dessus, le rendement me semble d’ores et déjà très bas. Or, pour revendre un appartement occupé par un locataire, l’acheteur achète, en bonne partie, un rendement. Donc, vos appartements risquent de se vendre nettement moins cher s’ils sont occupés que s’ils sont vides. Donc, il faut d’ores et déjà réfléchir à revendre vide : soit un locataire vous rend service et s’en va, soit vous lancez la procédure de reprise pour vente (sachant que le congé doit être envoyé un peu avant 6 mois avant l’échéance du bail).

comme j’ai envie de continuer à investir, je suis un peu bloqué actuellement.

- à 53 % de taux d’endettement, vous êtes déjà surendetté. Votre "envie" d’investir, c’est ce qui peut vous mettre dans la merde pour le restant de votre vie. C’est très bien d’avoir une envie (car on ne fait rien sans une envie à la base), mais une personne avisée travaille sur cette envie jusqu’à ce qu’elle soit transformée en projet soigneusement pesé, calculé, planifié, ou bien à ce qu’elle ait renoncé à cette envie car manifestement pas possible, pas si intéressante que cela, à repousser à quand tel et tel critères seront réunis…

- enfin, pour répondre à votre question sur la capacité à emprunter : les banques refuseront très probablement de vous prêter et en faisant cela elles vous rendront service. Pour ce qui est d’allonger la durée du prêt : les banques s’y refusent en général. Il me semble qu’elles considèrent, non sans raison, que cela relève du défaut de paiement. Vous pourriez peut-être trouver une autre banque qui accepte de racheter le premier prêt sur une durée plus longue. Néanmoins, ce n’est pas sûr du tout que ça suffise pour ré-emprunter car vous êtes, de facto, surendetté.

Dernière modification par Bernard2K (07/08/2019 13h46)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#23 07/08/2019 08h56

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Je suis inscrit sur le forum depuis peu de temps. Je viens de lire le livre sur l’investissement locatif intelligent.
Donc vous avez parfaitement raison, il y a moins de dix jours je ne savais pas ce qu’était le cash Flow, le tmi etc….
En peu de temps j’ai appris beaucoup de choses et donc je pense que j’en encore besoin d’un peu de temps pour digérer toutes ces informations et pour que mes idées soient plus claires.

Je n’ai pas mis toutes les informations au début du post car je ne maîtrisais pas tout ces termes et en plus ce n’est pas facile de s’exposer comme ça, surtout quand on sait qu’on a fait des erreurs) mais je suis conscient que si je veux de l’aide pour corriger mes erreurs, il va falloir que je détail tout.

Je reprends tout ça et je donnerai tout les détails évoqués.
Merci.

Dernière modification par Arno433 (07/08/2019 08h59)

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