Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 11/08/2020 19h31

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

J’ouvre une discussion sur un sujet précis, en espérant que cela ne sera pas redondant avec un autre fil de discussion…

En résumé : je possède des liquidités que je rechigne à investir dans des produits financiers, car je crains une chute plus ou moins brutale dans les mois/années à venir. Je ne suis pas contrariant et me satisferais très largement d’un placement à 2% annuels, mais pour cela il faut prendre des risques désormais…

Je rechigne aussi à acheter des biens immobiliers dits « patrimoniaux » dans des quartiers chics de Lyon (ville que je connais bien) car j’en ai déjà et je crains une baisse immobilière après des années de forte hausse.

Je pourrais ne rien faire et attendre que le château de cartes s’écroule (s’il s’écroule, rien n’est sûr !), mais j’aimerais essayer de faire autre chose !

Dans cette optique, je me suis penché sur un type d’immobilier locatif que je n’avais jamais regardé jusqu’ici : investir dans des quartiers populaires (un peu mieux que sensibles…), où le prix du m2 reste bas, et où les rendements locatifs sont à priori élevés.

Plus concrètement, j’ai identifié un appartement dans un quartier de Vénissieux (ce n’est pas aux Minguettes, mais dans un autre quartier plus calme et semi-résidentiel) : cet appartement est dans une barre d’immeuble des années 50 à cinq étages. Pas d’ascenseur, ni de gardien, chauffage individuel gaz. Les charges devraient donc être contenues par rapport aux immeubles des années 60 (et 70…). Je suis passé devant, l’immeuble est plutôt en bon état, et l’appartement est également en bon état (avec cuisine intégrée tout à fait acceptable d’après les photos). Je visite l’appartement jeudi.

Cette barre d’immeuble et ses sœurs jumelles sont entourées de pavillons, maisonnettes et nouveaux immeubles tout à fait résidentiels. On n’a pas l’impression d’être dans une zone de non-droit, même si j’imagine que quelques loulous doivent pointer le bout de leur nez quand le soleil se couche. En tout cas, dans la journée, tout était tranquille (il faisait peut-être trop chaud…).

L’appartement, un petit T3, est à 95.000€ : grosso modo, le loyer couvre presque le remboursement d’emprunt moyennant un petit apport. Cela veut donc dire que je garde mes liquidités et que le truc s’autogère. La demande locative est très forte (je vous laisse imaginer sa typologie).

Ma question est la suivante : est-ce un miroir aux alouettes ? Est-ce risqué, même en prenant toutes les assurances (loyers impayés, etc.) quitte à faire baisser le rendement ?
La valeur de l’immeuble peut-elle chuter dans les 20 ans à venir ? Cet appartement risque-t-il d’être invendable dans 20 ans ?

Bref, merci par avance pour vos lumières !

Mots-clés : populaire, quartier sensible, vénissieux

Hors ligne Hors ligne

 

#2 11/08/2020 22h02

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   343  

Renaud a écrit :

L’appartement, un petit T3, est à 95.000€ : grosso modo, le loyer couvre presque le remboursement d’emprunt moyennant un petit apport. Cela veut donc dire que je garde mes liquidités et que le truc s’autogère. La demande locative est très forte (je vous laisse imaginer sa typologie).

Rien qu’à lire ceci, on comprend de suite votre méconnaissance de la fiscalité immobilière et de votre ignorance à calculer une rentabilité. Je vous conseille de vous instruire en commençant avec quelques livres sur l’investissement locatif avant de faire la moindre visite.

Dernière modification par lachignolecorse (11/08/2020 22h06)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#3 11/08/2020 22h39

Membre
Réputation :   1  

J’ai simplifié pour faire comprendre que l’investissement est intéressant d’un point de vue purement financier. Je n’ai pas expliqué ma situation fiscale, mais je la connais mieux que vous, je vous rassure.

A la lecture de mon message, il est évident que ma question ne portait pas sur ce point, mais je vous remercie quand même d’y avoir répondu, ne serait-ce que pour satisfaire votre fatuité apparemment gratuite et naturelle.

Bonne soirée !

Hors ligne Hors ligne

 

#4 11/08/2020 22h54

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   307  

L’immobilier ne s’auto gère pas, il faut le gérer. Et expliquez-vous svp comment conserver ses liquidités après avoir payé ses impôts, les taxes, les travaux de copropriété, les assurances, les périodes de vacance locative?

Oui, c’est risqué.
Oui, la valeur peut diminuer ou augmenter.
Oui, le logement peut devenir invendable, ou pas.

Dernière modification par Trahcoh (11/08/2020 22h56)

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1    #5 11/08/2020 23h01

Membre
Réputation :   1  

J’ai pas mal de liquidités, et l’investissement est minime en comparaison : moyennant un apport initial, le complément mensuel sera indolore. De plus, j’investis au travers de ma société, le montage est différent.

Bref, que cela s’autogère au sens mathématique, bien sûr que non, mais que cela soit mathématiquement une bonne affaire, cela semble l’être.

Encore une fois, la question n’est pas là, mais plutôt dans le choix de la nature du bien, de la stratégie d’investissement dans des quartiers mal cotés alors que nous vivons dans une période économiquement trouble.

S’il s’était agi d’un simple calcul de rendement, je ne me serais pas permis s’ouvrir une discussion…

Hors ligne Hors ligne

 

#6 11/08/2020 23h19

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   295  

Vous restez évasif sur de nombreux points.
Vous demandez ce qu’on en pense.
Et quand on vous le dit, vous envoyez bouler les commentaires reçus.
Donc vous souhaitez quoi comme information ?

Ma remarque :
De ce que je comprends, vous êtes habitués aux habitants des zones un peu côté.
Avez vous déjà gérer les classes populaires, voire les populations défavorisées ?
Bien sûr une grosse proportion ne posera pas de problème, mais les autres, vous êtes apte à les gérer ?

Car dans le masse, vous aurez ceux qui sont paumés dans les démarches administratives.
Ceux qui vous menaceront si vous souhaitez qu’ils payent leurs loyers.
Ceux qui ne comprennent pas l’hygiène.
Ceux qui se savent insolvable, donc en ont rien à faire de tout ce que vous pouvez leur dire.
Ceux qui cumulent les profils précédents.
Et en prime, le choix des locataires sera plus limités, car ceux qui auront le choix, iront ailleurs.

Bref, vous changez de type d’investissement, et le changement peut être difficile!

Votre critère loyer < emprunt m’amène déjà au fait que vous allez vous planter.
Pour moi, ce genre d’investissement, en dessous de loyer = emprunt*2, c’est faire un don (imposable) à la gestion social de l’état.

Au passage ,au niveau travaux, vous budgétisez quoi ?
En nu, le parquet/plan de travail/meuble de cuisine : durée de vie = 5 ans.
Je suis en train de finir de retaper un appart, celui qui vient de se libérer est à refaire, le 3ème de l’immeuble a été refait il y a 2 ans.
En comparaison, mes parents, ont un bien prime, réfection tout les 10/15 ans.

En résumé : vous ne donnez pas assez d’information, vous y aller pour de mauvaises raisons, et avec la mauvaise approche.
Conclusion : vous risquez d’acquérir un boulet (je le sais, j’en ai encore un dont j’essaye de me débarrasser).

Dernière modification par gunday (11/08/2020 23h20)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 11/08/2020 23h32

Membre
Réputation :   9  

Bonsoir,

Pour qu’un appart "s’autofinance" enfin qu’il est un cashflow nul ou positif, il faut avoir une mensualité de 50% à 70% du loyer. Si elle est égale au loyer il y a plein d’autres paramètres à prendre en compte (cité précédemment) qui donne un cashflow négatif.

Concernant, votre stratégie :

Comme vous le savez être bailleur est un métier, il est d’autant plus délicat de gérer des populations sensibles, grosse rentabilité, gros risque.
Vous ne semblez pas en phase de constitution de capitale mais plutôt en phase de consommation. Pourquoi aller s’embêter avec des problèmes ?

De plus, vous redouter une chute brutale, ce qui devrait logiquement entraîner chômage et crise. Quand vous êtes dans une situation très difficile, le plus gros poste de dépense supprimable c’est le loyer. 2 ans de procédure. Bien entendu, cela dépend des locataires mais là on revient au métier de bailleur…

Pour l’immeuble, il faut plus d’information, intéressez vous à la consommation énergétique qui sera au coeur des prochaines années/décennies. Les travaux, etc…

Après si vous passez par agence immo, GRLI, est-ce que la demande est toujours aussi forte ? Quelle rentabilité pouvez vous en tirer ? Cela mérite d’approfondir l’étude de cas…

Vous semblez également avoir beaucoup d’immo dans votre patrimoine, mettre toute ses billes en immo dans la même ville semble une solution également discutable…

Bonne soirée.

édit : gunday m’a devancé sur pas mal de point

Dernière modification par Nefaste (11/08/2020 23h35)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 12/08/2020 03h14

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   343  

Renaud, le 11/08/2020 a écrit :

Bref, que cela s’autogère au sens mathématique, bien sûr que non, mais que cela soit mathématiquement une bonne affaire, cela semble l’être.

Bel oxymore, vous me rappelez quelqu’un…


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#9 12/08/2020 07h52

Membre
Réputation :   18  

Bonjour,

Comme votre présentation ce post manque d’information. Combien avez vous d’autres biens ? S’autofinancent t’ils? Est ce qu’ils peuvent palier a un loyer non payé ? Où sont ils situés sur Lyon, au moins l’arrondissement ?

J’ai acheté ma RP dans un quartier populaire et j’ai les mêmes emmerdements que dans le reste de Lyon niveau incivilité mais le quartier bénéficie d’un programme de rénovation urbaine commencé il y a une vingtaine d’année et qui commence enfin a porte ses fruits, même si certains restent pourris smile

Quel est la politique publique dans se quartier ? Ça vous donnera une idée si une PV sera réalisable ou non. Est il bien desservie en TCL ? Y a t’il un balcon? Si les locataires s’excentre de Lyon il faut des arguments pour.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 12/08/2020 08h40

Membre
Réputation :   1  

Merci pour vos différents retours.

En fait, je suis déjà rentier, avec suffisamment de liquidités : je n’ai pas besoin de faire des opérations avec un cash flow équilibré voire positif.

Je cherche une rentabilité pépère, avec une prise de risque minime à la revente. Une rentabilité nette à 2 ou 3% me comble de bonheur, si le risque de revente à perte est quasi nul.

Actuellement, sur Lyon, ce n’est pas trop difficile d’atteindre 2-3% de rentabilité nette, même avec un prix de l’immobilier qui ne cesse de grimper. Mais si une crise économique se fait jour, je ne sais pas de combien l’immobilier chutera dans les bons quartiers…

D’où mon idée d’acheter des biens dans des quartiers décotés : l’investissement est minime, le risque de revente à perte existe, mais avec une décote forcément faible vu le prix d’achat. En gros, mon incertitude réside plus dans l’immeuble lui-même : quels vices cache un immeuble des années 50 ? Peut-on imaginer qu’il soit encore debout dans 20 ans ? Certains d’entre vous ont-ils déjà investi dans ce type de biens ?

Pour ceux qui connaissent, le bien se situe dans un des immeubles du quartier de Cherreard (pas le pire de Vénissieux). Quand on passe devant, cela ne donne pas forcément envie d’aller y vivre, mais les immeubles sont très corrects, les habitants semblent respectueux de leurs logements, cela ne sent pas le squat ou l’immeuble marchand de sommeil. Concernant la consommation énergétique, c’est un point clé, d’autant plus depuis que les verts ont gagné la Métropole. Je n’ai pas encore tous les éléments mais je visite le bien demain. Je ne sais pas si l’isolation par l’extérieur a déjà été réalisée. En tout cas, il y a à minima le double vitrage, et le chauffage est individuel gaz. Selon l’agent immobilier, pas de travaux à prévoir dans l’immeuble… (à vérifier). L’appartement possède un balcon, l’environnement est calme, et il y a un arrêt de bus au pied de l’immeuble, direction la Presqu’île.

Effectivement, je n’envisage pas gérer ce bien en direct compte tenu du contexte : un tel achat n’est possible que si je trouve une agence en capacité de gérer le bien dans la durée.

Je ne peux pas croire que les prix continuent de monter à Lyon, même si c’est cette ville est un bijou économique. Lyon est une ville très rassurante, mais pour autant, les prix ne sont pas loin d’être à leur maximum. En cas de crise économique globale, je crains donc la chute sévère, particulièrement dans les quartiers qui ont très largement profité ces dernières années (bref, quasiment partout, sauf dans les les quartiers sensibles). Et pour autant, en cas de crise, ces immeubles que personne n’aime seront me semble-t-il épargnés car les loyers resteront moins élevés et la demande restera donc forte.

Dernière modification par Renaud (12/08/2020 09h07)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 12/08/2020 09h34

Membre
Réputation :   33  

Le problème avec ce type de bien…même s’ils sont très rentables…c’est le temps de gestion qui est chronophage.

Vous allez galérer à trouver des profils convenables. Si vous arrivez à louer…les bon profils ne resteront pas longtemps…même si vous faites des efforts pour avoir des biens de bonne qualité.

Au final, votre bien est rentable…mais vous vous pourrissez la vie à gérer des gens qui n’auront pas forcément la même notion de respect que vous.

J’ai déjà donné à titre personnel…et je vous déconseille si la zone est "limite".

Hors ligne Hors ligne

 

#12 12/08/2020 09h35

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   295  

A vous lire, votre avis est déjà fait.
Donc je réitère ma question, qu’attendez vous de ce sujet ?

Vous dites vouloir faire un mauvais investissement en nous disant être convaincu par celui ci.
Et vous ne voulez pas entendre quand on vous dit que c’est un mauvais investissement.
Donc pourquoi demander, puisque vous dites avoir déjà trouvé le graal ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #13 12/08/2020 10h01

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   636  

Renaud a écrit :

Je cherche une rentabilité pépère, avec une prise de risque minime à la revente. Une rentabilité nette à 2 ou 3% me comble de bonheur, si le risque de revente à perte est quasi nul.

Actuellement, sur Lyon, ce n’est pas trop difficile d’atteindre 2-3% de rentabilité nette, même avec un prix de l’immobilier qui ne cesse de grimper. Mais si une crise économique se fait jour, je ne sais pas de combien l’immobilier chutera dans les bons quartiers…

En cas de crise sur l’immobilier la chute sera évidemment bien plus forte dans un quartier peu côté que dans les bons quartiers.

Vos interventions clignotent fortement dans le sens d’un besoin de montée en connaissance dans le domaine d’investissement.

Vous regardez exactement l’opposé d’un investissement pépère, d’un investissement rentable ou d’une bonne opportunité sans sembler entendre aucun des messages d’avertissement.

Avez vous regardé les SCPI qui semblent plus correspondre à vos attentes ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 12/08/2020 12h37

Membre
Réputation :   107  

Pour moi le jeu n’en vaut pas la chandelle sauf si vous avez la conviction que Venissieux se gentrifiera et s’alignera sur le marché lyonnais.  Mais cela parait improbable que le marché lyonnais s’effondre et que celui de Venissieux tienne. Sauf à supposer une catastrophe touchant spécifiquement Lyon-centre et ne traversant pas le périphérique.

Avec ce que j’entends de mes amis qui travaillent à la Doua ou ailleurs dans Lyon,  je ne vois pas pourquoi, par exemple, vous ne réfléchissez pas plutôt à un Pinel à Villeurbanne.  Ca contribuerait à la croissance économique de l’agglomération lyonnaise. C’est presque anatheme de dire ça ici parce que c’est trop pépère. Bon il faut voir avec la TF, l’IRPP voire  l’IFI parce qu’il est possible que vous contribuiez surtout à la diminution de l’augmentation du déficit de l’Etat.

Dernière modification par Caratheodory (12/08/2020 12h38)

Hors ligne Hors ligne

 

#15 12/08/2020 15h04

Membre
Réputation :   1  

Merci pour vos retours, qui sont tous convergents : ne pas mettre des billes dans ce genre de projet.
Je vais aller visiter quand même, mais vais probablement laisser tomber (je tenterai peut-être une proposition à un prix extrêmement bas, qui ne sera pas accepté…).

Hors ligne Hors ligne

 

#16 12/08/2020 15h10

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   172  

Renaud, le 11/08/2020 a écrit :

Bonjour,

J’ouvre une discussion sur un sujet précis, en espérant que cela ne sera pas redondant avec un autre fil de discussion…

L’appartement, un petit T3, est à 95.000€ : grosso modo, le loyer couvre presque le remboursement d’emprunt moyennant un petit apport. Cela veut donc dire que je garde mes liquidités et que le truc s’autogère. La demande locative est très forte (je vous laisse imaginer sa typologie).

Ma question est la suivante : est-ce un miroir aux alouettes ? Est-ce risqué, même en prenant toutes les assurances (loyers impayés, etc.) quitte à faire baisser le rendement ?
La valeur de l’immeuble peut-elle chuter dans les 20 ans à venir ? Cet appartement risque-t-il d’être invendable dans 20 ans ?

Vous êtes dans un marché de la première couronne d’une grande métropole.
Cela me rappelle le retour d’investissement dans le département 93, avec une zone dense, mais avec une réputation difficile.
Je vous invite à lire le témoignage qui apporte beaucoup de lumière à vos interrogations

Je n’évoquerai pas la question de la rentabilité, n’ayant pas les chiffres dans leur totalité ( loyer possible, TF, charges…).

Un T3 est souvent destiné à une famille. Votre cœur de cible est donc un couple, avec le désir ou ayant déjà un à deux enfants. Effectivement, la demande doit être forte.
Maintenant, quels sont le profil de ces potentiels locataires sous le spectre financier ? Des bons dossiers ? Des personnes bénéficiant de la CAF et des APL pour couvrir en grande partie le loyer ?

J’ai coutume de penser que autant il y a d’acheteurs potentiels pour un bien, autant il y aura de locataires. Effectivement, acheter un studio à Lyon, vous avez une sacré demande de la part d’investisseurs, et quand vous le proposez en location, vous avez également énormément de locataires intéressés.

Je m’étonne qu’il soit possible de pouvoir prendre son temps, sur un bien à moins de 100k€.
Ceux que j’ai visité sur Lyon sont tous partis lors de la première journée de visites. Autant dire que si vous êtes le 4ème à visiter, c’est raté. Je relatais mes mésaventures sur mon file de présentation.

Quel est votre type de locataires actuels ? Etudiants ? Jeunes salariés ? Ou familles ?

Concernant le prix, il est effectivement modéré, et faible comparé à Lyon.
Maintenant, pourquoi les locataires viendraient sur votre bien plutôt que sur Lyon ? Ou dans une autre ville de la couronne ?
Pour une question de prix de loyer, qui est moindre.
Ou parce qu’ils ont été refusé ailleurs, et qu’ils se rabattent ici par dépit.

Concernant la zone où vous investissez, effectivement c’est une "mise sur l’avenir", avec l’espoir d’un embourgeoisement de la zone. Mais c’est un espoir et non une certitude. Aussi cette prise de risque va avec la rentabilité.
Parce qu’entre la théorie sur papier glacé, et la réalité 20 ans après, le fossé peut être grand.

Vous sentez vous de passer d’investissements " faciles" : appartements au cœur de Lyon, avec dossiers solides et nombreux, à celui d’une zone "en devenir" ?

Si vous souhaitez uniquement diversifier la zone de vos appartements et à des prix < 100k€, je m’orienterai sur des villes un peu plus loin de Lyon (Sain Bel, L’arbresle…dans ce genre là ( trouvé en 2 min sur internet)) pour retomber sur des zones où les locataires choisissent volontairement ce lieu et non par défaut.

Hors ligne Hors ligne

 

#17 12/08/2020 16h49

Membre
Réputation :   1  

amoilyon a écrit :

Renaud, le 11/08/2020 a écrit :

Bonjour,

J’ouvre une discussion sur un sujet précis, en espérant que cela ne sera pas redondant avec un autre fil de discussion…

L’appartement, un petit T3, est à 95.000€ : grosso modo, le loyer couvre presque le remboursement d’emprunt moyennant un petit apport. Cela veut donc dire que je garde mes liquidités et que le truc s’autogère. La demande locative est très forte (je vous laisse imaginer sa typologie).

Ma question est la suivante : est-ce un miroir aux alouettes ? Est-ce risqué, même en prenant toutes les assurances (loyers impayés, etc.) quitte à faire baisser le rendement ?
La valeur de l’immeuble peut-elle chuter dans les 20 ans à venir ? Cet appartement risque-t-il d’être invendable dans 20 ans ?

Vous êtes dans un marché de la première couronne d’une grande métropole.
Cela me rappelle le retour d’investissement dans le département 93, avec une zone dense, mais avec une réputation difficile.
Je vous invite à lire le témoignage qui apporte beaucoup de lumière à vos interrogations

Je n’évoquerai pas la question de la rentabilité, n’ayant pas les chiffres dans leur totalité ( loyer possible, TF, charges…).

Un T3 est souvent destiné à une famille. Votre cœur de cible est donc un couple, avec le désir ou ayant déjà un à deux enfants. Effectivement, la demande doit être forte.
Maintenant, quels sont le profil de ces potentiels locataires sous le spectre financier ? Des bons dossiers ? Des personnes bénéficiant de la CAF et des APL pour couvrir en grande partie le loyer ?

J’ai coutume de penser que autant il y a d’acheteurs potentiels pour un bien, autant il y aura de locataires. Effectivement, acheter un studio à Lyon, vous avez une sacré demande de la part d’investisseurs, et quand vous le proposez en location, vous avez également énormément de locataires intéressés.

Je m’étonne qu’il soit possible de pouvoir prendre son temps, sur un bien à moins de 100k€.
Ceux que j’ai visité sur Lyon sont tous partis lors de la première journée de visites. Autant dire que si vous êtes le 4ème à visiter, c’est raté. Je relatais mes mésaventures sur mon file de présentation.

Quel est votre type de locataires actuels ? Etudiants ? Jeunes salariés ? Ou familles ?

Concernant le prix, il est effectivement modéré, et faible comparé à Lyon.
Maintenant, pourquoi les locataires viendraient sur votre bien plutôt que sur Lyon ? Ou dans une autre ville de la couronne ?
Pour une question de prix de loyer, qui est moindre.
Ou parce qu’ils ont été refusé ailleurs, et qu’ils se rabattent ici par dépit.

Concernant la zone où vous investissez, effectivement c’est une "mise sur l’avenir", avec l’espoir d’un embourgeoisement de la zone. Mais c’est un espoir et non une certitude. Aussi cette prise de risque va avec la rentabilité.
Parce qu’entre la théorie sur papier glacé, et la réalité 20 ans après, le fossé peut être grand.

Vous sentez vous de passer d’investissements " faciles" : appartements au cœur de Lyon, avec dossiers solides et nombreux, à celui d’une zone "en devenir" ?

Si vous souhaitez uniquement diversifier la zone de vos appartements et à des prix < 100k€, je m’orienterai sur des villes un peu plus loin de Lyon (Sain Bel, L’arbresle…dans ce genre là ( trouvé en 2 min sur internet)) pour retomber sur des zones où les locataires choisissent volontairement ce lieu et non par défaut.

Merci pour cette réponse complète qui permet de mettre les choses en perspective !

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur